Druhá nemovitost v zástavě: kdy ji banka uvolní a jak ji z hypotéky vyvážete

Co si z článku odnést

• hypotéka se vždy pojí se zástavou nemovitosti, nejčastěji jde o byt, rodinný dům nebo stavební pozemek (pozor na věcná břemena, banka toleruje jen některá)
• pro banku je při poskytnutí hypotéky zásadní ukazatel LTV, tedy poměr výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti
• jeden úvěr se dá krýt i několika nemovitostmi najednou. Druhá, třetí nebo i další pak slouží jako doplňkové zajištění. K tomuto řešení se sahá v situacích, kdy hodnota jedné nemovitosti nestačí na požadovanou výši úvěru
• banky berou do zástavy pouze nemovitosti ležící na území ČR, zapsané v katastru a s vyjasněnými právními poměry. Záleží také na technickém stavu a možnosti objekt pojistit,
• jestliže druhou nemovitost nevlastní samotný žadatel, musí její majitel s jejím zastavením písemně souhlasit
• uvolnění zástavy musí banka schválit. Celý postup zahrnuje podání žádosti, nové ocenění, podpis dodatku ke smlouvě a následný výmaz z katastru nemovitostí. Je to proces na několik týdnů
• s vyvázáním se pojí i náklady: správní poplatek katastru, poplatky bance a cena znaleckého odhadu
• když banka žádost zamítne, většinou to vázne na nedostatečném zajištění úvěru nebo zhoršené bonitě klienta. Tady pak pomůže mimořádná splátka, refinancování, úprava smlouvy nebo výměna zástavy za jinou nemovitost.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Odebírat

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Bez zástavy to nejde

Každá hypotéka musí mít zástavu v podobě nemovitosti. Tu nejčastěji představuje byt, rodinný dům nebo stavební pozemek. U úvěrů určených na výstavbu se jako zástava dá využít i rozestavěný objekt. Za úvěr se ale dá ručit i dvěma a více nemovitostmi současně. K takovému řešení se přistupuje hlavně tehdy, když odhadní hodnota jediné nemovitosti nedosahuje úrovně potřebné pro získání požadované částky.

Typicky když žadatel nemá dost hotovosti, aby si při nákupu vystačil typicky s 80% LTV (nemá našetřených 20 % kupní ceny nemovitosti). Anebo potřebuje ještě i další peníze na rekonstrukci pořizovaného objektu (a také je bez dostatečné hotovosti).

Tip od banky.cz

,,Druhá nemovitost se v zástavě nemusí nacházet po celou dobu trvání hypotéky. V průběhu splácení se může ze zajištění uvolnit. Stane se tak třeba ve chvíli, kdy hodnota hlavní zastavené nemovitosti vyroste natolik, že už zbývající dluh sama pokryje. Anebo když dlužník již uhradil dostatečnou část původního úvěru.”

Lenka Rutteová

Redaktorka Banky.cz

Požadavky na nemovitost do zástavy

Aby banka nemovitost do zástavy přijala, musí splňovat hned několik podmínek. Především že se nachází na území České republiky a najdete ji v katastru nemovitostí.

Důležité je i, aby měla vyjasněné právní vztahy. Některá věcná břemena se sice tolerují, ale jen ta, která výrazně nesnižují cenu nebo prodejnost nemovitosti.

„Na vedlejší nemovitosti nesmí váznout věcné břemeno doživotního užívání. Banky
takovou nemovitost do zástavy nevezmou, protože se velmi obtížně prodává.
Komplikací bývají i zástavy ve prospěch jiných bank nebo nebankovních
společností,“ upozorňuje Nela Eliášová z hyponamíru.cz.

Stranou nezůstává ani fyzický přístup k nemovitosti, ten musí vést buď po veřejné cestě, nebo musí být zajištěn právně (například věcným břemenem cesty přes jiný pozemek).

Banka si všímá i technického stavu objektu a toho, zda lze nemovitost pojistit. Měla by tedy být v dobrém stavu a neměla by stát v místě, kde se pojištění obtížně sjednává (třeba ve výrazně rizikové záplavové zóně).

Doplňková zástava v podobě druhé nebo i další nemovitosti

V bankovní hantýrce se druhá nemovitost v zajištění označuje jako sekundární. Někdy se setkáte i s pojmem vedlejší nebo doplňková zástava. Z hlediska banky pro ni platí prakticky stejné požadavky jako pro hlavní zástavu.

Pokud druhou nemovitost nevlastní přímo žadatel o hypotéku, ale třetí osoba (typicky rodiče, sourozenci nebo jiní příbuzní) je třeba k přijetí zástavy bankou získat písemný souhlas majitele nemovitosti. Vlastník musí dobrovolně podepsat jak zástavní smlouvu s bankou, tak návrh na vklad zástavního práva do katastru.

Spočítejte si jak vám vychází hypotéka

Kdy se tedy dá nemovitost ze zástavy uvolnit?

Pro banku je vždy zásadní aktuální hodnota zajištění úvěru (ať už ji tvoří jedna nebo více nemovitostí). Zkrátka i poté, co se druhá nemovitost ze zajištění uvolní, musí zůstat hypotéka řádně zajištěná.

Nemovitost proto můžete ze zástavy uvolnit až poté, co bude zbývající zástava dostatečně vysoká pro zajištění ještě nesplacené části hypotéky.

Hlavním ukazatelem je už zmiňované LTV, tedy poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti. Banky obvykle vyžadují, aby po uvolnění doplňkové zástavy nepřesáhlo LTV hranici 80 %. U žadatelů do 36 let se limit posouvá až na 90 % (ale banka posun schválit nemusí).

Druhou podmínkou je, že klient splácí úvěr řádně a včas, bez prodlení. Když vás banka povede jako klienta s problematickým splácením, s vidinou brzkého vyvázání druhé nemovitosti se můžete rozloučit.

TIP: Nejvhodnější chvílí pro uvolnění druhé nemovitosti ze zástavy bývá konec fixačního období úrokové sazby, případně výročí uzavření smlouvy. V těchto obdobích banka počítá u vaší smlouvy s dodatečnou administrativou, a tak může být otevřenější dalším krokům navíc.

Vyvázání nemovitosti ze zástavy krok za krokem

Pamatujte, že na uvolnění druhé nemovitosti z hypotéky nemá klient automatický nárok. Vždy záleží na souhlasu banky. Celý proces se přitom skládá z několika kroků:

• podání žádosti: nejdřív se v bance vyplní a podá oficiální žádost o uvolnění nemovitosti ze
  zajištění,
• ocenění nemovitosti: smluvní znalec banky vypracuje nový odhad hlavní nemovitosti,
• schválení a dodatek: banka žádost posoudí, v případě souhlasu připraví dodatek k úvěrové smlouvě, který se podepíše,
• katastr nemovitostí: banka vydá podklady pro výmaz zástavního práva. Návrh na vklad výmazu se podává na katastr,
• výmaz zástavního práva: jakmile se zástavní právo z katastru vymaže, nemovitost se uvolní a smí se zrušit i vinkulace jejího pojištění ve prospěch banky.

Kolik se za uvolnění zástavy zaplatí

Vyvázání druhé nemovitosti z hypotéky není zdarma. Hradí se jednak správní poplatek katastrálnímu úřadu, jednak za administrativu bance. Zapomenout nesmíme ani na odhad ceny zbývající zástavy (když od toho původního uplynuly již více než 2 roky).

Za návrh na zahájení řízení o povolení vkladu do katastru se v současnosti platí 2 000 Kč (na pobočce) nebo 1600 Kč online. Banky si za zpracování žádosti a za změnu úvěrové smlouvy naúčtují zpravidla do 5 000 Kč. A odhadci dáte obvykle od 4 000 do 8 000 Kč.

Celkem se náklady na uvolnění zástavy pohybují v rozmezí 10 000 až 25 000 Kč.

Ale jde to i levněji. „Strategicky nejvýhodněji se vyvazování načasovává na konec fixace. Když při této příležitosti přejdete s hypotékou k jiné bance, uvolnění nemovitosti bude bez poplatku za dodatek ke smlouvě, a navíc můžete nový odhad nemovitosti získat zdarma jako akviziční bonus od nové banky,“ doporučuje Nela Eliášová.

Jak dlouho se na uvolnění nemovitosti čeká

Vyvázání nemovitosti ze zástavy obvykle zabere dva až čtyři měsíce. Délka záleží na konkrétní bance a na složitosti případu. Proces se rozjíždí podáním žádosti a uzavírá se zápisem změny v katastru nemovitostí, kterým se zástavní právo definitivně odstraní z listu vlastnictví.

Celý postup se skládá z těchto navazujících fází:

1. Příprava a vstupní posouzení (1-2 týdny)

   Banka si nejprve ověří aktuální stav úvěru a základní parametry zajištění. Součástí bývá i orientační odhad, jakou má nemovitost dnes hodnotu.

2. Ocenění nemovitosti (2-3 týdny)

   Smluvní znalec připraví nový odhad. Obvykle prohlídkou na místě, následně zpracuje posudek. V některých případech se dá použít i rychlejší online ocenění.

3. Schvalovací fáze v bance (2-4 týdny)

   Banka znovu posuzuje hodnotu zajištění i bonitu klienta. Právě tahle část obvykle zabere nejvíc času.

4. Smluvní dokumentace (1-2 týdny):
   

   Po schválení banka připraví dodatek k úvěrové smlouvě a podklady pro katastr, včetně dokumentů potřebných k výmazu zástavního práva.

5. Katastrální řízení (přibližně 1 měsíc)

   Od podání návrhu na výmaz běží zákonná lhůta, jejíž součástí je i ochranná doba. Celé řízení obvykle nepřesáhne jeden měsíc.

Když banka uvolnění nemovitosti zamítla, co dál?

Pokud banka vyvázání druhé nemovitosti nepovolí, většinou za tím stojí nedostatečné zbývající zajištění úvěru nebo zhoršená finanční situace klienta. Možných řešení je proto víc:

• snížení dluhu mimořádnou splátkou – pak už zbývající zástava vystačí
• přibrat spoludlužníka nebo ručitele (když je problém v nedostatečné bonitě klienta)
• nabídnout bance místo vyvazované zástavy jinou (další) nemovitost
• koncem fixace refinancovat k jiné bance, které by zbývající zástava stačila
• počkat.

Když vyvázání nespěchá, často pomůže prostě jen počkat. Postupné splácení i postupný růst tržní ceny nemovitosti neustále zlepšují poměr LTV. Za rok už se banka může k žádosti postavit zcela jinak.

Výměna zástavy u hypotéky

Záměna zástavy u hypotéky znamená, že se jedna nemovitost v zajištění nahradí jinou, aniž by se měnil samotný úvěr. Je to třetí z výše vyjmenovaných možností, jak řešit zamítnutí žádosti o vyvázání doplňkové zástavy. Ani tady se ale neobejdete bez souhlasu banky.

Postup bude o něco komplikovanější nežu vyvázání nemovitosti: nejprve se podá žádost a banka si nechá vypracovat nový znalecký odhad nemovitosti, která má nahradit původní zástavu. Posoudí se její hodnota, a z toho vyplyne, jestli výměna nemovitostí dostatečně pokryje zbývající dluh. Jakmile se výměna schválí, podepisují se zástavní smlouvy k nové nemovitosti a na katastr se podávají návrh na vklad (ale ještě ne na výmaz) zástavního práva.

Nová nemovitost musí být pojištěná a pojistné plnění se musí vinkulovat ve prospěch banky. Po zápisu zástavy v katastru se uzavře dodatek k úvěrové smlouvě. Teprve potom banka uvolní původní nemovitost a dá se přistoupit k výmazu zástavního práva z katastru. U vyvázané nemovitosti zrušte původní vinkulaci pojistného plnění na banku.