Question 1

⭐ Insolvence a dražba nemovitosti

Accepted Answer

Dobrý den,
ano - dlužník v insolvenci/exekuci, jehož nemovitost byla vydražena, ztrácí k této nemovitosti vlastnické právo a je povinen ji předat kupujícímu.

Question 2

⭐ Dědictví a insolvence

Accepted Answer

Dobrý den,
dlužník v insolvenci nemůže dědictví odmítnout (bez souhlasu ins. správce), tedy by synovo dědictví ins. správce použil ke splacení jeho dluhů.

Question 3

⭐ Mohu si v insolvenci koupit byt?

Accepted Answer

Dobrý den,
insolvenční zákon nepočítá s tím, že by dlužník v osobním bankrotu měl dostatek peněz na koupi bytu (byť formou družstevního podílu). S libovolně vysokým příjmem Vám bude měsíčně zůstávat max. 14 871 Kč. Z čeho byste prosím hradila splátky? Taktéž u koupi bytu formou družstevního podílu je obvykle vyžadována akontace (je třeba mít něco našetřeno). Doporučuji vše konzultovat s ins. správcem.

Question 4

⭐ Za kolik mám koupit byt?

Accepted Answer

Dobrý den,
nemovitosti zdražují každoročně o 10 a více procent. Cenové mapy vycházejí z dat realizovaných transakcí, tedy je zde určité zpoždění. Každá cenová mapa má trochu jinou metodologii, agreguje jinak velké území, stavy nemovitostí, atd. Je možné, že byt s cenou 60 000 Kč/m2 v roce 2019 dnes může stát i o 10 000 Kč na m2 více. Taktéž může být poněkud ošemetné snažit se koupit byt pro vlastní bydlení za průměrnou tržní cenu (takto bude spíš postupovat investor, který kupuje byt na pronájem). Vy chcete bydlet v takové lokalitě a v takovém bytě, kde se Vám líbí. Co se líbí Vám se však nemusí líbit druhému. Proto se zde hůře pracuje s pojmem "průměrná tržní cena". Spíše budete ochoten si připlatit za něco, co se Vám líbí. Tomu se říká tzv. cena zvláštní obliby.

Question 5

⭐ Dražba nemovitosti v exekuci

Accepted Answer

Dobrý den,
jako účastník nedobrovolné dražby (prodej nemovitosti z důvodu exekuce/insolvence dlužníka) si kupujete nemovitost dlužníka. Vy zaplatíte vydraženou částku a nemovitost bude zbavena právních vad (exekuce/insolvence) a převedena na Vás. Svou účastí v dražbě nepřebíráte za dlužníka jeho závazky.

Question 6

⭐ Pronájem bytu a paušál na auto

Accepted Answer

Dobrý den,
automobil pořízený před vstupem do manželství zůstává ve vašem výhradním vlastnictví (součástí SJM jsou jen věci pořízené za dobu trvání manželství).

Question 7

⭐ Vypořádání podílového spoluvlastnictví

Accepted Answer

Dobrý den,
banka Vám na nemovitost mimo zástavy velmi pravděpodobně zapsala též věcné břemeno "zákaz zcizení", které znemožňuje převod nemovitosti. Dokud budete hypotéku řádné splácet, banka nemá důvod Vám úvěr zesplatňovat. I pokud by na nemovitosti zákaz zcizení zapsán nebyl, podíl na nemovitosti se zástavou by byl neprodejný. 
Nikdo nemůže být ze zákona nucen setrvávat v podílovém spoluvlastnicví proti své vůli. Proti vypořádání spoluvlastnictví nelze argumentovat "já chci nemovitost vlastnit, dožít v ní, teď nemám peníze na vyplacení, atd.". Prakticky ale bude vaše nemovitost jen těžko prodejná.

Question 8

⭐ Koupil jsem nemovitost se zástavou

Accepted Answer

Dobrý den,
banka mimo zástavy nechala k nemovitosti velmi pravděpodobně zapsat taktéž věcné břemeno zákaz zcizení, které znemožňuje převod nemovitosti. Se svou žádostí o vypořádání spoluvlastnického podílu tak velmi pravděpodobně neuspějete. I pokud by na nemovitosti nebylo zapsané VB zákaz zcizení, nemovitost se zástavním právem by byla neprodejná. Proč jste si kupoval 1/4 podíl na nemovitosti v nedobrovolné dražbě s takto omezujícími právními vadami?

Question 9

⭐ Rozdělení a prodej pozemku

Accepted Answer

Dobrý den,
postup je následující:
soused si musí nejprve s bankou domluvit její souhlas s rozdělením pozemku a vyjmutí zástavního práva z prodávané částinásledně je třeba nechat vyhotovit geometrický plán, na základě kterého se pozemek na katastru rozdělíteprve po rozdělení pozemku a vyjmutí zástavy můžete část zahrady koupit
Pokud by zástava z kupované části vyjmuta nebyla, mohla by Vám banka pozemek kdykoliv prodat a umazat tím dluh souseda.

Question 10

⭐ Musíme mít SVJ?

Accepted Answer

Dobrý den,
dům do 3 bytových jednotek (včetně) lze považovat za rodinný dům (nikoliv bytový dům) a nemáte tak ze zákona povinnost mít SVJ. Správa nemovitosti je věcí dohody mezi vlastníky bytových jednotek.

Question 11

⭐ Jak mám sepsat kupní smlouvu?

Accepted Answer

Dobrý den,
doporučuji vyhledat odbornou právní pomoc (advokát, notář). Právník Vám za relativně malou úplatu (obvykle do 10 000 Kč) vše vysvětlí, připraví kupní smlouvu a smlouvu o úschově a zajistí úschovu peněz a kupní smlouvy s ověřenými podpisy. Prodej nemovitosti a předčasné splacení hypotéky nahlaste své bance a domluvte se na dalším postupu.

Question 12

⭐ Prodej bytu a nájemní smlouva

Accepted Answer

Dobrý den,
tato pravidla hry určuje Občanský zákoník (NOZ). Práva a povinnosti z nájemní smlouvy přecházejí automaticky na nového majitele bytu, tedy na Vás případný prodej bytu nebude mít žádný vliv.

Question 13

⭐ Prodej bytu a podnájem

Accepted Answer

Dobrý den,
je velký rozdíl mezi nájmem a podnájmem. Podnájemní smlouvy končí automaticky s nájemní smlouvou, nájemní smlouva zůstává dále v platnosti nehledě na změnu majitele bytu.

Question 14

⭐ Prodej RD kupujícímu na hypotéku

Accepted Answer

Dobrý den,
toto příliš standardní není. Banka po Vás bude požadovat podpis zástavní smlouvy, při kterém ověří vaši totožnost dle OP pověřený pracovník banky.

Question 15

⭐ Prodal jsem byt, musím příjem zdanit?

Accepted Answer

Dobrý den,
daň se platí ze zisku, tedy pouze z rozdílu prodejní ceny a nabývací hodnoty. Od placení daně jste osvobozen pokud jste nemovitost min. 5 let vlastnil nebo v ní min. 2 roky bydlel (do těchto lhůt se v případě dědictví započítává i doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel).

Question 16

⭐ Dražba nemovitosti v exekuci

Accepted Answer

Dobrý den,
vydražitel platí pouze vydraženou cenu nemovitosti. Tyto peníze obdrží exekutor, který je použije na umoření dluhů dlužníka. Vydražitel není povinen za dlužníka platit ostatní dluhy, které výtěžek z dražby nepokryl.

Question 17

⭐ Darování nemovitosti v insolvenci

Accepted Answer

Dobrý den,
darování nemovitosti v insolvenci nedoporučuji. Ins. správce by nemovitost velmi pravděpodobně obratem zabavil a zpeněžil.

Question 18

⭐ Druh chce pro rozchodu polovinu domu

Accepted Answer

Dobrý den,
je-li nemovitost ve vašem výlučném vlastnictví, pozemek jste dostala darem od rodičů a stavbu financovala ze svých zdrojů, pak druh po rozchodu nárok na vaši nemovitosti nemá.

Question 19

⭐ Pronájem bytu a úroky z hypotéky

Accepted Answer

Dobrý den,
při pronájmu bytu můžete do výdajů zahrnout i úroky z hypotéky na základě potvrzení vystaveného bankou (určitě si nemůžete úroky počítat sám). Banky vystavují potvrzení o zaplacených úrocích za předchozí rok vždy v lednu a obvykle bezplatně (pouze několik málo bank si účtuje symbolických 50 Kč).

Question 20

⭐ Prodej nemovitosti a osvobození od daně z příjmu

Accepted Answer

Dobrý den,
v tomto případě byste od placení daně osvobozen nebyl, neboť peníze musíte použít na řešení svých bytových potřeb, za což se nepovažuje rekonstrukce cizí nemovitosti (byť zde budete mít trvalé bydliště). Pokud se s Vámi přítelkyně po dokončené rekonstrukci rozejde, přijdete o svých 2,8 mil. Kč - s tím počítáte?

Question 21

⭐ Prodej pozemku a daň z příjmu

Accepted Answer

Dobrý den,
osvobození od daně z příjmu při využití peněz z prodeje nemovitosti na řešení vlastních bytových potřeb se týká jen nemovitostí, ve kterých jste bydlela (byť méně než 2 roky). Zisk z prodeje stavebního pozemku tak bude třeba zdanit. Daněný zisk můžete ponížit o náklady na technické zhodnocení.

Question 22

⭐ Zdědili jsme s bratrem dům, on ho nechce prodat

Accepted Answer

Dobrý den,
můžete kdykoliv prodat svůj podíl na nemovitosti (nemusíte prodávat dohromady celý dům jako celek). Taktéž můžete soud požádat o vypořádání spoluvlastnictví (soud by pak dal možnost bratrovi Vás vyplatit nebo nařídil prodej celého RD).