Předčasné splacení hypotéky aneb Co se změní od 1. 9. 2024?
Hypoteční turistika se od letošního roku už tolik nevyplatí. Existuje celá řada důvodů, kvůli kterým se člověk může rozhodnout svoji nemovitost prodat a hypotéku předčasně splatit. Ať už k tomuto rozhodnutí vede nutnost přestěhovat se, rozvod, smrt partnera nebo jen možnost ušetřit na splátkách, pro banku bylo takové řešení nevýhodné.
- Co vlastně to předčasné splacení hypotéky znamená?
- Co všechno se od 1. 9. 2024 mění?
- Vyplatí se předčasné splacení hypotéky?
Důvod? K hypotéce se sjednává i tzv. doba fixace, po kterou vám banka garantuje úrokové sazby. Pokud jste hypotéku ukončili před tímto datem, banka si mohla naúčtovat jen účelně vynaložené náklady, které s předčasným splacením hypotéky vynaložila. Ani náhodou to ale nepokrylo finanční ztrátu, kterou díky tomu utrpěla, obecně šlo dosud řádově o pár stokorun, od 1. 9. 2024 to bude ale jinak. Banky totiž mohou požadovat až 1 % z nesplacené jistiny úvěru.
Dokládají to i slova Miroslava Majera, CEO fintech startupu hyponamíru.cz, který k tomu říká: „V roce 2023 vládou schválená novela zákona o spotřebitelském úvěru výrazně znevýhodňuje především takzvanou hypoteční turistiku. Novela na druhou stranu mírně rozšiřuje výčet situací, kdy je předčasné splacení hypotéky bez poplatku. Na správnost výpočtu poplatku při předčasném splacení bude nově dohlížet Česká národní banka. Doposud to nedělala a banky si účelně vynaložené náklady mohly vyložit rozdílně.“
Co vlastně to předčasné splacení hypotéky znamená?
Při sjednání hypotečního úvěru si volíte celou řadu parametrů, jedním z nich je i splatnost uvedená v úvěrové smlouvě. Jde o datum, kdy má být celá dlužná částka uhrazena, pokud se ji rozhodnete splatit dříve, pak hovoříme o předčasném splacení.
Víte, že je v Česku běžná splatnost hypotéky mezi 25 a 30 lety? Jde tak o dlouhodobý závazek, který je třeba správně finančně naplánovat.
Zásadní je i doba fixace
Dalším parametrem, který si spolu se splatností hypotéky volíte, je také už zmíněná doba fixace úrokové sazby. Během ní se úrokové sazby nemění, banka vám je garantuje. Za dobu, kdy hypotéku budete splácet, vás čeká hned několik refixací, doba fixace se totiž pohybuje v řádech měsíců až let. Nejběžnější je doba fixace na 1, 3, 5 nebo 10 let, když se konec fixace blíží, je ideální čas k rekapitulaci vaší situace a případnému předčasnému splacení hypotéky nebo k refinancování hypotéky.
Náš tip: Zhruba 3 měsíce před koncem doby sjednané fixace si udělejte malý průzkum a zjistěte, jaké jsou aktuální úrokové sazby hypoték, zkusit můžete oslovit i konkurenční banky a zjistit, zda náhodou nenabízí výhodnější podmínky než vaše banka. Pomůže Vám hypoteční poradce.
Co všechno se od 1. 9. 2024 mění?
Za změnami stojí novela vlády o spotřebitelském úvěru, kterou vláda schválila 14. 6. 2023, její součástí je hned několik úprav, které se dotknou starých i nových smluv všech spotřebitelských úvěrů na bydlení, tedy jak hypoték, tak úvěrů ze stavebního spoření.
Hlavní změnou je už na začátku zmíněná výše náhrady za předčasné splacení hypotéky
Pokud se rozhodnete hypotéku splatit před vypršením doby fixace, banky si mohou naúčtovat poplatek, který nově může dosáhnout až 1 % z nesplacené jistiny, což je oproti dosavadním podmínkám velký rozdíl. Pokud totiž máte nesplacenou část úvěru například 3 miliony korun, poplatek za předčasné splacení může vyšplhat na 30 tisíc korun.
„Ministerstvo financí ve svém stanovisku uvádí, že poplatek má bankám vyvážit to, že jim předčasným splacením hypotéky skončí i výnosy z úroků, se kterými počítaly pro období fixace úrokové sazby. Novela zachovává dosavadní právo každý rok splatit 25 % původní jistiny úvěru zdarma za jakýchkoliv podmínek,“ dodává Miroslav Majer.
Novela počítá i s dohledem ČNB
Poplatek za předčasné splacení hypotéky už nemusí být jen pár stokorun, proto novela zákona počítá i s dohledem České národní banky, která se bude zajímat o to, jak banka výši poplatku za předčasné splacení vypočítá. V nejbližší době by na stránkách ČNB měla být k dispozici i kalkulačka pro výpočet poplatku, zatím si tam můžete pomocí online kalkulačky spočítat například ukazatel LTV.
Kdy lze hypotéku předčasně splatit?
Další změnou, kterou novela přináší, je pak rozšíření možností, kdy je možné hypotéku splatit předčasně bez poplatku. K tomu může dojít například při rozvodu, nebo pokud se rozhodnete nemovitost prodat 2 a více let od její koupě. Možností splacení bez poplatku je ale víc, jde o splacení:
- Po vypršení sjednané doby fixace.
- Do 3 měsíců od okamžiku, kdy vám banka oznámila novou výši úrokových sazeb.
- Pokud klienta, případně jeho manželku/manžela postihne dlouhodobá nemoc, invalidita nebo dojde dokonce k úmrtí.
- V rámci plnění z pojištění určeného k zajištění splacení úvěru.
- U úvěru poskytnutého formou možnosti přečerpání.
Vyplatí se předčasné splacení hypotéky?
To záleží. Předčasné splacení hypotéky je velké rozhodnutí, které je třeba dobře promyslet a spočítat. Myslet při tom musíte nejen na to, kolik ušetříte na splátkách, ale také na další výhody a nevýhody předčasného splacení hypotéky. Abyste se rozhodli správně, je podle nových pravidel nutností nechat si nejprve vyčíslit poplatek, který byste za předčasné splacení museli zaplatit, ten pak můžete porovnat s úsporou na splátkách.
Miroslav Majer pro vysvětlení přidává jednoduchý výpočet: „Když si v roce 2023 někdo sjednal hypotéku například ve výši 3 miliony korun, se sazbou 6 %, splatností 25 let a dobou fixace 5 let, bude jeho měsíční splátka přesahovat 19 tisíc korun. Pokud by například po třech letech splácení hypotéky, tedy v roce 2026, klesly sazby na 3 %, snížila by se při refinancování měsíční splátka úvěru zhruba na 14 tisíc korun. Finanční úspora za dva roky, tedy do konce sjednané doby fixace, bude po započítání 1 % poplatku za předčasné splacení přes 90 tisíc korun.“
Mohlo by vás zajímat
Vývoj úrokových sazeb hypoték
Úrokové sazby hypoték prožívají poměrně turbulentní období. Poté, co se v roce 2020 přiblížily k historickým minimům, začaly opět růst. A to k téměř rekordním výškám. V roce 2023 vyskočily skoro k 6 %. Aktuálně ale znovu klesají. Podívejte se, co vývoj úrokových sazeb hypoték ovlivnilo a jak se úroky v posledních letech měnily.
UCB: Úprava konstrukce sazeb - zavedení tzv. Aktivity na účtu
UniCredit Bank s platností od 25. 4. 2024 upravuje cenotvorbu pro hypoteční úvěry - zavádí tzv. Aktivitu na účtu.
Odhad ceny nemovitosti nejen pro hypotéku
Plánujete žádat o hypotéku? Nebo prodáváte či kupujete nemovitost, případně vás čeká dědické řízení? V těchto případech se pravděpodobně neobejdete bez odhadu ceny nemovitosti. Jak odhad probíhá, jaké faktory mají vliv na odhadní cenu a jaká jsou specifika bankovního odhadu nemovitosti?
Konsolidace: Ušetřete sloučením hypotéky a dalších půjček
Potřebujete si udělat pořádek v rodinném rozpočtu a současně snížit celkové výdaje za splátky úvěrů? Vhodným řešením je konsolidace. Sloučením více půjček do jedné ušetříte nemalou částku na poplatcích. A nejen to. Přečtěte si, co obnáší konsolidace úvěrů, jaké půjčky je možné sloučit a jaké výhody konsolidace přináší.
[AKTUÁLNĚ] Nemovitosti výrazně podraží. Očekává se růst cen o 12-15 %
Po dvou letech útlumu se realitní trh chystá na oživení. S klesajícími úrokovými sazbami hypoték se zvyšuje poptávka po bydlení. A ceny nemovitostí pravděpodobně prudce vzrostou. Češi mají hlad po vlastním bydlení, a klesající sazby podněcují poptávku po realitách. To se zákonitě neobejde bez vlivu na nabídkové ceny bytů a domů, až na jedinou výjimku.
Z naší bankovní poradny
Kdo může provést mimořádnou splátku hypotéky?
Dobrý den, prosím, můžu já jako přistupitel zaplatit mimořádnou splátku hypotéky? Díky za odpověď.
Dobrý den,
ano, mimořádnou splátku hypotéky může provést kterýkoliv účastník úvěrové smlouvy.
Hypotéka, změna majitele nemovitosti v zástavě a insolvence
Dobrý den, bratr si vzal hypotéku pro svoji stavbu, kterou již nevlastní, na dům v SJM rodičů. Hypotéku splácí moje matka. Jsme schopni jako rodina hypotéku převzít. Bratr pravděpodobně bude muset do insolvence. Mohu se zeptat, zdali je dům mých rodičů, kde bydlím i já se synem, ohrožen insolvenčním řízením bratra? Předem děkuji.
Dobrý den,
vstupem do insolvence by bratr porušil smluvní podmínky hypotéky a banka by mohla úvěr zesplatnit (a v případě neuhrazení dluhu by došlo k prodeji nemovitosti v zástavě). Doporučuji novému majiteli nemovitosti v zástavě hypoteční úvěr po bratrovi převzít.
Refixace hypotéky a zhoršení bonity
Dobrý den, nevíte prosím, jak zkoumá Hypoteční banka u refixace bonitu klienta? Příští rok končí fixace a můj zdravotní stav se výrazně zhoršil. Nevím jak by banka případně zhodnotila příjem formou invalidního důchodu a nějakého menšího výdělku na částečný úvazek. Na druhou stranu jsem mladý člověk, kde změnu zdravotního stavu a bonity banka neočekává a se splátkami nebyl nikdy problém, zbývající jistina je už malá (cca 1,2 mil. Kč). Takovouto částku lze již půjčit i jako půjčku na cokoliv a vidím na nich někdy i lepší úroky než u hypoték. Opět ale bude banka požadovat doklad o příjmu, což bude asi příští rok problém, pravděpodobně budu na invalidním důchodu a 0,3 úvazku. I když mi moje banky v internetovém bankovnictví nabízí “výhodné půjčky do 1,2mil do 15 minut na účtu” tak asi stejně člověk musí poslat doklad o příjmu. Konec fixace je vice než za rok, je čas, a úroky klesají. Ale rád bych zvážil všechny možnosti. Děkuji za jakoukoliv radu.
Dobrý den,
při refixaci hypotéky se znovu neověřuje bonita dlužníka, vstup do invalidního důchodu ani snížení příjmů nemůže být důvodem pro zesplatnění úvěru. Banka Vám nabídne úrokovou sazbu pro další období. Přinejhorším bude úrok o pár desetinek vyšší. Refinancování hypotéky u jiné banky nedoporučuji (zde by se již bonita ověřovala). Taktéž nelze doporučit refinancování hypotéky neúčelovou půjčkou. Mimo ověřování bonity je třeba zvážit i maximální splatnost úvěru (hypotéka až 30 let, půjčky obvykle do 10 let). Čím kratší splatnost, tím vyšší měsíční splátka.
Povinný běžný účet k hypotéce
Dobrý den, máme hypotéku u Komerční banky. KB aktuálně nutí všechny klienty k migraci běžného účtu, který jsem v minimální míře nucen používat právě s hypotékou. Součástí migrace je navýšení ceny běžného účtu z 0 na 39 Kč/měsíc. Je možné, že nesouhlasem s migrací, tj. nesouhlasem s přechodem na placenou službu, banka vypoví hypoteční smlouvu a bude požadovat zesplatnění úvěru? Dík
Dobrý den,
nepoužívání běžného účtu nemůže vést k zesplatnění hypotéky. Máte-li v úvěrové smlouvě sjednanou slevu z úrokové sazby za využívání účtu u dané banky, nepoužíváním účtu nárok na slevu zanikne.
Pojmy ve slovníku
100% Hypotéka
Půjčka, která pokryje celou koupi. Taková je
100% hypotéka. LTV této hypotéky je 100 %, což znamená, že vám banka půjčí
peníze na celou odhadní cenu nemovitosti, kterou ručíte.
Díky 100% hypotéce tak získáte dost peněz na nákup domu či bytu nebo například na výstavbu. Zároveň ale musíte počítat s vyšším úrokem než u menších půjček. Pro banky je totiž úvěr bez spoluúčasti klienta rizikovější, a proto jsou jeho podmínky přísnější.
V současnosti navíc čeští poskytovatelé 100% hypotéky neposkytují. Česká národní banka totiž v roce 2016 zpřísnila podmínky pro získání hypotéky a jejich součástí bylo také ukončení 100% hypoték. Banky tak nabízí maximálně 90% hypotéky. Pouze u 5 % objemu poskytnutých půjček smí být LTV vyšší než 90 %.
Přesto existuje možnost, jak pomocí půjčky na bydlení získat dost peněz na úhradu celé kupní ceny nemovitosti. V podstatě tedy můžete dosáhnout na 100% hypotéku.
Jak na to? Musíte ručit více nemovitostmi. Kromě kupovaného bytu či domu to může být například nemovitost rodičů. Samozřejmě ale platí, že majitel této nemovitosti musí s ručením souhlasit.
Díky ručení více nemovitostmi se zvýší hodnota zástavy. I při 90% či menším LTV tak získáte peníze na nákup vybraného domu či bytu.
Banky navíc obvykle umožňují druhou nemovitost z hypotéky vyvázat, jakmile splatíte potřebnou část úvěru. Dál tedy ručíte pouze kupovaným domem či bytem.
Další možností je dofinancovat hypotéku dalším úvěrem. Například úvěrem ze stavebního spoření.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAM80% Hypotéka
Je nejčastěji sjednávaná hypotéka z více důvodů (ČNB s ohledem na růst ceny nemovitostí a krytí bankovních rizik omezila poskytování 90% hypoték a úplně zakázala poskytovat 100% hypotéky)
Jde o hypotéku s nejvýhodnější úrokovou sazbou na trhu - v tomto segmentu je nejvyšší konkurence mezi bankami poskytujícími hypotéky.
Příklad: pokud máte odhad nemovitosti na 1.000.000,- Kč, tak vám banka poskytne 800.000,- Kč formou hypotečního úvěru za nejvýhodnějších podmínek. Z vlastních prostředků tedy financujete 200.000,- Kč.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAM90% Hypotéka
Až 90 procent z ceny nemovitosti, kterou
ručíte. Přesně tolik si můžete půjčit na hypoteční úvěr. Abyste ale 90%
hypotéku dostali, musíte splnit několik požadavků.
Jsou to zejména základní podmínky pro získání hypotéky – tedy například:
věk,příjemči bonita.Oproti nižším půjčkám ale musíte u 90% hypotéky počítat s méně výhodnými podmínkami. Protože má hypotéka pokrýt 90 procent z ceny nemovitosti, je pro banku riskantnější než menší úvěry. A proto poskytovatelé toto riziko obvykle kompenzují vyšším úrokem.
Pro většinu lidí je přitom 90% hypotéka nejvyšší možná. Podle pokynů České národní banky mohou poskytovatelé víc peněz půjčit jen v 5 procentech případů. Potřebujete tak mít naspořeno alespoň 10 procent z kupní ceny.
V praxi to vypadá tak, že u bytu za 3 000 000 korun získáte maximálně 2 700 000 korun. Zbytek doplatíte vy.
Pokud si chcete pomocí hypotéky půjčit víc než 90 procent z ceny domu či bytu, musíte ručit více nemovitostmi. V takovém případě stoupne hodnota zástavy, ze které se půjčka počítá.
Výhodou je, že se tím pádem můžete dostat na nižší LTV (obvykle do 80 %) a získáte tak nižší úrok než u 90% hypotéky.
Pokud jste například původně ručili bytem za 2 500 000 korun a nyní k němu přidáte další byt ve stejné ceně, stoupne hodnota zástavy na 5 000 000 korun. U hypotéky na zmíněných 2 500 000 tak bude LTV 50 %.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMAkontace
Termín akontace označuje částku, kterou musí kupující uhradit ze svého, jakmile si například bere auto na splátky nebo kupuje dům na hypotéku. Akontace bývá nejčastěji uváděna v procentech z celkové kupní ceny, ale ve smlouvě pak musí být samozřejmě i přesně vyčíslena v korunách. Typickou akontací u hypoték je 10 - 30 %, při pořízení auta se pohybuje od 10 % až do 50 %, ale může být i vyšší.
KOMENTÁŘE k článku Předčasné splacení hypotéky aneb Co se změní od 1. 9. 2024?
Zatím nejsou přidány žádné komentáře. Podělte se s námi o Váš názor.