Možnosti financování koupě nemovitosti v zahraničí

Produkt		Naše hodnocení:		Úrok 70% LTV	Splátka 1 mil. Kč	Fixace
Doporučujeme	Online hypotéka Více informací	Naše hodnocení 90 % Velmi dobré	Mám zájem	4,09 %	7 442 Kč	10 let
	Hypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	4,49 %	7 645 Kč	15 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 87 % Velmi dobré	Mám zájem	4,59 %	7 696 Kč	10 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 88 % Velmi dobré	Mám zájem	4,99 %	7 903 Kč	7 let
	mHypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 82 % Velmi dobré	Mám zájem	5,09 %	7 955 Kč	7 let
	Hypoteční úvěr Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	5,19 %	8 007 Kč	15 let

Co si z článku odnést

• Nejběžnější cestou obvykle nebývá klasická česká hypotéka se zástavou kupované nemovitosti v zahraničí, ale spíše úvěr zajištěný nemovitostí v ČR nebo hypotéka od banky v zemi koupě.
• Americká hypotéka může být praktickým řešením, ale zpravidla znamená nižší podíl financování a vyšší nároky na vlastní hotovost.
• Hypotéka v eurech dává větší smysl hlavně lidem s příjmy v EUR, zatímco pro korunové domácnosti přináší kurzové riziko.
• U zahraniční koupě často nerozhoduje jen sazba, ale také místní právo, daně, registrace vlastnictví, překlady a podmínky pro cizince.
• Rozdíl je i mezi rekreační nemovitostí a investičním apartmánem určeným k pronájmu, protože banky mohou oba účely posuzovat odlišně.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Odebírat

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Proč je financování zahraniční nemovitosti jiné než koupě bytu v Česku

Na první pohled může všechno působit jednoduše. Máte vyhlédnutý byt u moře, stabilní příjem a zkušenost s hypotékou v Česku, takže čekáte podobný postup jako doma. Jenže u zahraniční nemovitosti žadatel naráží na jinou právní jurisdikci, odlišný katastrální systém, jiné standardy odhadu i složitější vymahatelnost zástavy. Právě proto české banky většinou nepřistupují k zahraniční nemovitosti stejně jako k bytu nebo domu na českém území.

V praxi to znamená, že běžný model, kdy banka poskytne účelovou hypotéku a ručí se přímo kupovanou nemovitostí, není u koupě v cizině standardem. Veřejně dostupné bankovní materiály spíše potvrzují, že se podobné financování řeší přes českou zástavu, případně přes banku v dané zemi. Pro zájemce je důležité pochopit hned na začátku, že nejde o jednu univerzální hypotéku, ale o několik různých typů financování s odlišnými pravidly.

Na začátku rozhoduje struktura financování

,,Klienti často vycházejí z domácí zkušenosti a čekají, že financování zahraničního bytu bude jen administrativně náročnější verze české hypotéky. Ve skutečnosti je ale potřeba už na začátku rozlišit, kde bude zástava, v jaké měně bude úvěr a podle jakého práva se bude celá transakce řídit.”

Petr Jermář

Hlavní analytik Banky.cz

„Klienti často vycházejí z domácí zkušenosti a čekají, že financování zahraničního bytu bude jen administrativně náročnější verze české hypotéky. Ve skutečnosti je ale potřeba už na začátku rozlišit, kde bude zástava, v jaké měně bude úvěr a podle jakého práva se bude celá transakce řídit,“ říká Petr Jermář, odborník portálu Banky.cz.

Tři cesty, kterými Češi nejčastěji financují nemovitost v zahraničí

První variantou je úvěr v Česku zajištěný tuzemskou nemovitostí. Typicky může jít o americkou hypotéku nebo jiný úvěr, při kterém klient ručí bytem či domem v ČR a získané prostředky použije na koupi nemovitosti v zahraničí. Tato cesta bývá pro řadu lidí nejdostupnější, protože komunikují s českou bankou, pohybují se ve známém právním prostředí a nemusí řešit lokální úvěrovou dokumentaci v cizině.

Druhou možností je hypotéka od banky přímo v zemi, kde nemovitost kupujete. Tady se obvykle ručí kupovanou nemovitostí a vše probíhá podle místních pravidel. Výhodou může být čistší vazba mezi úvěrem a konkrétní nemovitostí, nevýhodou naopak vyšší administrativní náročnost, požadované překlady, lokální odhad, právní prověrka a často i vyšší podíl vlastních zdrojů.

Spočítejte si možnosti hypotečního financování

Třetí cestou je kombinace vlastních peněz a menšího úvěru. Ta se objevuje zejména u klientů, kteří nechtějí zatěžovat českou nemovitost vysokou zástavou, nebo u těch, kteří v zahraničí narážejí na konzervativní podmínky pro nerezidenty. Právě kombinace hotovosti a menšího financování bývá u rekreačních a investičních nemovitostí v zahraničí velmi častá.

U zahraniční koupě bývá nejpraktičtější volit mezi českým úvěrem se zástavou v ČR, místní hypotékou nebo kombinací vlastních peněz a menšího úvěru.

Kdy dává smysl americká hypotéka se zástavou nemovitosti v Česku

Americká hypotéka v tomto kontextu je praktickým nástrojem, protože jde o neúčelový úvěr zajištěný nemovitostí. Některé české banky veřejně uvádějí, že takto lze financovat i koupi nemovitosti v zahraničí. To je pro mnoho kupujících zásadní informace, protože právě tato cesta nejlépe odpovídá realitě českého trhu. Nejčastějším řešením pro Čecha kupujícího apartmán v zahraničí tak bývá český úvěr krytý českou nemovitostí, nikoli standardní hypotéka se zástavou kupovaného bytu v cizině.

Je ale potřeba počítat s limity. Ve veřejně komunikovaných parametrech se objevuje financování zhruba do 70 % hodnoty zastavené nemovitosti, přičemž rozhodující je právě hodnota české zástavy, nikoli automaticky cena zahraničního apartmánu. V praxi to znamená, že klient musí mít buď dostatečně hodnotnou nemovitost v ČR, nebo vyšší vlastní kapitál. K tomu se přidává i fakt, že neúčelový úvěr bývá cenově nastavený jinak než klasická účelová hypotéka.

Nejde jen o sazbu

,,Lidé často řeší hlavně úrokovou sazbu, ale u nákupu v zahraničí bývá mnohem důležitější, jestli vůbec dokážou správně poskládat financování, zástavu a rezervu na vedlejší náklady. Bez toho může i na pohled výhodný obchod rychle ztratit ekonomický smysl.”

Miroslav Majer

CEO Banky.cz

„Lidé často řeší hlavně úrokovou sazbu, ale u nákupu v zahraničí bývá mnohem důležitější, jestli vůbec dokážou správně poskládat financování, zástavu a rezervu na vedlejší náklady. Bez toho může i na pohled výhodný obchod rychle ztratit ekonomický smysl,“ upozorňuje Miroslav Majer, CEO portálu Banky.cz.

U americké hypotéky se obvykle posuzuje hlavně hodnota české zástavy, takže kupující potřebuje silnější vlastní kapitál nebo dostatečně hodnotnou nemovitost v ČR.

Hypotéka v eurech může pomoci, ale ne každému

Vedle korunového financování se na trhu objevují i hypotéky vedené v eurech. Na první pohled to dává logiku hlavně u nemovitostí v eurozóně, kde je kupní cena, poplatky i případné budoucí příjmy z pronájmu v EUR. Pokud má navíc klient příjmy v eurech, může být eurové financování přirozenější než neustálé převody mezi měnami.

Problém nastává ve chvíli, kdy domácnost vydělává v korunách, ale splácí v eurech. Pak vstupuje do hry kurzové riziko. Pokud koruna oslabí, měsíční splátka po přepočtu do korun vzroste, aniž by se změnil samotný úvěr. Eurová hypotéka proto není univerzálně výhodnější volbou, ale nástrojem, který dává větší smysl hlavně lidem s dlouhodobou eurovou expozicí. U ostatních může být zdrojem nejistoty, kterou běžná domácí hypotéka neobsahuje.

Hypotéka v eurech se hodí hlavně tam, kde jsou v eurech i příjmy nebo budoucí nájemné; pro korunovou domácnost znamená hlavně dodatečné kurzové riziko.

Praktické je myslet i na to, že měnové riziko neovlivňuje jen splátku, ale také celkové plánování rodinného rozpočtu. U rekreačního bytu, který má sloužit hlavně pro vlastní pobyt, může být kolísání kurzu nepříjemným a zbytečným rizikem. Naopak u investičního apartmánu s nájemným v eurech se část tohoto rizika přirozeně vyrovnává.

Jak funguje hypotéka od banky přímo v zemi koupě

Pokud si vezmete úvěr přímo v zemi, kde nemovitost kupujete, je logické, že banka obvykle přijme jako zástavu právě kupovanou nemovitost. Z pohledu konstrukce úvěru jde o čisté řešení. Zároveň to ale znamená, že budete podléhat místním pravidlům, která se mohou výrazně lišit od české praxe. V některých zemích hraje klíčovou roli notář, jinde právník, jinde je zásadní odlišný systém registrace vlastnictví nebo jiná struktura kupních poplatků.

Počítat je potřeba i s tím, že zahraniční banka si často vyžádá vlastní odhad, prověření původu příjmů, překlady dokumentů a někdy i detailní doložení daňové historie. U nerezidentů navíc bývá běžné konzervativnější posouzení. Vyšší vlastní zdroje nejsou u hypotéky v zahraničí výjimkou, ale spíše pravidlem. Přesná hranice se liší podle země, banky i účelu koupě, proto není poctivé pracovat s jedním univerzálním číslem.

Na realitním trhu v zahraničí kupující často podcení, že samotná nemovitost je jen část transakce. Stejně důležitá je kvalita právní prověrky, nastavení kupní smlouvy a ověření, zda lze nemovitost skutečně využívat tak, jak kupující plánuje.

„Na realitním trhu v zahraničí kupující často podcení, že samotná nemovitost je jen část transakce. Stejně důležitá je kvalita právní prověrky, nastavení kupní smlouvy a ověření, zda lze nemovitost skutečně využívat tak, jak kupující plánuje,“ říká Jiří Krejčí, odborník na reality portálu realingo.cz.

Kolik vlastních peněz je potřeba a proč nestačí řešit jen kupní cenu

Jednou z nejčastějších chyb je představa, že stačí pokrýt rozdíl mezi úvěrem a cenou nemovitosti. Ve skutečnosti je rozpočet širší. Vedle akontace se objevují daně, notářské a právní služby, odhad, překlady, poplatky spojené s registrací vlastnictví a často i rezerva na první vybavení nebo drobné úpravy. U rekreačního bytu navíc dává smysl ponechat si finanční rezervu na provozní náklady a případná období bez využití či pronájmu.

To je důvod, proč je zahraniční koupě kapitálově náročnější, než jak ji často prezentují realitní inzeráty. Největší finanční překvapení u nemovitosti v zahraničí obvykle nepřichází v podobě sazby, ale v součtu vedlejších nákladů a požadované hotovosti. To platí dvojnásob, pokud jde o investiční apartmán, u kterého banka i kupující pracují s vyšším rizikem.

Na co si dát pozor podle účelu koupě a destinace

Rozdíl mezi druhým bydlením a investiční nemovitostí není jen slovní. Pokud kupujete byt hlavně pro vlastní užívání, může být vaše financování i celkový rizikový profil vnímán jinak než u apartmánu určeného primárně ke krátkodobému pronájmu. Regulační rámec i interní modely bank bývají u investičních nákupů citlivější a důsledněji hodnotí rezervy, bonitu i smysl celé transakce.

Vedle toho se výrazně liší i jednotlivé země. Španělsko, Chorvatsko, Itálie nebo Rakousko patří mezi často zmiňované destinace českých kupujících, ale každá má vlastní pravidla pro převod vlastnictví, místní daně i omezení pronájmu. Před podpisem rezervační smlouvy proto dává smysl ověřit zejména tyto oblasti:

Jak postupovat ještě před podpisem rezervační smlouvy

Nejrozumnější je začít opačně, než to dělá řada kupujících. Nejdřív ověřit, jaké financování je reálně dosažitelné, a teprve potom vybírat konkrétní nemovitost. Pokud totiž počítáte s českým úvěrem se zástavou v ČR, musíte znát hodnotu české nemovitosti a přibližný rámec toho, kolik vám banka může půjčit. Pokud uvažujete o zahraniční hypotéce, je potřeba předem vědět, jak bude vypadat proces pro nerezidenta a kolik vlastních zdrojů bude banka pravděpodobně požadovat.

Ještě před jakýmkoli podpisem by měl následovat právní a daňový rozpočet celé transakce. To zahrnuje nejen kupní smlouvu, ale i lokální due diligence, kontrolu vlastnických práv, ověření závazků váznoucích na nemovitosti a realistický odhad všech poplatků. U zahraniční koupě je správné pořadí kroků zásadní, protože chyba v rezervaci nebo ve špatně odhadnutém financování se napravuje mnohem hůř než u běžného nákupu v Česku. Pokud navíc plánujete nemovitost pronajímat, vyplatí se dopředu vědět i jak pronajímat nemovitost ve Španělsku nebo v jiné cílové destinaci.

Zdroje

• kb.cz: Hypotéka na nemovitost v zahraničí (24.03.2026)
• partnersbanka.cz: Hypotéka v eurech (24.03.2026)
• csas.cz: Americká hypotéka (24.03.2026)
• cnb.cz: Shrnutí Zprávy o finanční stabilitě podzim 2025 (24.03.2026)
• europa.eu: Mortgages / Hypotéky v EU (24.03.2026)