Jak se mění ceny rodinných domů a proč trh ožil

13.4.2026

6 min. čtení

Jan Budín
Redaktor Banky.cz

Reality

Český trh rodinných domů má za sebou mimořádně turbulentní období. Po slabším roce 2023 se znovu probudila poptávka, do hry se vrátily hypotéky a ceny se opět vydaly vzhůru. Jenže podobná čísla je potřeba číst opatrně. Jiný obrázek totiž dávají nabídkové ceny z inzerce a jiný skutečně realizované obchody.

Hypoteční kalkulačka

Produkt		Naše hodnocení:		Úrok 70% LTV	Splátka 1 mil. Kč	Fixace
Doporučujeme	Online hypotéka Více informací	Naše hodnocení 90 % Velmi dobré	Mám zájem	4,49 %	7 645 Kč	10 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 87 % Velmi dobré	Mám zájem	4,79 %	7 799 Kč	10 let
	mHypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 82 % Velmi dobré	Mám zájem	5,09 %	7 955 Kč	7 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 88 % Velmi dobré	Mám zájem	5,19 %	8 007 Kč	7 let
	Hypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	5,19 %	8 007 Kč	15 let
	Hypoteční úvěr Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	5,39 %	8 113 Kč	15 let

Co si z článku odnést

Růst cen rodinných domů za posledních 7 let byl velmi výrazný, ale uváděná procenta se obvykle vztahují k nabídkovým cenám, ne automaticky ke skutečně uzavřeným transakcím.
Rok 2023 přinesl silné ochlazení trhu kvůli drahým hypotékám a slabší kupní síle domácností.
V letech 2024 a 2025 přišlo oživení, které podpořil pokles hypotečních sazeb a návrat odložené poptávky.
Trh rodinných domů není jednotný. Velkou roli hraje lokalita, technický stav, energetická náročnost i kvalita samotné nemovitosti.
Dostupnost vlastního bydlení zůstává napjatá, i když financování je proti vrcholu hypoteční krize o něco příznivější.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Co vlastně říká růst cen o 131 %

Na první pohled jde o číslo, které působí jednoznačně. Jenže u trhu nemovitostí je vždy potřeba rozlišovat, zda se mluví o cenách nabídkových, nebo o cenách skutečně realizovaných. Právě u rodinných domů je to zásadní. Pokud se uvádí, že ceny za 7 let vzrostly o 131 %, jde o údaj, který odpovídá analyzovaným nabídkovým datům. Takové číslo dobře ukazuje směr trhu i cenové napětí, samo o sobě ale neznamená, že každý prodávající skutečně prodal za podobně vysokou částku.

U rodinných domů je navíc průměrná cena za metr čtvereční jen orientační. Do jednoho souboru se totiž dostávají novostavby v zázemí velkých měst, starší domy před rekonstrukcí i energeticky náročné objekty v lokalitách se slabší poptávkou. Celostátní průměr proto nelze číst jako univerzální realitu, ale spíš jako souhrnný signál, že trh v posledních letech výrazně zdražil.

Nabídková cena není finální cena

,,Lidé často berou mediálně citované ceny jako finální hodnotu obchodu, ale u nemovitostí to tak jednoduše nefunguje. Rozdíl mezi očekáváním prodávajícího a skutečně dosaženou cenou může být významný, zvlášť v obdobích, kdy se trh láme.”

Petr Jermář

Hlavní analytik Banky.cz

Proč se trh v roce 2023 téměř zastavil

Rok 2023 byl pro český realitní i hypoteční trh zlomový. Vysoké úrokové sazby, drahé financování, silná inflace a opatrnost domácností vedly k prudkému ochlazení poptávky. U rodinných domů se to projevilo nejen nižším počtem zájemců, ale také delší dobou prodeje a větší citlivostí kupujících na technický stav nemovitosti. To, co se v předchozích letech prodávalo téměř samo, začalo vyžadovat realistické nacenění a často i slevu.

Hypoteční trh tehdy výrazně oslabil a objemy nových úvěrů se proti předchozím letům propadly. Proto se mluvilo o zamrzlém trhu, i když přesnější je říct, že šlo o kombinaci nižší aktivity a čekání na příznivější podmínky. Kupující odkládali rozhodnutí, prodávající si naopak často drželi cenová očekávání z předchozího růstového období. Výsledkem byl stav, kdy se nabídka a poptávka na čas jen obtížně potkávaly.

Jakmile se trh láme, rozdíl mezi očekáváním prodávajících a možnostmi kupujících se rychle zvětšuje a obchody se zpomalují.

Co odstartovalo nový růst poptávky

V průběhu let 2024 a 2025 se situace začala měnit. Hypoteční sazby sice zůstaly výrazně výš než v době extrémně levných peněz, proti předchozím maximům ale postupně klesaly. Průměrné sazby nových hypoték se v roce 2025 pohybovaly přibližně kolem 4,5 až 4,8 %, což už pro část domácností znamenalo návrat k reálnějšímu plánování koupě. Zároveň se na trh vracela odložená poptávka lidí, kteří nákup nemovitosti pouze posunuli, nikoli zrušili.

Oživení nepřišlo proto, že by rodinné domy náhle zlevnily, ale proto, že se zlepšila ochota i schopnost kupujících financovat nákup. A tady přichází zlom. Na realitním trhu se velmi rychle ukazuje, jak silně jsou ceny i aktivita propojené s úvěrovými podmínkami. Jakmile hypotéky přestaly být pro velkou část trhu prakticky nedostupné, znovu se začaly uzavírat obchody a s nimi se obnovil i tlak na ceny.

Splátka rozhoduje víc než samotná cena

,,U bydlení se opakovaně potvrzuje, že trh nereaguje jen na samotnou cenu nemovitosti, ale hlavně na to, zda domácnost zvládne měsíční splátku. Právě pokles sazeb pomohl vrátit část klientů zpět do rozhodovací fáze.”

Miroslav Majer

CEO Banky.cz

Spočítejte si hypotéku na dům

Proč nestačí sledovat jen inzerované ceny

Nabídkové ceny mají v realitních analýzách své místo, protože zachycují náladu trhu, očekávání prodávajících i to, kam se trh v daném okamžiku posouvá. Jenže jejich výpovědní hodnota má své limity. Pokud na trh vstoupí více kvalitnějších domů, může průměrná nabídková cena vyrůst i bez toho, aby stejně rychle rostly ceny napříč všemi typy nemovitostí. Stejně tak se do nabídky mohou dostat předražené inzeráty, které se nakonec za původní částku vůbec neprodají.

Naopak realizované ceny vycházejí ze skutečně uzavřených obchodů. Ty bývají přesnějším obrazem trhu, ale často přicházejí se zpožděním a podle jiné metodiky. Jakmile se v jednom textu smíchají nabídková a realizovaná data bez vysvětlení, vzniká zkreslený dojem, že trh roste jednotně a bez rozdílů. U rodinných domů to platí dvojnásob, protože každý dům je do značné míry originál. A v tom je ten háček.

Kde byl růst nejsilnější

Velmi silnou pozici si dlouhodobě drží Praha a zejména Středočeský kraj. Právě zde se výrazně projevuje suburbanizace, tedy stěhování části kupujících za hranice hlavního města do lokalit s lepší šancí na větší bydlení, zahradu a alespoň o něco příznivější cenu. Rodinné domy v dobré dojezdové vzdálenosti od Prahy tak zůstávají jedním z nejžádanějších segmentů trhu.

Zároveň ale neplatí, že by zdražovala jen metropole a její okolí. V posledních letech bylo vidět, že některé levnější kraje začaly dražší regiony dohánět rychlejším tempem. Důvod je prostý. Jakmile jsou tradičně nejsilnější lokality pro velkou část kupujících cenově nedosažitelné, poptávka se přelévá jinam. Celorepublikový růst tak není jen pražský příběh, ale také příběh regionů, které těží z lepší dostupnosti a nižší výchozí cenové základny.

U rodinných domů rozhoduje víc než u bytů konkrétní mikrolokalita. Dvě podobně velké nemovitosti mohou mít úplně jinou cenu podle dopravní dostupnosti i občanské vybavenosti.

„U rodinných domů rozhoduje víc než u bytů konkrétní mikrolokalita. Dvě podobně velké nemovitosti mohou mít úplně jinou cenu jen podle toho, zda leží v kvalitním zázemí velkého města, nebo v obci s horší dopravní dostupností a slabší občanskou vybaveností,“ říká Jiří Krejčí, odborník na reality portálu realingo.cz

Ne každý dům zdražuje stejně rychle

Trh rodinných domů je mnohem méně homogenní než segment bytů. Dnes už nestačí říct, že „domy rostou“. Velkou roli hraje stáří nemovitosti, kvalita rekonstrukce, energetická náročnost, velikost pozemku i náklady na budoucí provoz. Kupující jsou po zkušenosti s drahými energiemi citlivější na to, zda kupují dům připravený k okamžitému bydlení, nebo objekt, do kterého bude potřeba investovat další statisíce či miliony korun.

Právě proto mohou mít starší a energeticky náročné domy jinou cenovou dynamiku než novostavby nebo dobře udržované domy v atraktivních lokalitách. V době slabšího trhu se tento rozdíl obvykle ještě zvýrazní. Kvalitní nemovitosti si drží cenu lépe, zatímco problematičtější domy častěji narážejí na vyjednávání o slevě. Současné oživení proto není plošné a nelze ho chápat jako automatický růst hodnoty každého domu bez ohledu na jeho parametry.

Co může brzdit cenu domu

Starší nebo energeticky náročný dům může mít slabší cenovou dynamiku než kvalitní novostavba.
Nemovitosti s horším technickým stavem častěji narážejí na vyjednávání o slevě.

Co s trhem dělají hypotéky a proč dostupnost zůstává problém

Bez hypotečního trhu dnes vývoj cen bydlení vysvětlit nelze. Objem nových hypoték po slabém roce 2023 zřetelně vzrostl a to se promítlo i do větší aktivity na realitním trhu. Přesto platí, že současné sazby stále nepředstavují návrat do éry mimořádně levného financování. Kupující sice dnes dosáhnou na úvěr snáz než v době vrcholu sazeb, měsíční splátky jsou ale pořád výrazně vyšší než před několika lety.

To je také důvod, proč se nedá mluvit o skutečném návratu dostupného bydlení. Ceny nemovitostí zůstávají vysoko a v řadě případů rostly v posledních letech rychleji než příjmy domácností. Výsledkem je selektivní trh. Aktivnější jsou domácnosti s vyššími příjmy, s většími úsporami nebo ti, kteří prodávají předchozí nemovitost a část kupní ceny už mají zajištěnou. Pro první kupující bez výraznějšího vlastního kapitálu zůstává vlastní dům často velmi obtížně dosažitelný. Právě proto je dobré připomínat, že ani podpora hypoték nemusí zlevnit bydlení, pokud se současně nezlepší nabídka na trhu.

Oživení financování neznamená automaticky dostupnější bydlení, pokud ceny nemovitostí zůstávají vysoko a nabídka je omezená.

Jak číst další vývoj trhu rodinných domů

Poslední dostupná data ukazují, že trh se po přibrzdění znovu nadechl, ale další vývoj pravděpodobně nebude všude stejný. Pokud budou hypoteční sazby dál pozvolna klesat a ekonomické prostředí zůstane relativně stabilní, může pokračovat i mírný růst cen a vyšší aktivita kupujících. Zároveň ale není důvod čekat bezvýhradně plošný boom. Trh zůstává citlivý na financování, regionální rozdíly i kvalitu konkrétních nemovitostí.

Pro orientaci v cenách rodinných domů je proto nejrozumnější sledovat několik vrstev najednou. V praxi dává smysl vnímat hlavně tyto rozdíly:

zda jde o nabídkovou cenu z inzerce, nebo skutečně realizovanou cenu z uzavřeného obchodu,
v jakém regionu se nemovitost nachází a jaká je její dopravní dostupnost,
zda jde o novostavbu, rekonstruovaný dům, nebo objekt s vysokými budoucími náklady,
jak moc aktuální cenu ovlivňuje síla hypoteční poptávky a aktuální úroveň sazeb.

Co sledovat při hodnocení trhu

Rozlišujte mezi nabídkovou a skutečně realizovanou cenou.
Všímejte si regionu, dopravní dostupnosti i technického stavu domu.
Sledujte vliv hypotečních sazeb a sílu aktuální poptávky.

Právě u rodinných domů dnes víc než kdy dřív platí, že jeden silný celostátní údaj nevysvětlí celý trh. Vedle výrazného sedmiletého zdražení je potřeba vidět i to, že oživení po roce 2023 stojí na návratu financování, zatímco dostupnost bydlení zůstává pro velkou část domácností stále napjatá.