Institucionální bydlení na vzestupu: Proč si Češi čím dál raději pronajmou byt od profesionála

Produkt		Naše hodnocení:		Úrok 70% LTV	Splátka 1 mil. Kč	Fixace
Doporučujeme	Online hypotéka Více informací	Naše hodnocení 90 % Velmi dobré	Mám zájem	4,19 %	7 492 Kč	10 let
	Hypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	4,49 %	7 645 Kč	15 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 87 % Velmi dobré	Mám zájem	4,59 %	7 696 Kč	10 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 88 % Velmi dobré	Mám zájem	4,99 %	7 903 Kč	7 let
	mHypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 82 % Velmi dobré	Mám zájem	5,09 %	7 955 Kč	7 let
	Hypoteční úvěr Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	5,19 %	8 007 Kč	15 let

Co si z článku odnést

• Institucionální nájemní bydlení (BTR) jsou byty stavěné přímo k pronájmu profesionálními firmami, které nabízejí stabilnější podmínky než pronájem od soukromníků.
• Splátka hypotéky v Praze je dnes výrazně vyšší než nájem za srovnatelný byt, a tento rozdíl se dál zvětšuje.
• Nabídka nestíhá poptávku. V Praze existuje zhruba 4 600 institucionálních nájemních bytů v 81 projektech, většina je plně obsazená a zájemci se zapisují do pořadníků.
• Dominují malé byty (1+kk a 2+kk tvoří cca 80 % nabídky), takže pro rodiny s dětmi je výběr zatím omezený.
• Zásadní změna se v roce 2026 nečeká. Ceny i nájmy budou dál mírně růst, protože přetrvává nedostatek bytů, dlouhé termíny povolování staveb a opatrnost bank při financování BTR projektů.

Co si představit pod pojmem „institucionální“ bydlení

Co znamená BTR?

,,BTR je zkratka z anglického Build-to-Rent, tedy ‚postaven k pronájmu‘. Označuje bytové projekty, které od samého začátku vznikají s jediným účelem: byty se nebudou prodávat, ale pronajímat. Za celým projektem stojí profesionální investor nebo firma, nikoli soukromý majitel (fyzická osoba), který pronajímá jeden či dva byty,”

Petr Jermář

Hlavní analytik Banky.cz

Pro nájemníka to v praxi znamená moderní byt, transparentní smluvní podmínky, profesionální správu a údržbu. Odpadá nejistota, že majitel bude byt urgentně potřebovat nebo ho nečekaně prodá. A odpadá i strach ohledně údržby bytu. Není proto divu, že zájem je obrovský. Jak uvádí Zuzana Chudoba, typický BTR projekt v Praze se obsadí do jednoho roku od dokončení.

Ceny bytů letí nahoru a nájemné s nimi

Padají rekordy

,,Český rezidenční trh i v roce 2025 potvrdil to, co lidé vidí kolem sebe: ceny bytů dál rostou a dosahují nových rekordů. Platí to hlavně pro Prahu, kde se průměrné nájemné drží dlouhodobě na nejvyšší úrovni v celé republice a meziročně výrazně stoupá. Za tím stojí prostý důvod: v metropoli se dlouhodobě staví méně bytů, než kolik jich lidé potřebují.”

Miroslav Majer

CEO Banky.cz

Tento strukturální nedostatek se projevuje ve všech segmentech bydlení. Tlak poptávky necítí jen kupující (ať už s hypotékou, nebo bez ní), ale i nájemníci. A právě proto roste zájem o institucionální nájemní projekty, které nabízejí stabilnější a předvídatelnější alternativu než většina nájmů u drobných investorů – fyzických osob.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Odebírat

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Hypotéka, nebo nájem? Matematika mluví jasně

Úrokové sazby u hypoték zůstávají relativně vysoko a podle Zuzany Chudoby se ani v roce 2026 nedá čekat výrazný pokles. Co to znamená v praxi? Měsíční splátka hypotéky na průměrný byt v Praze je dnes výrazně vyšší než tržní nájem za srovnatelné bydlení. A tento rozdíl se dál zvětšuje spolu s tím, jak rychle se zvyšují tržní ceny nemovitostí (nejen) v Praze.

Pro spoustu lidí, zejména mladých rodin a singles ve velkých městech, tak přestává dávat smysl honit se za vlastním bydlením za každou cenu. Kvalitní nájem od profesionálního provozovatele se stává racionální volbou. Člověk bydlí v moderním bytě, na dobře službami vybaveném místě, neváže si peníze v jedné nemovitosti a nemusí řešit dlouholeté zadlužení. Navíc nemusí řešit ani péči o nemovitost.

Spočítejte si hypotéku online

Co brzdí výstavbu nových projektů

Poptávka po institucionálním bydlení roste, ale nabídka ji nestíhá. Důvodů je hned několik: povolení stavby v Česku trvá roky, kvalitní pozemky jsou drahé a stavební náklady rostou. K tomu se přidává opatrnost bank – financování BTR projektů dnes v Česku nabízí jen hrstka institucí. Banky totiž tomuto typu investic zatím příliš nevěří. A tak pro ně nemají zavedené produkty.

Nových kvalitních nájemních projektů tak vzniká méně, než by trh potřeboval. To samozřejmě dál tlačí nájmy nahoru.

Praha v číslech: téměř 4 600 institucionálních nájemních bytů a plné domy

Jak moc je institucionální nájemní bydlení v Praze rozšířené, ukazuje studie společnosti Savills. Podle ní bylo v červnu 2025 v hlavním městě k dispozici 4 598 moderních nájemních bytů v 81 projektech. Nejvíc jich najdeme na území Prahy 9 a Prahy 5.

Většina těchto domů je přitom relativně malých – sedm z deseti projektů má méně než 50 bytů a jen 14 z nich nabízí sto a více jednotek. Co se týče velikostí, dominují menší byty: dispozice 1+kk a 2+kk tvoří dohromady téměř 80 % nabídky. Prostornější byty 3+kk zabírají 18 % a čtyřpokojové byty jen 4 %. Pro rodiny s dětmi tak zatím výběr příliš velký není.

O tom, že poptávka výrazně převyšuje nabídku, svědčí jedno prosté číslo: většina projektů je plně obsazená a zájemci se mnohdy musí zapisovat do pořadníků. Mezi největší hráče na pražském trhu patří AFI Europe, Arcibiskupství pražské a Zeitgeist Asset Management.

„Z dlouhodobého investičního hlediska představuje nájemní bydlení atraktivní a stabilní aktivum," říká Marek Pohl, vedoucí oddělení oceňování v Savills. Podle něj tyto projekty přitahují především mladé lidi, kteří by si vlastní bydlení v centru města nemohli dovolit. Institucionální nájem tak není jen zajímavá investice, ale i způsob, jak zpřístupnit bydlení v místech, kde jsou ceny vlastnických bytů pro většinu lidí nedosažitelné.

Co čekat od roku 2026

Podle Zuzany Chudoby z BTR Group se situace na trhu s bydlením zásadně nezmění. Ceny bytů i nájemné budou dál mírně růst, hlavně v Praze a dalších ekonomicky silných regionech. Plošný pokles cen nebo výrazné ochlazení trhu se nečeká.

„Strukturální nedostatek nabídky, demografický vývoj a omezená dostupnost vlastnického bydlení nadále vytvářejí podmínky pro rozvoj institucionálního nájemního bydlení jako dlouhodobé a plnohodnotné součásti českého rezidenčního trhu,“ uzavírá Zuzana Chudoba.

Institucionální nájemní bydlení se tak postupně stává plnohodnotnou součástí českého trhu. Nejde už o okrajový experiment, ale o směr, kterým se ubírá stále víc lidí i investorů. A dokud se zásadně nezmění podmínky – ať už jde o dostupnost hypoték, rychlost výstavby, nebo ceny pozemků – bude převis poptávky nad nabídkou profesionálně spravovaného nájemního bydlení jen sílit.

Zdroje

• savills.cz: [Popularita nájemního bydlení v Praze roste, institucionální sektor láká investory i nájemníky] (16.2.2026)
• hypoindex.cz: [Institucionální nájemní bydlení získává na oblibě] (16.2.2026)