Jak na druhou hypotéku: 4 situace, kdy ji využijete

Produkt		Naše hodnocení:		Úrok 70% LTV	Splátka 1 mil. Kč	Fixace
Doporučujeme	Online hypotéka Více informací	Naše hodnocení 90 % Velmi dobré	Mám zájem	4,09 %	7 442 Kč	10 let
	Hypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	4,49 %	7 645 Kč	15 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 87 % Velmi dobré	Mám zájem	4,59 %	7 696 Kč	10 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 88 % Velmi dobré	Mám zájem	4,99 %	7 903 Kč	7 let
	mHypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 82 % Velmi dobré	Mám zájem	5,09 %	7 955 Kč	7 let
	Hypoteční úvěr Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	5,19 %	8 007 Kč	15 let

Co si z článku odnést

• Dvě hypotéky najednou jsou možné – banka ale vždy znovu posuzuje vaši bonitu s ohledem na obě splátky.
• Na výstavbu, rekonstrukci nebo vyplacení partnera musíte žádat u stejné banky jako u první hypotéky, protože nemovitost nebo pozemek jsou zastaveny ve prospěch původního věřitele.
• Alternativou ke druhé hypotéce může být navýšení nebo refinancování stávajícího úvěru – jednoduší administrativa, ale podmínky závisí na konkrétní bance.
• Hypotéka na pronájem podléhá přísnějším pravidlům; pokud plánujete první nemovitost pronajímat a druhou využívat k vlastnímu bydlení, dosáhnete na lepší podmínky.
• Před rozhodnutím se vždy vyplatí porovnat více nabídek, ideálně s pomocí nezávislého hypotečního poradce.

Dvě hypotéky najednou?

Situace, kdy se člověku sejdou dvě hypotéky najednou, není až tak vzácná, jak by se mohlo na první pohled zdát. Mnoho lidí žádá o druhou hypotéku v době, kdy ještě splácejí tu první.

Tip od banky.cz

,,V takovém případě banka musí posoudit, jestli jejich příjmy pokryjí obě splátky zároveň, někdy se ke druhé hypotéce přibírá spolužadatel, případně ručitel. U každé nové žádosti se prověření bonity provádí znovu, s ohledem na kýženou změnu zadlužení”

Petr Jermář

Hlavní analytik Banky.cz

A co nejčastěji vede ke druhé hypotéce? Typicky:

• výstavba nemovitosti na pozemku, který se koupil na hypotéku
• rekonstrukce nemovitosti pořízené za první hypotéku
• vyplacení partnera po rozvodu nebo příbuzných ze zděděné nemovitosti
• nákup další nemovitosti na pronájem.

1. Druhá hypotéka na stavbu nemovitosti

Vzali jste si hypotéku na pozemek a teď chcete stavět dům? V tom případě musíte počítat s jedním zásadním pravidlem: novou hypotéku na stavbu domu musíte vzít u stejné banky, u které máte ten původní.

Proč? Banka má na pozemek zástavní právo už z aktuální hypotéky na pozemek. To znamená, že pozemek slouží jako záruka za první půjčku a vy s ním nemůžete volně disponovat – ani ho nabídnout jiné bance jako zástavu. Totéž platí pro nemovitost, která na pozemku vyroste.

Banka při posuzování žádosti znovu prověří vaši bonitu – tedy jestli zvládnete splácet obě hypotéky najednou. Zároveň si vyžádá nový odhad nemovitosti. Na rozdíl od odhadu samotného pozemku ale tentokrát budete potřebovat projekt a rozpočet stavby, aby banka dokázala odhadnout budoucí hodnotu dokončeného domu.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Odebírat

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

TIP: Chcete si ušetřit starosti?

Pokud víte, že budete stavět, můžete už při nákupu pozemku požádat o jednu větší hypotéku, která pokryje jak cenu pozemku, tak výstavbu. Odpadne vám tak druhá žádost i opakované papírování. Nevýhodou je, že se stavbou nemůžete příliš otálet – dům musí být zkolaudovaný zpravidla do dvou let od získání úvěru. A hned na začátku musíte mít dostatečnou úvěruschopnost i úspory k tomu, abyste na vyšší hypotéku dosáhli.

Když naopak zvolíte dvě samostatné hypotéky, máte víc volnosti. Můžete klidně několik let spořit a do stavby se pustit, až budete mít dost vlastních prostředků. Tím se ale vystavujete riziku, že vám banka při druhé žádosti bonitu neschválí – třeba proto, že se mezitím změní vaše příjmová situace nebo se zpřísní podmínky poskytování hypoték. Nemluvě o růstu cen stavebního materiálu a prací.

Jedna hypotéka na pozemek i stavbu vs. dvě hypotéky – co je lepší?

Rozhodování není snadné, obě situace mají svá pro i proti. Podívejme se na ně souhrnně.

Jedna hypotéka pro vás znamená:

• méně administrativy a poplatků
• vyšší počáteční úvěruschopnost
• již hotový projekt stavby a rozpočet
• stavba musí být hotová do 2 let.

Dvě hypotéky pro vás budou znamenat:

• stavbu si načasujete podle vlastních možností
• ke koupi pozemku na hypotéku nepotřebujete tak vysokou bonitu
• více administrativy a poplatků (opakované vyřizování hypotéky)
• banka znovu hodnotí bonitu, a pokud nebude dostatečná, banka může druhou hypotéku zamítnout. Tím se stavba odkládá, než se finanční situace vyvine tak, aby stačila aktuálním požadavkům na hypotéku.

Spočítejte si svoji hypotéku, třeba i na druhou nemovitost

2. Druhá hypotéka na vyplacení partnera

Rozchod nebo rozvod je sám o sobě náročná situace. Když k tomu přidáte společnou hypotéku a nemovitost ve společném jmění manželů (SJM), přibude další vrstva starostí: jak vyplatit partnerův podíl.

Nejjednodušší cesta je hotovost – ale v praxi ji má jen málokdo. A na postupné splátky zase málokdo přistoupí. Řešením proto bývá druhá hypotéka, konkrétně na vypořádání majetkových poměrů. I tady platí, že žádat musíte u stejné banky, kde máte stávající úvěr. Znovu je to kvůli zástavě nemovitosti.

Tip od banky.cz

,,Celý proces má ale jeden zásadní háček. Dosud jste hypotéku spláceli dva a teď ji budete splácet sami – a navíc chcete přidat další závazek. Banka proto musí nejdřív schválit vyvázání druhého partnera z původní hypotéky, a teprve potom posoudí, jestli obě splátky zvládnete sami”

Miroslav Majer

CEO Banky.cz

Nabízejí se ale i různé alternativy řešení:

Nový spoludlužník

Jestli se obáváte, že na to vaše příjmy nestačí, přibrání nového spoludlužníka – třeba rodiče nebo nového partnera – může celou věc výrazně usnadnit.

Prodej nemovitosti

Další možností je prodej nemovitosti. Utržené peníze si pak s bývalým partnerem rozdělíte a každý si může pořídit vlastní bydlení s novou hypotékou. Tohle řešení sice znamená stěhování, ale někdy je nejčistší.

A tady máme ještě i dobrou zprávu: předčasné splacení hypotéky kvůli vypořádání SJM po rozvodu bývá zdarma (je to zákonem určená situace pro bezplatnou mimořádnou splátku, i když se realizuje během fixace).

Navýšení hypotéky (nebo refinancování)

Místo druhé hypotéky je možné požádat o navýšení stávajícího úvěru. Pokud to spojíte s refinancováním hypotéky, můžete navíc získat výhodnější úrokovou sazbu – buď proto, že sazby na trhu klesly, nebo protože hodnota nemovitosti vzrostla a vy jste část dluhu mezitím splatili.

3. Druhá hypotéka na rekonstrukci

Bydlíte v nemovitosti, na kterou splácíte hypotéku, a chcete ji zásadně zrekonstruovat – ale vlastní úspory nestačí? I v takovém případě je možné sáhnout po druhé hypotéce.

“Banky tento typ žádosti o hypotéku na rekonstrukci zpravidla posuzují příznivě, když splňujete dvě základní podmínky: hypotéku splácíte řádně a včas již alespoň několik let (obvykle se hovoří o dvou letech, některým bankám může stačit i kratší „prověřovací“ čas) a když rekonstrukce prokazatelně zvýší hodnotu nemovitosti,” popisuje Jiří Krejčí z realingo.cz.

Druhá hypotéka na rekonstrukci se sjednává u stejné banky jako ta první – nemovitost pořízená na hypotéku totiž stále slouží jako zástava a banka na ni má zástavní právo.

Banka si při posuzování vyžádá:

• nový odhad nemovitosti (před rekonstrukcí i plánovaný stav po ní),
• projekt nebo alespoň podrobný rozpočet prací
• doklady o pravidelných příjmech
• soupis povinných výdajů domácnosti.

Dosavadní průběh splácení si banky samy vytáhnou z registru BRKI, o toto dokladování se netřeba starat.

Navýšení nebo refinancování stávající hypotéky

I tady se nabízí alternativní postup: než požádáte o druhou hypotéku, zjistěte si, jestli vám banka nenabídne navýšení stávajícího úvěru o výdaje potřebné právě na rekonstrukci. Pro vás to může být administrativně jednodušší – jedna smlouva, jedna splátka.

Podmínky navýšení bývají srovnatelné s podmínkami druhé hypotéky, záleží ale na konkrétní bance a na tom, jak se od uzavření původní smlouvy změnily úrokové sazby nebo požadavky na schválení hypotéky. A když hodnota vaší nemovitosti v mezidobí vzrostla, může vám navýšení vyjít lépe než nový úvěr.

Ale pokud jsou aktuální sazby na trhu lepší, než byly v době sjednávání původní hypotéky, soustřeďte se na vyřízení druhé hypotéky s nižší sazbou. K ní pak, po skončení aktuální fixace, dokonce můžete refinancovat první hypotéku.

4. Druhá hypotéka na pronájem nemovitosti

Chcete jednu nemovitost pronajímat a v druhé bydlet? Na rozdíl od předchozích případů tady nemusíte zůstat u stejné banky – s hypotékou na pronájem můžete oslovit libovolného poskytovatele.

Pamatujte, že tady záleží na tom, v jakém pořadí nemovitosti pořizujete.

Nejprve bydlíte, pak pořizujete pronájem

Pokud splácíte hypotéku na dům nebo byt, ve kterém bydlíte, a teď žádáte o úvěr na nemovitost k pronájmu, počítejte s přísnějšími podmínkami. Takzvaná hypotéka na pronájem podléhá přísnějším pravidlům podle doporučení České národní banky, především v oblasti LTV: od dubna 2026 nesmí přesáhnout 70 %.

Zajímavé je, že u hypotéky na pronájem většina bank umožňuje zahrnout do příjmů i předpokládané budoucí nájemné. To vám může výrazně pomoci při posuzování bonity.

První nemovitost pronajmete a druhou pořídíte k bydlení

Pokud je druhá hypotéka určen na nemovitost k vlastnímu bydlení (a tu původní budete pronajímat), dosáhnete na vyšší LTV a celkově na lepší podmínky. Příjmy z pronájmu původní nemovitosti vám ještě posílí vaši bonitu.

Jen pozor na důležité pravidlo: Nestačí pouze prohlásit, že v nové nemovitosti chcete bydlet a tu stávající pronajímat. Česká národní banka výslovně upozorňuje poskytovatele, aby sledovali, jestli klienti se dvěma hypotékami uvádějí příjmy z pronájmu. Pokud je neuvádíte, banka musí pečlivě zvažovat, co je skutečným účelem druhé hypotéky na druhou nemovitost – jestli v ní opravdu budete bydlet.

Jak to shrnula mluvčí ČNB Petra Vodstrčilová: „Poskytovatelé by měli samostatně sledovat úvěry ke koupi další rezidenční nemovitosti poskytované klientům, kteří již mají v době žádosti jeden či více hypotečních úvěrů a u nichž nejsou příjmy z pronájmu zahrnuty do čistých příjmů pro posouzení ukazatelů DTI a DSTI. Měli by zároveň s použitím všech dostupných informací hodnotit účel sjednání těchto úvěrů a přistupovat vysoce obezřetně k těm, u nichž účelem zjevně není vlastní bydlení.”

Na co nezapomínat, když uvažujete o druhé hypotéce

Pro každou ze všech čtyř popsaných situací platí několik společných pravidel:

• Nejste si jistí, jestli na druhou hypotéku dosáhnete? Nevíte, jak přesně postupovat? Obraťte se na hypotečního poradce. Nezávislý poradce (nikoliv úvěrář z banky) vám pomůže porovnat nabídky a najít řešení, které bude dávat smysl pro vaši konkrétní situaci i pro plány do budoucna.banka vždy znovu prověří vaši bonitu – tedy poměr příjmů, výdajů a celkové zadluženosti
• důkladně si projde vaši splátkovou historii v registrech dlužníků
• můžete potřebovat nový odhad nemovitosti (záleží na „stáří“ prvního odhadu)
• podmínky se liší banka od banky, proto se vždy vyplatí porovnat víc možností – nejlépe ještě v době, kdy vybíráte první hypotéku.