Question 1

⭐ Mám šanci získat hypotéku?

Accepted Answer

Dobrý den,

	celkové příjmy domácnosti jsou tedy 29 500 Kč měsíčně a na splátky současných dluhů jde 5 000 Kč, tedy zbývá 24 500 Kč na 3 vyživované osoby. Hypotéka 2 mil. Kč při úroku 1,99% a splatnosti 30 let vychází na 7 400 Kč. Větší splátku banka nepovolí a i tak to bude o fous, neboť na 3 vyživované osoby pak zbývá jen 17 100 Kč. 

	Kolik činí zástavní hodnota nemovitosti? Banka za těchto okolností nepůjčí více než 90% LTV, tedy pro 2 mil. Kč je třeba kupovat nemovitost min. za 2 222 000 Kč, tedy přes 200 tisíc Kč dát z vlastních zdrojů. Současný spotřebitelský úvěr (250 tisíc Kč) refinancovat hypotékou možné je, ale opět musí být dodrženo 90% LTV, tedy kupovat dům za 2,22 mil Kč, na který bude třeba dát 470 tisíc Kč z vlastní kapsy. Pro splatnost 30 let je max. přípustný věk 35, výjimečně 40 let (aby se to stihlo splatit do důchodu).  

	Napište mi prosím více informací o kupované nemovitosti, resp. jestli splňujeme výše uvedené předpoklady a já Vám následně doporučím vhodnou banku.

Question 2

⭐ Dotaz na hypotéku

Accepted Answer

Dobrý den,

	pokud budete kupovat nemovitost v ČR s českou kupní smlouvou, budete potřebovat přeložit do českého jazyka jen potvrzení o příjmu (kde musí být specifikováno, že nejste ve zkušební lhůtě, ve výpovědní lhůtě a že smlouva je na dobu neurčitou). Dobré je kontaktovat přímo banku, u které si chcete vzít úvěr, a přesně se dohodnout, jaký překlad je pro ni akceptovatelný (ověřený notářem či méně formální).

	Pokud budete kupovat nemovitost v zahraničí v EUR, je dobré zvážit, zda-li se hypotéka v korunách vyplatí. EUR/CZK je nyní na 27,5 (uměle oslabeno intervencemi ČNB) - v létě příštího roku se očekává posílení až k 25. Koruny pro Vás budou dražší a máte-li příjem v EUR a platíte-li nemovitost v zahraničí v EUR, dluh vám vlivem kurzového rozdílu naroste sám od sebe.

Question 3

⭐ Dotaz na hypotéku

Accepted Answer

Dobrý den,

	zkontrolujte si zápis v katastru nemovitostí (přes online náhled zdarma), zda na domu nevázne zástavní právo ve prospěch banky. Dále navštivte přímo pobočku České spořitelny, kde Vám potvrdí stav/zaplacení půjčky.

Question 4

⭐ Dotaz na hypotéku

Accepted Answer

Dobrý den,

	nejsme vaše banka, ale poradenský portál - rozsah pojištění schopnosti splácet a inkasování pojistného plnění doporučuji řešit přímo s vaší bankou, u které máte úvěr sjednán (a která vám sjednala i ono doplňkové pojištění).

	Obecně, pro aktivaci ochrany pojištění schopnosti splácet pro nemoc je třeba pojišťovně (či bance, která pojistku sjednala) doložit lékařskou zprávu prokazující pracovní neschopnost (zamítnutá neschopenka od VZP nevadí, nemá na to vliv). Nevím přesně, jak široké pojistné krytí má vaše pojistka, ale obecně se bohužel nejedná o příliš nápomocný nástroj. Rozsah pojistného krytí bývá obvykle jen na pár měsíců, ne více než rok. Tedy pro dlouhodobé onemocnění nevhodné.

	Problém doporučuji řešit co nejdříve, ale i tak může být bohužel již pozdě, neboť nějaké peníze třeba z pojišťovny po čase dostanete, ale mezitím již bude insolvenční řízení dokonáno a zástava dávno zpeněžena.

Question 5

⭐ Dotaz na hypotéku

Accepted Answer

Dobrý den,

	hypotéka od Komerční banky se docela prodraží, UniCredit Bank je nejdražší bankou v ČR - viz náš článek o hypotékách zde. Zkuste spíše Fio, Wüstenrot nebo Equa Bank. 

	Pro získání hypotéky potřebujete potvrzení o výši příjmů a pracovní smlouvu na dobu neurčitou (akceptace smlouvy na dobu určitou + příslib prodloužení je na benevolenci banky - je šance toto akceptovat v případě příslibu prodloužení smlouvy na dobu neurčitou, ale opětovné prodloužení na dobu určitou je u bank téměř bez šance). Bez doložení příjmu sice banky taky půjčují, ale úrok je minimálně dvojnásobný.

	V případě komplikací doporučuji Hypoteční banku, která také není nejlevnější, ale umí řešit i to, co jiné banky odmítají.

Question 6

⭐ Dotaz na hypotéku

Accepted Answer

Dobrý den,

	postačí doložit potvrzení o příjmu - překlad do češtiny musí obsahovat tyto 4 informace:

	
		výši průměrného čistého měsíčního příjmu
	
		potvrzení, že nejste ve zkušební lhůtě
	
		potvrzení, že nejste ve výpovědní lhůtě
	
		potvrzení, že pracovní smlouva je uzavřena na dobu neurčitou


	Předpokládám, že budete kupovat nemovitost v ČR. Na nákup nemovitosti v zahraničí banky půjčují velmi zřídka a jen pro vybrané země.

Question 7

⭐ Dotaz na hypotéku

Accepted Answer

Dobrý den,

	stavební spořitelny poskytují úvěry ze stavebního spoření, ne hypotéky. Tyto úvěry jsou oproti hypotékám extrémně nevýhodné, tedy úvěr od stavební spořitelny důrazně nedoporučuji. Pro hypotéku doporučuji Equa Bank, Fio banku, Wüstenrot hypoteční banku (ne stavební spořitelnu), úrok 1,9-2%, více info v našem srovnávači hypoték zde.

Question 8

⭐ Dotaz na hypotéku

Accepted Answer

Dobrý den,

	ano, hypoteční úvěr od jakékoliv banky musí být vždy kryt zástavním právem k obytné nemovitosti (za tuto zástavu Vám pak banka může nabídnout výhodný úrok 2% a ne 10%, jako u spotřebitelských úvěrů bez zástavy, protože je to pro banku menší riziko). 

	Tedy je potřeba doložit znalecký posudek o zástavní hodnotě nemovitosti. Posudek musí vypracovat smluvní odhadce banky, ve které si berete úvěr - banka Vám ho zajistí, za paušální cenu cca 3 000 Kč v případě bytu. Jiný odhadce přípustný není (banka by se nemohla spolehnout na kvalitu posudku).

	Více info o oceňování pro účely hypotéky zde v našem článku Oceňování nemovitostí z pohledu bank a pojišťoven.

Question 9

⭐ Dotaz na hypotéku

Accepted Answer

Dobrý den,

	naši operátoři jsou Vám samozřejmě k dispozici, ale obávám se, že nic více než již bylo zmíněno v odpovědi níže poradit nelze. Stručně to lze shrnout takto:

	
		žádná banka Vaší sestře nepůjčí, neboť by to neměla z čeho splácet
	
		nebankovní poskytovatelé půjček by ji půjčili rádi, ale zároveň by ji velmi rychle připravili o střechu nad hlavou
	
		možným řešením je dům prodat a třeba se i přestěhovat do menšího (ale neumím si představit, jak si toto organizuje osamocený senior v pokročilém věku - to by možná napáchalo více škody než užitku)


	Ať tak či onak, bez pomoci rodiny to nepůjde. Osamocený senior s drahou nemovitostí je přímo ideálním kandidátem na podvody všeho druhu. Jakýkoliv takto závažný úkon (prodej nemovitosti, úvěry, stěhování) prováděný bez asistence rodiny skončí spíše špatně.

Question 10

⭐ Dotaz na hypotéku

Accepted Answer

Dobrý den,

	z čeho by paní ve svých 76 letech úvěr splácela? Banka může poskytnout úvěr jen tomu, kdo bude schopen splácet. Domek do zástavy je sice hezká věc, ale paní by podle všeho nezvládla uhradit ani první splátku (když si chce půjčit na spotřebu) a dům by rychle skončil v exekuci - toto nedoporučuji.

	Paní nepotřebuje úvěr, protože by ho neměla jak splatit. Paní chce spíše něco jako peníze výměnou za to, že po jejím odchodu tomu kdo jí půjčil připadne část majetkových práv na nemovitost. Ve fungujících rodinách se toto obvykle řeší tak, že dědic poskytne peníze rodičům/prarodičům, neboť sám z dědictví dostane více. Pokud rodina nefunguje, lze nemovitost prodat (nikdo v prodeji bránit nemůže, i když vlastní část domu - paní může svou část prodat komu chce) a právo dožití si sjednat ve smlouvě/věcným břemenem na katastru. Je ale otázkou, zda takto komplikovaný právní krok chce paní ve svém věku podstupovat. A zde je vůbec etické hledat zájemce o koupi, který by čekal jen na to, až paní z tohoto světa odejde. Toto mi nepřijde jako rozumná důchodová idylka.

	Důsledně se vyhněte všem nebankovním poskytovatelům úvěrů, kteří půjčí komukoliv. Tito lidé nejraději půjčují těm, kteří mají nemovitosti a je u nich předem jasné, že nebudou schopni splácet. Toto je rychlá cesta, jak přijít o střechu nad hlavou.

Question 11

⭐ Dotaz na hypotéku

Accepted Answer

Dobrý den,

	doporučuji se obrátit na Hypoteční banku - řeší a i jinde neřešitelné komplikace.

	Obecně banky poskytují dva typy hypoték - účelovou (na bydlení/nemovitosti) a neúčelovou (na cokoliv, ale s výrazně vyšším úrokem). Abyste dosáhla na účelovou hypotéku s lepším úrokem, je třeba bance dokázat, že za tyto peníze skutečně kupuje nemovitosti (či někoho vyplácíte při vypořádání majetku). Pokud bance předložíte jen darovací smlouvu na peníze bratrovi, banka nemá jak ověřit, že se to skutečně týká nemovitosti a dosáhnete pouze na neúčelovou (tzv. americkou hypotéku) s výrazně vyšším úrokem.

Question 12

⭐ Dotaz na hypotéku

Accepted Answer

Dobrý den,

	největší možnosti řešení komplikovanějších případů (po insolvenci, překlenovací úvěry bez zajištění, atd.) nabízí právě Hypoteční banka. Ostatní banky nejsou tak ochotné řešit takto komplikované případy, a i když často nabízejí o něco nižší úrokovou sazbu, požadují za to vyšší bonitu klientů, tedy žadatele zcela bez komplikací.

Question 13

⭐ Dotaz na hypotéku

Accepted Answer

Dobrý den,

	v momentě výročí fixace lze bez jakýchkoliv sankcí splatit libovolnou část hypotéky (i ji doplatit celou, vyjednat si lepší podmínky, přejít k jiné bance, atd.).

	Jistina nebo úroky: u banky máte vždy pouze jednu dlužnou částku, která se mimořádnou splátkou sníží. Zjednodušený příklad: Máte půjčeno 1 mil. Kč, úrok 2% a měsíční splátku 10 000 Kč. Na konci prvního roku bude stav následující: úrok za celý rok 20 000 Kč, splátky za celý rok 120 000 Kč, nová dlužná částka na začátku dalšího roku 1 mil. Kč + 20 000 Kč - 120 000 Kč = 900 000 Kč. V případě mimořádné splátky 200 000 Kč v tento moment bude dluh snížen na 700 000 Kč úrok v dalším roce se bude počítat z nové výše dluhu (700 000 Kč). 

	Jakou máte nyní úrokovou sazbu? Předpokládám 3-4%. Aktuální tržní sazba je 1,99%, tedy nezapomeňte si před koncem fixace vyjednat tuto úrokovou sazbu na dalších 5 let (pokud se sama aktivně neozvete/nebude hrozit odchodem ke konkurenci, banka Vám sama od sebe lepší nabídku nedá).

Question 14

⭐ Dotaz na hypotéku

Accepted Answer

Dobrý den,

	o jakou banku se jedná? Každá banka má malinko jiný způsob lustrace příjmů - někde se spokojí s výpisem z účtu, jinde chtějí potvrzení od zaměstnavatele a někde dokonce volají do mzdové účtárny zaměstnavatele.

	Doporučuji bance raději vůbec neříkat, že Vám výplata chodí na účet, který není Váš, a raději se domluvit na jiném způsobu lustrace příjmů, neboť toto žadateli o hypotéku na důvěře určitě nepřidá (banka si bude klást otázku, proč to děláte, jestli nejste v exekuci, atd.).

Question 15

⭐ Dotaz na hypotéku

Accepted Answer

Dobrý den,

	u hypoték jsou obecně dvě možnosti:

	
		mít levnou hypotéku (úrok 1,99% u fixace 5 let) a žádné extra podmínky (tedy být dostatečně bonitní, mít adekvátní věk, dokládání faktur, žádné vracení nevyčerpaných peněz, atd.) => doporučuji Equa Bank, Wüstenrot
	
		mít drahou hypotéku (úrok 2,6-4% u fixace 5 let) a extra podmínky (banka je obecně ke všemu tolerantnější) => doporučuji Hypoteční banku


	Vám bych spíše doporučil Hypoteční banku, neboť chcete více "extra podmínek". Mimořádné splátky lze v obou případech provádět při výročí fixace, tedy zhruba každých 5 let. Za možnost častějších mimořádných splátek se platí obvykle poplatek, což mi přijde zbytečné (lépe si počkat na to výročí a peníze mezitím úročit na spořícím účtu či termínovaném vkladu za 1,5-2,5%).

Question 16

⭐ Dotaz na hypotéku

Accepted Answer

Dobrý den,

	pokud žaloba nebyla podána, nedošlo ve vašem případě k soudnímu přelíčení, a tudíž nic dlužit nemůžete (náklady na právní zastoupení protistraně). Chcete-li mít 100% jistotu, vyžádejte si od právní kanceláře, která Vás do sporu vehnala, písemné potvrzení, že ve vašem případě žaloba podána skutečně nebyla. E-mail nemá právní váhu.

Question 17

⭐ Dotaz na hypotéku

Accepted Answer

Dobrý den,

	úvěr na vyrovnání společného jmění manželů není problém získat v režimu americké hypotéky, kde ovšem začíná úrok na 3,99% (fixace 5 let). Družstevním bytem je možné ručit pouze tehdy, je-li v brzké době plánován převod do osobního vlastnictví (je potřeba potvrzení vedení družstva) a i tak takovouto zástavu akceptuje pouze velmi málo bank, např. Hypoteční banka, kde jsou ovšem úroky spíše vyšší.

	Půjčit si na vyrovnání společného jmění manželů a ručit družstevním bytem bude tedy bohužel v konečném důsledku i více než 2x dražší než si půjčit na koupi nemovitosti a ručit nemovitostí v osobním vlastnictví.

Question 18

⭐ Dotaz na hypotéku

Accepted Answer

Dobrý den,

	GE Money Bank je na poli jak hypoték (i amerických) tak i půjček jedna z nejdražších bank na trhu. Nejlepší úrok a podmínky u americké hypotéky nabízí Equa Bank, konkrétně úrok 3,99% u pětileté fixace, nulové poplatky a běžný účet zdarma bez podmínek (včetně výběrů z bankomatů).

	Malá neznámá banka: u velké známé banky zbytečně platíte za značku a služby jsou mnohdy horší (nekonečně dlouhé sazebníky, kličky, podmínky) než u malých moderních bank, které u klienty bojují nejen cenou (nízký úrok/nulové poplatky), ale i kvalitou služeb. Běžný účet mějte tam, kde Vám ho dají kompletně bez poplatků a podmínek. Hypotéku si sjednejte u banky, která Vám dá nejlepší úrok a nulové poplatky. Na nic jiného nehleďte.

	Recenze: je třeba brát s rezervou, neboť špatnou recenzi napíše i jedinec, který ve sporu s bankou v právu nebyl. Ale obecně, ještě jsem nikde neviděl negativní recenze na FIO Banku, Air Bank, Equa Bank či ZUNO Bank (moderní nízkonákladové banky). Na trhu je přes 30 bank - když se mi u jedné banky něco nelíbí, není nic snazšího než přejít ke konkurenci.

Question 19

⭐ Dotaz na hypotéku

Accepted Answer

Dobrý den,

	bohužel obecným trendem dnešní doby je lidem vnucovat úvěry, které nepotřebují. Do této špinavé hry se rozhodně nenechte zatáhnout, neboť s hypotékou 1,5 milionu korun, zástavou v hodnotě 4 mil. Kč a v situaci velmi konkurenčního prostředí bank (máme jich přes 30) jste pánem situace Vy. 

	Zkuste třeba Equa Bank, kde na sazbu 1,99% u pětileté fixace dosáhnete s úvěrem od 700 000 Kč.

Question 20

⭐ Dotaz na hypotéku

Accepted Answer

Dobrý den,

	jak úvěr ze stavebního spoření, tak hypotéka - oboje je možné. Nezáleží na tom, zda nemovitost kupujete přímo od majitele standardní cestou či v dražbě. Jen je třeba dobře sladit uvolnění peněz (ideálně předjednaný úvěr tak, aby banka peníze uvolnila hned po dražbě) a mít z vlastních zdrojů připravenou dražební jistinu, na kterou Vám banka předem nepůjčí.

Question 21

⭐ Dotaz na hypotéku

Accepted Answer

Dobrý den,

	IBAN je mezinárodní formát čísla Vašeho účtu, lze ho odvodit z českého (běžného) čísla účtu, návod zde.

	IBAN se používá pouze pro mezinárodní transakce, pro výběr hotovosti v tuzemsku určitě potřeba není - kdo ho po Vás chce?

Question 22

⭐ Dotaz na hypotéku

Accepted Answer

Dobrý den,

	děkuji za doplnění.

	Sazba 2,35% je za těchto okolností adekvátní. Těch 2,09% je samozřejmě pouze pro bonitní klienty (to splňujete) a bezproblémovou zástavu (to developerský projekt nesplňuje, neboť půjčit na nezkolaudovanou nemovitost, která ještě není dokončená, je vždy rizikovější). 

	LTV: 86-87% - u Equa bank by to bylo ok (inzerovanou sazbu nabízejí až do 90%), ale jiné banky jsou malinko přísnější a hranici pro lepší sazbu mají kol 75-80%. 

	Vratka na daních: lidi kolem Vás dostávají více, protože pravděpodobně platí vyšší úrok. Sazby 2-2,5% jsou záležitostí posledního půlroku. Předtím byly sazby vyšší (cca 2,5-3%) a před lety se půjčovalo i za 3-4%. Takže pokud má někdo půjčeno 3,5 mil. Kč za 4%, dostává na daních zpět i 21 000 Kč (protože platí výrazně vyšší úrok).

	Petr Jermář, Banky.cz

Hypoteční poradna - strana 101

Hypoteční poradna vám pomáhá

Proč si vzít hypotéku?

Než požádáte o hypotéku

Jak na hypotéku?

Mám šanci získat hypotéku?

Dotaz na hypotéku

Dotaz na hypotéku

Dotaz na hypotéku

Dotaz na hypotéku

Dotaz na hypotéku

Dotaz na hypotéku

Dotaz na hypotéku

Dotaz na hypotéku

Dotaz na hypotéku

Dotaz na hypotéku

Dotaz na hypotéku

Dotaz na hypotéku

Dotaz na hypotéku

Dotaz na hypotéku

Dotaz na hypotéku

Dotaz na hypotéku

Dotaz na hypotéku

Dotaz na hypotéku

Dotaz na hypotéku

Dotaz na hypotéku

Dotaz na hypotéku