Question 1

⭐ Rekonstrukce nebo stavba nového RD?

Accepted Answer

Dobrý den,
můžete zkusit oslovit více firem, neboť ve stavebnictví je jedinou správnou cestou vedoucí ke korektní ceně oslovení více firem. Při hodnocení nákladů "novostavba" vs "rekonstrukce" taktéž přičtěte body za lepší kvalitu života novostavbě, která je oproti rekonstrukci nesrovnatelná. Rozumně rekonstruovat lze domy postavené v 70-80. letech ještě relativně moderními technologiemi (suché základy v nezámrzné hloubce, cihla, železobetonový strop), kdy vybouráte morálně zastaralý vnitřek a hrubá stavba je dobrým základem pro rekonstrukci. Nicméně cokoliv staršího bude komplikované, finančně nákladné podobně jako novostavba a výsledná kvalita bydlení bude nižší. Přijde na to, co a kde chcete rekonstruovat nebo stavět. Unikátní dům v historickém centru má spíše smysl zachránit, tuctový dům na předměstí spíše ne.
Navýšení hypotéky je možné v případě dostatečného příjmu (na splátky můžete dávat max. 50% příjmu) a zástavy (banka Vám může půjčit max. 90% z hodnoty nemovitosti). Změna účelu hypo bude pravděpodobně zpoplatněna, ale domluva s bankou by měla být možná.

Question 2

⭐ Může SVJ půjčit peníze svému členovi?

Accepted Answer

Dobrý den,
SVJ by v žádném případě nemělo našetřené peníze z fondu oprav poskytovat formou půjčky svým členům. Tyto peníze slouží výhradně k financování oprav či jiných aktivit spojených s bytovým domem. Půjčování peněz je poměrně komplikovanou záležitostí, legislativa klade na věřitele značné nároky (musíte předem ověřit bonitu klienta, jinak lze úvěrovou smlouvu žalovat pro neplatnost, nesmíte půjčit předluženému, průběžně je třeba kontrolovat, zda dlužník není v exekuci či insolvenci a včas přihlašovat k soudu pohledávky, atd.). Navíc by takovéto použití společných peněz bylo velmi pravděpodobně v rozporu se stanovami SVJ. 
Na půjčování peněz máme banky, které ochotně vašemu sousedovi 10 000 Kč i více půjčí za velmi přijatelný úrok (4-7%). Při půjčce 10 000 Kč na 5 měsíců při 7% zaplatíte navíc pouze necelých 300 Kč. Což je výrazně méně než kolik by činily výdaje za sepsání úvěrové smlouvy, ověření podpisů a prověření bonity dlužníka. Jako člen výboru SVJ bych si toto nikdy na triko nevzal.

Question 3

⭐ Nájem a vyúčtování energií

Accepted Answer

Dobrý den,
přijde na to, jak máte sepsanou nájemní smlouvu. Obvykle se na energie, vodu, teplo, atd. vybírá měsíčně spolu s nájemným záloha, která se jednou ročně proúčtuje. Taktéž je ale možné sjednat paušál, kterého se již žádné vyúčtování netýká. Určitě ale není možné, aby vám jeden rok vyúčtování přišlo a druhý nikoliv (buď vždy paušál nebo vždy vyúčtování - dle ujednání v nájemní smlouvě).

Question 4

⭐ Prodej bytu a hypotéka

Accepted Answer

Dobrý den,
pravděpodobně to možné nebude, neboť:
1) banky nechávají k nemovitostem v zástavě zapsat na katastru věcné břemeno "zákaz zcizení", které znemožňuje převod na jinou osobu
2) nikdo by si dům ze zapsanou bankovní zástavou nekoupil (pokud by bratr přestal splácet hypotéku, kupec by o dům přišel).
Váš bratr nejprve musí dát bance do zástavy jinou nemovitost a teprve po vymazání zástavního práva u vaší nemovitosti bude možný prodej.

Question 5

⭐ Nájemní smlouva a koronavirus

Accepted Answer

Dobrý den,
nejsem expertem na německé civilní právo a neznám detaily vaší nájemní smlouvy, ale spíše bude záležet na přístupu majitele bytu. Většina se spokojí s propadlou zálohou a dále věc neřeší, ale můžete samozřejmě narazit na velmi důsleného jedince, který bude mít potřebu se soudit.

Question 6

⭐ Vypořádání podílového spoluvlastnictví a daň z nabytí nemovitosti

Accepted Answer

Dobrý den,
protože jste nebyl s přítelkyní oficiálně v žádném příbuzenském vztahu, bude třeba zaplatit daň z nabytí nemovitosti (4% do 3 měsíců od konce měsíce, ve kterém jste se stal majitelem druhé poloviny nemovitosti na KN) - je to stejné, jako byste si polovinu nemovitosti kupoval od cizího.

Question 7

⭐ Prodej bytu a zástavní právo

Accepted Answer

Dobrý den,
toto lze ošetřit notářskou nebo advokátní úschovou, kdy se ve smlouvě o úschově jasně specifikuje, za jakých podmínek notář/advokát uvolní Vaše peníze prodávajícímu (první podmínka: po přepsání vlastnického práva na Vás, druhá podmínka: po smazání zástavního práva).

Question 8

⭐ Pronájem bytu a co může majitel účtovat nájemníkům?

Accepted Answer

Dobrý den,
legislativa umožňuje smluvním stranám sjednat si v nájemní smlouvě libovolnou výši nájemného a záloh na služby. Naopak není možné požadovat po nájemnících platby do fondu oprav, které hradí vždy majitel nemovitosti. Správu domu, služby recepce a pojištění majitel nájemníkům účtovat může. Elektřina (5 000 Kč/měsíčně) je za 2kk zcela nepřiměřená (blíže realitě by bylo spíše 500 Kč/měsíc), nicméně platí jednoduché pravidlo - pokud s podmínkami nájmu nesouhlasíte, zkuste si s majitelem domluvit jiné podmínky nebo se poohlédnout u konkurence (přestěhovat se jinam).

Question 9

⭐ Vklad na katastr a souběžné řízení

Accepted Answer

Dobrý den,
obě řízení mohou běžet současně a každé řízení má svoji lhůtu 20 dní, během kterých katastr nesmí provést záznam. Dle vytíženosti KN pak je provedení záznamu obvykle do týdne. Celkem tak jedno řízení zabere průměrně měsíc. Provedení vkladu zástavy tak čekejte koncem dubna a vklad vlastnického práva začátkem května.

Question 10

⭐ Smlouva o pronájmu

Accepted Answer

Dobrý den,
v nájemní smlouvě lze sjednat pouze to co umožňuje zákon. Pokud by se v nájemní smlouvě objevily pasáže, které jsou v rozporu se zákonem, považují se za neplatné a nelze jejich plnění vymáhat (např. nemůžete nájemníkovi zakázat v bytě chovat domácí zvíře). Za nemovitost přenechanou k užívání nájemníkovi se sjednává odměna pronajímateli formou nájemného. Nelze si vynucovat platby nad rámec nájemného a záloh na služby (např. nemůžete po nájemníkovi vyžadovat úhradu příspěvku do fondu oprav, kterou musí ze zákona platit majitel bytu - stejně tak není možné požadovat dary).

Question 11

⭐ Darování bytu v insolvenci

Accepted Answer

Dobrý den,
byt na Vás rodiče mohou přepsat kdykoliv, nicméně je možné, že by mohl být v rámci insolvence vydražen a výtěžek použit na úmor vašich dluhů.

Question 12

⭐ Prodej bytu a daně

Accepted Answer

Dobrý den,
daň z nabytí nemovitosti (4%) platí kupující. Pokud zemřelý bratr vlastnil byt po dobu min. 5 let, nebude Váš otec platit ani daň z příjmu (15% ze zisku - rozdíl mezi nabývací hodnotou a prodejní cenou bytu).

Question 13

⭐ Prodej bytu

Accepted Answer

Dobrý den,
předat byt kupujícímu určitě nemůžete před složením celkovém kupní ceny do advokátní úschovy a před podáním návrhu na změnu vlastníka na katastr. Kupující stále může od kupní smlouvy odstoupit, nezaplatit, a tedy nemá absolutně žádný nárok dožadovat se předání nemovitosti před řádně sjednaným termínem. To že nemá kupující kde bydlet není Vaše starost. Určitě si může sjednat krátkodobý podnájem na 1-3 měsíce, než se vše vyřeší.

Question 14

⭐ Prodej bytu a zástavní smlouva

Accepted Answer

Dobrý den,
dokument podávaný na katastr musí mít ověřené podpisy všech účastníků. Za vklad zástavní smlouvy na KN se platí poplatek 2 000 Kč. Doporučuji Vám nechat tento poplatek zaplatit kupujícího (stejně jako následný poplatek 2 000 Kč za vklad vlastnického práva nového majitele).

Question 15

⭐ Prodej a nákup nemovitosti

Accepted Answer

Dobrý den,
v takovém případě by byl vhodný překlenovací úvěr nebo hypotéka s fixací na 1 rok (po kterém by bylo možno vše bez sankce doplatit). Doporučuji kontaktovat naše hypoteční poradce, kteří s Vámi vše proberou a navrhnou nejlepší možné řešení.

Question 16

⭐ Koronavirus a nákup investičního bytu

Accepted Answer

Dobrý den,
krize koronaviru bude mít podobný efekt na prodejní cenu pozemku i na nákupní cenu bytu (obě realizované ceny budou nižší než by byly v době ekonomického růstu). Přijde na to, v jaké lokalitě se pozemek a byt nacházejí, nicméně obecně hodnota pozemku roste rychleji než hodnota bytu. Na druhou stranu, z investičního bytu je možné průběžně inkasovat nájem (ale nájemník se Vám v současné době bude shánět velmi těžko). Taktéž je třeba zohlednit faktor rekonstrukce (nechcete na lepší bydlení čekat nekonečně dlouho, cena stavebního materiálu bude v době krize nižší, ale může být paradoxně nedostatek pracovních sil vlivem odchodu mnoha zahraničních dělníků do svých zemí). Není jednoznačná volba, co by bylo lepší - je třeba zohlednit mnohá pro a proti. V případě zájmu kontaktujte naše realitní makléře.

Question 17

⭐ Prodej pozemku v zástavě

Accepted Answer

Dobrý den,
samotné zástavní právo prodeji nebrání, ale:
1) banky obvykle k zástavnímu právu nechávají zapsat "zákaz zcizení", které už prodej omezuje (nelze prodat bez souhlasu banky)
2) nikdo příčetný by si parcelu se zástavním právem za cizí úvěr stejně nekoupil, neboť by o ni mohl velmi rychle přijít (pokud by dlužník přestal splácet)

Question 18

⭐ Ukončení nájmu bez písemné dohody

Accepted Answer

Dobrý den,
právě z těchto důvodů je třeba vždy činit všechny kroky související s pronájmem bytu písemně. Při předčasném ukončení nájmu je třeba sepsat dohodu písemně. Při předávání bytu je třeba sepsat předávací protokol, ve kterém se potvrzuje stav bytu při předání (bez závad/s popsanými závadami) a hlavně stavy měřidel (elektro, plyn, voda, teplo). Předávací protokol následně podepisují obě strany. 
Nevrácené kauce se můžete domáhat soudní cestou, ale bude těžké prokázat, že jste na bytu nezpůsobili žádné závady či jste např. neměli nedoplatky na energiích (nemáte v ruce žádný papír, který by prokazoval opak). Navíc se majitel pravděpodobně bude hájit tím, že nájemní smlouva dále běží a Vy jste řádně neuhradila nájem za další měsíce (bez písemné dohody o ukončení nájmu opět těžko prokážete opak). Je to samozřejmě lidsky nespravedlivé a ze strany majitele bytu podvod. Nicméně soudní spory se bez důkazů vyhrávají velmi nesnadno.

Question 19

⭐ Nákup nemovitosti a kupní smlouva

Accepted Answer

Dobrý den,
nemovitost můžete koupit dohromady v jakémkoliv poměru (nemusí to být přesně 50/50, ale klidně 60/40 či cokoliv jiného). Vše se ošetří v kupní smlouvě.

Question 20

⭐ Prodej nemovitosti a daň z příjmu

Accepted Answer

Dobrý den,
peníze z prodeje nemovitosti mohou být převedeny přímo na britský účet, v tom není problém. Daň z prodej nemovitosti (resp. daň z příjmu ve výši 15% ze zisku) se platí jen pokud jste nemovitost vlastnila méně než 5 let.

Question 21

⭐ Kdo platí poplatek na katastru?

Accepted Answer

Dobrý den,
toto je věcí dohody mezi prodávajícím, kupujícím a RK. Slušné RK tento poplatek (2 000 Kč) za klienty platí stejně jako slušný hypoteční poradce platí za klienty poplatek na katastru za návrh na vklad zástavní smlouvy.

Question 22

⭐ Insolvence, exekuce a blokace nemovitosti

Accepted Answer

Dobrý den,
je třeba vyčkat na řádné ukončení insolvence a prominutí ostatních dluhů (5%). Teprve potom budou exekuce ukončeny a nemovitost odblokována.