Question 1

⭐ Stanovení prodejní ceny

Accepted Answer

Dobrý den,
hodnota nemovitostí se v čase mění a v lukrativních oblastech roste. Je tedy možné, že nemovitost měla před 6 lety hodnotu 1,8 mil. Kč a dnes má hodnotu 2,6 mil. Kč (nebo spíše i vyšší - banky totiž stanovují své odhady konzervativně pod úrovní tržních cen). Např. hodnoty bytů a domů v Praze jsou nyní i o 100% vyšší než před 6 lety. 
Proč prosím prodáváte takto výrazně pod cenou? Je pochopitelné, že se dobrému známému snažíte vyjít vstříc. Ale darovat mu takto 0,8-1 mil. Kč? To může vzbuzovat oprávněné otázky. Navíc v případě daru by bylo dobré sepsat darovací smlouvu (a obdarovaný by měl povinnost dar zdanit). Lepší by bylo sepsat kombinovanou "darovací a kupní smlouvu" a jasně specifikovat, co darujete a co prodáváte. Pak by banka s poskytnutím hypotéky nebo úvěru ze stavebního spoření neměla problém.

Question 2

⭐ Jak získat přístup do zděděné nemovitosti?

Accepted Answer

Dobrý den,
přístup do vlastní nemovitosti si můžete zjednat za asistence Policie ČR (nesmí Vám být bráněno ve vstupu do nemovitosti, kterou vlastníte). Byla-li Babeta převedena na Vás a sestra Vám ji odmítá vydat, požádejte opět o asistenci Policii ČR (nebyla-li převedena na Vás, musí projít dědickým řízením - pouze na základě notářského rozhodnutí pak bude možné zapsat nového majitele to TP).

Question 3

⭐ Insolvence a prodej bytu

Accepted Answer

Dobrý den,
pokud soud nerozhodl o zpeněžení majetku (bytu) a stačil mu splátkový kalendář, byt prodat můžete. Nicméně příjem z prodeje bytu by byl hodnocen jako mimořádný příjem, který byste musela odevzdat ins. správci.

Question 4

⭐ Pronájem bytu a odstěhování nájemníka

Accepted Answer

Dobrý den,
samozřejmě že z pohledu zákona můžete teoreticky trvat na dodržení podmínek sepsáných v nájemní smlouvě, kde máte specifikované možnosti ukončení nájmu včetně lhůt. Nicméně v praxi se můžete reálně bránit pouze propadnutím kauce za porušení smluvních podmínek/neplacení nájmu. Můžete samozřejmě dotyčného žalovat, ale nájemníci obvykle nebývají v tak dobré finanční kondici, aby se Vám povedlo něco vysoudit, resp. následně reálně vymoci. Lepší je tak vzájemná dohoda, byť pro Vás odchod nájemníka ze dne na den bude znamenat finanční ztrátu (tak rychle náhradu neseženete).

Question 5

⭐ Prodej nemovitosti a advokátní úschova

Accepted Answer

Dobrý den,
úschova peněz při prodeji nemovitosti se běžně řeší přes notářskou nebo advokátní úschovu. Nemá-li kupující důvěru ve Vámi vybraného advokáta, nechť si vybere nestranného notáře. Ohledně typu smlouvy (Smlouva o úschově nebo Svěřenecká smlouva) - více záleží na obsahu smlouvy než na jejím názvu, nicméně důležité je, abyste měl z právního provedení prodeje nemovitosti dobrý pocit a jistotu, že vše proběhne tak jak má. Pokud kupující trvá na podmínkách které jsou pro Vás neakceptovatelné, kupní smlouvu s ním nepodepisujte.

Question 6

⭐ Jak prodat byt bez realitky?

Accepted Answer

Dobrý den,
zatímco prodej bytu si můžete zorganizovat i bez realitky (hledání kupce, dojednání kupní ceny, atd.), sepsání kupní smlouvy doporučuji svěřit oprávněné osobě. Stejně tak úschova peněz se obvykle bez třetí nezávislé osoby neobejde, neboť prodávající Vám nebude ochoten zaplatit dříve než dojde k převodu družstevního podílu a Vy nebudete chtít svůj podíl převést dříve než uvidíte peníze. Sepsání kupní smlouvy i úschovu kupní ceny Vám za velmi příznivý poplatek zajistí notář (např. pro byt v hodnotě 3 mil.Kč by byl poplatek za kupní smlouvu i úschovu dohromady jen kolem 12 000 Kč). Důrazně doporučuji na tomto nešetřit.

Question 7

⭐ Prodej RD

Accepted Answer

Dobrý den,
předmětem daně z příjmu je zisk (příjem z prodeje mínus náklady na pořízení nemovitosti). Hypotéka v tomto nikterak nefiguruje. Ohledně postupu určení nabývací hodnoty nemovitosti se doporučuji poradit s místně příslušným FÚ, kterému budete daňové přiznání podávat. Pravděpodobně se dohodnete na posudku, výsledkem kterého bude reprodukční hodnota stavby (za kolik by šlo danou nemovitost v daném místě a čase postavit).

Question 8

⭐ Prodej pozemku

Accepted Answer

Dobrý den,
důrazně nedoporučuji propůjčovat svůj běžný účet komukoliv (třeba i bratrovi) pro jeho transakce. Není jediný důvod, proč by bratr nemohl použít svůj účet. Pokud takový důvod existuje (např. Váš bratr je v exekuci), pak byste se Vy sám vystavil značným problémů.

Question 9

⭐ Koupě podílu na nemovitosti v dražbě

Accepted Answer

Dobrý den,
koupí podílu na nemovitosti se stáváte spolumajitelem nemovitosti a máte právo nemovitost užívat (vstup do nemovitosti si můžete zjednat i za asistence Policie ČR). Už ale není dáno, kdo a jak bude nemovitost užívat - vše je na domluvě mezi spoluvlastníky, což může být poměrně komplikované. Lidé obvykle netouží bydlet s cizími v jednom bytě (či domě bez rozdělení na bytové jednotky), a proto jsou podíly výrazně levnější (např. 20% podíl pořídíte za méně než 20% hodnoty celé nemovitosti). Asi přijde na to, s kým chcete bydlet nebo jaké jiné plány byste se svým podílem měl.

Question 10

⭐ Prodej bytu se zástavou

Accepted Answer

Dobrý den,
nemovitost se zapsaným zástavním právem ve prospěch banky je neprodejná. Banky k takovým nemovitostem nechávají zapisovat věcné břemeno "zákaz zcizení" (které znemožňuje převod) a nemovitost se zástavou by si stejně nikdo nekoupil (pokud byste přestali splácet, kupující by o nemovitost přišel).

Question 11

⭐ Podílové spoluvlastnictví

Accepted Answer

Dobrý den,
nemovitost nyní vlastníte s novým majitelem společně. Vy ani on nemáte právo na výhradní užívání konkrétní části nemovitosti, vše užíváte dle domluvy společně. Nový majitel má právo na zpřístupnění své nemovitosti (pokud mu ji nezpřístupníte dobrovolně, může o asistenci požádat Policii ČR). Dělení bytové jednotky by bylo možné jen za souhlasu všech vlastníků nemovitosti a jen pokud by to bylo technicky možné (např. s ohledem na nosné stěny, rozvody, atd.). 
Bydlet s cizím člověkem v jednom bytě pravděpodobně nechcete. Ze zákona Vás nikdo nemůže nutit setrvávat v podílovém spoluvlastnictví, tedy můžete požádat soud o vypořádání podílového spoluvlastnictví (soud oběma vlastníkům nabídne možnost vyplatit druhého, a pokud s tímto nebudete souhlasit, nařídí se prodej bytu). Chcete-li v bytě zůstat, doporučuji Vám nabídnout druhému vlastníkovi odkup jeho podílu.

Question 12

⭐ Konzultace pro SVJ

Accepted Answer

Dobrý den,
ano, nabízíme osobní konzultace pro SVJ za cenu 980 Kč/hod. V případě zájmu mne prosím kontaktujte přes email: petr.jermar@banky.cz

Question 13

⭐ Darování nemovitosti se zástavním právem

Accepted Answer

Dobrý den,
Vaše babička v roce 2016 dobrovolně podepsala zástavní smlouvu ve prospěch banky za strýcovu hypotéku. Banka nemůže zrušit zástavní právo dříve než bude hypotéka doplacena. Banka by mohla (ale nemusela) akceptovat do zástavy jinou nemovitost, ale tu strýc nemá povinnost poskytnout (kdyby takovou nemovitost měl, pravděpodobně by nežádal o toto Vaši babičku). 
Nejenže nemáte žádné páky na strýce, ale navíc možná nebude možný ani převod nemovitosti, neboť banky obvykle mimo zástavního práva do katastru zapisují též věcné břemeno "zákaz zcizení a zatížení", které neumožňuje nemovitost prodat či darovat.

Question 14

⭐ Rozdělení domu na bytové jednotky

Accepted Answer

Dobrý den,
přijde na to, jak je rodinný dům koncipován a lze-li ze stavebně technického hlediska rozdělit na samostatné bytové jednotky. Pokud ano (např. každé patro představuje jeden byt), pak Vám právník za úplatu vypracuje tzv. Prohlášení vlastníků, ve kterém se bytové jednotky vymezí a katastr Vám na základě tohoto dokumentu byty zapíše. Náklady jsou zcela zanedbatelné v porovnání se ziskem (2 samostatně zapsané bytové jednotky mají vyšší hodnotu než 1 dům).

Question 15

⭐ Zapsání spoluvlastníka do katastru

Accepted Answer

Dobrý den,
ano, můžete část nemovitosti manželce darovat a na základě sepsané darovací smlouvy provést změnu vlastnické struktury na katastru nemovitostí. Za každou změnu se platí katastru poplatek 2 000 Kč.

Question 16

⭐ Pronájem bytu a daň z příjmu

Accepted Answer

Dobrý den,
z pronájmu bytu se platí daň z příjmu ve výši 15% ze zisku. Od příjmu (inkasovaného nájmu bez záloh na energie) odečtete náklady (reálné nebo paušální) a z výsledného zisku zaplatíte 15% daň z příjmu. Příjem z pronájmu zahrnete do vašeho daňového přiznání, kde budete moci uplatnit daňové slevy (na poplatníka a případně další). Příjem daníte i při kratším pronájmu bytu než na 1 rok.

Question 17

⭐ Námitka proti vkladu na KN

Accepted Answer

Dobrý den,
přijde na to, z jakého důvodu podáváte námitku pro jaké řízení (změna majitele, zápis VB, atd.). Každá operace na katastru musí být podložena smlouvu, tedy pravděpodobně chcete napadnout platnost takovéto smlouvy. U místně příslušného soudu můžete podat žalobu pro neplatnost smlouvy a soud následně může nechat zapsat do KN tzv. poznámku spornosti o probíhajícím soudním řízení či jiné předběžné opatření. Každopádně doporučuji vyhledat odbornou právní pomoc.

Question 18

⭐ Nákup pozemku a insolvence prodávajícího

Accepted Answer

Dobrý den,
důrazně nedoporučuji nakupovat nemovitost od prodávajícího v insolvenci. Soud může Váš nákup i předchozí převody rušit až 3 roky zpětně a Vy byste tak skončil bez pozemku i peněz. Nedílnou součástí každé rozumné kupní smlouvy je prohlášení prodávajícího, že není v exekuci ani insolvenci.

Question 19

⭐ Spoluvlastnictví nemovitosti

Accepted Answer

Dobrý den,
je na spolumajitelích nemovitosti, aby si domluvili pravidla pro užívání společné nemovitosti (což může být velmi komplikované). Proto bych Vám doporučil snažit se případně tento podíl vydražit. Pokud by podíl vydražil někdo cizí a nemohli jste se spolu dohodnout na soužití, můžete soud požádat o vypořádání spoluvlastnictví (soud by dal oběma možnost se vzájemně vyplatit a pokud by nikdo druhého vyplatit nechtěl, nařídil by se prodej celé nemovitosti).

Question 20

⭐ Prodej bytu a PENB

Accepted Answer

Dobrý den,
PENB není povinnou součástí kupní smlouvy. Kupujícího musíte informovat o energetické náročnosti prodávané nemovitosti. To můžete učinit buď pomocí PENB nebo doložením účtů za energie za poslední rok (99% prodávajících preferuje druhou možnost, neb na rozdíl od PENB je doložení účtů nic nestojí). Ani účty za energie nemusí být povinnou součástí kupní smlouvy (např. formou přílohy). Stačí pouze prodávajícího o energetické náročnosti bytu informovat. 
SVJ nemá povinnost nechat si zpracovat PENB, neboť samotnému společenství PENB k ničemu dobré není (nemá z něj žádný užitek). PENB si případně na svůj náklad musí nechat zhotovit majitel bytové jednotky (SVJ nemůže nést náklady na prodej bytových jednotek vybraných členů společenství).

Question 21

⭐ Koupě pozemku s exekucemi

Accepted Answer

Dobrý den,
toto nelze bez detailní znalosti dluhů a exekucí prodávajícího posoudit. Má-li např. prodávající 3 dluhy u 3 různých věřitelů, pak mohl každý z věřitelů obstavit jeden pozemek. V exekučním řízení (na rozdíl od insolvence) vymáhá každý z věřitelů své dluhy sám za sebe. Nelze proto např. argumentovat, že se mají věřitelé dohodnout a obstavit společně jen jeden pozemek. Věřitelé nejsou povinni takto spolupracovat.

Question 22

⭐ Výměna bytu

Accepted Answer

Dobrý den,
svůj byt můžete prodat nebo vyměnit za jiný. Je pouze na Vás, jaké podmínky si dohodnete s kupujícím. Banka po Vás může za určitých okolností požadovat uhrazení prokazatelných nákladů spojených s předčasným splacením hypotéky (záleží kdy byla hypotéka podepsána nebo refixována, kolik jste uhradila od tohoto data řádných splátek, kdy Vám končí fixace, jaké podmínky jste si v úvěrové smlouvě sjednala, atd.).