Proč byty dál zdražují a co tlačí ceny nahoru

Produkt		Naše hodnocení:		Úrok 70% LTV	Splátka 1 mil. Kč	Fixace
Doporučujeme	Online hypotéka Více informací	Naše hodnocení 90 % Velmi dobré	Mám zájem	4,09 %	7 442 Kč	10 let
	Hypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	4,49 %	7 645 Kč	15 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 87 % Velmi dobré	Mám zájem	4,59 %	7 696 Kč	10 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 88 % Velmi dobré	Mám zájem	4,99 %	7 903 Kč	7 let
	mHypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 82 % Velmi dobré	Mám zájem	5,09 %	7 955 Kč	7 let
	Hypoteční úvěr Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	5,19 %	8 007 Kč	15 let

Co si z článku odnést

• Podle analýzy KPMG tvoří přibližně 44 % ceny nového bytu stavební náklady.
• Pozemek představuje v průměru 17 % ceny bytu , u některých projektů ale může být jeho podíl výrazně vyšší.
• Do konečné ceny vstupují také DPH, financování, administrativa, projektová příprava a marketing.
• Ceny bytů dlouhodobě zvyšuje pomalé povolování staveb a nedostatečná nabídka nového bydlení.
• Nedostatek pracovníků ve stavebnictví tlačí vzhůru mzdy i ceny dodávek.
• Dostupnost bydlení dnes nejvíc omezuje středněpříjmové domácnosti, které hůře dosáhnou na hypotéku i potřebné vlastní úspory.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Odebírat

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Největší část ceny spolkne samotná výstavba

Když se mluví o drahých bytech, veřejná debata se často zjednoduší do jediné věty: bytů je málo a zájem je velký. Jenže to je jen část pravdy. U novostaveb totiž cenu neurčuje pouze trh, ale i konkrétní nákladová skladba projektu. Podle analýzy poradenské společnosti KPMG tvoří v průměru zhruba 44 % ceny nového pražského bytu stavební náklady. Nejde přitom jen o samotnou práci na stavbě, ale i o materiál, technické zabezpečení, přípravu staveniště nebo subdodávky.

Právě tato položka v posledních letech výrazně narostla. V bytové výstavbě podle zveřejněných dat stouply stavební náklady za posledních deset let asi o 140 %. A to je číslo, které samo o sobě dost dobře vysvětluje, proč se ceny nových bytů neposouvaly vzhůru po malých krocích, ale skokově. Pokud se developerovi dramaticky prodraží samotná stavba, má jen malý prostor tuto změnu nepromítnout do prodejní ceny.

Růst nákladů se promítá do ceníků

,,Lidé si často myslí, že zdražení bytů je hlavně výsledkem vyšších marží. Ve skutečnosti ale velkou část ceny tvoří náklady, které developer neumí obejít ani dlouhodobě absorbovat. Pokud výrazně rostou stavební práce, materiály a financování, projeví se to v ceníku téměř nevyhnutelně.”

Petr Jermář

Hlavní analytik Banky.cz

„Lidé si často myslí, že zdražení bytů je hlavně výsledkem vyšších marží. Ve skutečnosti ale velkou část ceny vytvářejí náklady, které developer neumí obejít ani dlouhodobě absorbovat. Pokud výrazně rostou stavební práce, materiály a financování, projeví se to v ceníku téměř nevyhnutelně,“ říká Petr Jermář, odborník portálu Banky.cz.

Pozemky jsou dražší a ve velkých městech i vzácnější

Druhou významnou položkou je cena pozemku. Analýza KPMG uvádí, že na ni připadá průměrně 17 % z konečné ceny bytu. U některých projektů ale může podíl růst až ke 30 %. Týká se to hlavně atraktivních lokalit, velkých měst a míst, kde novou výstavbu omezuje nedostatek vhodných parcel nebo komplikované územní plánování.

V praxi to znamená jediné: nestačí sledovat jen ceny stavebních firem. Pokud zdražují i stavební pozemky, tlak na konečnou cenu bytu se dál zesiluje. V některých regionech už navíc pozemek představuje tak drahou vstupní položku, že se prodávané byty dostávají na cenovou úroveň, kterou domácnosti se středním příjmem přestávají zvládat financovat. Nedostatek vhodných parcel ve městech totiž nezdražuje jen nové projekty, ale nepřímo tlačí vzhůru i ceny starších bytů v okolí.

U některých projektů může cena pozemku tvořit až 30 % konečné ceny bytu, zejména ve velkých městech a atraktivních lokalitách.

Dalším problémem je, že část pozemků zůstává dlouhodobě nevyužitá kvůli zastaralým územním plánům, složitým změnám využití území nebo zdlouhavým povolovacím procesům. Jakmile se nabídka rozvojových ploch omezuje, přirozeně roste jejich cena. A protože jde o vstup, bez kterého žádný nový byt nevznikne, promítá se tento vývoj do celého trhu.

V ceně bytu nejsou jen cihly a beton

Častým omylem je představa, že rozdíl mezi stavební cenou a prodejní cenou automaticky končí v zisku developera. Ve skutečnosti je nákladová struktura mnohem širší. Podle zmíněné analýzy tvoří zisk developera asi 13 % z průměrné ceny bytu, DPH 12 % a dalších 9 % připadá na marketing, administrativu nebo architektonické a projektové služby. Přibližně 5 % pak tvoří finanční náklady, například úroky z úvěrů.

Porovnejte si hypotéky na bydlení

To je důležité i pro kupující, kteří sledují trh hlavně přes konečnou cenu za metr čtvereční. Za jedním číslem v inzerci se totiž skrývá celý řetězec výdajů, které se během výstavby postupně sčítají. Čím déle projekt čeká na povolení a čím déle se staví, tím víc rostou i vedlejší náklady, které na první pohled nejsou vidět. Drahé peníze, právní servis, projekční práce i administrativní agenda nakonec také končí v ceně bytu.

Na realitním trhu dnes nezdražuje jedna jediná položka, ale prakticky celý proces vzniku nového bytu od pořízení pozemku až po financování projektu.

„Na realitním trhu dnes nezdražuje jedna jediná položka. Zdražuje prakticky celý proces vzniku nového bytu, od pořízení pozemku přes povolení až po samotné financování projektu. Proto je mylné čekat, že ceny rychle spadnou jen proto, že se na chvíli sníží zájem kupujících,“ uvádí Jiří Krejčí, odborník na reality portálu realingo.cz.

Nedostatek lidí ve stavebnictví tlačí ceny dodávek vzhůru

Významnou roli hraje i trh práce. Stavebnictví se dlouhodobě potýká s nedostatkem kvalifikovaných pracovníků, a to jak v řemeslech, tak v technických profesích. Když je lidí málo, firmy si je přeplácejí, aby zvládly zakázky dokončit včas. Vyšší mzdové náklady se pak logicky promítají do cen, které stavební podniky účtují developerům.

Tento tlak je ještě silnější, protože kapacity řady stavebních firem bývají dlouhodobě napjaté. Pokud dodavatel ví, že má práci zajištěnou i na další měsíce, nemá důvod jít s cenou výrazně dolů. Právě spor o ceny stavebních dodávek se na přelomu roku dostal do centra pozornosti poté, co developer Central Group pozastavil zahajování některých projektů ve snaze vyjednat nižší ceny. Debata tím jen potvrdila, že boj o každé procento ve stavebních nákladech dnes rozhoduje o tom, za kolik se budou byty prodávat konečným kupujícím.

Do budoucna se proto stále častěji mluví nejen o podpoře technických oborů, ale i o větším zapojení zahraničních pracovníků. Bez posílení kapacit stavebnictví bude totiž velmi obtížné zlevnit novou výstavbu ve chvíli, kdy poptávka po bydlení neklesá a ve městech dál chybějí tisíce bytů.

Pomalé povolování prodražuje nový byt víc, než si kupující uvědomují

Jedním z nejvíc podceňovaných důvodů drahého bydlení je délka povolovacích procesů. V českém prostředí se výstavba často zdržuje o měsíce až roky. Investor přitom po celou dobu nese náklady spojené s vlastnictvím pozemku, projektem, právním servisem i financováním. To všechno se následně promítá do prodejní ceny. Čím pomaleji stát a samosprávy dovolí stavět, tím dražší jsou nakonec byty pro koncové kupce.

Každé zdržení povolovacího procesu zdražuje projekt ještě před zahájením stavby a zároveň omezuje nabídku nových bytů na trhu.

Právě tady se spojuje problém nízké nabídky s problémem vysokých nákladů. Pokud se nové projekty schvalují pomalu, na trh přichází méně bytů, než kolik by odpovídalo poptávce. Zároveň se ale každý projekt prodražuje ještě předtím, než se vůbec kopne do země. Výsledkem je dvojí tlak na cenu: méně bytů a dražší výstavba.

Vedle samotného stavebního řízení se často zmiňuje i potřeba pružnějších změn územních plánů. Tam, kde obce nedokážou rychleji reagovat na rozvoj města, zůstávají některé vhodné lokality blokované. Trh pak pracuje s omezeným počtem dostupných parcel, což dál žene vzhůru cenu pozemků i nového bydlení.

Na drahé byty doplácejí hlavně domácnosti závislé na hypotéce

Růst cen bytů není jen realitní téma, ale i téma osobních financí. Kdo kupuje byt za vlastní peníze, řeší vysokou cenu jinak než domácnost, která nákup financuje hypotékou. Většina lidí však bez úvěru pořízení vlastního bydlení nezvládne. Vyšší kupní cena znamená vyšší potřebnou akontaci, vyšší měsíční splátku a přísnější nároky na příjem. Právě proto dnes na vlastní bydlení dosáhnou především lidé s nadprůměrnými příjmy nebo s výraznou pomocí rodiny.

Pro mnoho domácností se tak rozevírají nůžky mezi cenami nemovitostí a jejich reálnou bonitou. Ani mírné zlevnění hypoték samo o sobě situaci zásadně neřeší, pokud zůstává vysoká cena samotného bytu. Rozhodující není jen úroková sazba, ale celková částka, kterou je třeba profinancovat. A ta je dnes ve srovnání s obdobím před deseti lety násobně vyšší.

Rozhoduje hlavně celková částka

,,U dostupnosti bydlení už nestačí sledovat jen sazby hypoték. Pro domácnost je klíčové, jak vysokou částku musí vůbec financovat a jak velkou rezervu si ponechá po zaplacení vlastních zdrojů. Právě vysoké ceny bytů dnes vytlačují z trhu i zájemce, kteří by jinak na hypotéku podle příjmu dosáhli.”

Miroslav Majer

CEO Banky.cz

„U dostupnosti bydlení už nestačí sledovat jen sazby hypoték. Pro domácnost je klíčové, jak vysokou částku musí vůbec financovat a jak velkou rezervu si ponechá po zaplacení vlastních zdrojů. Právě vysoké ceny bytů dnes vytlačují z trhu i zájemce, kteří by jinak na hypotéku podle příjmu dosáhli,“ upozorňuje Miroslav Majer, CEO portálu Banky.cz.

Kde se tlak na cenu bytu skládá nejvíc

Pokud chceme pochopit, proč byty zdražují, je užitečné podívat se na celý řetězec od přípravy projektu až po jeho prodej. Cena nevzniká v jediném okamžiku ani kvůli jedné položce. Typicky se do ní propisují tyto vlivy:

Nejdražší nejsou jen nové byty v Praze

Přestože se v debatě často pracuje hlavně s pražskými čísly, podobné mechanismy fungují i v dalších městech. Praha je extrémem zejména kvůli kombinaci velmi silné poptávky, omezené nabídky a drahých pozemků, ale růst stavebních nákladů dopadá na developery po celé republice. Rozdíl je hlavně v tom, jak velkou část konečné ceny ještě trh v dané lokalitě unese.

Praha je extrémem, ale kombinace drahé výstavby, omezené nabídky a slabší dostupnosti bydlení se promítá i do dalších regionů.

V některých regionech tak může být výstavba nových bytů méně dynamická právě proto, že kupní síla domácností je slabší než ve velkých centrech. To ale neznamená, že by tam náklady nerostly. Jen se častěji dostává do střetu ekonomika projektu s tím, co jsou kupující ještě schopni zaplatit. I to je důvod, proč se nové bydlení v některých částech republiky staví pomaleji nebo v menším rozsahu, než by odpovídalo skutečné potřebě trhu.

Proč rychlý pokles cen bytů nelze automaticky očekávat

Část veřejnosti po období vysokých sazeb hypoték čekala, že ceny bytů výrazně klesnou. Jenže pokud jsou hlavním problémem strukturálně vysoké náklady a omezená nabídka, prostor pro výrazné zlevnění je omezený. K poklesu může dojít u jednotlivých projektů, lokalit nebo starších nemovitostí, ale u novostaveb zůstává cenové dno relativně vysoko. Developer totiž nemůže dlouhodobě prodávat pod úrovní nákladů, které musel do projektu vložit.

Právě proto se dostupnost bydlení nebude odvíjet jen od toho, jak se vyvinou hypotéky nebo nálada kupujících. Rozhodující bude, zda se podaří zrychlit povolování, uvolnit více rozvojových ploch, posílit stavební kapacity a stabilizovat nákladovou stránku výstavby. Dokud budou tyto bariéry trvat, tlak na ceny bytů zůstane silný i v dalších letech.

Zdroje

• novinky.cz: Kvůli čemu zdražují byty: polovinu ceny tvoří stavební náklady (13.03.2026)
• hn.cz: Náklady tlačí výrobce i prodejce stavebnin k zdražování. Hlavní problém trhu je ale jinde (13.03.2026)
• banky.cz: Ceny nemovitostí v Česku lámou rekordy: ve 2. čtvrtletí 2025 rostly hlavně byty (13.03.2026)