Banky.cz Články Hypotéka Znáte nejčastější důvody pro zamítnutí hypotéky?

Znáte nejčastější důvody pro zamítnutí hypotéky?

27.3.2024 Hypotéka

Rozhodnutí financovat pořízení vlastního bydlení pomocí hypotečního úvěru předchází pečlivé počítání, vybírání nemovitosti, hledání jiných možných řešení. Když na něj ale dojde, pak každý doufá, že mu banka žádost schválí. Není tomu tak ale vždy, banka prověřuje celou řadu informací, pokud žadatel její podmínky nesplní, pak žádost zamítne. Víte, z jakých důvodů k tomu dochází nejčastěji?

REKLAMA

Nabídka hypoték je široká

Češi mají na poli hypoték možnost vybrat si tu pravou hypotéku díky srovnání nabídek různých bank, které hypoteční úvěry poskytují. Mezi parametry, s jejichž pomocí se nabídky dají porovnávat, patří kromě výše úrokových sazeb i výše účtovaných poplatků a další výhody, které vám poskytovatel hypotéky může nabídnout. Nic z toho vám ale nezaručí, že vám banka hypotéku skutečně poskytne, z žadatelů si pečlivě klienty vybírají a prověřují, je zapotřebí také splnit všechny podmínky, bez kterých hypotéku nezískáte.

Jak upozorňuje i Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz, banky se při posuzování žádostí řídí vlastní metodikou, která se může mírně lišit. Existují podle něj také určité rozdíly v přísnosti hodnocení sledovaných parametrů, některé banky například mírněji posuzují hypotéky pro OSVČ, případně mohou trochu jinak přistupovat k výpočtu hodnoty zastavované nemovitosti. Kromě toho ale existují nepřekonatelné překážky, které vedou k zamítnutí žádosti o hypotéku. Mezi ně patří negativní záznamy v registrech dlužníků, nařízené exekuce, nedoložitelný příjem nebo nevyhovující zástava.


Jaké jsou podmínky pro získání hypotéky?

  • Věk žadatele, kdy o hypotéku může žádat jen osoba starší 18 let. Kromě minimálního věku si banky nastavují i horní věkovou hranici, do které úvěr musí být zcela splacený. Většinou jde o 65 let, některé banky mají tuto hranici ale vyšší.
  • Trvalý pobyt žadatele na území ČR, to je důležité např. pro cizince. I ti mohou o hypotéku žádat, aby ale měli šanci na její schválení, musí zde mít trvalý pobyt.
  • Úvěrové ukazatele – ještě nedávno šlo o 3 ukazatele, a to DTI, DSTI a LTV, dnes už je ale závazný jen jeden, a to LTV, tedy procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti.  Pro žadatele do 36 let je LTV stanoveno na 90 %, pro ostatní žadatele pak na 80 %. Zbylé dva ukazatele už centrální banka zrušila, banky je ale stále sledují, aby se žadatel příliš nezadlužil a dokázal úvěr splácet.

Banka kontroluje i využití financí

Pokud žádáte o klasický hypoteční úvěr, banka se bude zajímat i o to, na co finance čerpáte. Je třeba dodržet účelovost využití prostředků, financovat jimi lze například:

  • Koupi nemovitosti, ať už jde o byt, dům, nebo stavební pozemek.
  • Výstavbu samotné nemovitosti
  • Její rekonstrukci
  • Investici do nemovitosti
  • Vyplacení manžela nebo manželky po rozvodu ze společného jmění manželů
  • Vyplacení spolumajitelů nemovitosti
  • Za splnění určitých podmínek i financování rekreační nemovitosti

Náš tip: Chcete hypotékou financovat i něco dalšího? Pak zvažte tzv. americkou hypotéku, kterou některé banky také nabízí. Z ní pak můžete financovat cokoli.

Kdy banka hypotéku zamítne?

Dosud jsme se zaměřovali na podmínky, které musíte při žádosti o hypotéku splnit, teď se naopak podíváme na situace, kdy banka žádost o hypotéku neschválí. Důvody mohou být různé, nejčastěji se setkáte např. s nízkým nebo nedoložitelným příjmem, malou hodnotou zástavy, zaměstnání ve zkušební nebo výpovědní době, případně s právními vadami financované nemovitosti. O všech těchto důvodech si řekneme něco víc.

Zamítnutí hypotéky kvůli nízkému příjmu žadatele

Nejlepší hypotéka online

Bonita zájemce o hypotéku banku zajímá vždy, také si ji důkladně prověří. Pokud je bonita nižší, pak banka nastaví vyšší úrokovou sazbu, aby tím kompenzovala vyšší míru rizika, pokud je ale vaše schopnost splácet nedostatečná, pak banka žádost zamítne. A podle čeho bonitu vůbec posuzuje?

Jedním z parametrů je zdroj vašeho příjmu a jeho výše, pokud o hypotéku nežádáte sami, ale se spolužadateli, pak banka počítá s příjmy vás všech. Nízký příjem bývá velmi častým problémem především u hypoték pro samoživitele. I zde se nabízí do hypotéky přizvat například vydělávající rodiče a zvýšit si tak kreditní skóre.

  • Když přijde na zdroj příjmů, pak mohou plynout ze zaměstnání nebo podnikání, v případě zaměstnání je ale důležité, aby váš pracovní poměr byl uzavřen na dobu neurčitou a nebyli jste ve výpovědní nebo zkušební době.
  • Je zdrojem příjmů podnikání? OSVČ mohou účtovat výdaje ve skutečné výši, nebo využívat paušální výdaje, své příjmy pak dokládají daňovým přiznáním. Banky si alespoň to poslední vyžádají, kromě něj také potvrzení o bezdlužnosti na daních a pojistném, kterým doložíte, že správě sociálního zabezpečení ani zdravotní pojišťovně nic nedlužíte. Pokud byste jim něco dlužili, na hypotéku musíte zapomenout.
  • Jste OSVČ a využíváte režim paušální daně? Pak nepodáváte daňové přiznání, takže nemáte bance co předložit. Ani vy ale nemusíte zoufat, banka si projde transakce na vašich bankovních účtech a započte mezi příjem jen ty transakce, které souvisí s podnikáním. Naopak nezapočte hotovostní vklady bez doložené fakturace, jednorázové příjmy, výnosy ze spořicích a investičních produktů, nebo převody ze soukromého účtu podnikatele či účtů jeho rodinných příslušníků.

Hypoteční kalkulačka

Záleží i na profesi

Banka se zajímá i o to, jakou profesi vykonáváte. Například v době koronaviru tak byli znevýhodnění ti, kteří pracovali v odvětvích s omezeným provozem, například v pohostinství, cestovním ruchu apod.

Důvodem k zamítnutí žádosti je i nízký příjem

Kdo si chce půjčit finance, ten musí také být schopen půjčku splácet. Pokud je váš příjem vzhledem k požadované částce úvěru příliš nízký, banka žádost zamítne. Vy si pak buď musíte najít další zdroj příjmu a o hypotéku žádat později, nebo zažádat o menší půjčku. Další možností je najít si spolužadatele s dostatečným příjmem.

Za zamítnutí žádosti někdy stojí i výdaje

Při posuzování bonity se banky dívají nejen na vaše příjmy, ale i výdaje, zejména na splátky jiných úvěrů (může jít jak o ty spotřebitelské, tak o kontokorent nebo kreditní kartu), nebo na pravidelné výdaje spojené s provozem domácnosti, platby pojištění, alimenty atd. Než tedy o hypotéku požádáte, zvažte, zda se nevyplatí nevyužívanou kreditní kartu či kontokorent, který nečerpáte, zrušit. Sice je nečerpáte, pro banku už ale jde o dluh, který může stát za zamítnutím vaší žádosti o hypoteční úvěr.

Záznam v registru je také problém

Nejlepší hypotéka online

Při ověřování schopnosti splácet banky také nahlíží do bankovních a nebankovních registrů, např. SOLUS, BRKI nebo NRKI. V nich najdou informace jak o tom, komu úvěry a další závazky splácíte, ale také jak. Jakýkoli negativní zápis znamená, že hypotéku nezískáte. Počítat ovšem musíte s tím, že zápisy se nevymazávají hned poté, co dluh uhradíte, ale většinou až po uplynutí několika dalších let.

Náš tip: Chystáte se požádat o hypoteční úvěr, ale víte, že v minulosti jste měli problém se splácením? Nejprve si ověřte, že už tento záznam v registru není.

Zamítnutí žádosti o hypotéku a historie plateb

Historie plateb je pro banku také cenným zdrojem informací, negativně může nahlížet například. na výdaje spojené s online sázením. I to může být důvod pro zamítnutí hypotéky.

Hodnota nemovitosti v zástavě

Kromě bonity je pro banku při rozhodování o tom, zda vaši žádost o hypotéku schválí, důležitá i hodnota zastavované nemovitosti. Pokud je příliš nízká, banka může hypotéku zamítnout. Řešením pak je zástava další nemovitosti, případně navýšení podílu, který financujete z vlastních zdrojů.

Nevhodná zástava

Výčet důvodů pro zamítnutí hypotéky ještě nekončí, zmínit se musíme i o nevhodné zástavě. Jednání s bankou mohou komplikovat nesrovnalosti v dokumentech (např. chybějící projektová dokumentace) nebo neakceptovatelná věcná břemena.

Co dělat, když banka žádost o hypotéku zamítne?

Se žádostí o hypotéku jste neuspěli, co teď? Nejprve se pokuste zjistit, proč byla vaše žádost neúspěšná. Méně závažné důvody lze odstranit v krátkém časovém horizontu, poté můžete zkusit zažádat o úvěr na bydlení znovu. Ty závažnější ale budou vyžadovat čas.

Víte, že alternativou k hypotéce může být také úvěr od stavební spořitelny? Dají se s ním financovat opravy domácnosti i její modernizace, do určité výše dokonce není zapotřebí zástava nemovitosti. Více informací o úvěru ze stavebního spoření a dalších alternativách financování bez banky naleznete v tomto článku.

REKLAMA

ANKETA k článku Znáte nejčastější důvody pro zamítnutí hypotéky?

Zamítla Vám banka žádost o hypotéku?

Počet odpovědí: 103

KOMENTÁŘE k článku Znáte nejčastější důvody pro zamítnutí hypotéky?

Zatím nejsou přidány žádné komentáře. Podělte se s námi o Váš názor.

Přidejte nový komentář

Mohlo by vás zajímat

Odhad ceny nemovitosti nejen pro hypotéku

18.4.2024 Hypotéka

Plánujete žádat o hypotéku? Nebo prodáváte či kupujete nemovitost, případně vás čeká dědické řízení? V těchto případech se pravděpodobně neobejdete bez odhadu ceny nemovitosti. Jak odhad probíhá, jaké faktory mají vliv na odhadní cenu a jaká jsou specifika bankovního odhadu nemovitosti?

Konsolidace: Ušetřete sloučením hypotéky a dalších půjček

12.4.2024 Hypotéka

Potřebujete si udělat pořádek v rodinném rozpočtu a současně snížit celkové výdaje za splátky úvěrů? Vhodným řešením je konsolidace. Sloučením více půjček do jedné ušetříte nemalou částku na poplatcích. A nejen to. Přečtěte si, co obnáší konsolidace úvěrů, jaké půjčky je možné sloučit a jaké výhody konsolidace přináší.

[AKTUÁLNĚ] Nemovitosti výrazně podraží. Očekává se růst cen o 12-15 %

3.4.2024 Hypotéka

Po dvou letech útlumu se realitní trh chystá na oživení. S klesajícími úrokovými sazbami hypoték se zvyšuje poptávka po bydlení. A ceny nemovitostí pravděpodobně prudce vzrostou. Češi mají hlad po vlastním bydlení, a klesající sazby podněcují poptávku po realitách. To se zákonitě neobejde bez vlivu na nabídkové ceny bytů a domů, až na jedinou výjimku.

Alternativní financování bydlení: 4 způsoby, jak financovat bydlení bez banky

3.4.2024 Hypotéka

Úroky u hypoték blížící se k 6 % a stále dražší nemovitosti. Kombinace, která řadě lidí zkomplikovala plány na pořízení vlastního domu či bytu. A přiměla je k pátrání po alternativním financování bydlení. Možností je přitom několik a každá má své plusy i minusy.

Co byste měli vědět, pokud chcete o hypotéku žádat jako samoživitelka?

2.4.2024 Hypotéka

Hypotéka je závazek na dlouho dopředu, ukrajuje každý měsíc velkou část rozpočtu, Když přijde na rozpočet samoživitelů, který je i bez ní dost napjatý, může nastat problém. I přesto se najde řada samoživitelů, kteří mají příjem slušný a o hypotéku žádají. Kdy na ni mají šanci dosáhnout?

Z naší bankovní poradny

Refixace hypotéky a zhoršení bonity

Dobrý den, nevíte prosím, jak zkoumá Hypoteční banka u refixace bonitu klienta? Příští rok končí fixace a můj zdravotní stav se výrazně zhoršil. Nevím jak by banka případně zhodnotila příjem formou invalidního důchodu a nějakého menšího výdělku na částečný úvazek. Na druhou stranu jsem mladý člověk, kde změnu zdravotního stavu a bonity banka neočekává a se splátkami nebyl nikdy problém, zbývající jistina je už malá (cca 1,2 mil. Kč). Takovouto částku lze již půjčit i jako půjčku na cokoliv a vidím na nich někdy i lepší úroky než u hypoték. Opět ale bude banka požadovat doklad o příjmu, což bude asi příští rok problém, pravděpodobně budu na invalidním důchodu a 0,3 úvazku. I když mi moje banky v internetovém bankovnictví nabízí “výhodné půjčky do 1,2mil do 15 minut na účtu” tak asi stejně člověk musí poslat doklad o příjmu. Konec fixace je vice než za rok, je čas, a úroky klesají. Ale rád bych zvážil všechny možnosti. Děkuji za jakoukoliv radu.

Dobrý den,

při refixaci hypotéky se znovu neověřuje bonita dlužníka, vstup do invalidního důchodu ani snížení příjmů nemůže být důvodem pro zesplatnění úvěru. Banka Vám nabídne úrokovou sazbu pro další období. Přinejhorším bude úrok o pár desetinek vyšší. Refinancování hypotéky u jiné banky nedoporučuji (zde by se již bonita ověřovala). Taktéž nelze doporučit refinancování hypotéky neúčelovou půjčkou. Mimo ověřování bonity je třeba zvážit i maximální splatnost úvěru (hypotéka až 30 let, půjčky obvykle do 10 let). Čím kratší splatnost, tím vyšší měsíční splátka. 

ZOBRAZIT CELÝ DOTAZ A ODPOVĚĎ

Pojmy ve slovníku

100% Hypotéka

Půjčka, která pokryje celou koupi. Taková je 100% hypotéka. LTV této hypotéky je 100 %, což znamená, že vám banka půjčí peníze na celou odhadní cenu nemovitosti, kterou ručíte.

Díky 100% hypotéce tak získáte dost peněz na nákup domu či bytu nebo například na výstavbu. Zároveň ale musíte počítat s vyšším úrokem než u menších půjček. Pro banky je totiž úvěr bez spoluúčasti klienta rizikovější, a proto jsou jeho podmínky přísnější.

V současnosti navíc čeští poskytovatelé 100% hypotéky neposkytují. Česká národní banka totiž v roce 2016 zpřísnila podmínky pro získání hypotéky a jejich součástí bylo také ukončení 100% hypoték. Banky tak nabízí maximálně 90% hypotéky. Pouze u 5 % objemu poskytnutých půjček smí být LTV vyšší než 90 %.

Přesto existuje možnost, jak pomocí půjčky na bydlení získat dost peněz na úhradu celé kupní ceny nemovitosti. V podstatě tedy můžete dosáhnout na 100% hypotéku.

Jak na to? Musíte ručit více nemovitostmi. Kromě kupovaného bytu či domu to může být například nemovitost rodičů. Samozřejmě ale platí, že majitel této nemovitosti musí s ručením souhlasit.

Díky ručení více nemovitostmi se zvýší hodnota zástavy. I při 90% či menším LTV tak získáte peníze na nákup vybraného domu či bytu.

Banky navíc obvykle umožňují druhou nemovitost z hypotéky vyvázat, jakmile splatíte potřebnou část úvěru. Dál tedy ručíte pouze kupovaným domem či bytem.

Další možností je dofinancovat hypotéku dalším úvěrem. Například úvěrem ze stavebního spoření.

ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAM

90% Hypotéka

Až 90 procent z ceny nemovitosti, kterou ručíte. Přesně tolik si můžete půjčit na hypoteční úvěr. Abyste ale 90% hypotéku dostali, musíte splnit několik požadavků.

Jsou to zejména základní podmínky pro získání hypotéky – tedy například:

věk,příjemči bonita.

Oproti nižším půjčkám ale musíte u 90% hypotéky počítat s méně výhodnými podmínkami. Protože má hypotéka pokrýt 90 procent z ceny nemovitosti, je pro banku riskantnější než menší úvěry. A proto poskytovatelé toto riziko obvykle kompenzují vyšším úrokem.

Pro většinu lidí je přitom 90% hypotéka nejvyšší možná. Podle pokynů České národní banky mohou poskytovatelé víc peněz půjčit jen v 5 procentech případů. Potřebujete tak mít naspořeno alespoň 10 procent z kupní ceny.

V praxi to vypadá tak, že u bytu za 3 000 000 korun získáte maximálně 2 700 000 korun. Zbytek doplatíte vy.

Pokud si chcete pomocí hypotéky půjčit víc než 90 procent z ceny domu či bytu, musíte ručit více nemovitostmi. V takovém případě stoupne hodnota zástavy, ze které se půjčka počítá.

Výhodou je, že se tím pádem můžete dostat na nižší LTV (obvykle do 80 %) a získáte tak nižší úrok než u 90% hypotéky.

Pokud jste například původně ručili bytem za 2 500 000 korun a nyní k němu přidáte další byt ve stejné ceně, stoupne hodnota zástavy na 5 000 000 korun. U hypotéky na zmíněných 2 500 000 tak bude LTV 50 %.

ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAM

Srovnáváme hypotéky od

© Banky.cz 2023, všechna práva vyhrazena