Ve velkých městech zdražuje nájem hlavně u bytů 2+kk

17.7.2026

6 min. čtení

Jan Budín
Redaktor Banky.cz

Reality

Růst nájmů ve velkých českých městech se ve 2. čtvrtletí 2026 nezastavil. Spíš naopak. Čím dál zřetelněji je vidět, že zdražování už nedopadá jen na nejmenší byty, ale i na střední segment, který je zásadní pro páry a menší rodiny. Právě byty 2+kk podle čerstvých dat patří k nejvýraznějším tahounům trhu, a to hlavně v Praze.

Hypoteční kalkulačka

Produkt		Naše hodnocení:		Úrok 70% LTV	Splátka 1 mil. Kč	Fixace
Doporučujeme	Online hypotéka Více informací	Naše hodnocení 90 % Velmi dobré	Mám zájem	4,84 %	7 825 Kč	10 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 87 % Velmi dobré	Mám zájem	5,14 %	7 981 Kč	10 let
	Hypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	5,19 %	8 007 Kč	15 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 88 % Velmi dobré	Mám zájem	5,29 %	8 060 Kč	7 let
	mHypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 82 % Velmi dobré	Mám zájem	5,49 %	8 166 Kč	7 let
	Hypoteční úvěr Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	5,54 %	8 192 Kč	15 let

Co si z článku odnést

Nabídkové nájemné ve 2. čtvrtletí 2026 ve velkých městech dál rostlo i po silném začátku roku.
Praha zůstává nejdražším nájemním trhem, ale tlak se výrazněji přesouvá také do segmentu bytů 2+kk.
V Praze dosahovalo nabídkové nájemné 529 Kč/m² u 1+kk, 452 Kč/m² u 2+kk a 411 Kč/m² u 3+kk.
Brno si drží druhou nejvyšší cenovou hladinu a roste plošně napříč dispozicemi.
Plzeň a Ostrava zůstávají levnější než Praha a Brno, přesto ani tam růst nájmů nezmizel.
Uváděná čísla pracují s nabídkovým nájemným v inzerci, nikoli s finálně sjednaným nájemným v nájemních smlouvách.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Trh potvrdil trend z úvodu roku

Druhé čtvrtletí potvrdilo to, co už bylo patrné na začátku roku. Nájemní bydlení ve velkých městech dál zdražovalo a nešlo jen o krátkodobý výkyv způsobený jedním silným měsícem. Aktuální data ukazují, že růst nabídkového nájemného pokračoval i v dalším kvartálu a v části trhu dokonce zesílil. Pro domácnosti, které čekaly, že se situace po jarním růstu uklidní, je to podstatná zpráva.

Stejně důležité je správně číst, co tato čísla vlastně říkají. Jde o nabídkové nájemné vyjádřené v korunách za metr čtvereční, tedy o ceny, za které jsou byty uváděny na trh. Nejde o oficiální realizované nájemné, které může po vyjednávání skončit o něco níž. Pro orientaci v náladě trhu a pro srovnání mezi městy je ale právě tento ukazatel velmi užitečný, protože dobře zachycuje cenová očekávání pronajímatelů i sílu poptávky.

Odklad koupě zvyšuje tlak na nájmy

,,Na trhu bydlení se stále více projevuje to, že část domácností odkládá koupi vlastního bytu a zůstává déle v nájmu. Jakmile se tato poptávka přesune i do větších dispozic, tlak na ceny se rychle promítne i do segmentu 2+kk a 3+kk.”

Petr Jermář

Hlavní analytik Banky.cz

Praha zůstává nejdražší a střední byty zdražují nejcitelněji

Praha si drží pozici jednoznačně nejdražšího nájemního trhu v Česku. Ve 2. čtvrtletí 2026 dosahovalo nabídkové nájemné v hlavním městě 529 Kč za m² u bytů 1+kk, 452 Kč za m² u 2+kk a 411 Kč za m² u 3+kk. Už samotný odstup od ostatních velkých měst ukazuje, jak napjatý pražský trh zůstává.

Ještě zajímavější než samotná cenová hladina je ale struktura růstu. Tentokrát se největší tlak neodehrává jen u nejmenších bytů. Naopak stále výrazněji vystupují do popředí byty 2+kk, které bývají typickou volbou pro dvojice, mladé páry nebo domácnosti s jedním dítětem. Právě tento segment dnes nejlépe ukazuje, že problém dostupnosti nájemního bydlení už se netýká jen singles nebo studentů.

Srovnejte si hypotéky na vlastní bydlení

Největší tlak už neleží jen na malých bytech, ale stále zřetelněji se přesouvá i do segmentu 2+kk.

V širším srovnání to potvrzují i další indexy trhu. Praha byla nejdražším nájemním městem už v předchozím kvartálu, kdy celkový průměr podle širšího indexu dosahoval 466 Kč za m², přičemž v centru města byl ještě výš. Druhé čtvrtletí tak nepřineslo obrat, ale další potvrzení toho, že hlavní město dál funguje jako cenová špička českého nájemního trhu.

Brno se vzdaluje pověsti levnější alternativy

Brno dlouhodobě platí za druhý nejdražší trh a aktuální data ukazují, že si tuto pozici drží opravdu pevně. Ve 2. čtvrtletí 2026 se nabídkové nájemné pohybovalo na úrovni 463 Kč za m² u 1+kk, 366 Kč za m² u 2+kk a 318 Kč za m² u 3+kk. V porovnání s Prahou je Brno levnější, rozdíl už ale není tak výrazný, jak si část trhu stále myslí.

Podstatné je i to, že brněnský růst působí plošněji. Nejde o situaci, kdy by vyskočila jen jedna velikost bytu a zbytek trhu stagnoval. Naopak je vidět, že cenový tlak se promítá napříč dispozicemi. A právě to dělá z Brna trh, který stojí za pozornost. Dobře totiž ukazuje, že zdražování nájmů není jen pražská výjimka, ale širší městský fenomén.

Brno už není levná jistota

,,Brno je dnes z pohledu nájemního bydlení mnohem napjatější trh, než odpovídá jeho tradiční image. Pro domácnosti je důležité nespoléhat na starou představu, že mimo Prahu bude kvalitní nájem automaticky výrazně dostupnější.”

Miroslav Majer

CEO Banky.cz

Brněnský vývoj navíc navazuje na silnou dynamiku už z 1. čtvrtletí, kdy se ve vybraných segmentech objevily výrazné meziroční nárůsty. Druhé čtvrtletí tak spíš potvrzuje, že nejde o náhodný výkyv, ale o trvalejší cenový pohyb podpořený silnou poptávkou a omezenou nabídkou.

Plzeň a Ostrava jsou levnější, ale rozhodně ne bez tlaku

Plzeň ve srovnání s Prahou a Brnem zůstává ve výrazně nižší cenové hladině, přesto ani tady nájmy neklesají. Ve 2. čtvrtletí dosahovalo nabídkové nájemné 363 Kč za m² u 1+kk, 280 Kč za m² u 2+kk a 244 Kč za m² u 3+kk. Rozdíl proti nejdražším městům je tedy stále dobře viditelný, růstový trend je ale patrný i zde napříč více segmenty.

Ostrava bývala často vnímána jako levný protipól velkých měst. Dnešní čísla ale ukazují o něco složitější obrázek. Ve 2. čtvrtletí 2026 zde nabídkové nájemné činilo 320 Kč za m² u 1+kk, 283 Kč za m² u 2+kk a 230 Kč za m² u 3+kk. Zvlášť zajímavé je srovnání segmentu 2+kk, kde už se Ostrava cenově pohybuje velmi blízko Plzni. Právě to dobře ilustruje, že některé dříve „levné“ trhy dohánějí zbytek republiky rychleji, než by naznačovala starší data.

Nižší nájem dnes sám o sobě nestačí; důležité je i to, jak rychle daný trh zdražuje.

U Ostravy je navíc důležité sledovat nejen absolutní cenu, ale i tempo růstu. Už v 1. čtvrtletí patřila v některých dispozicích k městům s nejrychlejším meziročním zdražováním. Pro nájemníky tak nemusí být rozhodující jen to, kde je dnes nájem nižší, ale také kde zdražuje nejrychleji a jak dlouho si nižší cenová hladina ještě udrží dech.

Co znamená cena za metr čtvereční v praxi

Údaj v korunách za metr čtvereční je pro analytické srovnání přesný, ale pro běžného nájemce může působit trochu abstraktně. V praxi totiž rozhoduje celkový měsíční nájem konkrétního bytu. Orientačně platí, že čím menší byt, tím bývá cena za metr čtvereční vyšší. Právě proto mohou být menší a střední byty po přepočtu na měsíční platbu překvapivě drahé.

Pražský byt 2+kk o velikosti 50 m² při ceně 452 Kč/m² vychází orientačně na 22 600 Kč měsíčně bez poplatků.
Brněnský byt 2+kk o stejné ploše při ceně 366 Kč/m² znamená zhruba 18 300 Kč měsíčně bez poplatků.
Plzeňský byt 2+kk o 50 m² při ceně 280 Kč/m² vychází přibližně na 14 000 Kč měsíčně bez poplatků.
Ostravský byt 2+kk o 50 m² při ceně 283 Kč/m² znamená asi 14 150 Kč měsíčně bez poplatků.

Tento jednoduchý přepočet dobře ukazuje, proč jsou právě byty 2+kk pro domácnosti tak citlivé. Je to dispozice, kterou hledá velká část trhu, ale současně už nejde o nejmenší a nejlevnější variantu. Pokud tento segment zdražuje rychleji než dřív, dopadá to na širokou skupinu nájemníků. A to už není žádná okrajová změna.

Přepočet na měsíční nájem ukazuje, že právě byty 2+kk nejvíc zasahují rozpočty běžných domácností.

Proč rostou právě byty 2+kk a 3+kk

Za aktuálním vývojem stojí kombinace několika faktorů. Prvním je stále drahé vlastnické bydlení, které řadě domácností komplikuje cestu k vlastnímu bytu. Když se koupě odkládá, část lidí zůstává déle v nájmu. Druhým faktorem je omezená nabídka nájemních bytů, která ve větších městech nestačí pružně reagovat na rostoucí poptávku. A třetím je změna struktury zájemců, protože do nájmu častěji míří nejen jednotlivci, ale i páry a malé rodiny.

Tahle kombinace přirozeně posouvá tlak do středních dispozic. Garsonky a malé byty byly pod tlakem dlouhodobě, teď ale znatelněji zdražují i byty, které domácnostem umožňují stabilnější a dlouhodobější bydlení. Trh tím vysílá jasný signál: problém dostupnosti nájmu se posunul od okrajových segmentů do běžného rodinného standardu.

„Když sledujeme růst nájmů u 2+kk a 3+kk, nejde jen o realitní statistiku. Je to známka toho, že se zvyšuje tlak na standardní městské bydlení pro páry a rodiny, které už často nemají kam cenově ustoupit,“ říká Jiří Krejčí, odborník na reality portálu realingo.cz.

Růst nájmů u 2+kk a 3+kk je známkou sílícího tlaku na standardní městské bydlení pro páry a rodiny.

Rozdíly mezi indexy existují, směr trhu je ale zřejmý

Při interpretaci dat je potřeba počítat s tím, že různé indexy a cenové mapy nepracují vždy se stejným vzorkem bytů ani s totožnou metodikou. Některé sledují čistě inzertní nabídku, jiné pracují s širšími datovými sadami nebo kombinují více vstupů. Proto není vhodné mechanicky porovnávat každé číslo napříč zdroji, jako by šlo o absolutně totožná data.

Na hlavním směru trhu to ale nic nemění. Ať už se podíváme na čtvrtletní přehledy nabídkového nájemného nebo na širší indexy, Praha zůstává nejdražším trhem, Brno si drží vysokou cenovou hladinu a regionální velká města dál zdražují. Současně sílí tlak na střední byty, což je z pohledu domácností možná nejdůležitější změna letošního roku.

Co napětí na trhu znamená pro běžné nájemníky

Ještě před několika lety bylo možné dívat se na nájemní trh prizmatem dvou extrémů. Na jedné straně stály malé investiční byty v centrech měst, na druhé straně rodinné bydlení ve vlastním. Dnešní situace je jiná. Nájem se pro velkou část domácností stal dlouhodobým řešením, nikoli přechodnou zastávkou. Proto se každé zdražení u bytů 2+kk a 3+kk promítá mnohem šířeji do rozpočtů běžných lidí.

To je dobře vidět hlavně v Praze a Brně, postupně ale i v dalších městech. Pokud střední dispozice zdražují, roste tlak nejen na nové zájemce o bydlení, ale i na stávající nájemníky při prodlužování smluv nebo při stěhování za prací. Vývoj 2. čtvrtletí tak neukazuje jen další čísla v tabulkách, ale i něco podstatnějšího: nájemní bydlení zůstává jedním z nejcitlivějších témat českých domácností v roce 2026.