Question 1

⭐ Úvěr pro malá SVJ

Accepted Answer

Dobrý den,
za úvěry SVJ se neručí majetkem (na rozdíl od hypotéky pro fyzické osoby), protože SVJ žádný majetek nevlastní. Proto může být úvěr pro SVJ o 3 členech poměrně problematický (u větších SVJ za úvěr ručí desítky členů, tady by ručily jen 3 fyzické osoby). Můžete si každý půjčit na sebe a peníze do SVJ převést mimořádným vkladem.

Question 2

⭐ SVJ a úklid společných prostor

Accepted Answer

Dobrý den,
úklid společných prostor v bytových domech se obvykle řeší přes DPP (Dohoda o provedení práce), se kterou mají všichni zúčastnění nejméně administrativní práce, výdělek se daní pouze 15%. Má-li zájemce o úklidové práce IČ, mohl by Vám fakturovat (což by bylo pro Vás coby SVJ ještě jednodušší na administraci).

Question 3

⭐ Hypotéka a změna vlastníka nemovitosti

Accepted Answer

Dobrý den,
zkontrolujte si zapsaná věcná břemena k této nemovitosti online náhledem do katastru. Banky u hypoték obvykle do zástav zapisují zákaz zcizení, což bez souhlasu banky znemožňuje změnu majitele (banka nebude souhlasit s přepisem nemovitosti na někoho, kdo není účastníkem úvěrové smlouvy). Pokud toto omezení u vaší nemovitosti zapsané není, pak za souhlasu majitele nemovitosti lze převod uskutečnit.

Question 4

⭐ Účet SVJ

Accepted Answer

Dobrý den,
jak přesně zní dotaz?

Question 5

⭐ Vlastním bytový dům bez rozdělení na bytové jednotky

Accepted Answer

Dobrý den,
ručit za úvěr můžete do výše svého podílu (1/4), nicméně v praxi bude zástavní hodnota 1/4 bytového domů výrazně nižší než samotného bytu (a mnoho bank takovou zástavu odmítne). Určitě doporučuji bytový dům rozepsat na bytové jednotky, což by bylo prospěšné pro všechny (každému by se tím zvýšila hodnota jeho majetku a plně by kontroloval svůj byt).

Question 6

⭐ Nájem a kauce

Accepted Answer

Dobrý den,
při pronájmu bytu musíte činit všechny úkony písemně, jinak máte v případném sporu slabší pozici. Při předávání bytu je třeba sepsat předávací protokol, kde se mimo stavu bytu (bez výhrad/se závadami) uvádí i přesný stav všech měřidel (elektro, voda, plyn, topení). Bez tohoto dokumentu, který se vyhotovuje ve dvou provedeních (jedno pro Vás, druhé pro majitele bytu), bude nyní vrácení kauce obtížnější stejně jako řešení případného přeplatku za energie (nevíte, kolik jste spotřebovala). 
Na úrok z kauce máte nárok, ale ten je vedle samotné kauce nepodstatný (kdyby to bylo třeba 1%, dostala byste za 2 roky 600 Kč). Opět by bylo vše jednodušší, kdyby byla výše úroku uvedena v nájemní smlouvě (takhle budete diskutovat s majitele bytu o jeho výši). 
Pokud Vám majitel bytu kauci nevrátí, doporučuji vyhledat odbornou právní pomoc a jako první krok sepsat předžalobní výzvu k navrácení peněz.

Question 7

⭐ Výměna pozemků

Accepted Answer

Dobrý den,
ano, toto by šlo klasifikovat jak uspokojení vlastních bytových potřeb (budete-li na pozemku stavět/bydlet).

Question 8

⭐ Pronájem bytů a daně

Accepted Answer

Dobrý den,
nejprve je třeba inkasované nájemné rozdělit na čisté nájemné (vaše odměna za poskytnutí bytu) a zálohy na energie (které nájemníkům později proúčtujete). Váš příjem tvoří pouze čisté nájemné (bez zúčtovatelných záloh na energie). Dále si musíte zvolit, zda budete uplatňovat výdajový paušál 30% nebo skutečné náklady. 
Čisté nájemné - náklady = zisk (který se daní sazbou 15%)
Při placení daní můžete dále využít daňové slevy, viz náš článek Daň z příjmu za rok 2019. Přesnou výši daně si tak spočtete v daňovém přiznání, které coby osoba se zdanitelnými příjmy za rok 2019 musíte podat do konce března 2020.

Question 9

⭐ Prodej bytu firmě

Accepted Answer

Dobrý den,
není rozdíl mezi prodejem bytu fyzické či právnické osobě.

Question 10

⭐ Pronájem, hypotéka, úroky a daně

Accepted Answer

Dobrý den,
na slevu na dani za zaplacené úroky z hypotéky máte nárok pouze v případě, kdy úvěrovaná nemovitost řeší vaše bytové potřeby (při pronájmu nikoli). Jestli Vám nájem zaplatí splátky hypotéky a kolik zaplatíte na dani z příjmu z pronájmu - doporučuji si vše předem řádně spočítat a mít realistické odhady.

Question 11

⭐ Darování pozemku a exekuce

Accepted Answer

Dobrý den,
záznam o exekuci bude z katastru odstraněn až po doplacení dluhu a ukončení exekuce. Pokud jste s tímto nesouhlasil, neměl jste dar přijímat. Převodem nemovitosti na třetí osobu nedochází automaticky k výmazu exekuce (naopak jste nemovitost nabyl s touto právní vadou a musíte počítat se všemi důsledky).

Question 12

⭐ Vodovodní přípojka přes cizí pozemek

Accepted Answer

Dobrý den,
u cizích pozemků je věcné břemeno nutností, u pozemku v podílovém vlastnictví by mohlo stačit doložit, že vlastníte podíl na pozemku. Bude záležet na podmínkách banky poskytující hypotéku.

Question 13

⭐ Vodovodní přípojka přes pozemek souseda

Accepted Answer

Dobrý den,
se zástavním právem by soused nikdy nesouhlasil a banka toto určitě nežádá (proč by také měl soused svým pozemkem ručit za váš úvěr). Banka po vás spíše žádá zřízení věcného břemena služebnosti na vaši vodovodní přípojku uloženou v pozemku souseda ve prospěch vašeho pozemku. Bez tohoto věcného břemena totiž nemáte nárok mít svou přípojku v sousedově pozemku. 
Nehledě na požadavky banky doporučuji toto řešit (zkusit se sousedem dojednat věcné břemeno za úplatu nebo ho nechat soudně zřídit institutem vydržení, pakliže se jedná o historickou záležitost), neboť byste také mohli skončit bez vody. Úplata za toto věcné břemeno je zcela na místě, neboť svou přípojkou jste znehodnotili pozemek souseda (který v místech přípojky nyní nemůže volně nakládat se svým pozemkem).

Question 14

⭐ Prodej nemovitosti

Accepted Answer

Dobrý den,
majitel nemovitosti může se svým majetkem volně nakládat (mimo omezení zapsaná jako věcná břemena v katastru), může nemovitost prodat bez souhlasu nájemníků (nájemní smlouva pak automaticky přechází na nového majitele). Není mi jasné, proč byste jako nájemník měla být účastníkem kupní smlouvy či platit daně z nemovitosti.

Question 15

⭐ Koupě podílu na nemovitosti v dražbě

Accepted Answer

Dobrý den,
žádného vyklizení docílit nelze, protože si kupujete ideální podíl na nemovitosti, ke kterému se neváže právo užívat konkrétní pokoj či místo v bytě. Vše je na dohodě mezi spoluvlastníky. Pokud k dohodě nedojde (což při nedobrovolné dražbě minoritního podílu nedochází), soud nařídí prodej. Položte sám sobě otázku, jestli má smysl kupovat minoritní podíl v nedobrovolné dražbě (po nabytí nemovitosti zaplatíte 4% daň), kde k dohodě spíše nedojde a nemovitost budete pravděpodobně opět nucen prodat.

Question 16

⭐ Koupě podílu na nemovitosti v dražbě

Accepted Answer

Dobrý den,
vstup do nemovitosti musí být umožněn všem majitelům (je možné o asistenci požádat Policii ČR). Kupovat si zejména v nedobrovolné dražbě 25% podíl na bytové jednotce nedává moc smysl, neboť s cizími se budete hůře domlouvat na společném užívání nemovitosti (proto je cena velmi nízká).
Nikdo nemůže být ze zákona nucen setrvávat ve spoluvlastnictví, tedy soud by váš spor řešil nařízeným prodejem nemovitosti (resp. Vašeho podílu). Určitě nelze bytovou jednotku nechat rozdělit bez souhlasu všech zúčastněných (ani se této akce nemůžete dožadovat u soudu). Málokdy lze bytovou jednotku rozdělit na 2 menší s ohledem na technické možnosti (potřeba vstupu, oken a stoupaček/rozvodů).

Question 17

⭐ Omezení převodu nemovitosti

Accepted Answer

Dobrý den,
obávám se, že pokud jste tento případ nevyřešil Vy coby právník ani soudy, já Vám zde těžko na pár řádcích budu schopen tento spor kvalifikovaně posoudit.

Question 18

⭐ Koupě podílu na nemovitosti v dražbě

Accepted Answer

Dobrý den,
kupujete-li tzv. ideální podíl bez prohlášení vlastníka vymezující pravidla pro užívání nemovitosti (např. podíl A - přízemí, podíl B - první patro), pak nejsou stanovena žádná konkrétní pravidla pro společné užívání nemovitosti (je to na dohodě spolumajitelů, které nemusí být vždy dosaženo ku spokojenosti všech zúčastněných - proto bývají ceny těchto podílů velmi nízké, neboť málokdo je ochoten obývat prostory společně s cizími osobami bez rozumné dohody).

Question 19

⭐ Prodej bytu

Accepted Answer

Dobrý den,
podílové vlastnictví bytu se řeší stejně jako by byt měl pouze jednoho vlastníka (jde o to, že vlastníte podíl na bytové jednotce a ne podíl na celém domu). Naopak trochu jiné řešení by se použilo v případě, kdy byste vlastnila podíl na celém domu s právem užívat bytovou jednotku. V obou případech se však nejedná o běžnou či jednoduchou operaci, na kterou by Vám stačilo sepsat jednodušší smlouvu typu "prohlašuji že vlastním byt a prodávám sousedovi pokoj". Doporučuji vyhledat odbornou právní asistenci, kdy s Vámi právník specializující se na reality vše probere a navrhne nejvhodnější řešení. Každé podání návrhu na katastr stojí 2 000 Kč. Je určitě lepší zaplatit notáři či advokátovi např. 10 000 Kč za přípravu smlouvy než riskovat zamítnutí žádosti o vklad na katastr a znovuplacení poplatků.

Question 20

⭐ Formální chyba v návrhu na vklad

Accepted Answer

Dobrý den,
pokud Katastrální úřad objevil v návrhu na vklad chybu (formální či materiální) a usoudil, že nelze provést vklad, je na místě oprava či stažení a znovupodání návrhu.

Question 21

⭐ Jak zasíťovat pozemek

Accepted Answer

Dobrý den,
elektřina (ČEZ) je ještě to nejjednodušší, máte-li přípojku do 50 m (stačí zaplatit poplatek za rezervovaný příkon, např. 3x20A = 10 000 Kč, postavíte elektroměrný sloupek (cca 10 000 Kč) a distributor Vás musí do 12 měsíců připojit (o nic dalšího se nestaráte). Kanalizace, voda a plyn jsou daleko výživnější, neb je řešíte zcela ve své režii a nejsou zde žádné pevné lhůty, do kdy Vás musí distributor připojit. Do hry mimo stavebního úřadu (který musí dodržovat platné zákony a nemůže Vás při splnění podmínek odmítnout) vstupuje Rada města, která Vám musí schválit věcné břemeno na vaše přípojky v obecním pozemku (před žádostí o územní souhlas). U vstřícné obce resp. rozumných místních politiků není problém, ale taktéž můžete narazit na neochotu nebo žádosti o úplatek, a pak Vám pod různými záminkami mohou stavbu blokovat třeba roky. Taktéž je rozdíl mezi stavbou samotných přípojek (stačí územní souhlas) a prodlužováním páteřních sítí (nutné stavební povolení/více razítek - kanalizace je pak vodním dílem, které neschvaluje stavební úřad ale vodoprávní úřad). 
Máte-li hlavní řády vedeny přímo kolem pozemku (ve vzdálenosti pár metrů) a vstřícnou Radu města, pak spíše přípojky realizovat do 24 měsíců stihnete. V případě chybějících hlavních řádů a neochotné Rady města bych raději počítal více let. 
Stavba (RD) je nedílnou součástí pozemku (nemůžete ručit pozemkem jedné bance a stavbou druhé bance). Budou-li obě hypotéky u stejné banky (na pozemek a na stavbu), pak není problém (na stavbu se čerpá překlenovací úvěr, který se po kolaudaci mění v řádnou hypotéku).
Doporučuji náš článek Jak na zasíťování pozemku: Elektrická přípojka

Question 22

⭐ Daň z nabytí nemovitosti a znalecký odhad

Accepted Answer

Dobrý den,
FÚ nemůže při vyměřování daně z nabytí nemovitosti postupovat čistě dle kupní smlouvy, jinak by si lidé začali přeprodávat nemovitosti za nižší ceny a vyrovnávali se bokem (aby ušetřili na dani). Pro kontrolu kupní ceny (jestli není zcela mimo realitu) se používá směrná hodnota nebo znalecký posudek. Nelze-li určit směrnou hodnotu (např. protože kupovaná zemědělská půda nemá BPEJ), je třeba jít cestou posudku. Mně osobně se výše ani princip daně z nabytí nemovitosti nelíbí, ale s tím nic nenaděláme. Je třeba respektovat platnou legislativu.