Proč ceny bytů v Česku znovu rostou rychleji než v EU

9.4.2026

6 min. čtení

Jan Budín
Redaktor Banky.cz

Reality

Český trh bydlení znovu nabírá tempo. Nejnovější evropská data ukazují, že ceny rezidenčních nemovitostí v Česku rostly na konci roku výrazně rychleji než průměr Evropské unie, a to navzdory tomu, že dostupnost bydlení zůstává slabá. Nejde o jednorázový výkyv ani o pouhou statistickou epizodu. Český trh navazuje na dlouhý trend, v němž se domácí ceny bydlení drží vysoko a po krátkém ochlazení znovu nabírají rychlost rychleji než ve velké části Evropy.

Hypoteční kalkulačka

Produkt		Naše hodnocení:		Úrok 70% LTV	Splátka 1 mil. Kč	Fixace
Doporučujeme	Online hypotéka Více informací	Naše hodnocení 90 % Velmi dobré	Mám zájem	4,49 %	7 645 Kč	10 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 87 % Velmi dobré	Mám zájem	4,79 %	7 799 Kč	10 let
	mHypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 82 % Velmi dobré	Mám zájem	5,09 %	7 955 Kč	7 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 88 % Velmi dobré	Mám zájem	5,19 %	8 007 Kč	7 let
	Hypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	5,19 %	8 007 Kč	15 let
	Hypoteční úvěr Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	5,39 %	8 113 Kč	15 let

Co si z článku odnést

Nejnovější evropské srovnání ukazuje pro Česko meziroční růst cen bydlení o 10,4 %, zatímco průměr EU činí 5,5 %.
Správné čtení dat v čase je zásadní: jde o srovnání 4. čtvrtletí 2025 proti 4. čtvrtletí 2024.
Český trh nezdražuje rychle jen krátkodobě, ale patří k evropským rekordmanům i v dlouhém horizontu.
Za růstem stojí hlavně omezená nabídka, regionální nerovnováha a postupné oživení hypoteční poptávky.
Vyšší ceny automaticky neznamenají zdravý trh. Vedle růstu hodnoty nemovitostí dál slábne dostupnost bydlení pro domácnosti.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Nejnovější data je potřeba číst správně v čase

V debatě o cenách bytů vzniká zmatek často už u samotného období, k němuž se čísla vztahují. Aktuální údaj o růstu o 10,4 % nepopisuje konec roku 2024, ale meziroční srovnání 4. čtvrtletí 2025 oproti 4. čtvrtletí 2024. Právě to je pro správnou interpretaci podstatné. Kdo časové ukotvení přehlédne, může snadno nabýt dojmu, že jde o starší číslo nebo o jinou fázi trhu.

Ve stejném období dosáhl průměr Evropské unie růstu 5,5 %. Český růst tak byl téměř dvojnásobný oproti unijnímu průměru, což znovu potvrzuje, že domácí trh se pohybuje nad evropským standardem. V mediálních výstupech se objevilo i tvrzení, že šlo o sedmé nejrychlejší tempo v EU. S tím je ale namístě pracovat opatrně. Samotné pořadí sice odpovídá citovanému evropskému srovnání, bez přímého rozpisu všech zemí je však důležitější podstata čísla než ranking sám o sobě.

Důležitá je i výchozí cenová hladina

,,Na trhu bydlení je vždy důležité sledovat nejen samotný růst cen, ale i to, z jak nízké či vysoké základny vychází. U Česka je podstatné, že se zrychlení vrací na trh, který byl drahý už předtím”

Petr Jermář

Hlavní analytik Banky.cz

Proč je Česko znovu nad evropským průměrem

Pokud by ceny rostly rychle jen v jednom čtvrtletí, dalo by se mluvit o krátkodobém výkyvu. Český případ je ale jiný. Růst cen tu dlouhodobě podporuje kombinace faktorů, které se navzájem posilují. Nabídka nového bydlení zůstává omezená, ve větších městech přetrvává silný tlak na koupi i pronájem a do trhu se postupně vrací i část poptávky financované hypotékou.

Právě hypotéky jsou v posledních dvou letech jedním z klíčů k pochopení vývoje. Když úrokové sazby vyskočily, část domácností nákup odložila a trh na čas ochladl. Jakmile se ale financování začalo postupně zlepšovat a trh si na nové podmínky zvykl, odložená poptávka se začala vracet. Nižší sazby než na vrcholu hypoteční krize neznamenají levné úvěry, ale představují dostatečný impuls pro obnovení zájmu o koupi.

Český růst cen bydlení byl v meziročním srovnání téměř dvojnásobný oproti průměru Evropské unie.

Vedle toho se do cen promítá i investiční chování. Nemovitost je v českém prostředí dlouhodobě vnímaná jako bezpečné uložení peněz, zvlášť v době nejistoty. Pokud je nabídka omezená a část kupujících vstupuje na trh s motivací uchovat hodnotu kapitálu, cenový tlak nepolevuje ani tehdy, když si běžná domácnost může dovolit méně než dřív.

Rychlé zdražování neznamená zdravější trh

Na první pohled může prudký růst cen působit jako signál síly. Pro vlastníky nemovitostí je to často potvrzení, že jejich majetek drží hodnotu nebo dál roste. Jenže z pohledu trhu jako celku je obrázek mnohem složitější. Česká národní banka opakovaně upozorňuje, že dostupnost bydlení zůstává slabá a že vysoké ceny spolu s náklady na úvěry představují pro domácnosti stále významnou bariéru.

Paradox českého trhu spočívá v tom, že ceny rostou i ve chvíli, kdy je bydlení pro velkou část lidí hůře dosažitelné. Není to rozpor, ale důsledek strukturální nerovnováhy. Když je bytů málo, povolovací procesy pomalé a poptávka soustředěná hlavně do ekonomicky silných lokalit, nemusí slabší dostupnost vést k poklesu cen. Místo toho se často stane jen to, že část lidí z vlastnického bydlení ustoupí do nájmu, zatímco ceny vlastnického bydlení zůstávají vysoko.

Růst cen není totéž co zdravý trh

,,Rychlý růst cen nemovitostí sám o sobě nevypovídá o zdraví trhu. Pro domácnosti je mnohem důležitější, jaký podíl příjmu musí vydat na splátku hypotéky nebo nájem, a tam zůstává situace napjatá”

Miroslav Majer

CEO Banky.cz

Spočítejte si, co dnes udělá hypotéka s rozpočtem

Dlouhý trend je ještě silnější než aktuální meziroční skok

Krátkodobé srovnání s Evropskou unií je důležité, ale skutečně výmluvný je až delší horizont. Už dřívější evropská data ukazovala, že od roku 2010 patřilo Česko k zemím s nejprudším růstem cen bydlení v celé EU, přičemž nárůst se pohyboval kolem 142 %. To je samo o sobě mimořádně vysoké číslo. Ještě podstatnější ale je, že nejde o uzavřenou kapitolu. Vývoj v roce 2025 naznačuje, že tento dlouhý příběh neskončil, jen přešel do další fáze.

V debatě se objevuje i tvrzení, že od roku 2015 vzrostly ceny v Česku o více než 150 %. Takové číslo odpovídá dlouhodobému směru trhu a metodicky dává smysl, je ale poctivější číst ho jako orientační vyjádření velmi silného růstu než jako absolutně klíčový bod celé argumentace. Podstata se tím nemění. České bydlení nezdražilo jen v posledním roce, ale v poslední dekádě patří v Evropě k nejrychleji rostoucím trhům.

To má zásadní důsledek pro dnešní kupující. Na trh už nevstupují po běžném cyklickém zdražení, ale po letech kumulovaného růstu, který výrazně posunul cenovou hladinu. Každé další meziroční zrychlení tak na domácnosti dopadá citelněji než dřív.

Český průměr zakrývá velké rozdíly mezi regiony

Republikový údaj je užitečný pro evropské srovnání, ale pro běžného zájemce o bydlení má omezenou vypovídací hodnotu. Realita v Praze, Brně a dalších silných centrech se liší od menších měst i perifernějších regionů. Data Českého statistického úřadu dlouhodobě potvrzují, že regionální rozdíly jsou výrazné a že právě Praha zůstává samostatnou kategorií, která celkový obraz trhu výrazně ovlivňuje.

Vysoké ceny v metropoli se přelévají i do širšího okolí. Domácnosti, které nedosáhnou na bydlení v Praze, hledají alternativu ve Středočeském kraji nebo ve vzdálenějších lokalitách s rozumnou dopravní dostupností. Tlak se tak přenáší dál a republikový průměr pak zakrývá, jak odlišné situace panují v jednotlivých částech země. V jedné oblasti je problémem hlavně extrémní pořizovací cena, jinde spíš omezená nabídka a slabá kvalita dostupného fondu. Jinými slovy: jeden průměr, ale několik úplně rozdílných realit. To dobře ukazuje i přehled, které okresy v Česku nejvíc zrychlily růst cen bytů.

Mluvit o jednom českém realitním trhu je zkratka. Pro kupujícího rozhoduje konkrétní lokalita, nabídka a rychlost, s jakou se nové byty dostávají na trh.

Mluvit o jednom českém realitním trhu je zkratka. Z pohledu kupujícího rozhoduje konkrétní město, nabídka v dané lokalitě a to, jak rychle se tam nové byty vůbec dostávají na trh, říká Jiří Krejčí, odborník na reality portálu realingo.cz.

Co do cen promlouvají hypotéky a regulace

Vývoj cen bydlení nelze oddělit od financování. Česká národní banka ve svých zprávách o finanční stabilitě opakovaně upozorňuje, že hypoteční trh silně ovlivňuje dostupnost vlastnického bydlení i cenové napětí. Když jsou úvěry drahé a podmínky přísné, část poptávky se stáhne. Když se financování uvolní nebo alespoň stabilizuje, trh reaguje rychle. Někdy až překvapivě rychle.

V posledním období je zřejmé, že po předchozím útlumu přišlo oživení zájmu o hypotéky. Neznamená to návrat do éry mimořádně levných peněz, spíš přechod do fáze, kdy kupující přestávají čekat na ideální sazbu a začínají znovu jednat. V prostředí omezené nabídky pak i takový posun stačí k tomu, aby ceny opět rostly svižněji.

Do debaty vstupují i regulatorní opatření a opatrnost centrální banky vůči rizikovějším segmentům, například investičním hypotékám. Smyslem těchto kroků není zastavit trh, ale tlumit rizika přehřívání a omezit situace, v nichž by příliš rychlá úvěrová dynamika dál zhoršovala dostupnost bydlení pro domácnosti, které kupují nemovitost pro vlastní potřebu.

Co bude rozhodovat o cenách bytů v roce 2026

Další vývoj se bude odvíjet hlavně od několika proměnných, které spolu úzce souvisejí.

tempo poklesu nebo stagnace hypotečních sazeb,
rychlost nové výstavby a povolovacích procesů,
síla domácích příjmů a ochota domácností zadlužovat se,
míra investiční poptávky po bytech ve velkých městech.

O vývoji cen v roce 2026 rozhodnou hlavně sazby hypoték, tempo výstavby, příjmy domácností a síla investiční poptávky.

Právě kombinace těchto faktorů určí, zda se současné tempo růstu udrží, nebo zda se trh opět alespoň částečně zklidní. Už teď je ale patrné, že český trh vstupuje do roku 2026 s vysokou cenovou základnou a s problémy, které mají hlubší kořeny než jen výši úrokových sazeb. Nedostatečná nabídka, regionální koncentrace poptávky a dlouhodobě slabá dostupnost bydlení zůstávají ve hře bez ohledu na to, zda meziroční růst činí 10 % nebo 6 %. Velkou roli přitom dál sehrají i povolovací procesy, které ovlivňují, jak rychle se nové projekty dostanou na trh.

Proto je současný údaj o růstu o 10,4 % důležitý nejen jako headline, ale hlavně jako další důkaz, že české bydlení se i po období ochlazení umí vrátit k nadprůměrné dynamice. A tady je ten háček: pro prodávající je to často dobrá zpráva, pro kupující už o dost méně. Právě proto má tahle statistika pro domácnosti, investory i celý hypoteční trh takovou váhu.