Chata, chalupa či apartmán na pronájem: jak poznat dobrou investici
8 min. čtení
Redaktorka Banky.cz
Chata na horách, chalupa u rybníka nebo apartmán v lyžařském středisku? O takové koupi rekreační nemovitosti dnes přemýšlí čím dál víc lidí. Někdo k ní chce jezdit sám, jiný v ní vidí hlavně způsob, jak si přivydělat. A právě tady se rekreační nemovitost jako investice liší od běžného bytu k pronájmu. Proč? Protože část roku si ji může užívat majitel sám, ve zbylých termínech ji pronajme hostům, a z příjmu může zaplatit provoz objektu, ideálně i něco vydělat.
,,Jenže aby to fungovalo, nestačí najít hezké místo. Rozhoduje spousta dalších faktorů: jak dlouho trvá sezona, kolik stojí podobné pronájmy v okolí, kolik nocí se reálně podaří pronajmout a kolik z inkasovaného příjmu spotřebujete na provoz.”
Co si z článku odnést:
- při výběru rekreační nemovitosti k pronájmu nesledujte jen, jak hezky lokalita vypadá – důležitá je i délka sezony, dostupnost služeb, ceny okolních pronájmů a jak se objekty v okolí skutečně obsazují
- rekreační nemovitosti ke koupi se dají najít na realitních portálech, kde se jednotlivé nabídky porovnávají podle ceny, technického stavu, dispozice i očekávaných nákladů a výnosu v podobě nájemného
- při krátkodobém pronájmu nemovitosti se dá cena měnit podle sezony a vydělat víc v nejžádanějších termínech, dlouhodobý pronájem nemovitosti naopak přináší pravidelnější příjem a méně starostí se správou
- výnos z pronájmu nemovitosti se odvíjí hlavně od ceny za noc, počtu prodaných nocí a od provozních nákladů
- návratnost investice do nemovitosti vychází jinak podle toho, jestli se nemovitost kupuje jen z vlastních peněz, nebo i s hypotékou. Investiční hypotéka má přísnější limity než ta na bydlení
- před koupí prověřte právní i technický stav nemovitosti a jestli se vůbec smí využívat k plánovanému pronájmu
- pamatujte na daňové povinnosti, poplatek za pobyt a u krátkodobých pronájmů také na živnostenské oprávnění.
Proč nezáleží na typu lokality, nejen na vzhledu
Nejvíc peněz z krátkodobého pronájmu obvykle přinesou místa, kam se dá jezdit skoro celoročně. Hory to mají snazší: v zimě lyžování, v létě turistika a cyklistika, takže se sezona dá protáhnout na většinu roku. U vody to bývá horší, protože se hosté často soustředí jen do pár letních týdnů a zbytek roku se najde jen pár zájemců, třeba o ty vodní sporty, které nevyžadují teplé počasí.
Zohlednit ale musíte i další vlivy: u chalupy na horách hraje roli, jak daleko to je na sjezdovku nebo ke skibusu, jestli se k ní dá v zimě vůbec pohodlně dojet a kde hosté zaparkují. U chaty nebo apartmánu u vody zase záleží na vzdálenosti od koupání, cyklostezek a obchodů.
„Před koupí porovnejte obdobné pronajímané objekty ve stejné lokalitě. Sledujte jejich kapacitu, vybavení, minimální délku pobytu a ceny v hlavní, vedlejší i mimosezoně. Při srovnání cen ale počítejte s tím, že nabídková cena za noc nemusí odpovídat ceně, za kterou se pobyt skutečně prodá,“ konstatuje Jiří Krejčí, CSO hyponamíru.cz.
Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail
Chata, chalupa, nebo radši apartmán?
Každá varianta je vhodná pro něco jiného. Menší chata nebo apartmán osloví spíš páry a malé rodiny, prostornější chalupa se dá pronajmout i větším skupinám.
Provoz většího prostoru vás ale bude stát víc – topení, úklid i běžná údržba u velkého objektu vyjdou o dost dráž. Vždycky se proto rozhodujte i s ohledem na návštěvnost. Mít často prázdný velký objekt zkrátka není cílem.
Apartmán na pronájem jako investice s sebou pro majitele nese nejméně starostí. U řady developerských projektů totiž pronájem i běžnou správu může převzít resort, a vy se sami o nic nestaráte. Za to resortu samozřejmě platíte, poplatky přidáváte k dalším nákladům na investici.
U starší chaty nebo chalupy je potřeba počítat s rekonstrukcí. Někde dříve, jinde později. Ještě před podpisem smlouvy o koupi nemovitosti si udělejte detailní přehled o jejím stavu: střecha, okapy, jestli uvnitř není vlhko, topení, voda, odpady, celková izolace, ale i kolik stavba spotřebuje energie.
,,Zmínku si zaslouží i glamping, tedy netradiční ubytování v přírodě, které v Česku poslední roky prožívá boom – dnes se najdou domy na stromech, tzv. tiny houses, jurty, maringotky i teepee. Musíte ale být smíření s faktem, že stále ještě mají specifickou cílovou skupinu”
Kde takovou nemovitost vůbec hledat
Nejvíc nabídek rekreačních nemovitostí k pronájmu najdete na realitních portálech. Šikovný je třeba vyhledávač Realingo, který prohledá nabídky z většiny velkých českých realitních serverů a zobrazí je vám je na jednom místě i s mapou. Nemusíte tak ručně procházet každý portál zvlášť a snáz si mezi sebou srovnáte podobné nemovitosti.
Než se do hledání pustíte, sestavte si jednoduchý seznam kritérií. Díky nim dokážete nabídky mezi sebou snáze srovnávat a rychle vyřadit ty, které ekonomicky nedávají smysl.
Zaměřte se hlavně na tyhle otázky:
- kolik chcete maximálně investovat
- jakou lokalitu hledáte
- v jakém stavu je nemovitost
- s jakou je dispozicí
- kolik bude případně stát rekonstrukce a vybavení
- jaká obsazenost se dá čekat
- kolik by mohl pronájem ročně vydělat
- kolik bude stát provoz.
Krátkodobý, nebo dlouhodobý pronájem?
Na to neexistuje jednoznačná odpověď.
Krátkodobý pronájem
U chat a chalup se mnohem častěji volí krátkodobý pronájem nemovitosti. Tedy pronájem na pár dní až týdnů, typicky přes rezervační platformy jako Airbnb nebo Booking. Výhodou je, že můžete cenu měnit podle sezony a momentálního zájmu (třeba podle událostí v okolí) - a vydělat díky tomu víc právě v termínech, o které je největší zájem.
Na druhou stranu musíte počítat s četnou komunikací s hosty, s pravidelným úklidem (někdy dost zaneřáděných prostor), s pravidelným praním prádla, předáváním klíčů, správou rezervací a řešením různých potíží, někdy až absurdních. Výjimkou nejsou ani krádeže vybavení (ručníky, nádobí aj.).
,,Tohle všechno můžete zvládat buď sami, nebo si najmout externí firmu, která se o pronájem postará za vás. Ušetříte tím čas, ale zaplatíte za to vyššími náklady.”
Dlouhodobý pronájem
Naproti tomu dlouhodobý pronájem nemovitosti, tedy na měsíce až roky, dává smysl hlavně u objektů určených k celoročnímu bydlení a v lokalitách, kde je po bydlení skutečná poptávka. Výhodou je nižší náročnost na správu a pravidelnější příjem, nevýhodou zase nemožnost využívat nemovitost také k vlastní rekreaci.
Jaký výnos generuje pronájem chaty či chalupy
Přesná čísla se těžko hledají, protože žádná spolehlivá veřejná statistika, která by ukazovala běžný čistý výnos z pronájmu nemovitosti tohoto typu, u nás neexistuje. Pokud vám developer, realitka nebo správce nabídne konkrétní procento výnosu, vždy se ptejte, s jakou cenou za noc, obsazeností a náklady počítali. Bez těchto podkladů je totiž jakýkoliv statistický výsledek prakticky k ničemu.
Výpočet výnosu, který si uděláte sami, se dá zjednodušeně rozdělit do dvou kroků.
1. Nejdřív se spočítají roční tržby:
roční tržby = průměrná skutečně dosažená cena za noc × počet prodaných nocí
Od tržeb se pak odečtou energie, úklid, provize rezervačním platformám, správa, pojištění, běžná údržba a rezerva na opravy a obnovu vybavení. Do celkové investice se zase započítá kupní cena, rekonstrukce, vybavení a další náklady spojené s tím, aby byla nemovitost vůbec schopná provozu.
2. Proto zjišťujeme provozní výnos:
provozní výnos = roční provozní výsledek / celková investice × 100
Příklad s chalupou
Řekněme, že celková investice do chalupy vyjde na 6 milionů korun, za noc si budete účtovat kolem 4 000 Kč, variabilní náklady (úklid, prádlo, energie, provize) činí 900 Kč na prodanou noc a fixní provozní náklady (pojištění, internet, daň z nemovitosti, základní údržba) vyjdou na 60 000 Kč ročně.
Výnos bude vycházet různě, vždy podle toho, kolik nocí se skutečně podaří prodat:
- při 60 prodaných nocích: tržby 240 000 Kč, provozní výsledek 126 000 Kč, výnos 2,1 %
- při 120 prodaných nocích: tržby 480 000 Kč, provozní výsledek 312 000 Kč, výnos 5,2 %
- při 180 prodaných nocích: tržby 720 000 Kč, provozní výsledek 498 000 Kč, výnos 8,3 %.
Vidíte, jak zásadně je výsledek ovlivněn obsazeností. „Když chcete počítat výnos, volte střední odhad obsazenosti, abyste se nezhlédli ve vysokých číslech návštěv, a následně nemuseli investici dotovat ze svého,“ doporučuje Miroslav Majer.
Chcete-li chatu/chalupu využívat i vy, nejen ji pronajímat turistům, příjmy z pronájmu by měly alespoň pokrýt celoroční provoz.
Spočítejte si hypotéku na investiční nemovitost
Jak spočítat návratnost investice
Návratnost investice do nemovitosti ukazuje, za kolik let se vám vložené peníze vrátí zpátky. Počítat se musí s čistým ročním výnosem (viz výše). Samotná návratnost pak bude jiná, když jste investici platili hotově, a když jste ji z části financovali hypotékou.
Když zaplatíte celou nemovitost z vlastních peněz, vychází se u návratnosti z celé vložené částky. V našem příkladu je investice 6 milionů Kč a při střední obsazenosti vychází roční provozní výnos na 312 tisíc Kč:
doba návratnosti = 6 000 000 / 312 000 = přibližně 19,2 roku
Při financování hypotékou se počítá jinak. Řekněme, že vložíte 3 miliony vlastních peněz a další 3 miliony si půjčíte s úrokem 5 % na 25 let. Roční splátky pak vyjdou zhruba na 210 tisíc Kč. Z provozního výsledku 312 tisíc Kč proto zbydou po zaplacení splátek jen cca 102 tisíce Kč ročně:
doba návratnosti vlastních prostředků = 3 000 000 / 102 000 = přibližně 29,4 roku
Ale pozor: tenhle jednoduchý výpočet nepočítá s tím, že se částí splátky hypotéky umořuje jistina, (a tak roste vlastní podíl majetku v nemovitosti). A už vůbec se nepočítá s tím, že ony 3 miliony, o které jste si snížili výdaj z vlastní hotovosti, jste mohli investovat třeba do cenných papírů, s ročním výnosem okolo 7 % ročně.
Proto se doba návratnosti vlastních prostředků spíš k posouzení budoucího cashflow než k hodnocení, nakolik se investice vyplatí. Všimněte si, že tu nejsou započítané ani daně, změna hodnoty nemovitosti nebo samotná inflace. Ukazatel je to opravdu jen orientační.
Hypotéka na rekreační nemovitost
Rekreační nemovitost na pronájem se dá financovat i hypotékou, pokud banka uzná chatu, chalupu nebo apartmán jako zástavu. Chata i chalupa musí být zapsaná v katastru nemovitostí, obvykle s číslem popisným nebo alespoň evidenčním.
Banky navíc chtějí, aby šlo o stavbu pevně spojenou se zemí, napojenou na základní sítě a také po celý rok použitelnou k bydlení. Měla by proto mít WC, kuchyň, koupelnu a zdroj tepla.
Důležitý je i zajištěný přístup k nemovitosti. Nestačí, že se k chatě běžně jezdí přes sousední pozemek. Banka chce, aby byl přístup právně ošetřený, třeba vlastnictvím cesty, či alespoň věcným břemenem.
Komplikace může nastat i tehdy, když chata stojí na pronajatém pozemku. To je situace po právní stránce dost složitá (pro zástavu). Konkrétní podmínky se mezi jednotlivými bankami samozřejmě liší, každá si o podmínkách pro zástavu rozhoduje sama.
Přísnější pravidla pro investiční hypotéky
Od dubna 2026 ČNB u investičních hypoték bankám doporučuje přísnější pravidla. Poměr výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti (tzv. LTV) by neměl přesáhnout 70 %. Jinými slovy: z vlastního byste měli mít připravenou aspoň třetinu ceny.
Sleduje se i tzv. DTI, poměr celkového zadlužení k čistému ročnímu příjmu žadatele, který by neměl přesáhnout sedminásobek.
Daně a další povinnosti
Rozdíly jsou i stran daňových povinností. Jakmile má pronájem charakter ubytovací služby, jde podle české legislativy o živnost, to znamená, že příjmy z ní jsou příjmy ze samostatné činnosti. Běžný příjem z nájmu se vztahuje jen na nájmy dlouhodobé (k bydlení).
K poskytování krátkodobých ubytovacích služeb je proto potřeba živnostenské oprávnění. Jakožto OSVČ vám pak vznikají povinnosti i vůči zdravotní pojišťovně a České správě sociálního zabezpečení (byť byste zůstali „jen“ ve vedlejší činnosti). OSVČ v hlavní a ve vedlejší činnosti odvádí jiné částky jak na zdravotním, tak na sociálním pojištění.
Řešit se musí i DPH. I když nejste v českém daňovém systému plátcem DPH, ale využíváte placené služby zahraniční rezervační platformy (Airbnb, Booking), vzniká vám, kvůli výdajům placeným do zahraničí, povinnost zaregistrovat se jako tzv. identifikovaná osoba. A správně vyrovnat DPH.
Nezapomínejme ani na poplatek z pobytu. Jakmile jej obec zavede, musí to poskytovatel ubytování respektovat. To znamená vybírat jej od hostů a odvádět obci přesně podle pravidel dané obecní vyhlášky.
Co si před koupí řádně pohlídat
Před koupí investiční nemovitosti je toho dost, co byste si měli ohlídat. Vynechat byste neměli:
- list vlastnictví
- případné zástavy a věcná břemena
- právně ošetřený přístup k pozemku
- stavební dokumentaci
- přípojky
- skutečný technický stav budovy (ideálně i s pomocí odborníka, který dokáže odhalit skryté vady).
Zvlášť si dejte pozor na formulaci, k čemu je stavba oficiálně určená. Například: objekt určený pro rodinnou rekreaci nelze volně jako stavu ubytovacího zařízení. Než tedy nemovitost koupíte, ověřte si, jestli plánovaný způsob provozu nebude v rozporu s tím, co má nemovitost úředně povoleno. A jestli ji potřebujete využít jinak, než je „v papírech“, jak náročné bude tyhle „papíry“ změnit.
Takže: vyplatí se rekreační nemovitost na pronájem?
Investice do rekreační nemovitostidává smysl. Ale jen tehdy, když pořizovací cena odpovídá tomu, kolik nemovitost za rok vydělá (při realisticky očekávané obsazenosti).
Rozhoduje výsledek po odečtení nejen pořizovací ceny, ale pravidelného provozu, rezerv, případných oprav, nebo i splátek hypotéky. Teprve takto sestavený propočet ukáže, jak rychlou návratnost můžete od chalupy, chaty na pronájem jako investice nebo od apartmánu skutečně čekat.