Rok 2026 a bydlení: co čeká hypotéky, ceny nemovitostí a pojištění
5 min. čtení
Redaktorka Banky.cz
Na hypotečním trhu čekáme i v roce 2026 pokračování silného zájmu, i když pravděpodobně nedosáhne rekordních hodnot z předchozího roku. Úrokové sazby se budou pohybovat stabilně, případně zaznamenají mírný růst. Realitní trh si udrží dynamiku především v žádaných lokalitách, kde ceny nemovitostí budou i nadále posilovat. To s sebou ovšem potáhne růst cen nemovitostí v roce 2026 i v okrajových oblastech.
Co si z článku odnést
- Rok 2025 byl sice rekordní, zájem o hypotéky přesto i v následujícím roce zůstane vysoký.
- Očekávaný objem nových úvěrů na bydlení dosáhne 240–270 miliard Kč, výrazně poroste segment refinancování.
- Sazby u hypoték budou spíše stagnovat nebo mírně růst, případný pokles nebude výraznější než o drobné desetiny procenta.
- Hlavními faktory ovlivňujícími poptávku budou ceny nemovitostí, úrokové sazby, finanční situace domácností a politika ČNB.
- Nová pravidla pro investiční hypotéky (LTV 70 %, DTI 7) nabydou účinnosti v dubnu 2026, omezí část investorů, ale do cen nemovitostí se příliš nepropíší.
- Na realitním trhu očekáváme růst cen novostaveb o 5–7 %, zdražení však zasáhne i starší bytový fond.
- Výstavba nových rezidenčních projektů bude pomalá kvůli komplikovanému povolování, chybějícím pracovníkům a omezenému množství pozemků. Jinými slovy: setrvalý stav českého trhu.
- Bankovní sektor se bude i nadále soustředit na digitalizaci procesů, výraznější inovace očekáváme spíše od fintech firem.
- Pojišťovny budou klást větší důraz na správné ocenění majetku a širší pokrytí živelních rizik. Proto znovu čekáme růst cen pojištění, ale i konkurence v majetkových pojistkách.
Rok 2025 je před námi a loňský rok za námi. Poohlídněte se za ním v našem článku
Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail
Loňské oživení a výhled na aktuální rok
Uplynulý rok přinesl výrazné zlepšení na hypotečním i realitním trhu. Celkový objem nově poskytnutých hypoték dosáhl nejvyšší hodnoty od roku 2021, a to i přes trvající vyšší úrokové sazby. Poptávku táhli zejména ti, kteří v předešlých letech čekali na příznivější podmínky a odkládali nákup nemovitosti. Sazby sice klesaly, ale postupně a v mírném tempu. Hlavním motivem k nákupu se tak stalo pokračující zdražování nemovitostí.
„V roce 2026 se trh zklidní a přejde do stabilnější fáze. Hlavním zdrojem poptávky už nebudou odložené nákupy, ale přirozené životní potřeby domácností, jako je stěhování, založení rodiny nebo rekonstrukce, a také končící fixace hypoték. Vývoj v prvních měsících roku ukáže, zda banky dokážou naplnit své plány v objemu nově poskytnutých úvěrů," uvádí Filip Křivánek, online hypoteční specialista hyponamiru.cz.
Hypoteční trh: objem a prognóza hypoték 2026
Vývoj hypoték 2026 očekáváme jen o něco slabší, než se ukázal v roce 2025. Objem nově poskytnutých hypoték čekáme v rozmezí 240 až 270 miliard korun. Jde o určité ochlazení ve srovnání s rekordním rokem 2025, přesto stále půjde o nadprůměrné hodnoty. Konečný výsledek bude záviset především na pohybu úrokových sazeb a na vývoji cen nemovitostí.
Poptávka po úvěrech na bydlení je ovlivňována mnoha faktory. Vedle výše sazeb a cen nemovitostí je důležitá i ekonomická kondice domácností a jejich očekávání do budoucna. Pokud je inflace pod kontrolou, reálné mzdy rostou a zaměstnanost je stabilní, vytváří se příznivé podmínky pro hypoteční úvěry, zlepšuje se dostupnost hypoték. Naopak vysoká inflace, hospodářská krize a s ní spojené ztráty pracovních míst poptávku tlumí.
Významný vliv mají také rozhodnutí centrální banky, především nastavení základních úrokových sazeb a limitů pro poskytování úvěrů.
Kam se budou ubírat úrokové sazby
V nejoptimističtějším scénáři by úrokové sazby hypoték 2026 mohly velmi pozvolna klesat. Reálnější je však scénář jejich mírného růstu. Důvodů je několik: úrokové swapy rostou již několik měsíců, Česká národní banka nepředpokládá pokles krátkodobé tržní sazby 3M PRIBOR a banky budou ve velkém refinancovat hypotéky poskytnuté mezi roky 2021 a 2023.
,,Průměrná úroková sazba hypotéky sice klesala posledních 36 měsíců, z 5,97 % na současných 4,47 %, ale setrvalý pokles pravděpodobně končí. V následujících měsících čekáme pozvolný růst. Nepůjde o dramatický skok, ale o postupné zdražování o několik desetin procenta. V optimistickém scénáři by sazby mohly stagnovat.”
Ekonomická situace v ČR může zůstat příznivá
Česká republika v uplynulých letech čelila řadě nečekaných, a přitom zásadních výzev. Po pandemii COVID-19 následovala vysoká inflace, která v letech 2022 a 2023 dosáhla kumulativně na více než 25 %. Růst cen zasáhl veškeré položky spotřebního koše: od energií a potravin, až po služby. A projevil se samozřejmě i ve zdražování nemovitostí.
Rok 2024 přinesl stabilizaci inflace. Podle podzimní prognózy ČNB může inflace v roce 2026 dosáhnout 2,2 %. Další ekonomické ukazatele jsou také pozitivní: hrubý domácí produkt by měl v roce 2026 vzrůst o 2,4 % a v roce následujícím dokonce o 2,8 %.
Dobrý stav ekonomiky má příznivý dopad na domácnosti, zejména na jejich finanční situaci. Disponibilní příjmy trvale rostou a kupní síla obyvatel se po období vyšší inflace zlepšuje. Ve třetím čtvrtletí 2025 průměrná hrubá mzda překročila 48 tisíc korun, medián dosáhl téměř 43 tisíc korun. (Kolik je to čistého, si můžete spočítat v kalkulačce čisté mzdy.) Proto si i v roce 2026 bydlení bude moci pořídit téměř rekordní počet zájemců.
Zpřísnění pravidel pro investiční hypotéky
Vývoj trhu nemovitostí 2026 se rozdělí do dvou etap: před dubnem a od dubna. Proč? Česká národní banka doporučila přísnější podmínky pro investiční hypotéky. Od dubna 2026 budou platit limity LTV 70 % a DTI 7, což znamená, že investoři budou muset disponovat větším objemem vlastních prostředků a budou moci mít nižší celkové zadlužení. Tato opatření reagují na rostoucí ceny nemovitostí a vyšší objem poskytnutých úvěrů.
Další legislativní změny zatím nejsou v plánu. Centrální banka může podle aktuálního vývoje na trhu limity úvěrových ukazatelů aktivovat, deaktivovat nebo upravovat jejich hodnoty.
„Zájem investorů v roce 2026 pravděpodobně klesne. Přísnější limity vyřadí část investorů ze hry. Financování bude vyžadovat více vlastního kapitálu a strategické plánování, aby si investoři dokázali efektivně postavit své úvěrové portfolio," dodává Filip Křivánek.
Inovace v produktech a technologiích
Co se týče produktové nabídky bank, v roce 2026 se zásadní změny neočekávají. Bankovní sektor zůstává velmi konzervativní, a tak není pravděpodobné, že by došlo k revolučním změnám v typech hypoték nebo jejich parametrech.
Značný potenciál pro zlepšení existuje v oblasti digitalizace a zjednodušování procesů. Banky pokračují ve vylepšování online systémů s cílem učinit proces sjednávání hypotéky rychlejším, přehlednějším a srozumitelnějším pro klienty.
Nejvýraznější inovace přicházejí od fintech společností a technologických platforem mimo klasický bankovní sektor. Ty vyvíjejí nové nástroje a aplikace, které proces sjednávání hypoték a dalších finančních produktů zrychlují a zjednodušují.
Realitní trh 2026 – stále ve vysokých obrátkách
V roce 2026 zůstane poptávka po nemovitostech na vysoké úrovni, zejména v atraktivních lokalitách jako jsou Praha a Brno. Kupujícími budou jak lidé hledající vlastní bydlení, tak investoři zaměření na pronájem. Otázkou zůstává, do jaké míry nové doporučení ČNB týkající se investičních hypoték (LTV 70 %, DTI 7) ovlivní investiční poptávku. Koupě nemovitosti v roce 2026 bude pro drobné investory o něco náročnější.
„Očekávaný růst cen nemovitostí bude pokračovat, i když tempo oproti loňsku zpomalí a bude se pohybovat kolem 5 až 7 % v závislosti na lokalitě a poptávce," doplňuje Jiří Krejčí z Hyponamiru.cz.
Developeři se budou soustředit na dokončení již rozestavěných projektů. Na rychlost schvalování nových staveb bude mít vliv nově nastupující vláda a její schopnost rychle implementovat pravidla, která mají výstavbu zjednodušit. Na velkou úpravu stavebního zákona a na digitalizaci stavebního řízení čekají nejen developeři již spoustu let.
Ceny nových projektů porostou kvůli přísnějším energetickým normám, zavádění moderních technologií a vyšším standardům bydlení. Současně budou ceny ovlivňovány rostoucími náklady na stavební práce a nedostatek kvalifikovaných pracovníků ve stavebnictví.
Regionální rozdíly v cenách nemovitostí zůstanou výrazné. Nejdražší nemovitosti budou tradičně v Praze a Brně.
Co přinese rok 2026 v pojištění nemovitostí
V oblasti pojištění nemovitostí a domácností se bude klást větší důraz na reálné ocenění majetku. Ceny stavebních prací sice nerostou tak dynamicky jako v minulých letech, ale ani neklesají, proto budou pojišťovny vyžadovat odpovídající nastavení pojistné hodnoty.
Riziko škod se zvyšuje. Přívalové srážky, krupobití a povodně se objevují častěji a v lokálním měřítku. Hodnotu majetku zvyšují též moderní technologie, nejčastěji fotovoltaické panely, bateriová úložiště, tepelná čerpadla nebo napevno zabudované systémy chytré domácnosti. Pojištění nemovitosti 2026 tak bude opět o něco dražší.
„Pojišťovny připravují nové produkty pro domácnosti s moderními technologiemi a rozšiřují automatické indexace pojistných částek. Ceny pojištění porostou postupně, v jednotkách až nižších desítkách procent. Nárůst odráží rostoucí hodnotu majetku, inflaci ve stavebnictví a vyšší četnost živelních škod," vysvětluje Petr Mareš, team leader pojišťovacích specialistů Hyponamiru.cz.
V životním pojištění se očekává stabilizace trhu a posílení krytí závažných rizik, například invalidity nebo vážných onemocnění. Pojišťovny zrychlují procesy vyřizování škodních událostí a umožňují flexibilní úpravy smluv podle aktuální životní situace klientů. Digitalizace usnadňuje nastavování limitů a zrychluje administrativní procesy. O to lépe se může vyvíjet komfort klienta (nebo i makléře) při správě pojistných smluv, hlášení pojistných událostí nebo i potřebných změn v pojištění.