Přes 42 milionů korun. Takovou částku v souhrnu požadovala UniCredit Bank po téměř 1 500 klientech, kteří chtěli předčasně splatit hypotéku. Podle České národní banky si však úrokové náklady naúčtovala neoprávněně. Za porušení zákona o spotřebitelském úvěru proto UniCredit Bank dostala pokutu 10 milionů korun.
Tato sankce je zatím historicky nejvyšší. UniCredit Bank je ale v pořadí už třetí poskytovatel, který pokutu za stejné chování dostal. Už předtím se podobně provinila:
O obou případech sice bude rozhodovat ještě soud, ke kterému se poskytovatelé obrátili, dá se ale čekat, že postup České národní banky posvětí. Loni totiž Modrou pyramidu za příliš vysoké poplatky potrestal i Obvodní soud pro Prahu 2.
Banky si účtovaly náklady navíc
Centrální banka pokutovala společnost UniCredit Bank za poplatky z období od 8. března 2019 do 4. prosince 2020. O trestu rozhodla už loni v červenci, teprve v polovině prosince ale rozhodnutí nabylo právní moci.
Banka si totiž stejně jako další zmínění poskytovatelé účtovala i náklady, které přímo nesouvisely s ukončením hypotečního úvěru.
Podle zákona o spotřebitelském úvěru má přitom banka právo pouze na náhradu účelně vynaložených nákladů. Tedy těch, které musí sama zaplatit v souvislosti s předčasným splacením.
V reálu to tedy znamená, že za předčasné splacení úvěru na bydlení byste měli zaplatit jen několik set korun, maximálně pár tisíc.
Poskytovatelé tedy nemají právo například na náhradu provize vyplacené zprostředkovateli ani na proplacení nákladů souvisejících se snížením úrokových výnosů.
V roce 2016 přišla změna
Tato pravidla však neplatila vždy. Ještě v roce 2016 si poskytovatelé účtovali poplatky, které byly velmi vysoké.
Změnu přinesla až novela zákona o spotřebitelském úvěru z roku 2016. Určila, že banky mohou po klientech chtít jen zmíněné účelně vynaložené náklady.
Někteří poskytovatelé to však nerespektovali. Proto Česká národní banka v roce 2019 tyto náklady jasně definovala jako:
Změna navýší poplatky na desetitisíce
Představitelé bank však upozorňují, že kvůli novému zákonu ročně prodělávají stovky milionů korun. Volají proto po tom, aby se poplatky za předčasné splacení hypotéky navýšily.
A změny se nejspíš skutečně dočkají. Ministerstvo financí připravilo další novelu zákona o spotřebitelském úvěru, která poplatky za předčasné splacení výrazně navýší. A to až o desítky tisíc korun.
Poskytovatelé totiž nově dostanou možnost započítat do poplatků část úrokového nákladu na pořízení peněz, které banky klientovi prostřednictvím hypotéky půjčují.
Konkrétně jde o rozdíl mezi původně sjednaným úrokem a aktuální průměrnou sazbou. Tedy tou, která platí v době, kdy o předčasné splacení úvěru požádáte.
Podle novely by zároveň tato hodnota neměla přesáhnout 2 % ze zbývající částky, kterou máte doplatit.
Vše má tedy fungovat následovně:
Představte si, že vám u hypotéky zbývá doplatit například 1 milion korun a váš úrok ve smlouvě je 6 %. Nyní se ale průměrná sazba pohybuje jen kolem 3 %.
Rozdíl je tedy 3 procentní body.
Banka však po vás může chtít za předčasné splacení úvěru maximálně 2 % z nesplacené částky a tuto sumu bude také požadovat. Zaplatíte tedy 20 000 korun.
K tomu si poskytovatelé mohou i dál účtovat administrativní poplatky. A to až do výše 1 000 korun.
Novela se dotkne i současných úvěrů
Novela je nyní ve fázi připomínkování. O její konečné podobě budou poslanci hlasovat pravděpodobně v dubnu. A poté ji musí schválit ještě senátoři.
Nová pravidla by pak měla platit od ledna příštího roku. Mají se ale týkat všech sjednaných hypoték – tedy i těch z doby před schválením novely.
Jak hypotéku splatit zdarma?
Dobrou zprávou je, že stále existují možnosti, jak můžete hypotéku předčasně splatit i bez poplatků. A že nový návrh ministerstva má tyto možnosti ještě rozšířit.
Nyní máte nárok na předčasné splacení zdarma:
U hypotečních úvěrů s pohyblivou sazbou pak doplacení zdarma platí kdykoliv.
Nově mají přibýt tyto případy:
Pokud tedy o hypotéce uvažujete a je šance, že byste ji splatili předčasně, myslete i na správné nastavení fixace.
Při výběru proto využijte hypoteční kalkulačku, díky které zjistíte i to, jaké úroky vám banky při různých délkách fixace nabídnou.
Snadno si tak vyberete tu nejvýhodnější půjčku.Nebo si alespoň naplánujete předčasné splacení hypotéky tak, abyste vše zvládli i bez poplatků.
Podepíšete kupní smlouvu a banka pošle peníze prodejci. Tak běžně vypadá čerpání hypotečního úvěru. Jenže co když potřebujete peníze předem? Řešením je zálohové čerpání hypotéky. Podívejte se, jak funguje a kdy se vám nejvíc vyplatí.
Kdo letos plánuje využít hypotéku na pořízení vlastního bydlení, může se začít radovat. První velké banky totiž výrazněji snižují úrokové sazby nabízených hypoték a ostatní je budou brzy následovat. V lednu 2024 se průměrná úroková sazba nových hypoték přiblížila k 5,5 %. Ve druhé polovině letošní horku se mohou sazby dostat do pásma 4,5 % až 5 %. Co je důvodem zlevňování hypoték a jaký lze očekávat vývoj v nejbližších měsících? Dozvíte se v článku.
Vyměnit dlužníka nebo rovnou celou nemovitost. I to vám umožní převod hypotéky. Při splnění určitých podmínek totiž můžete svůj hypoteční úvěr převést na jinou osobu nebo dát do zástavy jinou nemovitost. Podívejte se, jaké podmínky to jsou a kdy se vám takový postup vyplatí.
Hypoteční turistika se od letošního roku už tolik nevyplatí. Existuje celá řada důvodů, kvůli kterým se člověk může rozhodnout svoji nemovitost prodat a hypotéku předčasně splatit. Ať už k tomuto rozhodnutí vede nutnost přestěhovat se, rozvod, smrt partnera nebo jen možnost ušetřit na splátkách, pro banku bylo takové řešení nevýhodné.
Máte prostornou zahradu nebo se prodává zahrada ve vašem okolí a vy byste si na ní rádi postavili dům nebo třeba chatu? V našem článku se dozvíte vše potřebné o tom, za jakých podmínek je možné změnit zahradu na stavební pozemek a začít s výstavbou vysněné nemovitosti.
Dobrý den, chtěl bych se zeptat, už leta se potýkám s úvěry nebankovních i bankovních společností, které už nezvládám splácet. Jsem ženatý, s ženou máme rozdělené příjmy, vše notářsky ověřené. Dům kde bydlím je psaný na ženu, mám zde trvalé bydliště. Na dům je hypotéční úvěr, který je podepsán mnou a ženou, ale splácí ho žena. Mohu požádat o insolvenci/osobní bankrot? Je to už neúnosné. Pracuji v mém s.r.o., kde jsem zaměstnán a jezdím pro kurýrní společnost. Nemůže se to dotknout nějak hypotéky, která je splácena mojí ženou?Děkuji
Dobrý den,
vstupem do insolvence byste porušil podmínky úvěrové smlouvy a banka by mohla hypotéku zesplatnit. Doporučuji vše předem konzultovat s vaší bankou.
Dobrý den, potřebovala bych poradit, zda je možné si vzít hypotéku na rekonstrukci nemovitosti, na kterou je již vázaný jeden úvěr. V případě, že úvěr je rodičů, ale část nemovitosti (přístavbu) budeme dodělávat my s přítelem. Děkuji
Dobrý den,
při poskytnutí hypotéky vyžadují banky ručení nemovitostí se zapsaným zástavním právem v prvním pořadí. Jednou nemovitostí tak můžete ručit za více úvěrů jen u jedné banky (i při splněné této podmínky by ručení jednou nemovitostí za úvěry s rozdílnými účastníky úvěrových smluv mohlo být komplikované). Nemáte-li jinou nemovitost do zástavy, doporučuji dům rozdělit na 2 samostatné bytové jednotky (každý by pak byl vlastníkem svého bytu a mohl jím ručit za svoji hypotéku).
Dobrý den, s partnerem kupujeme byt. Chci se zeptat, zda můžeme být vlastníky bytu oba, když hypotéka bude vedena pouze na partnera? Děkuji za odpověď.
Dobrý den,
ano, vlastníkem bytu můžete být oba, přestože hypotéka bude psána jen na jednoho z vás. Dává to smysl např. v případě, kdy jeden z Vás platí polovinu kupní ceny nemovitosti z vlastních zdrojů (byť by to bylo pro platícího z vlastních zdrojů nevýhodné/rizikové - za hypotéku druhého se ručí celou nemovitostí).
Dobrý den, mám v plánu si vzít hypotéku na konci tohoto či na začátku příštího roku na byt. Počítám, že v tu dobu budu mít našetřeno z vlastních zdrojů cca 500 000 kč. Hypotéku bychom chtěli s přítelem max. do 4 milionů. Četla jsem, že při koupi nemovitosti se platí rezervační poplatek, který je většinou součástí kupní ceny. Kdybych například zaplatila 150 000 Kč rezervační poplatek a následně řešila i hypotéku s bankou, kde musím mít do 36 let našetřeno 10%, tak mi to už nevyjde, protože už budu mít jen 350 000 Kč. Jak tohle banka zohledňuje? Děkuji za odpověď.
Dobrý den,
v rámci omezení LTV Vám banka může půjčit do 36 let max. 90% ze zástavní hodnoty nemovitosti. Rezervační záloha na toto nemá vliv, je součástí kupní ceny. Věnujte prosím pozornost samotné kupní ceně - zástavní hodnota (dle smluvního odhadce banky) může být nižší než kupní cena. V takovém případě by Vám vlastní zdroje nemusely stačit. Doporučuji mít našetřeno spíše o něco více a nepodepisovat rezervační smlouvu dokud si nebudete 100% jisti získáním hypotéky. V případě zájmu s Vámi vše proberou naši hypoteční poradci a doporučí nejlepší možné řešení.
Půjčka, která pokryje celou koupi. Taková je
100% hypotéka. LTV této hypotéky je 100 %, což znamená, že vám banka půjčí
peníze na celou odhadní cenu nemovitosti, kterou ručíte.
Díky 100% hypotéce tak získáte dost peněz na nákup domu či bytu nebo například na výstavbu. Zároveň ale musíte počítat s vyšším úrokem než u menších půjček. Pro banky je totiž úvěr bez spoluúčasti klienta rizikovější, a proto jsou jeho podmínky přísnější.
V současnosti navíc čeští poskytovatelé 100% hypotéky neposkytují. Česká národní banka totiž v roce 2016 zpřísnila podmínky pro získání hypotéky a jejich součástí bylo také ukončení 100% hypoték. Banky tak nabízí maximálně 90% hypotéky. Pouze u 5 % objemu poskytnutých půjček smí být LTV vyšší než 90 %.
Přesto existuje možnost, jak pomocí půjčky na bydlení získat dost peněz na úhradu celé kupní ceny nemovitosti. V podstatě tedy můžete dosáhnout na 100% hypotéku.
Jak na to? Musíte ručit více nemovitostmi. Kromě kupovaného bytu či domu to může být například nemovitost rodičů. Samozřejmě ale platí, že majitel této nemovitosti musí s ručením souhlasit.
Díky ručení více nemovitostmi se zvýší hodnota zástavy. I při 90% či menším LTV tak získáte peníze na nákup vybraného domu či bytu.
Banky navíc obvykle umožňují druhou nemovitost z hypotéky vyvázat, jakmile splatíte potřebnou část úvěru. Dál tedy ručíte pouze kupovaným domem či bytem.
Další možností je dofinancovat hypotéku dalším úvěrem. Například úvěrem ze stavebního spoření.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMJe nejčastěji sjednávaná hypotéka z více důvodů (ČNB s ohledem na růst ceny nemovitostí a krytí bankovních rizik omezila poskytování 90% hypoték a úplně zakázala poskytovat 100% hypotéky)
Jde o hypotéku s nejvýhodnější úrokovou sazbou na trhu - v tomto segmentu je nejvyšší konkurence mezi bankami poskytujícími hypotéky.
Příklad: pokud máte odhad nemovitosti na 1.000.000,- Kč, tak vám banka poskytne 800.000,- Kč formou hypotečního úvěru za nejvýhodnějších podmínek. Z vlastních prostředků tedy financujete 200.000,- Kč.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMAž 90 procent z ceny nemovitosti, kterou
ručíte. Přesně tolik si můžete půjčit na hypoteční úvěr. Abyste ale 90%
hypotéku dostali, musíte splnit několik požadavků.
Jsou to zejména základní podmínky pro získání hypotéky – tedy například:
věk,příjemči bonita.Oproti nižším půjčkám ale musíte u 90% hypotéky počítat s méně výhodnými podmínkami. Protože má hypotéka pokrýt 90 procent z ceny nemovitosti, je pro banku riskantnější než menší úvěry. A proto poskytovatelé toto riziko obvykle kompenzují vyšším úrokem.
Pro většinu lidí je přitom 90% hypotéka nejvyšší možná. Podle pokynů České národní banky mohou poskytovatelé víc peněz půjčit jen v 5 procentech případů. Potřebujete tak mít naspořeno alespoň 10 procent z kupní ceny.
V praxi to vypadá tak, že u bytu za 3 000 000 korun získáte maximálně 2 700 000 korun. Zbytek doplatíte vy.
Pokud si chcete pomocí hypotéky půjčit víc než 90 procent z ceny domu či bytu, musíte ručit více nemovitostmi. V takovém případě stoupne hodnota zástavy, ze které se půjčka počítá.
Výhodou je, že se tím pádem můžete dostat na nižší LTV (obvykle do 80 %) a získáte tak nižší úrok než u 90% hypotéky.
Pokud jste například původně ručili bytem za 2 500 000 korun a nyní k němu přidáte další byt ve stejné ceně, stoupne hodnota zástavy na 5 000 000 korun. U hypotéky na zmíněných 2 500 000 tak bude LTV 50 %.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMTermín akontace označuje částku, kterou musí kupující uhradit ze svého, jakmile si například bere auto na splátky nebo kupuje dům na hypotéku. Akontace bývá nejčastěji uváděna v procentech z celkové kupní ceny, ale ve smlouvě pak musí být samozřejmě i přesně vyčíslena v korunách. Typickou akontací u hypoték je 10 - 30 %, při pořízení auta se pohybuje od 10 % až do 50 %, ale může být i vyšší.
KOMENTÁŘE k článku Předčasné splacení hypotéky? Banka zaplatí rekordní pokutu za vysoké poplatky
Zatím nejsou přidány žádné komentáře. Podělte se s námi o Váš názor.