Dostupnost bydlení: sen trvá, ale 83 % lidí ho vidí mimo dosah

18.9.2026

4 min. čtení

Jan Budín
Redaktor Banky.cz

Reality

Vlastní bydlení považuje za cenově dostupné jen 7 % lidí, kteří v něm zatím nebydlí. Přesto si chce podle Indexu budoucnosti bydlení 2026 pořídit nemovitost do deseti let více než 2,2 milionu dospělých Čechů. Rozpor mezi přáním a finanční realitou ukazuje, že mnoho domácností sen o koupi nevzdává, ale odsouvá jej do vzdálenější budoucnosti.

Hypoteční kalkulačka

Produkt		Naše hodnocení:		Úrok 70% LTV	Splátka 1 mil. Kč	Fixace
Doporučujeme	Online hypotéka Více informací	Naše hodnocení 90 % Velmi dobré	Mám zájem	4,89 %	7 851 Kč	10 let
	Hypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	5,19 %	8 007 Kč	15 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 87 % Velmi dobré	Mám zájem	5,29 %	8 060 Kč	10 let
	mHypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 82 % Velmi dobré	Mám zájem	5,49 %	8 166 Kč	7 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 88 % Velmi dobré	Mám zájem	5,59 %	8 219 Kč	7 let
	Hypoteční úvěr Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	6,04 %	8 460 Kč	15 let

Co si z článku odnést

Za dostupné považuje vlastní bydlení jen 7 % lidí, kteří dosud nebydlí ve vlastním.
Vlastnické bydlení hodnotí jako nedostupné 83 % respondentů výzkumu Komerční banky a Ipsos.
Více než 2,2 milionu dospělých Čechů deklaruje zájem koupit vlastní bydlení v horizontu deseti let.
U standardní hypotéky platí maximální limit LTV 80 %, takže kupující obvykle potřebuje nejméně pětinu hodnoty nemovitosti z vlastních zdrojů.
Mladší žadatelé do 36 let mohou při financování vlastního bydlení dosáhnout až na 90% LTV, pokud splní podmínky tohoto režimu.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Nedostupnost lidé cítí, poptávka ale nezmizela

Index budoucnosti bydlení 2026, který připravily Komerční banka a Ipsos, popisuje silný pesimismus ohledně možnosti pořídit si vlastní nemovitost. Celkem 83 % respondentů vnímá vlastnické bydlení jako nedostupné, přesto zůstává zájem o koupi mimořádně vysoký. V horizontu pěti let chce bydlení koupit přibližně 1,4 milionu lidí, do deseti let pak více než 2,2 milionu dospělých.

Nejde však o předpověď, že se v příštích letech uskuteční stejné množství transakcí. Deklarovaný plán ovlivní budoucí vývoj příjmů, ceny nemovitostí, nabídka nových bytů, podmínky hypoték i pomoc rodiny. Výsledky spíše ukazují, jak velká část populace stále považuje vlastnictví za svůj dlouhodobý cíl.

Průzkum vycházel z online dotazování v panelu Populace.cz. Hlavní vzorek zahrnoval 1 500 respondentů a doplňkový vzorek 346 respondentů z generace Z. Odpověď na otázku dostupnosti proto zachycuje především subjektivní zkušenost, obavy a očekávání lidí, nikoli bankovní posouzení bonity konkrétní domácnosti.

Dostupnost není jen cena bytu

,,Pocit nedostupnosti nemusí znamenat, že domácnost hypotéku automaticky nedostane. Často ale správně odráží, že nestačí sledovat jen cenu bytu. Rozhodující bývá součet vlastních úspor, očekávané splátky, stability příjmu a dalších nákladů, které s koupí přicházejí”

Petr Jermář

Hlavní analytik Banky.cz

Prvním limitem bývá hotovost na začátku

Kupní cena na inzerátu je jen část finančního rozhodnutí. Zájemce o vlastní bydlení musí řešit, kolik má naspořeno, jakou část ceny mu banka profinancuje, zda odhad nemovitosti odpovídá kupní ceně a zda jeho příjem unese pravidelnou splátku. Vedle toho přicházejí výdaje na vybavení, případné opravy a provoz domácnosti.

Česká národní banka ponechává pro standardní hypotéky závazný limit LTV na 80 %. Banka tedy běžně poskytne úvěr nanejvýš do 80 % hodnoty zastavené nemovitosti. Kupující proto zpravidla musí pokrýt alespoň 20 % hodnoty nemovitosti z vlastních peněz, a to ještě před započtením dalších výdajů spojených se stěhováním nebo úpravami bytu.

Spočítejte si splátku hypotéky

Pro žadatele mladší 36 let, kteří financují vlastní bydlení, je limit LTV vyšší, a to 90 %. Nižší požadavek na akontaci může mladým domácnostem cestu usnadnit, ale neřeší automaticky jejich příjmovou situaci ani vysokou cenu vybrané nemovitosti. Vyšší LTV navíc není nárokové řešení pro každého zájemce, protože banka vždy posuzuje konkrétní žádost a riziko úvěru.

ČNB také pracuje s objemovou výjimkou ve výši 5 % z úvěrových limitů. Ani tato možnost ale neznamená, že jednotlivý žadatel má právo získat hypotéku mimo běžná pravidla. Banka může výjimku využít, nemusí tak ale učinit.

Vlastní zdroje obvykle nekončí u akontace. Domácnost by měla počítat také s rezervou na vybavení, opravy, stěhování a běžný provoz nového bydlení.

Ceny bytů dál vytvářejí tlak na rozpočty domácností

Subjektivní pohled respondentů má oporu i v cenovém vývoji. Český statistický úřad uvádí, že úhrnný index cen bytových nemovitostí vzrostl za celý rok 2025 meziročně o 10,0 %. Nejnovější kompletní čtvrtletní data ČSÚ při zveřejnění výsledků průzkumu pokrývala 1. čtvrtletí 2026 a byla publikována 29. června 2026.

Tento údaj nelze převádět na jednu univerzální cenu bytu ani na zkušenost každého kupujícího. ČSÚ pracuje s indexy cen bytových nemovitostí, zatímco realitní portály a některé tržní databáze často zveřejňují ceny nabídkové. Nabídková cena přitom nemusí být totožná s cenou, za kterou se nemovitost skutečně prodá.

Velkou roli hraje také lokalita. Zájemce může reagovat na vysoké ceny hledáním menšího bytu, delším dojížděním nebo přesunem do levnějšího města. Takové rozhodnutí ale nemusí být pro každou domácnost přijatelné. Práce, školy, péče o děti i dostupnost služeb vytvářejí hranici, za kterou levnější lokalita přestává být praktickým řešením.

Celostátní statistika ukazuje směr trhu, ale dostupnost bydlení se nakonec rozhoduje u konkrétního bytu, v konkrétní lokalitě a pro konkrétní domácnost.

Rozdíl mezi cenou v žádané části velkého města a v menší obci může zásadně změnit, jak dlouho bude domácnost spořit i jak vysoký úvěr bude potřebovat.

Nižší sazba hypotéky sama dostupnost nevyřeší

Hypotéka ovlivňuje dostupnost bydlení dvojím způsobem. Určuje výši měsíční splátky, ale zároveň může změnit chování celého trhu. Pokud financování zlevňuje, více zájemců může znovu vstoupit do hledání bytu. Při omezené nabídce pak silnější poptávka vytváří další tlak na ceny.

V dostupných přehledech ČBA Hypomonitor dosahovala průměrná realizovaná sazba nových hypoték 4,79 %. Jde o statistiku nově sjednaných úvěrů za konkrétní sledované období, nikoli o univerzální sazbu, kterou dostane každý klient. Výsledná nabídka banky závisí mimo jiné na parametrech úvěru, hodnotě zajištění a posouzení žadatele.

I poměrně malá změna sazby může u vysokého úvěru citelně ovlivnit měsíční rozpočet domácnosti. Rozhodování o koupi proto dává větší smysl postavit na dlouhodobě zvládnutelné splátce než na očekávání, že se podmínky financování v budoucnu nutně zlepší.

Posuzujte hypotéku komplexně

,,Při porovnávání hypoték je vhodné dívat se na celý finanční obraz, ne jen na reklamní úrok. Domácnost by měla počítat s vlastními zdroji, rezervou po koupi i s tím, že náklady na provoz bydlení budou pokračovat po celou dobu splácení”

Miroslav Majer

CEO Banky.cz

Nájem může být mezikrok i dlouhodobé řešení

Odložená koupě obvykle znamená delší setrvání v nájemním bydlení. Nájem ale nelze automaticky označit za levnější nebo dražší variantu. Záleží na místě, velikosti domácnosti, výši nájemného, stavu bytu i na tom, jakou nemovitost by domácnost jinak kupovala.

Do debaty navíc vstupuje často chybně vykládané imputované nájemné. Česká národní banka uvedla, že v červenci 2026 meziročně vzrostlo o 5,7 %. Imputované nájemné zachycuje pro účely inflace náklad vlastnického bydlení. Nejde tedy o údaj, který by přímo vyjadřoval růst nájmů placených nájemníky na trhu.

Pro část lidí se tak nájem stává obdobím, během něhož prodlužují spoření na akontaci nebo čekají na vhodnější nemovitost. Jiní mohou nájemní bydlení zvolit dlouhodobě, zejména pokud jim dává větší flexibilitu. Dostupnost bydlení se proto nebude odvíjet pouze od vývoje hypoték, ale také od nabídky bytů, rychlosti výstavby a možností kvalitního nájemního bydlení.