Question 1

⭐ Bankovní úschova při prodeji nemovitosti

Accepted Answer

Dobrý den, podmínky u všech Vámi zmíněných bank jsou velmi podobné (poplatek 0,1-0,2% z uschované částky), doporučuji náš srovnávač jistotních účtů. Banky tuto službu často nabízí jen svým klientům doplňkově k hypotéce a bývá komplikované sladit všechny dokumenty (kupní smlouva, smlouva o úschově). Doporučuji případně zvážit i notářskou úschovu. Notář již v základu připravuje všechny smlouvy na míru, zatímco banky Vám zajistí pouze necustomizovanou smlouvu o úschově (kupní smlouvu byste musel řešit jinde).

Question 2

⭐ Vypořádání podílového spoluvlastnictví domu

Accepted Answer

Dobrý den, s novými vlastníky se můžete zkusit domluvit na pronájmu či odkupu jejich podílu. Případně můžete požádat soud o vypořádání podílového spoluvlastnictví (nikdo nemůže být nucen setrvávat v podílovém vlastnictví). Soud by následně rozhodl o vyplacení menšinových vlastníků Vámi nebo by nařídil prodej celé nemovitosti.

Question 3

⭐ Jak vystěhovat exmanžela z mého domu?

Accepted Answer

Dobrý den, bývalý manžel nemá právo obývat Vaši nemovitost. Hypotéka v tomto nehraje žádnou roli. Exmanžela vyzvěte k okamžitému opuštění nemovitosti, případně přivolejte Policii ČR, která exmanžela z Vašeho domu ihned vystěhuje. Po exmanželovi můžete také požadovat zpětně (až 3 roky) přiměřeně vysoký nájem a příspěvek za energie (za neoprávněné užívání Vaší nemovitosti).

Question 4

⭐ Zdanění prodeje pozemku

Accepted Answer

Dobrý den, u pozemků které nevlastníte min. 10 let se při prodeji daní zisk (rozdíl mezi prodejní cenou a nabývací hodnotou) a to sazbou 15%. Zisk ale může být ve Vašem případě blízký nule, pokud hodnota části pozemku od jeho nabytí nevzrostla.

Question 5

⭐ Pronájem bytu a vysoká kauce

Accepted Answer

Dobrý den, při pronájmu bytu se vybírá kauce obvykle ve výši jednoho měsíčního nájmu. Zcela výjimečně pak 2 měsíční nájmy. Požadavek na 3 měsíční nájmy běžný není a je mimo možnosti většiny nájemníků. Doporučuji Vám si najít jiný byt k pronájmu nebo zkusit ubytovnu. V insolvenci je shánění nájmu výrazně komplikovanější (ne každý je ochoten byt pronajmout dlužníkovi v osobním bankrotu) - dočasným řešením může být ubytovna. Držím palce!

Question 6

⭐ Přeplatek za energie v insolvenci

Accepted Answer

Dobrý den, neboť byl přeplatek za rok 2025 výsledkem záloh placených z celého příjmu dlužníka bez srážek (ty budou probíhat až od dubna 2026?), bude přeplatek použit na rychlejší umoření dluhů. Pokud by byly zálohy na energie hrazeny z nezabavitelných minim, náležel by případný přeplatek dlužníkovi.

Question 7

⭐ Vyúčtování služeb za byt

Accepted Answer

Dobrý den, o vyúčtování služeb za byt je třeba požádat Vaše SVJ či bytové družstvo. Vyúčtování za rok 2025 lze očekávat během května-června 2026.

Question 8

⭐ Odkoupení pozemku pod stavbou

Accepted Answer

Dobrý den, nároky starší 3-10 let jsou promlčené (objektivní a subjektivní promlčecí lhůta), nelze je více vymáhat. Odkoupení pozemku pod stavbou vřele doporučuji - vyřešíte tím nemalý právní problém a hodnota Vaší nemovitosti se zvyší.

Question 9

⭐ Nemovitost v podílovém vlastnictví - rozdělení výnosů

Accepted Answer

Dobrý den, na společné správě nemovitosti v podílovém vlastnictví je dobré se předem domluvit (kdo a za jakých podmínek může užívat jakou část nemovitosti). Pokud je přízemí stejně velké jako první patro, může být domluva např. "vy budete bydlet v přízemí a o čistý výnos z pronájmu patra se s bratrem rozdělíte napůl".

Question 10

⭐ Vyúčtování energií za pronájem bytu

Accepted Answer

Dobrý den, bytové družstvo (společenství vlastníků) vystavuje vyúčtování pro každý byt vždy za celý rok. Majitel bytu si pak případně musí sám vše rozpočítat na části roku, po které byt pronajímal různým osobám. Určitě byste neměla platit náklady za více osob, než kolik jich v bytě reálně bydlí (majitel bytu musí nahlásit družstvu/SVJ správný počet osob a případně včas podat reklamaci na vyúčtování). Taktéž byste měla platit jen za energie odebrané za dobu Vašeho pronájmu (říjen až prosinec 2025). Určitě neplaťte nedoplatek za celý rok 2025. Nezúčtovatelné položky jsou fixní (nezávisí na odebraném množství - např. voda je zúčtovatelná, platíte jen za odebrané množství, náklad na rozúčtování je nezúčtovatelný - každý byt platí stejně nezávisle na velikosti/počtu osob). Podmínky rozúčtování stanovuje družstvo/SVJ s ohledem na platnou legislativu.

Question 11

⭐ Rekonstrukce nemovitosti v podílovém vlastnictví

Accepted Answer

Dobrý den, na běžné opravy a údržby je vyžadován souhlas většiny spoluvlastníků nemovitosti. Pro větší stavební úpravy je třeba souhlas dvou třetin vlastníků. Menšinový spoluvlastník nemovitosti tak bez Vašeho souhlasu nemůže provádět žádné opravy (kromě zásahů nezbytných pro zachování nemovitosti).

Question 12

⭐ Trvalý pobyt na městském úřadu

Accepted Answer

Dobrý den, nemáte-li jiné oficiální bydlení, můžete si trvalý pobyt nahlásit na městský úřad. Stává se tak obvykle po ztrátě bydlení (rozvod, pád do dluhů, vystěhování).

Question 13

⭐ Výpověď z nájmu

Accepted Answer

Dobrý den, výpověď z nájmu je třeba adresovat tomu, kdo Vám byt pronajal (s kým máte podepsanou nájemní smlouvu). Pronajímatelů určitě nebude 12. Výpověď můžete zaslat doporučeně poštou nebo online do datové schránky. Platí fikce doručení.

Question 14

⭐ Pachtovní smlouva - zvláštní ujednání

Accepted Answer

Dobrý den, toto ujednání řeší případy, kdy by např. část pole byla nuceně použita na veřejně prospěšnou stavbu a Vy byste za zabranou půdu obdržela nefinanční náhradu (jiné pole).

Question 15

⭐ Zděděný RD a SJM

Accepted Answer

Dobrý den, majetek nabytý do výhradního vlastnictví (např. z dědictví) nespadá do SJM (je výhradním majetkem jednoho z manželů). Zakoupená polovina RD - přijde na to, jak tuto polovinu manželé zakoupili (zda do SJM či do podílového spoluvlastnictví).

Question 16

⭐ Zápis nájemního práva do katastru

Accepted Answer

Dobrý den, se zápisem pachtovního práva do katastru bych osobně bez dobrého důvodu nesouhlasil. Vy byste tím dobrovolně snížila svá práva/hodnotu svého majetku a zvýšila práva protistrany. Opravdu pro to není důvod. Pole můžete pronajmout i bez tohoto zápisu pachtovního práva do katastru.

Question 17

⭐ Prodej menšinového podílu bytu spekulantovi

Accepted Answer

Dobrý den, nikdo nemůže být nucen k setrvání v podílovém spoluvlastnictví. Můžete tak požádat soud o vypořádání podílového spoluvlastnictví, nicméně prodeji podílu spekulantovi tím pravděpodobně nezamezíte. Soud pak může nařídit prodej podílu 1/6 Vám (ať už jej bude vlastnit stávající majitel či spekulant). Pro stávajícího menšinového vlastníka by bylo výhodnější prodat 1/6 Vám (dostal by více peněz - spekulanti kupují pod cenou).

Question 18

⭐ Pronájem půdy a výpovědní lhůta

Accepted Answer

Dobrý den, takto dlouhá výpovědní lhůta je zcela nestandardní. Družstvo pravděpodobně zkouší zneužít informační asymetrii/Vaši neznalost. Důrazně doporučuji neakceptovat delší výpovědní lhůtu než 1 rok. V případě nesouhlasu družstva pronájem ukončete. Půdu můžete zkusit pronajmout jinému zájemci nebo ji prodat.

Question 19

⭐ Podnikání v chatové oblasti

Accepted Answer

Dobrý den, jaké podnikání máte prosím na mysli? Podnikatel může provozovat dílnu, prodávat ve stánku občerstvení nebo třeba programovat či připravovat projekty na počítači. Možné způsoby využití chatové oblasti popisuje územní plán. Pravděpodobně zde nebude možné provozovat rušící výrobu, ale nerušící činnosti mohou být přípustné.

Question 20

⭐ Pronájem bytu v exekuci

Accepted Answer

Dobrý den, jak vysoké máte prosím dluhy, jak je splácíte, kdy očekáváte ukončení exekucí? Shánění nájmu v exekuci není jednoduché. Vystěhovat neplatiče je velmi komplikované a exekuce obou partnerů značí, že aktuálně nejste schopni plnit své závazky. Zkuste pronajímatele přesvědčit o své bonitě (více rozeberte majetkové poměry, příjmy, výdaje, dluhy a plán jejich řešení).

Question 21

⭐ Doživotní užívání a hodnota nemovitosti

Accepted Answer

Dobrý den, kdo a proč prosím chce odhad nemovitosti? Máte-li zapsané věcné břemeno výlučného doživotního užívání celého domu, pak je nutné odhad nemovitosti ponížit o očekávaný počet let Vašeho bydlení vynásobený hodnotou ročního nájmu.Příklad: hodnota domu 5 mil. Kč, očekávaná doba dožití 90 let, Váš věk 70 let, obvyklé měsíční nájemné 10 000 Kč (ročně 120 000 Kč). Hodnota věcného břemene práva dožití 20 let x 120 000 Kč = 2,4 mil. Kč. Hodnota domu 2,6 mil. Kč.

Question 22

⭐ Menšinový vlastník nemovitosti poškozuje většinového

Accepted Answer

Dobrý den, každý má právo nakládat se svým majetkem zcela libovolně. Dědice 1/6 nemovitosti nelze z dědictví vyloučit ani z důvodu poškozování ostatních většinových vlastníků nemovitosti. Předkupní právo bylo navíc bohužel zrušeno. Prodej malého podílu firmě specializované na výkupy není výhodné pro nikoho. Většinový vlastník bude poškozen vydíráním firmy, prodávající za svou 1/6 dostane výrazně méně peněz. Doporučuji se s dědičkou domluvit na odkupu její 1/6. Není-li dohoda možná, požádejte o vypořádání podílového spoluvlastnictví soud (ten může přikázat prodej 1/6 nemovitosti většinovému vlastníkovi).