Rok 2025 na trhu bydlení: hypotéky, ceny nemovitostí a pojištění
5 min. čtení
Redaktorka Banky.cz
V roce 2025 se realitní trh v České republice probral z útlumu předchozích let. Úrokové sazby hypoték se pomalu snižovaly, ekonomická situace domácností se zlepšovala, a spolu s tím rostl i zájem o nové hypotéky. Vývoj trhu 2025 ukázal, že Češi přestali čekat na zázračné zlevnění a rozhodli se jednat. Ceny nemovitostí v roce 2025 sice rostly, ale právě to paradoxně motivovalo k nákupu: lépe koupit co nejdřív. Dostupnost bydlení se stala klíčovým tématem roku, stejně jako potřeba správně nastavit pojištění nemovitosti.
Co si z článku odnést:
- za prvních deset měsíců roku dosáhly nově sjednané hypotéky objemu 265 miliard korun: nejsilnější rok od 2021
- refinancování výrazně ožilo a celkový objem hypoték 2025, včetně refinancování, do října dosáhl na 332 miliardy
- na trh bydlení v České republice se vrátili běžní kupci pro vlastní bydlení i investoři hledající výnosové nemovitosti
- úrokové sazby hypoték sice klesaly, ale pomalu. Banky je udržovaly nad úrovní 4,5 % a výhled naznačuje spíše stagnaci než další pokles
- ČNB zachovala závazný limit LTV, pro investiční nemovitosti dokonce zpřísnila pravidla (s platností od dubna 2026)
- ceny nemovitostí 2025 vzrostly: nové byty za půl roku zdražily o 4,9 %, rodinné domy dokonce téměř o pětinu
- v pojišťovnictví se řešilo především podpojištění: rostoucí ceny nemovitostí a stavebních prací zvyšují nároky na pojistná plnění
- trend pojištění 2025 směřoval k digitalizaci a k realističtějšímu ocenění majetku.
Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail
Hypoteční trh 2025
Hypoteční úvěry zažily v roce 2025 svou renesanci. Do konce listopadu si lidé sjednali úvěry za 293 miliard korun. Česká bankovní asociace v říjnu odhadovala, že celý rok můžeme 2025 uzavřít s objemem cca 319 miliard korun nových hypoték. Takový výsledek by znamenal nejlepší bilanci od roku 2021.
Paralelně s tím rostlo i refinancování nebo refixace starších úvěrů. Lidé více než kdy dřív hledali lepší podmínky u konkurenčních bank. Od ledna do listopadu 2025 se refinancovalo za 76 miliard korun. Když se sečtou nové úvěry i refinancování, vývoj trhu za rok 2025 ukazuje celkový objem 369 miliard korun za prvních 11 měsíců. Za celý rok se můžeme přiblížit až ke 400 miliardám.
„Hypoteční trh se po dvou letech vrátil k normálu. Lidé, kteří kvůli vysokým sazbám, přísným pravidlům a celkové nejistotě odkládali nákup, letos konečně realizovali odloženou poptávku. S poklesem sazeb hypoték ke 4,5 procentům a se zrušením příjmových limitů se na trh vrátili jak běžní kupující, tak investoři. Banky zjednodušily schvalování, lidé si znovu troufli zadlužit se," komentuje situaci na trhu Filip Křivánek, online hypoteční specialista Hyponamiru.cz.
Inflace pod kontrolou
ČNB se po celý rok dařilo držet inflaci v rozumných mezích. V říjnu dosáhla na 2,5 % meziročně, v listopadu zpomalila dokonce na 2,1 %. Podobnou hodnotu (do 2,5 %) očekává centrální banka i za celý rok 2025.
Též výhled do budoucna vypadá optimisticky. Pro rok 2026 se počítá s inflací 2,2 % a pro 2027 s 2,5 %. Tyto odhady vycházejí z dat z října 2025 a mohou se změnit, když bychom opětovně čelili nepředvídatelným událostem.
Co se změnilo v pravidlech hypoték
Česká národní banka ponechala během roku nastavení limitů beze změny. Jediný závazný limit – LTV – zůstal na 90 % pro mladé do 36 let a na 80 % pro starší žadatele. Tenhle ukazatel říká, kolik maximálně z ceny nemovitosti může banka půjčit.
Limity DTI a DSTI přestaly být povinné už dříve. Banky tak získaly větší svobodu při posuzování, komu půjčí a kolik. Centrální banka ale i nadále doporučovala dodržovat určité horní hranice těchto ukazatelů, aby se předešlo nadměrnému zadlužení domácností.
Přísnější pravidla pro investory
Pod konec roku vydala ČNB doporučení, která mají investorům do nemovitostí ztížit přístup k hypotékám od dubna 2026. Pro hypoteční úvěry na investiční nemovitosti nově bude platit maximální LTV 70 % a DTI 7.
Investor tak bude muset mít víc vlastních peněz (minimálně 30 % ceny) a zároveň nesmí být příliš zadlužený. Centrální banka tím reaguje na rostoucí ceny nemovitostí a chce zabránit přehřátí realitního trhu. Komplikace se splácením investičních hypoték by totiž negativně ovlivnily i hypotéky na bydlení (jejich bezpečnost).
Spočítejte si hypotéku a zjistěte své možnosti
Co ovlivnilo vývoj úrokových sazeb v roce 2025
Úrokové sazby hypoték v roce 2025 klesaly jen pozvolna. Podle statistik, které vydává ČBA Hypomonitor, byly sazby v lednu nejvyšší – průměr se pohyboval kolem 4,8 %. Na podzim se sazby dostaly mírně pod 4,5 %, kde zůstaly v podstatě až do konce roku 2025.
Ke zlevňování banky nic netlačilo
Banky neměly žádný zásadní důvod sazby výrazněji snižovat. Poptávka po hypotékách 2025 rostla sama od sebe díky uvolnění odložené poptávky z předchozích let a díky refixaci a refinancování starších hypoték.
Objemy nových i refinancovaných úvěrů stoupaly, marže bank byly solidní. A nutno dodat, že i opatrnost při promítání nižších základních sazeb ČNB (především 2t repo sazby) do koncových produktů byla namístě.
Kam půjdou sazby dál?
I když se občas objeví spekulace o dalším poklesu, realističtější se zdá opačný směr. Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz, přidává tento komentář:
,,Setrvalý pokles sazeb zřejmě končí a v následujících měsících čekáme pozvolný růst. Nepůjde o žádný dramatický skok, ale o postupné navyšování v řádu desetin procent. V optimistickém scénáři by sazby mohly stagnovat.”
Realitní trh 2025
Vyšší zájem o hypotéky v roce 2025 se logicky promítl i do vývoje trhu s nemovitostmi. Lidé kupovali víc bytů i rodinných domů a ceny nemovitostí 2025 šly nahoru. Podle Eurostatu vzrostly ceny nemovitostí v Česku za prvních šest měsíců přibližně o 5,6 %. Jde o průměr, který nebere v potaz typ a ani velikost nemovitosti, lokalitu nebo technický stav.
Česká bankovní asociace sleduje ceny nových i starších bytů a rodinných domů podrobněji. Byty zdražily do září 2025 o 9,5 %. U rodinných domů byl nárůst ještě výraznější – jejich průměrná cena vzrostla o více než čtvrtinu, konkrétně o 29 %, a to jen do září 2025. Do konce roku nárůst ještě postupoval.
Nové a zánovní byty stály koncem loňského roku kolem 125 tisíc korun za metr čtvereční. Na konci září 2025 to už bylo téměř 134 tisíc korun. Za první tři čtvrtletí se prodalo přes 17 200 takových bytů, meziročně o 1 400 bytů více.
U starších bytů se cena zvýšila z prosincových 65 tisíc korun za metr čtvereční na zářijových 74,8 tisíce. Prodalo se jich téměř 27 tisíc, což bylo meziročně o 2 400 bytů více.
Regionální rozdíly přetrvávají
Cenu nemovitosti zásadně ovlivňuje místo. Nejdražší jsou tradičně nemovitosti v Praze. Metr čtvereční v novostavbě zde v září 2025 překročil 167 tisíc korun, v centru Prahy se dostáváme až ke 200 tisíc korun. Nejlevnější byly naopak byty v novostavbách Karlovarského kraje za 75,8 tisícekorun za metr.
Podobný trend se ukázal i u starších bytů. V Praze stál v září metr čtvereční průměrně 140,9 tisíce korun, v Brně 111,4 tisíce. Nejlevnější lokalita? Ústí nad Labem s průměrnou cenou 44 tisíce korun za metr čtvereční ve starší zástavbě.
I rodinné domy byly nejdražší v hlavním městě: v září 2025 průměrně 19,1 milionu korun. V Brně se cena pohybovala kolem 13 milionů. Nejdostupnější byly domy v Ústí nad Labem, kde průměrná cena v polovině roku dosahovala 5,4 milionu korun.
,,Silným impulsem k nákupu byly i rostoucí ceny nemovitostí a stále se zužující nabídka bytů a domů především ve velkých městech. Řada Čechů přestala věřit, že nemovitosti či hypotéky výrazně zlevní. Mnozí došli k závěru, že je lepší koupit co nejdříve za aktuální cenu než později platit ještě více.”
Trh pojištění 2025
Pojišťovnictví prošlo v roce 2025 stabilizací a návratem k reálnému oceňování majetku. Trend pojištění 2025 směřoval k tomu, aby lidé měli svůj majetek pojištěný na skutečnou hodnotu, ne na historické ceny z dob, kdy bylo všechno levnější.
Pojištění nemovitosti se muselo přizpůsobit realitě. Rostoucí ceny nemovitostí, dražší stavební materiály a práce znamenají, že případná oprava nebo obnova domu vyjde mnohem dráž než před pár lety. Podpojištění by v případě škody vedlo k tomu, že pojišťovna vyplatí jen část nákladů.
„Pojišťovny i klienti upravovali pojistné částky, aby odstranili podpojištění z předchozích let. Domácnosti výrazně investovaly do moderních technologií, jako jsou fotovoltaika, baterie a chytré domácnosti, což vedlo k rozšiřování limitů a novým připojištěním. V životním pojištění se lidé více zaměřili na krytí zásadních rizik, zejména invalidity a dlouhodobé pracovní neschopnosti," uvádí Petr Mareš, team leader pojišťovacích specialistů Hyponamiru.cz.
Velkým hitem roku se stalo pojištění dlouhodobé péče. Díky státní podpoře a daňovým úlevám ho začalo sjednávat mnohem víc lidí. Stal se z něj jeden z nejvýraznějších trendů pojištění roku 2025.
Výrazně se prosadila také digitalizace a umělá inteligence. Sjednávání smluv i likvidace škod se zrychlily. Běžnou praxí se stalo online ověřování dokumentů, automatické doporučování úprav smluv a přesnější detekce rizik. Celkově se trh zklidnil, přizpůsobil realitě a otevřel prostor pro modernější a efektivnější pojištění.