Co je to Mimořádná splátka hypotéky
Definice Mimořádná splátka hypotéky
Máte volné peníze a splácíte hypotéku? Mimořádná splátka hypotéky vám pomůže ušetřit tisíce na úrocích a zbavit se dluhu rychleji. Ale není to jediná možnost, jak s volnými penězi naložit, většinou to dokonce není ani ta nejlepší cesta. Od září 2024 se významně změnila pravidla předčasné splátky, ale jen pro některé hypotéky. Zjistěte, kdy a jak výhodně splatit část hypotéky o něco dřív.
Definice pojmu mimořádná splátka hypotéky
,,Co znamená mimořádná splátka? Jde o jednorázovou platbu, kterou pošlete bance nad rámec běžných měsíčních splátek hypotéky Tato částka, když ji jako mimořádnou předem nahlásíte, se okamžitě odečte z dlužné jistiny, a tím snížíte celkový dluh.”
Jednou ročně máte právo splatit až 25 % původní výše úvěru zcela zdarma – stačí dodržet jednoduché podmínky:
- po celý rok řádně splácejte
- mimořádnou splátku předem nahlaste
- platbu pošlete, až banka potvrdí, že o mimořádné splátce ví a počítá s ní
- nepřekročíte limit mimořádné splátky 25 % z původní výše hypotéky.
Mimo toto období si banka může účtovat poplatky, ale jen v přesně definovaných případech a maximálně do zákonné výše.
Tip: Porovnejte si aktuální sazby hypoték u všech hypotečních bank!
V čem se liší mimořádná splátka od předčasného splacení
Předčasné splacení hypotéky a mimořádná splátka mají leccos společného. Předčasné splacení hypotéky se realizuje mimořádnou splátkou v takové výši, která pokryje celý zbývající dluh. V kontextu proto rozlišujeme:
- částečnou mimořádnou splátku – splatíte jen část dluhu a hypotéka běží dál
- úplnou mimořádnou splátku (předčasné splacení) – doplatíte celý zbytek a hypotéka končí. Nebo ji převádíte k jiné bance.
Mimořádná splátka mimo fixaci
Mimo období fixace smíte kdykoliv splatit jakoukoliv část hypotékyzcela bez poplatků za mimořádnou splátku. Když banka peníze nefixuje, nesmí ani požadovat náhradu za dřívější úhradu části nebo celé hypotéky.
Na trhu najdete i hypotéky s pohyblivou sazbou – u nich se úrok nefixuje (mění se podle aktuální situace na trhu), a proto je tu mimořádná splátka kdykoliv bez poplatků.
Mimořádná splátka ve fixaci
Ve fixaci už situace tak jednoduchá není. Zkoumá se totiž, kdy jste hypotéku sjednali (refinancovali, refixovali), jaké máte důvody k mimořádné splátce a jestli je právě termín výročí hypotéky. Výročí už jsme zmínili: bez poplatku lze každoročně splatit až 25 % původní výše hypotéky.
Hypotéky sjednané / refinancované / refixované před zářím 2024
U starších hypoték platíte i v současnosti při mimořádné splátce pouze administrativní poplatek, maximálně 1 000 Kč.
Hypotéky sjednané / refinancované / refixované v září 2024 a později
U novějších hypoték může banka účtovat nejen administrativní poplatek, ale přidat ještě i náhradu za ušlý zisk. O tom, kdy se bude náhrada účtovat a kdy ne, rozhoduje porovnání vaší aktuální sazby s tzv. referenční sazbou ČNB.
Marek Pavlík, majitel portálu hypotecniklakulacka.cz, osvětluje: “Princip je následující: je-li úrok, který nyní platíte bance, vyšší než referenční sazba ČNB, vzniká úrokový gap. Úrokový gap říká, že banka mimořádnou splátkou přijde o výhodný úrok. Tedy jí ujde zisk, protože novou hypotéku s novým klientem sjedná za nižší sazbu, než jakou jste měli vy. Proto budete bance nahrazovat ušlý zisk (mimořádnou splátku hradíte ve fixaci, čím de facto porušujete sjednaný proces splácení).”
Jako náhrada za ušlý zisk se platí:
- 0,25 % z mimořádné splátky, když do konce fixace zbývá 1 rok a méně
- 0,5 % z mimořádné splátky, když do konce fixace zbývají 1-2 roky
- 0,75 % z mimořádné splátky, když do konce fixace zbývají 2-3 roky
- 1 % z mimořádné splátky, když do konce fixace zbývá 4 a více let.
Výjimky z poplatku za mimořádnou splátku ve fixaci
I když posíláte mimořádnou splátku ve fixaci a doje k úrokovému gapu, pak bez sankcí hypotéka zůstává v zákonem vyjmenovaných případech. Není jich mnoho, ale pokrývají závažné životní události a změny. Zcela bez poplatků můžete poslat mimořádnou splátku, když:
- zemře hlavní dlužník nebo jemu blízká osoba
- když dlužník onemocní vážnou chorobou nebo se dostane do invalidního důchodu
- když se dlužník rozvádí a vypořádává majetek
- když dlužník prodává nemovitost poté, co hypotéku splácel alespoň dva roky
- když mimořádná splátka pochází z pojistného plnění (pojištění životní, schopnosti splácet, či pojištění nemovitosti / pojištění domácnosti).
Příklad výpočtu poplatku za mimořádnou splátku
Ukažme si výpočet poplatku na příkladu, kdy chcete ve fixaci mimořádně splatit 500 000 Kč. Do konce fixace zbývají 3 roky. Porovnání s referenční sazbou ČNB ukáže, že bance vzniká úrokový gap, tedy i ušlý zisk.
Platit proto budete nejen oněch 1 000 Kč administrativního poplatku, ale i náhradu ušlého zisku. A to konkrétně ve výši 3 750 Kč (0,75 % z 500 000 Kč). Dohromady bance zaplatíte 4 750 Kč.
Kdybyste při stejných podmínkách mimořádně splatili 1 000 Kč, banka si naúčtuje 8 500 Kč (7 500 Kč ušlý zisk + 1 000 Kč administrativa).
Předem si rozmyslete, co od mimořádné splátky čekáte
Výhodou mimořádné splátky je rychlejší snížení dluhu, o tom není pochyb. Ale než se pro něj rozhodnete, romyslete si, jaký dopad má mí umoření části jistiny na vaše další splácení. Jestli stojíte o:
- snížení měsíčních splátek (při zachování doby splácení) – výhodné, když úspora na úrocích není hlavní cíl. Hlavním cíle je do budoucna ulevit rodinnému rozpočtu (a částečně i ušetřit na úrocích)
- zkrácení doby splácení (při zachování výše měsíčních splátek) – když chcete co nejvíc ušetřit na úrocích, které bance za hypotéku celkem zaplatíte. Zkrácením doby splácení třeba jen o tři roky uspoříte značný úrok.
Kolik lze s mimořádnou splátkou ušetřit na úrocích
Podívejme se na konkrétní příklady úspory: Na právě refixované hypotéce zbývá doplatit 3 mil. Kč a zbývající doba splácení je 10 let. Úrok 4,5 % p. a., měsíční splátka 31 092 Kč a celkový plánovaný přeplatek na úrocích je 730 982 Kč.
Jak se situace změní, když mimořádně uhradíte 1 mil Kč a zvolíte si zkrácení doby splácení při zachování podobné výše splátky? Nová splátka bude 31 748 Kč a splatnost úvěru 6 let. Za zkrácení hypotéky o 4 roky ušetříte na úrocích:
- cirka 450 tisíc Kč oproti původní situaci (10letá hypotéka na 3 miliony korun)
- cirka 200 tisícKč oproti variantě, kdy zachováte 10letou splatnost a měsíční splátka klesne díky milionové mimořádné splátce na 20 728 Kč.
Přečtěte si: Jak zadat mimořádnou splátku ve vaší bance.
Jaká rizika s sebou nese mimořádná splátka?
Ano, i mimořádná splátka je rizikové rozhodnutí. Proč? Již uhrazenou mimořádnou už nemůžete využít. Už jste ji odeslali pryč. Tím přicházíte o část finanční flexibility, rezervy (naopak ve spoření nebo v investicích je tahle částka stále dostupná).
Vedle toho ztrácíte každoroční daňovou úsporu až 22 500 Kč a přicházíte o inflační zvýhodnění. Inflace totiž bankým snižuje hodnotu jejich pohledávek (vaší hypotéky). Díky inflaci splácíte bance v reálné hodnotě každý rok méně a méně (přestože číselná hodnota se nemění).
Co je výhodnější: šetřit na mimořádnou splátku, nebo peníze investovat?
Odpověď na tuto otázku není jen jedna. Vždy záleží na aktuální situaci nejen dlužníka, ale i na aktuálním nastavení samotné hypotéky. Obecně lze napsat, že mimořádná splátka se vyplatí v době, kdy jsou vysoké sazby hypoték (nad 6 %).
Ve všech ostatních případech je dlouhodobá investice finančních rezerv výnosnější než úspora na dříve splacené hypotéce.
Do rozhodování se promítá i délka trvání investice (ve prospěch investování mluví složené úročení investice na delší než 10letý horizont), daňová úleva ze zaplacených úroků (ročně lze z hypotéky získat až 22 500 Kč) a míra zatížení rodinného rozpočtu.
Většinou se tak doporučuje spíš kombinace přístupů: splátku hypotéky nastavit tak, aby po jejím odeslání zůstal ještě i prostor pro finanční rezervu. Část rezervy jen pasivně spořit a používat na drobné mimořádné splátky ve výročích hypotéky. A část dlouhodobě investovat.
Po doplacení hypotéky, během níž jste také investovali, budete mít vybudovaný dobrý finanční polštář do dalšího života (v porovnání s variantou, kdybyste hypotéku spláceli rychleji, ale bez investování). Ten bude vyšší, než kolik jste bance přeplatili za pomalejší splácení.