Rekonstrukce a stavební úpravy nemovitosti: stavební povolení a další administrativa

Co si z článku odnést

• Nový stavební zákon od července 2024 ruší "tichý souhlas" - bez výslovného vyjádření úřadu nelze začít ani s menšími rekonstrukcemi, které byly dříve jen „na ohlášení“.
• Rekonstrukce se dělí na úpravy bez povolení (výměna podlah), rekonstrukce se souhlasem úřadu (změny dispozic) a rekonstrukce vyžadující stavební povolení (zásahy do nosných konstrukcí).
• Alternativou je využití autorizovaného inspektora, který může vydat certifikát se stejnou váhou jako stavební povolení, a celý proces tím urychlit.
• Nepovolené rekonstrukce přinášejí vysoké pokuty, možné nařízení odstranění stavby, komplikace při prodeji nebo s výplatou pojistného plnění při pojistné události na nemovitosti.
• Památkově chráněné objekty vždycky vyžadují stanovisko orgánu památkové péče a následné stavební povolení.

Produkt		Naše hodnocení:		Úrok 70% LTV	Splátka 3 mil. Kč	LTV	Klady	Zápory
Doporučujeme	Online hypotéka Více informací	Naše hodnocení 90 % Velmi dobré	Mám zájem	4,39 %	15 005 Kč	90 %	sazby od 4,69 % p.a. díky práci specialistů a postavení hyponamíru.cz na finančním trhu přebírání komunikace s realitkami a developery asistence při jednání s bankami a třetími stranami (s právníky, advokáta, realitními kancelářemi, s developery a dalšími)
Doporučujeme	Online refinancování hypotéky Více informací	Naše hodnocení 91 % Velmi dobré	Mám zájem	4,39 %	15 005 Kč	90 %	aktivní monitoring trhu a u stávajících klientů včasné upozornění před koncem fixace asistence při jednání s původní i (případně) novou bankou hledání alternativních řešení, včetně možné konsolidace
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 87 % Velmi dobré	Mám zájem	4,69 %	15 541 Kč	90 %	možnost získat splatnost až 35 let u Hypotéky pro budoucnost fixace úrokové sazby až na 20 let vysoká flexibilita v uznávání příjmů (včetně DPP/DPČ)
	Hypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	4,69 %	15 541 Kč	90 %	až 20 % z hypotéky lze použít na cokoliv (např. vybavení) uznávání širokého spektra příjmů včetně diet a zisku z s.r.o. možnost hypotéky bez vybrané nemovitosti
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	5,19 %	16 455 Kč	90 %	možnost získat slevu až 0,9 % z úrokové sazby financování až 90 % hodnoty nemovitosti pro vlastní bydlení akceptace příjmů z pronájmu a rodičovského příspěvku
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	5,19 %	16 455 Kč	90 %	financování až 90 % hodnoty nemovitosti pro vlastní bydlení možnost získat až 30 % navíc na vybavení domácnosti fixace úrokové sazby až na 10 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 88 % Velmi dobré	Mám zájem	5,19 %	16 455 Kč	90 %	neomezená výše úvěru možnost využít až 30 % úvěru na vybavení domácnosti zdarma vedení základního účtu pro splácení hypotéky možnost slevy 0,3 % při aktivním využívání účtu
	mHypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 82 % Velmi dobré	Mám zájem	5,29 %	16 641 Kč	90 %	financování až do 90 % hodnoty nemovitosti pro vlastní bydlení možnost splácení až 40 let možnost získat až 30 % navíc k hlavnímu účelu jako neúčelovou část se stejnou sazbou
	Hypoteční úvěr Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	5,29 %	16 641 Kč	90 %	úroková sazba od 4,79 % p.a. při fixaci na 3 roky až 800 000 Kč navíc na cokoliv nad rámec hypotéky lze doložit i příjem z DPČ, vybraná povolání OSVČ mají zvýhodněný výpočet
	Hypoúvěr Více informací	Naše hodnocení 82 % Velmi dobré	Mám zájem	5,29 %	16 641 Kč	90 %	zvýhodněný výpočet příjmů pro vybrané profese OSVČ možnost získat úvěr ještě před výběrem nemovitosti (pohotovostní forma) pro vlastní bydlení financování až do 90 % hodnoty nemovitosti
	Hypoúvěr od Buřinky Více informací		Mám zájem	5,39 %	16 827 Kč	90 %
	U hypotéka neúčelová Více informací	Naše hodnocení 84 % Velmi dobré	Mám zájem	5,79 %	-	70 %	volnost v použití získaných prostředků financování až do 70 % hodnoty nemovitosti možnost konsolidace stávajících úvěrů
	Hypotéka na rekonstrukci nebo výstavbu Více informací		Mám zájem	5,89 %	17 775 Kč	90 %
	Standard hypotéka Více informací	Naše hodnocení 79 % Velmi dobré	Mám zájem	6,10 %	18 180 Kč	80 %	Minimální výše je 100 000 korun Možnost si půjčit maximálně 80% ceny Minimální doba splatnosti 1 – 25 let Fixace úroku na 1, 3, 5, 10 nebo 15 let	Vysoký poplatek za sjednání 8 – 25 000 korun Poplatek za 2 a další čerpání, za změnu podmínek smlouvy

Povolovací režimy podle nového stavebního zákona

Od července 2024 je účinným „nový“ stavební zákon: č. 283/2021 Sb. Ten změnil předchozí praxi založenou na tzv. ohlášení stavby a na respektování tzv. tichého souhlasu. I po novu rozlišuje stavební právo tři hlavní režimy, v nichž můžete rekonstrukci provést, ale s jednou významnou změnou: tichý souhlas už stavební legislativa nezná.

Jak říká Petr Jermář, hlavní analytik Banky.cz: „V současnosti se rekonstrukce (z pohledu stavebního povolení) dělí na:

• stavební úpravy, které nevyžadují povolení
• rekonstrukce, které podléhají předchozímu souhlasu stavebního úřadu (bez komplexního stavebního řízení)
• rekonstrukce s vyžadovaným stavební povolením na základě plného stavebního řízení.“

Každou rekonstrukci musíte nejprve vyhodnotit podle toho, jaký má vliv na stavbu, vzhled, účel a technické parametry. To rozhodne o režimu, v němž se rekonstrukce bude smět provést. Podívejme se na všechny tři režimy o něco blíž.

Přečtěte si: Jak sestavit rozpočet na rekonstrukci bytu.

1. Rekonstrukce bez vyžadovaného povolení

Menší stavební úpravy, které nijak nezasahují do nosných konstrukcí, nemění věcné užití stavby, nenarušují požární bezpečnost a neovlivňují věcná práva jiných osob, lze provést bez jakéhokoli povolení. Jedná se například o:

• výměnu podlah, obkladů, dveří (pokud zůstanou ve stejných otvorech)
• malířské a natěračské práce
• rekonstrukci kuchyně nebo koupelny bez změny rozvodů
• údržbové práce typu oprava stěn, stropů a povrchů.

Přestože tady legislativa žádné povolení nevyžaduje, o plánované rekonstrukci i v takto malém rozsahu vždycky informujte sousedy. To platí především v bytových domech. O rekonstrukci by měl vědět také správce SVJ. Bytové družstvo si může vymínit zákaz jakéhokoliv zásahu v bytě, který nebude družstvem schválen.

Pamatujte i na dodržování domovního řádu, především nočního klidu. Některé bytové domy dokonce přísně vymezují pravidla pro realizaci hlasitějších prací v bytech.

Uvažujete o rekonstrukci v bytě? Podívejte se, jak se mění požadavky a trendy na trhu právě stran dispozic v bytech.

2. Rekonstrukce s nutným souhlasem stavebního úřadu

Když potřebujete provést úpravy, které sice nejsou vyloučeny z povolovací povinnosti, ale nejde o rozsáhlou změnu stavby, budete potřebovat předchozí souhlas stavebního úřadu. Do této kategorie spadají například:

• změny vnitřních dispozic (např. nové příčky, zrušení předělů)
• úpravy ovlivňující vzhled stavby (nová fasáda, okna, střešní krytina)
• menší zásahy do nosných prvků, pokud není ohrožena statika
• přesun hygienických zařízení uvnitř bytu.

V těchto případech podáváte na stavební úřad žádost o souhlas s provedením záměru. Stavební úřad posoudí, zda záměr odpovídá platným předpisům, a následně rozhodne. O souhlasu se rozhoduje do 30 dní. Tento typ souhlasu ale není formou "tichého souhlasu" jako dříve. To znamená, že bez konkrétního vyjádření úřadu dnes už nelze s tímto typem rekonstrukce začít.

Jak o souhlas požádat? Spolu s formulářem k souhlasu s rekonstrukcí musíte na stavební úřad doložit:

• doklad o vlastnictví
• projektovou dokumentaci v odpovídajícím rozsahu
• stanoviska dotčených orgánů (např. hasiči, hygienici, památkáři)
• v případě bytů také souhlas SVJ nebo družstva.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Odebírat

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Přečtěte si: Rekonstrukce a stavební úpravy: financování, plánování výdajů, dopady na hodnotu i daně

3. Rekonstrukce s nutným stavebním povolením

Rozsáhlé rekonstrukce nemovitosti, které mění konstrukci, vzhled, objem nebo účel stavby, vyžadují stavební povolení a absolvování plného stavebního řízení. Do tohoto režimu spadají například:

• zásahy do nosných konstrukcí (bourání, podsklepení, stropy)
• nástavby, přístavby, změna tvaru střechy, výstavba vikýřů
• změna účelu užívání stavby (např. byt – ordinace)
• větší zásahy do přípojek a inženýrských sítí
• rekonstrukce památkově chráněné nemovitosti.

Stavební řízení vede stavební úřad, informuje účastníky řízení a rozhoduje do 60 dní. Lhůta se může prodloužit, např. pokud je nutné doplnit podklady. Povolení je platné 2 roky, během kterých musíte se stavbou začít.

Žádost o stavební povolení musí obsahovat:

• vyplněný formulář
• projektovou dokumentaci od autorizované osoby
• doklad o vlastnictví
• stanoviska dotčených orgánů a vlastníků sousedních pozemků (výjimky určuje zákon)
• plán kontrolních prohlídek
• u památkových objektů stanovisko památkové péče.

Online hypoteční kalkulačka

Rekonstrukce památkově chráněných objektů – vždycky s povolením

U nemovitostí zapsaných jako kulturní památky nebo nacházejících se v památkových zónách musíte předem získat závazné souhlasné stanovisko orgánu památkové péče. Bez něj stavební úřad povolení nevydá. Rekonstrukce památkově chráněných objektů musí:

• zachovat historický ráz stavby
• respektovat původní materiály a technologické postupy
• být prováděna za odborného dohledu.

Obecně jsou rekonstrukce památkových objektů nákladnější finančně i časově. Ale dobrou zprávou je, že majitelé takových objektů mohou čerpat dotace od Ministerstva kultury či od krajů na údržbu a obnovu památek.

Mohlo by vás zajímat: Jak vytvořit položkový rozpočet stavby (rekonstrukce) kvůli hypotéce.

Stavební povolení může vydat i tzv. autorizovaný inspektor

Jednou z největších novinek posledních let je zavedení systému tzv. autorizovaných inspektorů. Tito odborníci mohou v určitých případech nahradit rozhodování stavebního úřadu – především u jednodušších staveb nebo u změn staveb, které nevyžadují složité posouzení.

Inspektor je fyzická osoba s autorizací udělenou Ministerstvem pro místní rozvoj a je zapsaná v oficiálním seznamu. Inspektor přezkoumá projektovou dokumentaci, provádí místní šetření a vydá certifikát autorizovaného inspektora. Ten má stejnou váhu jako stavební povolení.

Zásahem autorizovaného inspektora se celý proces stavebního řízení zrychluje, protože netřeba čekat na rozhodnutí stavebního úřadu (i když jen za podmínky, že jsou splněné všechny požadavky pro práci a výkon rozhodnutí inspektora).

Certifikát není povolenou metodou ve všech případech. Pracovat s ním nelze například u staveb vyžadujících posouzení vlivu na životní prostředí (EIA) nebo u staveb, které jsou v rozporu s územním plánem. Také nelze obejít památkovou ochranu – tam je stále nutné stanovisko památkářů.

Výhodou spolupráce s inspektorem je nejen rychlost, ale i odborný dohled a konzultace projektové dokumentace. Inspektor odpovídá za správnost svého postupu a může být za chyby disciplinárně stíhán.

Inspektora si musíte sami zaplatit. Cena za jeho službu se pohybuje podle rozsahu posuzovaného stavebního záměru. Náklady na inspektora ale mohou být součástí půjčky na rekonstrukci.

Naše tipy

Právní rizika neohlášené (nepovolené) rekonstrukce

Jestliže zrekonstruujete bez potřebného souhlasu nebo povolení, pravděpodobně budete čelit většímu množství následků, než se vám na první pohled vybaví. Jedním z nich je samozřejmě pokuta, ale tím jejich výčet nekončí. Nepovolená rekonstrukce se vám může vymstít na několikrát:

• pokuta až 1 000 000 Kč
• nařízení odstranění stavby
• komplikace při prodeji nemovitosti (banky odmítají kupujícím financování, takovouto nemovitost si do zástavy nevezmou)
• problémy s pojistným plněním v případě pojistné události
• spory se sousedy, s družstvem nebo se SVJ.

Tipnete si? Novostavba vs. starší bydlení: Co Češi kupují raději?

Dodatečné povolení

Už jste se stavbou začali? Smíte požádat o dodatečné povolení, ale doložit musíte vše jako při standardním řízení (i kdybyste měli spadat jen do režimu č. 2). Navíc bude potřeba prokázat, že stavba nenarušuje územní plán, ani jiné předpisy.