Levné máslo a potraviny: Jak nižší inflace ovlivní sazby ČNB a vaše hypotéky

Produkt		Naše hodnocení:		Úrok 70% LTV	Splátka 1 mil. Kč	Fixace
Doporučujeme	Online hypotéka Více informací	Naše hodnocení 90 % Velmi dobré	Mám zájem	4,19 %	7 492 Kč	10 let
	Hypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	4,49 %	7 645 Kč	15 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 87 % Velmi dobré	Mám zájem	4,59 %	7 696 Kč	10 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 88 % Velmi dobré	Mám zájem	4,99 %	7 903 Kč	7 let
	mHypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 82 % Velmi dobré	Mám zájem	5,09 %	7 955 Kč	7 let
	Hypoteční úvěr Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	5,19 %	8 007 Kč	15 let

Co si z článku odnést

• Výrobní ceny zemědělců a potravinářů klesají, u mléčných výrobků v průměru o zhruba 4,5 %, což snižuje odhad potravinové inflace pro rok 2026 blíže k 1 %.
• Nižší potravinová inflace i sekundární efekty levnější energie (včetně vlivů POZE) snižují celkovou inflaci – aktuálně kolem 1,6 % – a tlačí na nižší sazby.
• Repo sazba ČNB je 3,50 %; pokud se pokles inflace potvrdí, tržní očekávání mohou vytlačit dolů i dlouhé sazby, které ovlivňují fixace hypoték.
• Swiss Life Hypoindex ukazuje průměrnou nabídkovou sazbu 4,93 %, avšak jednotlivé banky už sahají až k hranici 4 % u kratších fixací.
• Levnější máslo samo o sobě hypotéky nezlevní, ale přes inflaci, očekávání trhu a rozhodování ČNB může přispět k levnějšímu financování bydlení.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Odebírat

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Proč klesá cena másla a co to dělá s inflací

Lednová čísla výrobních cen překvapila: zemědělské ceny spadly hlavně kvůli rostlinné výrobě. U potravinářů sice nejde o tak dramatický propad, ale kategorií, která táhne zlevnění, jsou mléčné výrobky včetně másla. V průměru se mluví o přibližně 4,5% poklesu v celé skupině, přičemž část tohoto zlevnění obchodníci zatím nepromítli do koncových cen naplno. To zvyšuje pravděpodobnost, že v příštích měsících budou potraviny v obchodech zdražovat pomaleji – nebo naopak častěji zlevňovat, a to jak v akcích, tak i mimo ně.

Podstatné je, že potraviny mají vysokou váhu ve spotřebitelském koši (necelých 17 %) a domácnosti se s nimi setkávají denně. I menší zlevnění je proto „viditelnější“ než úpravy cen u méně frekventovaných služeb. Zároveň působí sekundární efekty nižších cen energií – včetně vlivů spojených s odpuštěním části poplatků za podporované zdroje – a také nižší náklady na pohonné hmoty. Tahle kombinace snižuje tlak v celém řetězci od primární výroby až po maloobchod.

Pokles cen potravin má na inflační očekávání větší dopad než obdobná změna u méně vnímaných služeb, protože se s nimi domácnosti setkávají každý den.

Odborníci z Banky.cz, například Petr Jermář, dlouhodobě upozorňují, že domácnosti vnímají inflaci primárně přes košík každodenních nákupů, a právě proto má pokles cen potravin nadprůměrný vliv na inflační očekávání.

Jak domácnosti vidí inflaci v praxi

,,Domácnosti vnímají inflaci hlavně přes každodenní nákupy potravin, takže pokles cen v obchodech má na jejich inflační očekávání nadprůměrný vliv”

Petr Jermář

Hlavní analytik Banky.cz

Aktuálně se meziroční inflace pohybuje okolo 1,6 % a odhad pro celý rok 2026 se po lednových datech posouvá zhruba k 1,4 %. To je prostředí, v němž může měnová politika postupovat s větší jistotou směrem k nižším sazbám – samozřejmě za předpokladu, že nepřijde nový proinflační šok (například skokový růst cen energií nebo oslabení koruny).

Jak se levnější potraviny propisují do rozhodování ČNB

ČNB ceny potravin přímo „neřídí“. Reaguje na jádrovou inflaci a na to, jak se nákladové šoky přelévají do širší ekonomiky. Prvotní zlevnění energií a komodit obvykle nebere jako klíčový signál, ale jejich druhotné dopady – třeba když nižší náklady ovlivní cenotvorbu v obchodech a službách – už sleduje velmi pozorně. Pokud vidíme ochlazování výrobních cen a zároveň uklidnění poptávky v citelných segmentech, tlak na postupné snižování sazeb sílí.

Repo sazba ČNB je nyní 3,50 %. Samotná výše repo ale není totéž co nabídka hypotečních sazeb v bankách – do hry vstupují tržní očekávání, dlouhé sazby (IRS) i kreditní přirážky. Levnější potraviny tak fungují spíš jako „indikátor“ a spouštěč přehodnocení inflačních prognóz než jako přímý kanál do hypoték. Když se zlepší výhled inflace, klesá výnosová křivka a bankám se zlevňuje zajištění pro dlouhé fixace.

Miroslav Majer, CEO Banky.cz, v souvislosti s hypotékami opakovaně zdůrazňuje, že trh „čte“ dopředu: když nové datasety potvrzují nižší inflaci, křivka dlouhých sazeb se posouvá dřív, než centrální banka formálně sníží základní sazby.

Hypoteční trh reaguje dřív než ČNB

,,Hypoteční trh čte data dopředu a výnosová křivka dlouhých sazeb se posouvá už ve chvíli, kdy nové statistiky potvrzují nižší inflaci, ještě před formálním snížením základních sazeb ČNB”

Miroslav Majer

CEO Banky.cz

Prakticky to znamená: ještě než se repo posune o další krok, některé banky už otevírají cestu k sazbám okolo čtyř procent u kratších fixací. Z únorového vývoje víme, že se na trh po čase vrátila i sazba 3,99 % u vybraných fixací – což je signál, že banky už do cen promítají pokles tržních sazeb. Swiss Life Hypoindex přitom v únoru ukazoval průměrnou nabídku 4,93 %, což naznačuje rozptyl mezi lídry cenové politiky a zbytkem „pelotonu“.

Co to může udělat s hypotékami v roce 2026

Scénář, ve kterém si potraviny udrží nízkou dynamiku a energie zůstanou bez extrémních výkyvů, je pro hypotéky příznivý. Pokles inflace a stabilní kurz koruny snižují riziko dlouhodobého financování, a tím i náklady bank na fixace. Tenhle proces ale nebývá skokový: banky obvykle slevují po „milimetrech“, testují poptávku a hlídají si marže. Přesto se dá čekat, že v následujících měsících uvidíme další opatrné kroky dolů, zejména u 1–3letých fixací.

Do hry však vstupuje i realitní trh. Pokud sazby klesnou a poptávka po bytech ožije, tlak na ceny nemovitostí může část „úrokové úspory“ vykompenzovat. Proto dává smysl počítat nejen s měsíční splátkou, ale i s celkovou dostupností bydlení – včetně vývoje cen bytů v konkrétním regionu. Pomůže kvalitní srovnání nabídek na trhu, ať už přes bankovní kalkulačky, nebo realitní portály s relevantními daty.

Kombinace klesající inflace, stabilního kurzu a mírného růstu mezd vytváří prostředí, ve kterém mohou hypoteční sazby postupně klesat bez výrazného nárůstu rizika pro banky.

Jiří Krejčí z portálu realingo.cz dlouhodobě upozorňuje, že ochlazení sazeb se do cen nemovitostí často promítá se zpožděním, ale v atraktivních lokalitách může být reakce rychlejší – investiční i vlastní poptávka se tam potká dřív.

Spočítejte si svou budoucí splátku hypotéky

Jak se na vývoj připravit v praxi

Pokud řešíte novou hypotéku nebo refixaci, dává smysl období klesající inflace využít aktivně. Prioritou je spočítat si citlivost rozpočtu na různé scénáře sazeb a fixací. Prakticky: zvažte kratší fixaci, pokud věříte v rychlejší pokles sazeb, ale vždy si nechte rezervu pro případ, že se výhled zhorší. U delších fixací vás „pojištění“ proti návratu inflace stojí vyšší úrok dnes, na oplátku si ale kupujete jistotu splátky.

Kalkulaci si můžete rychle vyzkoušet v online nástrojích bank i nezávislých webů – například v naší hypoteční kalkulačce, kde uvidíte dopad sazby a doby splatnosti na splátku. Nezapomeňte porovnat i poplatky a přísnost bank v ukazatelích DTI a DSTI, protože mírnější metodika může vyvážit i několik desetin procentního bodu na sazbě.

Dobře nastavená fixace je vždy kompromisem mezi cenou a jistotou, proto je důležité simulovat různé scénáře vývoje sazeb i vlastních příjmů.

Současně sledujte trh nemovitostí. Přehled nabídek a cenových trendů napříč regiony najdete třeba na Swiss Life Reality. Některé mikro-lokality mohou být v příštích měsících citlivější na návrat poptávky, a to zejména tam, kde se nákup dlouho odkládal a kde je developerská nabídka omezená.

Signály, které prozrazují, že sazby mohou klesat rychleji

• Jádrová inflace dál pod 2 % a stabilní/slabší mzdová dynamika ve službách.
• Přetrvávající pokles výrobních cen v potravinových řetězcích a přenos do koncových cen.
• Uklidněná energetika bez prudkých šoků a stabilní koruna, ideálně v pásmu posilujícím proti euru.
• Pokles dlouhých tržních sazeb (IRS 5Y, 7Y), které banky používají k oceňování fixací.
• Agresivnější akce bank (např. sazby začínající trojkou u 1–3letých fixací i mimo akce).

Makro detaily, které stojí za pozornost

Vývoj potravin a energií není jedinou proměnnou. Rozhodující je dynamika mezd a produktivity. Pokud firmy dokážou růst mezd pokrýt vyšší produktivitou, tlak do cen služeb slábne a ČNB má prostor pod repo sazbou dál couvat. Naopak přehřátý trh práce by snižování brzdil. Dalším dílkem skládačky je kurz koruny – citelnější oslabení vůči euru (aktuální kurz se pohybuje zhruba kolem 24,25 CZK/EUR) by zdražilo dovoz a část protiinflačního efektu potravin by se vytratila. U dolaru (cca 20,52 CZK/USD) je citlivost patrná zejména přes energie a komodity.

Na straně bank hraje roli cena zdrojů a konkurence. Tam, kde roste apetit po objemech, bývají banky ochotnější sáhnout si na marži. Proto dnes vidíme rozdíl mezi průměrnou sazbou trhu (cca 4,93 % dle Swiss Life Hypoindexu) a nejlepšími nabídkami u kratších fixací okolo 4 %. U refixací pak pomůže i lepší vyjednávací pozice – klient se zdravou bonitou a nízkým LTV se snáze dostane na spodní hranu sazebního rozpětí.

Levné máslo je jen jedním z dílků mozaiky, ale přes inflaci a očekávání trhu může pomoci posunout dlouhodobé hypoteční sazby níž.

Je fér dodat, že levné máslo není žádná „stříbrná kulka“. Je to jen jeden dílek mozaiky, který působí přes inflaci a očekávání. Dlouhodobé hypoteční sazby se však rodí na trhu – z očekávané trajektorie sazeb ČNB, z inflačních výhledů i z globálního sentimentu. Když všechny šipky míří stejným směrem, projeví se to i v ceníkách bank. Když se rozejdou, vítězí opatrnost.

Jak uvažovat o načasování a fixaci

Je lákavé „chytat dno“ sazeb, ale v praxi jde spíš o řízení rizika. Když fixuji krátce, sázím na rychlejší pokles sazeb a beru na sebe riziko, že se mýlím. Když volím dlouhý horizont, platím prémii za klid. Smysl má zvažovat i kombinace (split fixací u různých částí úvěru, pokud to banka umožní), případně refinancování s otevřenou možností předčasných splátek bez sankce v zákonných oknech.

Refinancující klienti by měli prověřit i neúrokové podmínky – délku lhůt pro předání podkladů, rychlost čerpání, poplatky za odhad a zápis, limity mimořádných splátek. Rozdíly v „detailech“ mohou znamenat tisíce navíc nebo naopak ušetřené peníze už v prvním roce. Pokud se vývoj sazeb vyvíjí ve váš prospěch ještě před podpisem, vyplatí se zjistit, zda banka dokáže nabídku aktualizovat podle novějšího ceníku.

Z pohledu finančního plánování – jak často připomínají experti Banky.cz včetně Miroslava Majera – dává smysl dívat se na hypotéku v kontextu celého rozpočtu: rezerva 3–6 měsíčních výdajů, pojištění schopnosti splácet tam, kde to dává ekonomiku, a realistická představa o příjmové stabilitě v horizontu fixace.

Co může změnit hru během roku

Rizika jsou zřejmá: geopolitické šoky, energie, oživení mezd nad rámec produktivity nebo slabší koruna. V takových chvílích se trh vrací k vyšším inflačním očekáváním a banky přecení dlouhé sazby výš. Pro jednotlivce je rozumné mít připravený alternativní plán: co když sazby na jaře klesnou, ale na podzim znovu vyskočí? Co když se zvýší cena bytu v lokalitě, o kterou stojím? Lepší je mít dva tři scénáře, ne jen jeden „nejpravděpodobnější“.

Na závěr jedna praktická drobnost: sledujte nejen makrodata, ale i bankovní ceníky a akční nabídky v reálném čase. Trh hypoték se mění po týdnech, ne po kvartálech. Kdo zareaguje včas, často získá o pár desetin nižší sazbu – a to už v celoživotních nákladech dělá stovky tisíc korun. Pokud současně zvažujete nákup, průběžný monitoring realitního trhu přes specializované portály typu Swiss Life Reality může být rozdílem mezi průměrnou a skvělou transakcí.

Zdroje

• cnb.cz: Inflace v září zpomalila na 2,3 %, pomohly potraviny (27.02.2026)
• cbamonitor.cz: Ceny potravin a energií udržely prosincovou inflaci na 2,1 % (27.02.2026)
• czs: Indexy spotřebitelských cen - inflace - leden 2026 (27.02.2026)
• cbamonitor.cz: Měsíční vývoj spotřebitelských cen (inflace) – ČBA Monitor (27.02.2026)
• hypoindex.cz: Jak spolu může souviset levné máslo a výše vaší hypotéky (27.02.2026)