Dům na krátkodobý pronájem: jak poznat, jestli se vám investice vrátí

Co si z článku odnést:

• Lokalita je základ. Nejvíc vydělávají místa s celoroční poptávkou (např. Lipno, Krkonoše, Praha, Brno, Český Krumlov). Než investujete, ověřte si návštěvnost (třeba přes Tourdata) a strávte tam pár dní jako turista.
• Předem si určete cílovou skupinu. Rodiny a skupiny chtějí v rekreačních oblastech plně vybavenou kuchyň, víc koupelen a zázemí pro děti či lyže a kola. Městští a pracovní hosté zase řeší kvalitní internet a parkování.
• Obsazenost a cenu odhadujte realisticky. Porovnejte aspoň deset srovnatelných nabídek v různých obdobích a obsazenost počítejte o něco nižší, než mají okolní krátkodobé pronájmy.
• Prověřte právní stav a účel užívání. Rodinný dům, ve kterém nikdo trvale nebydlí, nesmíte bez souhlasu stavebního úřadu provozovat jako ubytovací zařízení. Hrozí pokuta až 500 000 Kč. Zkontrolujte také vlastnictví, věcná břemena, přístup a přípojky.
• Počítejte čistý výnos, ne hrubý. V modelovém příkladu (viz níže) klesne výnos po odečtení fixních a variabilních nákladů z 9 % na 6 % a návratnost vychází zhruba na 17 let. U hypotéky se do nákladů započítává úrok, do cashflow ale celá splátka.
• Financování na investiční nemovitost má přísnější pravidla: LTV nejvýš 70 % a DTI do sedminásobku ročního příjmu.
• Krátkodobý pronájem je podnikání. Potřebujete živnostenský list, platíte daň z příjmu a pojistné, vedete evidenci hostů, hlásíte cizince a odvádíte poplatek z pobytu. 
• Dům pojistěte jako podnikatelskou činnost, ne jako běžné bydlení. 
• Od roku 2028 se chystá povinná registrace v systému eTurista.

Nejdřív místo, až potom dům

,,Celá koupě domu na pronájem začíná výběrem lokality. Sebehezčí dům, ale na místě, kam nikdo nejezdí, vám nevydělá. Hledejte oblasti, kde lidé o ubytování stojí, nejlépe po většinu roku. Aby Airbnb jako investice opravdu vydělávalo, musíte se přizpůsobit trhu a lokalitě”

Petr Jermář

Hlavní analytik Banky.cz

Češi stále rádi tráví dovolenou doma. Podle průzkumu agentury CzechTourism chtělo v létě 2026 zůstat v tuzemsku 77 % lidí, nejvíc mířili do jižních Čech a na jižní Moravu. Na zimní dovolenou v Česku se chystalo 44 % dotázaných, nejčastěji do Libereckého a Královéhradeckého kraje. Mezi tradiční rekreační oblasti patří třeba Krkonoše, Šumava, Lipensko, Třeboňsko nebo Pálava.

Nejlépe se daří místům, která nabízejí program v létě i v zimě. Typickým příkladem je Lipno: v létě přehrada a cyklostezky, v zimě sjezdovky. Díky tomu se dům u Lipna neplní jen o prázdninách, ale v podstatě celý rok. Další „slibnou“ oblastí jsou Praha a Brno, Český Krumlov a další významná místa a jejich okolí, kam jezdí hodně zahraničních turistů po celý rok.

Potřebné informace o návštěvnosti regionu najdete třeba na portálu Tourdata (od CzechTourism). Ale než ve zvoleném místě zainvestujete, měli byste si ho osobně prozkoumat a sami v něm strávit alespoň několik dní v pozici turisty. A pamatujte, že každý typ turisty hledá něco jiného.

Na jaké turisty se zaměříte

Předem si musíte udělat jasno i v tom, kdo bude ve vašem domě bydlet. Podle toho pak vybíráte nejen místo, ale i dispozici a vybavení celé nemovitosti, včetně vnějších prostor.

V rekreačních oblastech se ubytovávají hlavně rodiny s dětmi a party kamarádů, kteří preferují pobytový styl ubytování. V domě proto musíte připravit vše potřebné, včetně vybavení a hracích prostor pro děti a pro domácí mazlíčky. Samozřejmostí je úplné vybavení kuchyně, včetně pračky, sušičky, stále víc se do popředí dostává poptávka po více koupelnách v jednom domě.

Ve městech budou vašimi hosty spíš cestující turisté a lidé na služebních cestách. Ti sice potřebují ubytování hlavně k přespání, ale i tak jim interiér musíte vybavit vším, co se běžně používá doma. Náročnější jistě budou na kvalitu internetového vybavení a celkově na moderní domácnost a technologie.

Tip od banky.cz

,,Dnes už hosté berou jako samozřejmost plně vybavenou kuchyň s moderními spotřebiči, kvalitní postele a dost místa na věci. Vybavení přizpůsobte i místu. V horách se hodí lyžárna a kolárna, ve městech parkovací stání.”

Miroslav Majer

CEO Banky.cz

Sezona a obsazenost: kolik nocí opravdu prodáte

Krátkodobý pronájem domu má hlavní a vedlejší sezóny, v některých místech i zcela „hluchá“ období, kdy sem turisté nejezdí. Zjistěte si proto, kolik nocí se dá ve vyhlédnutém místě reálně obsadit o letních a zimních prázdninách a jaký zájem je na jaře, na podzim a ve všední dny mimo běžnou sezonu.

Pomůžou vám podobné domy v okolí, kde se dá objednat online – a můžete sledovat naplnění jednotlivých termínů. Původní majitel vám může dát minulé výsledky domu, když ho sám provozoval ke krátkodobému pronajímání.

Obsazenost počítejte jen z nocí, kdy dům hostům opravdu nabízíte. Pokud ho necháte k dispozici 300 nocí v roce (zbytek si třeba vyhradíte pro sebe nebo na údržbu) a prodáte 150 z nich, máte obsazenost 50 %.

Kolik si můžete říct za noc

Cenu odhadnete podle konkurence. Najděte si aspoň deset podobných domů na Airbnb, Bookingu nebo jiných portálech. Srovnávejte jen to, co je opravdu srovnatelné: podobnou kapacitu, počet ložnic a koupelen, vybavení a polohu.

Dívejte se na ceny v různých obdobích, protože se hodně liší:

• letní a zimní prázdniny
• Vánoce a Silvestr
• víkendy oproti všedním dnům
• období mimo sezonu.

Všímejte si i minimální délky pobytu, poplatku za úklid a slev za delší pobyt. Znát musíte místní pobytový poplatek, ale je na vás, jestli jej zahrnete do celkové ceny (a pak odvedete), nebo ho budete vybírat zvlášť, nad rámec ceny za ubytování. 

Jaký dům vybrat

Máte lokalitu, už víte, komu budete pronajímat, a už jste i udělali představu, za kolik a jak často. Teď přichází na řadu samotný investiční dům. Můžete koupit starší stavbu, novostavbu, nebo projekt, který se teprve staví. Každá možnost je jinak nákladná a nabízí jiný prostor pro individuální úpravy.

U staršího domu se zaměřte hlavně na technický stav. Prohlédněte střechu, okna, rozvody a topení. U staršího domu i u novostavby se zaměřte na dispozice – jestli je půjde snadno upravit tak, aby vyhovovaly tomu typu turisté, kterým se chystáte pronajímat. Většinou bude potřeba dobudovat ještě alespoň jednu koupelnu a nějaký společný prostor, případně technické zázemí pro lyže, kola apod.

Dům ve výstavbě vám dává největší prostor k úpravám, aniž by se příliš prodražily.  Včas sem můžete přidat koupelnu nebo připravit přípojky na saunu či vířivku.

Rozmyslete si také, jestli budete pronajímat celý dům jedné skupině, nebo ho rozdělíte na několik samostatných apartmánů. Na apartmány ale dům musí mít vhodnou dispozici, budete potřebovat víc vybavení a obvykle i spoustu stavebních úprav. Navíc si musíte ověřit, že povolený účel užívání stavby dovoluje takové využití. 

Spočítejte si hypotéku na dům k pronájmu

Jak hledat dům k pronájmu

Čím větší realitní portál navštívíte, tím větší je šance, že na něm potkáte vhodnou nemovitost. Největšími portály jsou Realingo.cz a Sreality.cz. Uživatelsky přívětivější je Realingo, využijete tu totiž mnoho praktických funkcí navíc, které Sreality vůbec nenabízejí (ani v prémiovém nastavení).

Podrobněji jsme se na rozdíly mezi Realingo a Sreality zaměřili zde, v podrobné recenzi, včetně snímků různých funkcionalit. Opravdu jich není málo.

Ale nespoléhejte jen na inzertní portály – s nemovitostí se můžete potkat na cestách, nebo vám tip na ni dají vaši známí. Kombinujte všechny možnosti.

Pamatujte i na právní stav domu

Technický stav a dispozice jsou jedna stránka věci. Pak je tu ale ještě právní stav. Před podpisem kupní smlouvy zkontrolujte hlavně:

• kdo je vlastníkem a jestli dům nemá víc spoluvlastníků
• jestli na domě neváznou zástavní práva, věcná břemena nebo jiná omezení
• přístup k domu, protože pokud vede cesta přes cizí pozemek, musíte mít právo po ní chodit a jezdit smluvně podložené
• přípojky elektřiny, přípojky vody, kanalizace a plynu, jejich stav a případné limity kapacity (víc hostů znamená vyšší spotřebu)
• jestli skutečný stav domu odpovídá stavební dokumentaci
• jestli jsou povolené přístavby a stavební úpravy
• povolený účel užívání stavby – jestli se do něj vejde o krátkodobé ubytování.

Ne každý dům smíte pronajímat turistům!

Každá stavba má stavebním úřadem povolený účel užívání. Rodinný dům slouží k bydlení, a to není totéž co ubytovávání turistů. Když v domě sami bydlíte, můžete jeho menší část krátkodobě pronajímat. Dům zůstane rodinným domem, pokud více než polovina jeho podlahové plochy slouží k trvalému rodinnému bydlení – může se jednat i o bydlení v nájmu. 

Pokud ale kupujete dům čistě na pronájem a nikdo v něm trvale bydlet nebude, jste v jiné situaci. Jakmile chcete větší část domu používat jako ubytovací zařízení, musíte stavební úřad předem požádat o souhlas se změnou užívání. Pokud dům užíváte v rozporu s povoleným účelem, hrozí vám od stavebního úřadu pokuta až 500 000 Kč.

Jak dům financovat

,,Dům můžete zaplatit z úspor, z úvěru (hypotéka na investiční nemovitost), nebo kombinací obojího. Úvěrem můžete financovat i rekonstrukci. Počítejte ale s tím, že na investiční nemovitosti platí přísnější pravidla než na vlastní bydlení.”

Petr Jermář

Hlavní analytik Banky.cz

Česká národní banka doporučuje LTV nejvýš na 70 % hodnoty nemovitosti. Zbylých 30 % tedy musíte mít vlastních (anebo zastavit druhou nemovitost). Zároveň by váš celkový dluh, včetně nové hypotéky, neměl přesáhnout sedminásobek čistého ročního příjmu (DTI).

Na menší částky, třeba na rekonstrukci, se hodí i úvěr ze stavebního spoření. Jednotlivé možnosti se liší úrokem, dobou splácení, tím, čím úvěr musíte zajistit, i dalšími podmínkami. Když si je vyřídíte na IČO, můžete náklady (úroky z úvěru) promítat do daní.

S jakými náklady počítat

Vedle vstupního nákladu na samotnou investici a případnou rekonstrukci se musí počítat i s náklady průběžnými, pravidelně se opalujícími. Pravidelně budete platit především:

• úklid a praní prádla
• hygienické potřeby pro hosty
• internet
• pojištění nemovitosti a odpovědnosti
• provize rezervačním portálům a případně vlastní reklamu
• energie, vodné a stočné
• daň z nemovitých věcí
• správu, pokud pronájem svěříte firmě
• účetní nebo rezervační software
• náklady na samotné IČO – sociální a zdravotní pojištění, daň z příjmu.

Také si odkládejte rezervu na opravy a na obnovu vybavení. Matrace, povlečení, nádobí nebo spotřebiče se při střídání hostů opotřebují rychleji než v běžné domácnosti. Výši rezervy odvoďte od stáří domu, jeho stavu a toho, kolik vybavení v něm máte.

Jak spočítat výnos z krátkodobého pronájmu

Začněte hrubým výnosem, postup je vcelku snadný:

• sečtěte všechny roční příjmy z pronájmu
• odečtěte provozní náklady, včetně rezervy na opravy a případné správy
• výsledek vydělte tím, kolik vás stálo pořízení domu a jeho připravení k pronájmu
• vynásobte stem – a máte hrubý výnos v procentech.

Příklad: Koupíte dům za 7,5 milionu korun a dalšího půl milionu dáte do vybavení. Celkem jste tedy vložili 8 milionů. Dům nabízíte 300 nocí v roce a prodáte 160 z nich v průměru za 4 500 Kč za noc. Za rok utržíte 720 000 Kč. Hrubý výnos je pak 720 000 / 8 000 000 x 100, tedy 9 %. 

Ale to ještě není konečný výsledek – ještě musíte započítat průběžné každoroční výdaje spojené s domem a s jeho pronajímáním. 

Tyto náklady rozdělíte na dvě skupiny. Na fixní, které platíte, i když nikdo nepřijede (pojištění, daň z nemovitosti, internet, temperování, rezerva na opravy). A na variabilní, které vznikají s každou obsazenou nocí (úklid, prádlo, provize, energie).

V našem příkladu budou fixní provozní náklady např. 120 000 Kč ročně. A ty variabilní vyjdou na 750 Kč za noc, za celý rok je to pak (při obsazenosti 160 nocí je to za rok také 120 000 Kč. Celkové náklady činí na provoz jsou proto 240 000 Kč.

Čistý provozní výnos z krátkodobého pronájmu pak vychází na 480 000 Kč (720 000 – 240 000). Když ho vydělíte vloženými 8 miliony, vyjde vám čistý roční výnos, konkrétně 6 %. Při takovém tempu by se vám vložené peníze vrátily zhruba za 17 let. 

Tip od banky.cz

,,Tohle je zjednodušený pohled na návratnost investice do nemovitosti, který nepočítá s daněmi a ani s tím, jak se mezitím změní celková hodnota domu. Mnoho lidí, kteří pronajímají domy ke krátkodobému ubytování, jsou totiž zároveň zaměstnanci, anebo podnikají ještě v jiných oblastech. A hodnota domu se v každé lokalitě vyvíjí jinak. Proto jsou ani daně a ani vývoj hodnoty do obecného příkladu nezahrnovali.”

Miroslav Majer

CEO Banky.cz

Vývoj hodnoty nemovitosti si s výhodou necháte sledovat přes Realingo.cz. Bez poplatku můžete sledovat až 3 nemovitosti, s měsíční aktualizací jejich hodnoty. Máte-li nemovitostí víc, za poplatek 199 Kč měsíčně se tu dá sledovat až 10 nemovitostí.

Když kupujete na hypotéku, návratnost se počítá ještě jinak

Pokud si na dům půjčíte, do návratnosti se počítá ještě i cena úvěru. Nikoliv celá splátka (jistina a úrok), ale jen ta část splátky, kterou tvoří úrok. Ten je nákladem úvěru (jistinou jen bance vracíte ty peníze, které ona do vašeho domu vložila). 

Splácet ale musíte i jistinu, takže do cashflow potřebujete promítnout celou výši splátky (ta musí odejít z účtu). Ovšem pouze úrok budete počítat na stranu nákladů na investici. Úrok se bude s každou splátkou snižovat, protože se počítá z nižší a nižší dlužné částky. Návratnost se proto ke konci splácení hypotéky zrychluje.

Spočítejte si i horší rok

Ne každý rok prodáte všechny noci, které jste si stanovili jako cílové pro své pronájmy. k našemu příkladu výše si ukažme slabší rok. Prodáte jen 120 nocí a kvůli konkurenci snížíte cenu na 4 200 Kč. Utržíte 504 000 Kč, variabilní náklady klesnou na 210 000 Kč a čistý provozní výnos bude 294 000 Kč, návratnost se sníží na cca 3,7 %. 

Jenže splátky hypotéky zůstávají stejné – musíte být schopni je „utáhnout“ i v horších sezonách. Stejně tak fixní náklady na nemovitost a na vaše IČO.

Vyplatí se to tedy?

Dům na pronájem jako investice dává smysl tehdy, když:

• příjmy spolehlivě pokryjí provoz domu, i mimo hlavní sezónu
• při financování úvěrem vám příjmy pokryjí také všechny splátky
• výsledný výnos odpovídá nejen investici, ale i času, který pronájmům věnujete.

Nezapomeňte na daně a úřady

Investice do nemovitosti na pronájem formou krátkodobého ubytování má jiná pravidla než klasický dlouhodobý nájem. Jakmile poskytujete ubytovací službu, pak podnikáte a potřebujete živnostenské oprávnění. Příjmy pak daníte coby jako příjmy ze samostatné činnosti, k tomu patří i zdravotní a sociální pojištění. 

Pak je tu ještě povinnost hlásit ubytované cizince. A v obcích, které zavedly poplatek z pobytu, ho musíte od hostů vybírat a odvádět obci.

Nikdy nepodceňujte pojištění

Počítejte s tím, že ne každá pojišťovna pojistí krátkodobý pronájem domu. Najdou se ale i pojišťovny, které mají pro pronajímatele samostatné produkty. Nikdy ale nepojišťujte dům, který pronajímáte k ubytování, jen pojistkou na bydlení (nemovitost a domácnost). Při škodné události byste totiž pak mohli přijít o pojistné plnění. Vždycky pojišťujte k podnikání (ubytovacím službám).

Při sjednávání smlouvy si ohlídejte hlavně:

• pojištění budovy, které výslovně počítá s ubytováním hostů,
• pojištění vybavení, protože v pronajímaném domě máte nábytek, spotřebiče, nádobí i textil a hosté si nic z toho nevozí,
• pojištění odpovědnosti, které kryje škody, jež způsobíte hostům nebo sousedům (třeba když host uklouzne na neposypaných schodech nebo mu na auto spadne uvolněná taška ze střechy),
• odpovědnost za věci, které si hosté přivezou, protože jako ubytovatel za ně ze zákona odpovídáte,
• případně pojištění přerušení provozu, které vám nahradí ušlý příjem, když dům po požáru nebo vytopení několik měsíců nemůžete pronajímat.

Rezervační portály nabízejí pronajímatelům vlastní ochranu proti škodám, které způsobí hosté. Berte ji jako doplněk, ne jako náhradu pojištění!

Registr eTurista a evropská pravidla

,,O krátkodobých pronájmech se teď hodně mluví i kvůli novým pravidlům. Evropská unie přijala nařízení o sběru a sdílení údajů o krátkodobých pronájmech. Nařízení se začalo používat 20. května 2026. Povinnosti ukládá hlavně státům a portálům: státy mohou po platformách požadovat, aby inzerovaly jen ubytování s přiděleným registračním číslem, které je unikátní pro každou nabízenou jednotku.”

Miroslav Majer

CEO Banky.cz

A dodává: „Česko takový registr zatím nemá. Novelu, která zavádí systém eTurista, předložila už předchozí vláda, ale Sněmovna ji do konce volebního období ve třetím čtení neprojednala. Současná vláda návrh předložila znovu a pokud projde legislativním procesem, měl by platit od začátku ledna 2028.“ 

Co to pro vás bude znamenat:

• každý ubytovatel se bude muset zaregistrovat a získané registrační číslo uvádět u každé nabídky ubytování, 
• u Airbnb a podobných portálů začne činnost už dnem, kdy zveřejníte první nabídku, a pokud jednotku nezaregistrujete včas, dopustíte se přestupku, 
• evidenci hostů povedete povinně elektronicky, 
• obce budou moct vydat nařízení o regulaci krátkodobého ubytování na svém území, takže pravidla se mohou mezi jednotlivými místy lišit. 

Dokud novela neplatí, řídíte se dosavadními povinnostmi: máte živnostenský list, vedete evidenční knihu hostů, hlásíte cizince a vybíráte poplatek z pobytu tam, kde ho obec zavedla. Před koupí si na obecním úřadě zjistěte, jestli obec neplánuje krátkodobé ubytování nějak omezovat.

Zdroje:

• tourdata.cz: [Plány Čechů na letní dovolenou 2026] (cit. 1.10.2026)
• podnikatel.cz: [Také Babišova vláda chce, aby se do eTuristy registrovaly jak hotely, tak Airbnb] (cit. 1.10.2026)
• mmr.gov.cz: [Poskytování ubytovacích služeb ve stavbách pro bydlení – metodické doporučení odboru stavebního řádu MMR, říjen 2024] (cit. 1.10.2026)
• domek.ochrance.cz: [Krátkodobé pronájmy v rodinném domě] (cit. 1.10.2026)
• eur-lex.europa.eu: [Nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) 2024/1028 o shromažďování a sdílení údajů týkajících se služeb v oblasti krátkodobých pronájmů ubytování] (cit. 1.10.2026)
• opojisteni.cz: [Jak správně pojistit byt při pronájmu: Dlouhodobě i přes Airbnb] (cit. 1.10.2026)