Proč jsou i v srpnu 2026 hypotéky dražší a co to udělá se splátkou

11.8.2026

5 min. čtení

Jan Budín
Redaktor Banky.cz

Hypotéka

Hypoteční sazby v Česku rostou už pátý měsíc v řadě, i když základní repo sazba ČNB zůstává beze změny. Průměrná nabídková sazba v srpnu dosáhla 5,42 % a dostala se na nejvyšší úroveň za poslední dva roky. Pro domácnosti to znamená dražší nové úvěry i vyšší splátky při refinancování. V článku vysvětlujeme, proč banky hypotéky zdražují a co to znamená pro běžné žadatele.

Hypoteční kalkulačka

Produkt		Naše hodnocení:		Úrok 70% LTV	Splátka 1 mil. Kč	Fixace
Doporučujeme	Online hypotéka Více informací	Naše hodnocení 90 % Velmi dobré	Mám zájem	4,69 %	7 747 Kč	10 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 87 % Velmi dobré	Mám zájem	5,14 %	7 981 Kč	10 let
	Hypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	5,19 %	8 007 Kč	15 let
	mHypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 82 % Velmi dobré	Mám zájem	5,49 %	8 166 Kč	7 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 88 % Velmi dobré	Mám zájem	5,59 %	8 219 Kč	7 let
	Hypoteční úvěr Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	5,74 %	8 299 Kč	15 let

Co si z článku odnést

Průměrná nabídková sazba hypoték v srpnu vzrostla na 5,42 %, tedy na dvouleté maximum.
Jde o pátý meziměsíční růst sazeb v řadě, takže nejde o jednorázový výkyv, ale o pokračující trend.
Modelová splátka hypotéky 3,5 milionu korun na 25 let dnes vychází zhruba na 21 327 korun měsíčně.
Od března se taková splátka zvýšila přibližně o 1 100 korun měsíčně.
Hypotéky zdražují i bez změny sazeb ČNB, protože do cen vstupují i tržní sazby, cena zdrojů bank a rizikové marže.
Oficiální index neznamená, že každý klient dostane stejnou sazbu. U řady bank roste význam individuální nabídky a vyjednávání.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Srpen potvrdil, že hypotéky dál zdražují

Srpnová hodnota Swiss Life Hypoindexu ukazuje na pokračující růst. Průměrná nabídková sazba hypoték dosáhla 5,42 % a trh tím navázal na předchozí čtyři měsíce zdražování. Pro zájemce o vlastní bydlení je nejdůležitější hlavně to, že se sazby nejen drží nad pěti procenty, ale od jara se od této hranice spíš vzdalují.

Z pohledu domácností je důležité i širší srovnání. Ještě na začátku roku část trhu počítala s tím, že po předchozím poklesu přijde další postupné zlevňování. Jenže přišel obrat. Duben znamenal konec předchozího uklidnění a od té doby se hypoteční sazby posouvají výš. Květen přinesl podle indexu hodnotu 5,19 %, v červenci se sazby pohybovaly kolem 5,32 % a srpen růst znovu potvrdil.

Hypotéky neurčuje jen ČNB

,,Lidé často čekají, že když ČNB sazby nezvyšuje, hypotéky budou automaticky levnější. Ve skutečnosti banky oceňují úvěry podle širšího mixu faktorů a právě to dnes drží hypoteční sazby výš, než by klienti čekali.”

Petr Jermář

Hlavní analytik Banky.cz

Kolik dnes stojí modelová hypotéka 3,5 milionu korun

Na samotném procentu je trend dobře vidět, ale skutečný dopad ukáže až splátka. U modelové hypotéky ve výši 3,5 milionu korun se splatností 25 let vychází při sazbě 5,42 % měsíční splátka přibližně na 21 327 korun. A to už je částka, která pro velkou část domácností znamená citelný zásah do rozpočtu.

Oproti březnu jde zhruba o 1 100 korun měsíčně navíc. V ročním vyjádření to dělá více než 13 tisíc korun. Na tom je dobře vidět, že i zdánlivě malé posuny sazby v řádu desetin procentního bodu mají v dlouhém horizontu velmi konkrétní finanční dopad. U vyšších úvěrů nebo kratší splatnosti může být tlak na rodinné finance ještě silnější. U řady domácností se navíc naplno ukáže, proč u hypotéky přeplatí tolik peněz, i když samotná sazba na první pohled nepůsobí extrémně.

Spočítejte si splátku hypotéky

Nejde přitom jen o nové žadatele. Vyšší sazby dopadají i na klienty, kterým se blíží konec fixace a čeká je refinancování. Domácnost, která byla zvyklá na nižší splátku z předchozích let, se může po přefixaci dostat do situace, kdy musí měsíčně vydávat výrazně víc, aniž by si jakkoli zlepšila bydlení nebo navýšila úvěr.

I malé zvýšení sazby může u dlouhé hypotéky znamenat citelně vyšší měsíční splátku i roční náklady domácnosti.

Proč hypotéky rostou, když repo sazba ČNB zůstává na 3,50 %

Právě tady vzniká největší nedorozumění. ČNB drží základní repo sazbu na 3,50 %, ale hypoteční sazby přesto rostou. Na první pohled to nedává moc smysl. Jenže hypotéka není přímo navázaná na repo sazbu tak, aby se její cena automaticky změnila po každém kroku centrální banky.

Banky se při nastavování hypotečních sazeb dívají i na delší tržní sazby, cenu financování na trhu, očekávání inflace a také na vlastní rizikovou politiku. Když je financování dražší nebo méně předvídatelné, promítne se to do nabídky pro klienty. Vedle toho banky sledují i kvalitu nových žadatelů, vývoj trhu bydlení a to, jaké riziko nesou jednotlivé typy úvěrů.

Proto by bylo zavádějící tvrdit, že hypotéky zdražila sama ČNB. Přesnější je říct, že stabilní sazba centrální banky sama o sobě nestačí k tomu, aby hypotéky zlevňovaly. Pokud trh počítá s vyšší inflací nebo jsou delší peníze dražší, banky zůstávají opatrné. A to má háček: klient na výsledné nabídce pozná hlavně konečné číslo, ne celý mechanismus v pozadí. Právě to, co může zvednout sazby hypoték i bez zásahu ČNB je proto pro orientaci na trhu zásadní otázka.

Nad repo sazbou je víc proměnných

,,Klienti by dnes neměli sledovat jen titulky o repo sazbě. Pro výslednou cenu hypotéky je klíčové i to, za kolik si banky samy opatřují peníze a jak vyhodnocují riziko. Proto může trh zdražovat i v době, kdy centrální banka nic nemění.”

Miroslav Majer

CEO Banky.cz

Kdy se trend otočil a proč je důležitý duben

Jarní měsíce roku 2026 ukázaly, že dřívější očekávání levnějších hypoték bylo předčasné. Právě duben se stal bodem zlomu. Tehdy se zastavil předchozí pokles a sazby se vrátily k růstu. Následující měsíce tenhle obrat už jen potvrdily.

Pro čtenáře je důležité, že srpnových 5,42 % nevzniklo skokově. Šlo o postupný posun během několika měsíců. A tady přichází zlom: takový vývoj je pro trh významnější než jednorázový výkyv, protože naznačuje trvalejší změnu nálady bank i ceny financování. Jinými slovy, nejde o technický šum v datech, ale o trend, se kterým je potřeba počítat při plánování koupě nemovitosti i refinancování.

Srpnových 5,42 % není jednorázový výkyv, ale výsledek několikaměsíčního obratu, který začal už v dubnu.

Zhoršuje se tím i psychologická dostupnost bydlení. Zájemci, kteří čekali na návrat sazeb pod pět procent, vidí, že se tento horizont vzdaluje. To může část lidí přimět k dalšímu odkladu koupě, jiní naopak budou chtít jednat rychleji, pokud se obávají, že lepší období jen tak nepřijde. Přesně v takové situaci se ukazuje, proč se čekání na levnější úvěr nevyplácí.

Indexová sazba není totéž co nabídka pro konkrétního klienta

Průměrná nabídková sazba dobře ukazuje směr trhu, ale sama o sobě neříká, jakou nabídku dostane konkrétní žadatel. Roste rozdíl mezi indexovou sazbou a reálně vyjednanou sazbou v jednotlivých bankách. Jinak bude vypadat nabídka pro klienta s vysokými příjmy, nízkým LTV a dobrou historií, jinak pro domácnost s menší rezervou nebo vyšším rizikovým profilem.

Banky navíc stále častěji pracují s individuální cenotvorbou. Oficiální sazebník tak nemusí být poslední slovo. Význam mají doplňkové produkty, bonita klienta, poměr úvěru k hodnotě nemovitosti i schopnost porovnat konkurenční nabídky. Pro řadu lidí proto dává smysl nebrat první nabídku jako definitivní a zkusit si vyjednat lepší podmínky.

Současně ale platí, že individuální sleva nemění celkový směr trhu. I když jeden klient získá zajímavější sazbu, než ukazuje index, prostředí jako celek zůstává dražší než na jaře. Z pohledu trhu bydlení je tak důležitější samotný trend než jednotlivé výjimky.

„Na realitním trhu je znát, že vyšší sazby znovu zvyšují nejistotu kupujících. Část z nich koupi odkládá, jiní více tlačí na cenu nemovitosti, protože chtějí kompenzovat dražší financování,“ říká Jiří Krejčí, odborník na reality portálu realingo.cz.

Co to znamená pro nové hypotéky i refinancování

Pro nové žadatele znamená současný vývoj hlavně nižší dostupnost financování. Vyšší splátka snižuje dosažitelnou výši úvěru a může zhoršit to, jak domácnost projde interními pravidly banky. V praxi to může znamenat menší byt, vyšší vlastní úspory nebo hledání nemovitosti v levnější lokalitě.

U refinancování je situace citlivá hlavně pro klienty, kterým končí starší výhodná fixace. Jestliže byli zvyklí na výrazně nižší úrok, nový přechod může přinést skokové zvýšení splátky. To má dopad nejen na rozpočet, ale i na spotřební chování domácností. Vyšší výdaj za bydlení obvykle znamená méně peněz na rezervu, investice nebo běžnou spotřebu.

Specifickou kapitolou jsou investiční hypotéky. Regulátor dlouhodobě sleduje i rizikovější části trhu a banky jsou v takových případech opatrnější. Pokud někdo financuje byt za účelem pronájmu, může víc než dřív narážet na přísnější posuzování i na méně vstřícnou cenovou nabídku.

Co mohou lidé udělat v době dražších hypoték

V prostředí, kdy návrat sazeb pod pět procent není na dohled a rychlý obrat trhu se nečeká, dává smysl zaměřit se spíš na to, co může žadatel ovlivnit sám. Nestačí už jen sledovat jednu reklamní sazbu a čekat na „lepší čas“. Rozdíl často dělá příprava, vyjednávání i práce s celkovým rodinným rozpočtem.

Co může žadatel ovlivnit

Porovnat více bank a nespokojit se s první nabídkou.
Připravit si vyšší finanční rezervu, aby vyšší splátka nerozkolísala rozpočet.
Prověřit možnosti slevy podle bonity, LTV nebo využití dalších bankovních produktů.
U končící fixace řešit refinancování s předstihem a nečekat na poslední týdny.
Přepočítat si, zda je při současných sazbách plánovaná koupě stále dlouhodobě udržitelná.

Výhled trhu zůstává opatrný. Expertní komentáře spíš naznačují, že výrazné další zdražení není nejpravděpodobnější scénář, ale stejně tak se nečeká rychlý návrat k výrazně levnějším hypotékám. Prakticky to znamená období pomalejší stabilizace, ve kterém bude pro klienty stále důležitější pracovat s detaily nabídky, ne jen s hlavním číslem z hypotečního indexu. Sledovat se proto vyplatí i výhled inflace, který často napoví o dalším směru hypoték víc než samotné ponechání sazeb beze změny.