Regulace spotřebitelských a hypotéčních úvěrů

Změny v regulaci spotřebitelských a hypotéčních úvěrů vycházejí ze směrnice EU, kterou jsme coby členská země EU povinni implementovat do března 2016. Co přinesou nová pravidla hry dobrého a nejdeme opět v některých případech vysoko nad rámec požadavků evropských směrnic?

Nebankovní půjčky a jejich vyšší regulace

Dnes může spotřebitelské úvěry poskytovat v tuzemsku prakticky kdokoliv, jen na základě živnostenského oprávnění. I proto se nebankovními půjčkami v Čechách zabývá přes 50 000 subjektů různého stupně pochybnosti. Obchodní praktiky většiny těchto firem jsou velmi často na hraně zákona. Nově budou na nebankovní poskytovatele úvěrů kladeny výrazně vyšší nároky: základní kapitál min. 20 mil. Kč, pojištění proti škodám a zkoušky z odborné způsobilosti. Ministerstvo financí očekává, že v důsledku těchto opatření opustí trh nebankovních úvěrů až 90% dnešních subjektů.

Tato regulace měla přijít již dávno. Nebankovní půjčky jsou podobně škodlivé jako výherní automaty – v obou případech nelze vyhrát, jen tratit. Samozřejmě vůbec nejlepší je se spotřebitelským úvěrům zcela vyhnout, protože zadlužovat se nikoliv pro investici ale kvůli spotřebě je velmi nerozumné. Když už někdo má tu touhu půjčit si na nový televizor a přeplatit ho o nemalé úroky, je rozumné navštívit banku a půjčit si za 10%. Banka pro naše vlastní dobro provede důkladnou kontrolu naší bonity, a dospěje-li k závěru existence nemalého rizika neschopnosti splácet (nedostatečný či negarantovaný příjem, případně škraloup v registrech), úvěr nám jednoduše neposkytne. Část lidí se pak obrátí na větší nebankovní společnosti (Home Credit, Cetelem, Cofidis), kde tak přísně bonitu klienta nepočítají a půjčí si zde za 20%. A kdo neuspěje ani zde, půjčí si od zcela neznámé a na první pohled velmi pochybné firmy za 1 000% a více, což je obvykle začátek velmi rychlého konce.

Výše úroku je vždy závislá na rizikovosti úvěrovaného subjektu. Banky půjčují za 10%, protože peníze svěřují pouze důkladně prověřeným klientům s minimální pravděpodobností nesplácení. Větší nebankovní firmy půjčují za vyšší úrok (20%), neboť jejich klientelu tvoří méně bonitní jedinci a je zde více úvěrů po splatnosti (s čímž se v úrokové marži počít). Ale půjčovat za tisíce procent - zde už předem kalkulujeme s velmi špatnou platební morálkou (pakliže již předem není cílem těchto firem dostat klienty do problémů a po zbytek jejich životů na nich skrz exekuce parazitovat – což upřímně cílem nemalé části těchto firem je).

Předčasné splacení hypotéky bez sankcí

Ministerstvo financí chce bankám zákonem nakázat umožňovat klientům bezplatně ročně splatit 25% z úvěru. Zatímco regulace nebankovních půjček je potřebná jako sůl, regulace hypoték je poměrně zbytečná a nešťastná. Hypotéku je možné bez sankce doplatit (celou nebo částečně) při každém výročí fixace úrokové sazby, kterou má většina Čechů sjednanou na 5 let. Tedy každých 5 let je možné úvěr doplatit již dnes. Navíc několik bank nabízí bezplatné mimořádné splátky (ročně až 20%) či různé offsetové účty. Tedy kdo chce, může tyto výhody bezplatně (bez poplatků či navyšování úrokové sazby) čerpat i dnes bez jakékoliv legislativní regulace. Důvody pro potřebu regulace předčasného splácení zákonem jsou tedy stejně argumentačně chabé jako volání levicových politiků po státní bance, která by lidem nabízela bezplatné vedení účtu (taktéž to dnes nabízí bez podmínek již několik bank).

Konec 100% hypoték

Čím vyšší % LTV (poměr půjčených peněz k hodnotě nemovitosti), tím rizikovější hypotéka pro banku i klienta. To je velmi známé pravidlo. Právě proto banky určují výši úroků především dle % LTV. U výše příjmu je to jednoduché – buď na to máme a hypotéku získáme, nebo na to nemáme a hypotéku nezískáme. Černobílé ano nebo ne. U % LTV je to jiné. Samozřejmě se počítá s tím, že hypotéku řádně splatíme. Ovšem je zde malá pravděpodobnost, že se nám to nepovede a nemovitost se bude muset pro umoření dluhu prodat. Otázkou zůstává, za kolik se takovéto nemovitosti podaří prodat. U úvěrů s LTV do 70% je téměř jisté, že v každém momentě průběhu úvěru (zejména na začátku, kdy je dlužná částka nejvyšší) bude příjem z prodeje nemovitosti dostatečný k umoření zbývajícího dluhu. Tedy že na tom nebude tratit banka a my neskončíme v exekuci. LTV 70-90% je rizikovější, a proto zde většina bank aplikuje úrokovou přirážku (obvykle +0,2-0,4%). LTV 100% je velmi rizikové a banky zde aplikují poměrně vysokou přirážku (+1% a více).

Tento model je vcelku funkční, neboť rizikové vážení aktiv je vůbec základním stavebním kamenem bankovnictví. S ohledem na všeobecně žádanou stabilitu finančního sektoru má smysl regulovat vysoce riziková aktiva kapitálového trhu, ale ne 100% hypotéky. Jistě, hypotéční krize v USA sice zažehla před lety celosvětovou ekonomickou krizi, ale příčinou zde byla spíše obrovská realitní bublina a státní garance úvěrů (můžeme diskutovat, který z těchto dvou prvků byl příčinou a který následkem). Kdyby se v té době neposkytovaly 100% hypotéky ale jen 90%, na krizi by to nic moc nezměnilo – průběh by byl téměř identický. Navíc 100% hypotéky se dnes v tuzemsku poskytují velmi zřídka. Jednak nemalá úroková přirážka prostě donutí žadatele o úvěr si nejprve něco naspořit a za druhé, stanovení zástavní hodnoty nemovitosti, které je obvykle pod kupní cenou (tedy LTV nad 100%), vcelku spolehlivě stopne zbylé vytrvalce. Nápad na zákaz 100% hypoték (který tentokráte nepřišel z MF ale z ČNB) je spíše nadbytečný (ničemu nepomůžu a téměř nikoho nepostihne).