Question 1

⭐ Rozvod a vypořádání majetku, hypotéky

Accepted Answer

Dobrý den,

	nejsme Vaše banka, ale poradenský portál. Ohledně rozvodu, je třeba od sebe oddělit vypořádání majetku a vypořádání hypotéky. O RD (majetku) se samozřejmě můžete dohodnout s manželem, případně rozhodne soud (kdo koho jak vyplatí, jestli se to prodá, atd.).

	S hypotékou je to složitější, za tu ručíte s manželem oba společně a nerozlučně a ani rozvod na tom nic nemění. Bance je jedno, kdo nemovitost vlastní - bance ručíte za hypotéku až do plného doplacení úvěru oba dva. Jediným řešením bývá hypotéku refinancovat novou hypotékou (či dohodnout nové podmínky včetně vyvázání jednoho z ručitelů) v momentě výročí fixace úrokové sazby (zpravidla každých 5 let) - jinak to je na benevolenci banky (nemá k tomu důvod se připravovat dobrovolně o jednoho z ručitelů) či o vysokém poplatku za předčasné ukončení úvěru (když se refinancuje hypotéka mimo výročí fixace).

	Ohledně navýšení úvěru, je třeba, aby celková nová hodnota úvěru nebyla vyšší než 90% hodnoty nemovitosti. A samozřejmě je třeba mít dostatečný příjem. Napište, jaký máte příjem, jakou hodnotu má zhruba nemovitost, kolik z úvěru ještě zbývá doplatit a můžeme to přibližně spočítat.

Question 2

⭐ Insolvence v zahraničí

Accepted Answer

Dobrý den,

	banky standardně neprověřují závazky ze zahraničí (nemají na to kapacitu, takže to dělají jen namátkově při podezření na nesrovnalosti). Tedy šance na získání hypotéky jsou velké. Nicméně pokud by se na to přišlo kdykoliv v budoucnu, banka by zatajení těchto informací mohla brát jako hrubé porušení podmínek a mohla by úvěr kdykoliv zesplatnit (chtít po Vás doplatit zbytek úvěru do 30 dní). Sečteno, podtrženo, velká šance na zisk hypotéky nyní a riziko do budoucna, že můžete kdykoliv přijít o střechu nad hlavou. Zvažte, jestli Vám to za to stojí.

	Ještě ohledně insolvence v Rakousku - pokud není insolvence ukončená a Vy stále něco někomu dlužíte, tamější správce konkurzní podstaty pravděpodobně Váš nově nabytý majetek v ČR odhalí a bude ho chtít  zabavit (může a nemusí, ale zde bych viděl šanci spíše vyšší než nižší). Na nemovitosti tou dobou bude samozřejmě zástavní právo ve prospěch banky - tato kolizní situace pravděpodobně nezůstane bez povšimnutí banky.

Question 3

⭐ Ručitelství

Accepted Answer

Dobrý den,

	Vašeho přítele na 99% z ručitelství bohužel vyvázat nepůjde. Což mimo jiné znamená, že Vám samotné by nový úvěr ve výši 1,1 mil. Kč pravděpodobně schválen nebyl (to je poněkud velký závazek na částečný invalidní důchod, byť s dodatečným příjmem - proto chtěla banka při sjednání úvěru ručitele).

	Nicméně, pokud je dům psán jen na Vás, z právního hlediska Váš přítel Vám nemá jak poručit, abyste dům prodala a jeho vyplatila. Z morálního hlediska je navíc otázkou, nakolik si může ten, kdo vztah rozbil, klást podmínky. Společné projekty jako děti, dům, atd. jsou vždy velkým a dlouhodobým závazkem - z toho se nejde jen tak vyvázat slovy "našel jsem si někoho jiného". Pak je třeba nést důsledky (i v podobě snížené bonity pro další úvěr).

Question 4

⭐ Vyvázání spoluručitele

Accepted Answer

Dobrý den,

	zástava není rozhodující - buď jste schopná sama splácet nebo ne. Cílem banky totiž není Vás o dům připravit, ale nechat Vás úvěr řádně doplatit. Vámi popsaný příjem se mi nejeví jako dostatečný pro Vaše závazky, a tudíž si myslím, že banka vyvázání Vašeho přítele nepovolí (což nebude tížit ani tak Vás, jako jeho, protože se mu sníží bonita pro jeho další potenciální úvěr). Navíc obecně banky vyvázání spoludlužníka povolují velmi zřídka (proč by to také dělaly dobrovolně, dva ručitelé jsou více než jeden).  

	Podobný problém řeší řada se rozvádějících manželů, kteří si nejprve spolu vezmou hypotéku, pak se rozvedou, byt/RD připadne jednomu (druhý je vyplacen), ale za úvěr stále ručí oba dva rovným dílem (přestože jeden z nich už nemovitost nevlastní). Úvěr si totiž brali od banky za určitých podmínek oba dva a vyvázáním jednoho ručitele by se zvýšilo riziko nesplacení.

Question 5

⭐ Jak získat hypotéku

Accepted Answer

Dobrý den,

	možné je dnes všechno:)

	Pro získání hypotéky je třeba mít trvalý příjem (tedy být zaměstnán na dobu neurčitou a nebýt ve zkušební či výpovědní lhůtě). S přestěhováním pravděpodobně změníte i zaměstnání, takže nejdříve žádat o úvěr po zkušební lhůtě. I když banky oficiálně stále nabízejí 100% hypotéky, v praxi je dnes již téměř neposkytují a požadují 10% vlastních úspor.

	Z bank doporučuji pro hypotéku Equa Bank, Fio Banku či Wüstenrot (nejnižší úroky, nulové poplatky, žádné skryté triky).

	Jestli koupit napřed pozemek a pak stavět, nebo koupit rovnou hotový dům s pozemkem - záleží na Vás, vše je možné. Asi bude záležet hodně na lokalitě, kde přesně chcete dům mít - ne všude jsou volné zastavitelné pozemky. Asi nejrozumnější je si vše propočítat a hledat na trhu výhodnou nabídku (ať už to bude jen pozemek nebo starší RD).

Question 6

⭐ Předčasné splácení

Accepted Answer

Dobrý den,

	děkujeme za Vaši přízeň.

	Předčasné splacení: lepší banky dnes obvykle nabízejí možnost splatit navíc až 20% ročně (bezplatně) a více za poplatek. Nicméně hypotéku můžete vždy zcela doplatit při výročí fixace a nejlépe dnes vychází fixace úroků na 5 let. Tedy tak jako tak budete moci hypotéku bez sankce doplatit za 5 let (případně si zvolte fixaci na 3 roky, která také není vůbec špatná, a budete mít tu možnost již za 3 roky). 

	% LTV (poměr úvěru vůči zástavní hodnotě nemovitosti): 100% hypotéku nedoporučuji - banky ji dnes již stejně poskytují velmi zřídka (přestože ji inzerují) a za téměř dvojnásobný úrok oproti hypotéce do 90% LTV. Z bank lze doporučit Equa Bank, Fio Banku, Wüstenrot hypotéční banku (ne stavební spořitelnu).

Question 7

⭐ Refinancování překlenovacího úvěru od stavební spořitelny

Accepted Answer

Dobrý den,

	překlenovací úvěr od stavební spořitelny - to je zlaté koryto, toho se stavební spořitelna dobrovolně nevzdá (úroky se Vám totiž počítají nikoliv z aktuálně dlužné částky, ale z celé původně půjčené částky). A navíc královský úrok 4,2%, když se dnes běžně půjčuje za polovic - tam bude za předčasné splacení tak velká sankce, že se více vyplatí počkat na konec fixace (2017). Jakákoliv forma úvěrů ze stavebního spoření (včetně meziúvěrů, překlenovacích úvěrů, atd.) je mnohem méně výhodná než klasická hypotéka - úroky a podmínky jsou úplně někde jinde (je to past, ze které Vás stavební spořitelna dříve než po uplynutí fixace nepustí).

Question 8

⭐ 100% hypotéka a směnka

Accepted Answer

Dobrý den,

	to bance bude vadit - jedinou šancí je snažit se směnku před bankou zamlčet, s čímž by ovšem musel souhlasit i prodávající (směnka by nesměla být zmíněna v kupní smlouvě - ani jako jakýkoliv jiný doplatek). Navíc riskujete, že kdyby se to kdykoliv později provalilo (banka na to přišla), úvěr Vám může ze dne na den zesplatnit pro porušení smluvních podmínek (zatajování jiných závazků). To by mi za to asi nestálo - co raději s rekonstrukcí počkat 6 měsíců, než ty peníze získáte?

Question 9

⭐ Bonita žadatele

Accepted Answer

Dobrý den,

	banky standardně prověřují pouze bonitu žadatele o úvěr (výši výplaty - někde stačí potvrzení s razítkem, jinde volají i do mzdové účtárny firmy) a ne solventnost jeho zaměstnavatele. Tedy prodlení vašeho zaměstnavatele s odvody na sociálním pojištění překážkou pro zisk hypotéky nebudou.

Question 10

⭐ Vyvázání syna z hypotéky

Accepted Answer

Dobrý den,

	bohužel to matematicky nevychází - úvěr 1 600 000 při úroku 1,99% a splatnosti 30 let má měsíční splátku necelých 6 000 Kč. Nemluvě o tom, že hypotéku je možné mít sjednanou pouze do 65-70 let, takže je otázkou, jestli by se do toho splatnost 30 let vůbec vešla. A i kdyby ano a Vám třeba měsíčně zůstávalo 6 000 Kč, nebudete mít absolutně žádnou rezervu. 

	I kdyby ale vše vycházelo, banka stále nemusí být ochotna Vašeho syna z hypotéky vyvázat, protože by se tím připravila o dodatečnou formu zajištění - a to banky dobrovolně nedělají. Stejný problém řeší i manželé po rozvodu, kdy banka odmítá vyvázání jednoho z manželů. Jedinou cestou je pak případné refinancování hypotéky při výročí fixace úrokové sazby u nové banky za nových podmínek.

Question 11

⭐ Bonita a dluh v zahraničí

Accepted Answer

Dobrý den,

	pokud se věc nejeví jako podezřelá, banky dluhy v zahraničí obecně neprověřují. Možná bych doporučil se o práci v Německu vůbec nezmiňovat (nedokládat žádné potvrzení o příjmu ze zahraničí) a tvářit si, jako byste nikdy nevystrčil paty z domova.

	Ještě je důležité zmínit, že pokud by banka kdykoliv později odhalila, že jste něco zamlčel, mohla by to považovat za porušení smluvních podmínek a úvěr ihned zesplatnit (chtít doplatit celý zbytek úvěru naráz do 30 dnů od odhalení nesrovnalostí). Může se to stát, nemusí se to stát, banka na to nikdy přijít nemusí a nebo může, ale úvěr nezesplatní - jen Vás chci o tomto riziku informovat.

Question 12

⭐ Úvěr na nemovitost

Accepted Answer

Dobrý den,

	zde nejde primárně ani tak o schopnost splácet jako o riziko úmrtí. Je velmi komplikované získat financování, který by dobou splácení překročilo věk 65-70 let. Jistě, poskytovatel úvěru bude jištěn zástavním právem k nemovitosti, ale solidním bankám či záložnám jde primárně o řádné splácení (ne o hojení se na prodané nemovitosti - což je naopak cílem mnoha tzv. pouličních firem, nabízejících půjčky a financování na plakátech u zastávek MHD). Když umřete, spadne nemovitost do dědického řízení, účty budou na nějakou dobu zablokovány a pro banku je tam velká neznámá co se pokračování týče.

	Nejde ani tak o pragmatické myšlení či "zabedněnost" ekonomicky vzdělaného bankéře jako o nutnost dotyčného pracovníka dodržovat přísné interní postupy a limity s malou možností individuální výjimky. 

	Samozřejmě není to nemožné získat pro Váš případ financování, ale bude to komplikované, za méně výhodných podmínek (vyšší úrok - cca 5%) a právně náročnější. Zkuste družstevní záložny jako Moravský peněžní ústav či ANO. Menší hráč na trhu Vám spíše vyhoví než velká banka.

Question 13

⭐ Příjem ze zahraničí

Accepted Answer

Dobrý den,

	toto vůbec není problém, banky dnes již akceptují i příjmy ze zahraničí. Doporučuji Fio Banku, Equa Bank či Wüstenrot.

Question 14

⭐ Odhad ceny nemovitosti

Accepted Answer

Dobrý den,

	to je velmi zajímavá situace. Odhad jste platil Vy, tedy dle selského rozumu vyhotovený dokument náleží Vám. V praxi ovšem bude záležet, jak přesně to máte s bankou ošetřené (právní slovíčkaření). Pokud bance platíte za úkon "odhad", bude z ní možná problém výsledný dokument získat (platil jste za úkon, ne za dokument). Pakliže by Vám ale banka předložila např. seznam spolupracujících odhadců, z těch si vyberte, zaplaťte si ho a přineste nám posudek, pak by posudek náležel jednoznačně Vám. 

	Tak jak tak, 100% hypotéky jsou velmi rizikové, ČNB se je dokonce v brzké době chystá plošně zakázat. Když Vám banka nechtěla 100% hypotéku poskytnout, mělo to říct předem. Nicméně je možné, že nepochodíte ani u konkurence (plošně to zakázané ještě není, ale mnoho bank od toho ustupuje). Když už by to některá banka akceptovala, bude vyžadovat odhad od svého odhadce - s odhadem od konkurence se u 100% hypotéky pravděpodobně nespokojí.

Question 15

⭐ Refinancování SVJ úvěru

Accepted Answer

Dobrý den,

	děkuji za doplnění. Platí stále níže uvedené ČS a Wüstenrot. Zkusit můžete i Raiffeisen stavební spořitelnu. Nově vyjednaný úrok by měl být pod 3% s fixací na 3 nebo 5 let (po tomto období bude následovat další vyjednávání o úroku na další období + v tomto období výročí je možné kdykoliv úvěr zcela doplatit).

Question 16

⭐ Úvěr pro SVJ - refinancování

Accepted Answer

Dobrý den,

	kolik zbývá doplatit, jaký máte nyní úrok a kolik byste rádi měsíčně spláceli?

	Wüstenrot byl v minulosti poměrně drahou bankou/stavební spořitelnou, ale posledních pár let nabízí velmi konkurenceschopné úroky, tedy bych zde doporučil nejprve jednat s Wüstenrot o nových podmínkách (novém úroku, který by měl být pro SVJ pod 3% - hypotéky se dnes dávají i za 2%, ale coby SVJ nebudete ručit majetkem, ale jen ručitelským závazkem, podepsaným všemi vlastníky bytů). Dále doporučuji paralelně jednat ještě s ČS a uvidíte, kdo Vám nakonec nabídne lepší podmínky. 

	Úvěry pro SVJ jsou obecně méně výhodné, neboť je zde výrazně menší konkurence než na trhu s hypotékami pro jednotlivce. Chybí zde především nabídka Fio Banky či Equa Bank, které nabízejí jedny z nejlepších podmínek pro individuální úvěry - hypotéky.

Question 17

⭐ Bonita žadatele o hypotéku

Accepted Answer

Dobrý den,

	předpokládám, že ručit se bude hlavně nově kupovanou nemovitostí (samotný současný byt za 1,1 mil. Kč by na hypotéku ve výši 2 mil. Kč samozřejmě nestačil).

	Jinak s bonitou problém nebude. Měsíční splátka úvěru 2 mil. Kč na 30 let s úrokem 1,99% (fixace na 5 let) vychází na necelých 7 500 Kč, přičemž Vaše měsíční maximum je kolem 10 000 Kč.

Question 18

⭐ Bonita OSVČ

Accepted Answer

Dobrý den,

	u OSVČ je to takto: základ daně = hrubá mzda, tedy 560 000/12 = 46,66 tis. Kč/měsíc. Čistá mzda = HM*(1- (0,2-0,3)) = 32,66-37,33 tis. Kč. Koeficient hrubá/čistá mzda se může dle banky lišit v tomto intervalu. Banka příjem OSVČ počítá vždy na základě daňového přiznání roku minulého. 

	Na životní minimum banka počítá 10-12 tis. Kč, tedy přinejhorším Vám povolí splácet 20 tis. Kč měsíčně, což je slušné. Vystačí to na hypotéku až 5,5 mil. Kč při splatnosti 30 let (max. 90% LTV s úrokem 1,99%).

Question 19

⭐ Kolik si lze půjčit

Accepted Answer

Dobrý den,

	maximální výše úvěru je dána maximální možnou dobou splácení a maximální možnou měsíční splátkou, která je závislá na výši platu. Větší peníze než pár desítek tisíc korun se nepůjčují lidem nad 70 let a žádný úvěr nelze sjednat na déle než 40let (část bank má ale limit splatnosti 30 let a věkový limit 65 let).

	Výše měsíční splátky je plně limitována čistým měsíčním příjmem. Obyčejný člověk bez závazků, dluhů a rodiny má životní minimum obvykle bankou stanovené na 8 000 Kč. K tomu se přidávám rezerva dle výše úvěru (spotřebitelský úvěr = pár desítek tisíc korun = nulová rezerva, hypotéka v řádu milionů - několikatisícová rezerva).

	Př. ve 40 letech s příjmem 20 000 Kč čistého měsíčně lze splácet maximálně 8-9 000 Kč měsíčně po dobu 25-30 let. 2 mil. Kč je možné si půjčit při dnešním úroku 2% na 25 let se splátkou 8 500 Kč.

	Obecně více než 200 000 Kč si nepůjčovat jinak než na hypotéku (se zástavou nemovitosti za účelem koupě nemovitosti). Nejlevnější spotřebitelský úvěr má úrok 10%, čili 5x tolik co hypotéka. A to je ohromný rozdíl.

Question 20

⭐ Refinancování hypotéky

Accepted Answer

Dobrý den,

	nejsme vaše banka, ale poradenský portál. Nejste-li spokojen s přístupem vaší banky, není nic snazšího než přejít ke konkurenci - na trhu je přes 20 bank poskytující hypotéční úvěry. Já osobně velmi nerad chodím na pobočky a cením si možnosti vše vyřídit online - třeba pro Vás bude zajímavá nabídka Air Bank na převod hypotéky, kde je téměř celý proces online bez nutnosti navštívit pobočku.

	Nejlepší úrok a podmínky dnes nabízí Fio Banka. Velmi dobře je na tom i Equa Bank a Wüstenrot. Vždy se vyplatí poptat refinancování hypotéky u více bank a následně smlouvat "konkurence mi dala tento úrok, dáte lepší nabídku?".

Question 21

⭐ Kde si vzít hypotéku?

Accepted Answer

Dobrý den,

	doporučuji se jakékoliv formě úvěru kombinované se stavebním spořením vyhnout obloukem. Háček je v tom jednoduchý. V první fázi máte překlenovací úvěr ze stavebního spoření, což znamená, že máte od banky půjčenou plnou částku (třeba oněch 3,15 mil. Kč) a všechny Vaše měsíční splátky nejdou na splacení tohoto úvěru, nýbrž na stavební spoření). Což znamená, že úrok z úvěru se neustále počítá z plné částky 3,15 mil. Kč a neklesá. Jedinou útěchou je úrok ze stavebního spoření (1%), kterým jsou úročeny Vaše splátky. Nicméně na tomto "vyčůraném" mechanismu tratíte rozdíl 0,89%.

	Až ve stavebním spoření naspoříte ze splátek předem dohodnutou část z úvěru (obvykle 40%, tedy po té co splatíte/naspoříte 1,26 mil. Kč - zhruba 10 let), teprve tehdy skončí první fáze překlenovacího úvěru ze stavebního spoření a Vy se dostanete do druhé fáze, kdy je tento úvěr překlasifikován na klasickou hypotéku, kde už nespoříte, ale skutečně splácíte, tedy úroky se od tohoto momentu začínají počítat pouze ze zůstatku úvěru (a ne z plné původně půjčené částky).

	Tento trik používají všechny stavební spořitelny mimo Wüstenrot, který jako jediný nabízí normální hypotéku. 

	Nejlepší podmínky dnes nabízí Fio Banka (1,98% bez poplatků a nutných pojištění), Wüstenrot (1,89%, ale s poplatkem 150 Kč měsíčně, 2900 Kč za sjednání úvěru a při nesjednání předraženého pojištění přirážka +0,2% k úroku), Equa Bank (1,99%, bez poplatků, ale s povinným pojištěním). Zde je kompletní porovnání všech hypoték. Úrok nabízejí skoro všichni stejný - 1,99%, tedy pozornost věnujte poplatkům a zejména poznámkám pod čarou o navyšování úroku za nesjednání dalších předražených produktů banky.

Question 22

⭐

Accepted Answer

Dobrý den,

	100% hypotéku nedoporučuji, neboť úrok je oproti normální hypotéce výrazně vyšší. Standardní hypotéku do 90% LTV pořídíte dnes s úrokem 1,99%. Hypotéku se 100% LTV s úrokem téměř dvojnásobným (3,5-4%). Při délce splácení 25 let činí rozdíl v měsíční splátce zhruba 2 000 Kč (standardní hypotéka 8 000 Kč, 100% hypotéka 10 000 Kč), tedy každý rok byste tratil 24 000 Kč. 

	Celkové příjmy jsou 46 020 Kč, výdaje  17 000 Kč, tedy zůstává 29 000 Kč na 4 členy domácnosti a splátku úvěru 10 000 Kč, což je akceptovatelné. Doporučuji Equa Bank s úrokem 3,69%. Ale důkladně si zvažte, zda by se nevyplatilo rok počkat a nenašetřit aspoň těch 190 000 Kč (10%).

Hypoteční poradna - strana 100

Hypoteční poradna vám pomáhá

Proč si vzít hypotéku?

Než požádáte o hypotéku

Jak na hypotéku?

Rozvod a vypořádání majetku, hypotéky

Insolvence v zahraničí

Ručitelství

Vyvázání spoluručitele

Jak získat hypotéku

Předčasné splácení

Refinancování překlenovacího úvěru od stavební spořitelny

100% hypotéka a směnka

Bonita žadatele

Vyvázání syna z hypotéky

Bonita a dluh v zahraničí

Úvěr na nemovitost

Příjem ze zahraničí

Odhad ceny nemovitosti

Refinancování SVJ úvěru

Úvěr pro SVJ - refinancování

Bonita žadatele o hypotéku

Bonita OSVČ

Kolik si lze půjčit

Refinancování hypotéky

Kde si vzít hypotéku?