Ministerstvo pro místní rozvoj dokončuje novelu stavebního zákona, která by měla výrazně ulehčit zejména výstavbu rodinných domů a drobných přidružených staveb. Pokud poslanci novelu schválí, nebude již například stavba svépomocí omezena zastavěnou plochou 150m2.
Stavíme rodinný dům
Rodinný dům je definován jako stavba, kde je aspoň polovina podlahové plochy obytná a má maximálně jedno podzemní a dvě nadzemní podlaží (+ podkroví). Současný stavební zákon pak dělí rodinné domy na jednoduché a složité podle zastavěné plochy (nikoliv např. podle obytné plochy) a hranicí je 150m2. Samostatnou kapitolou je pak rozdílný přístup úředníků, kdy si každý definuje zastavěnou plochu trochu jinak - jeden bere zeď bez zateplení, druhý se zateplením, třetí přesah střechy a čtvrtý i zpevněné plochy kolem domu.
Pro výstavbu RD tedy nyní potřebujeme:
- „Jednoduchý RD“: územní souhlas a ohlášení stavebnímu úřadu
- „Složitý RD“: územní řízení a stavební povolení
A pro zahájení užívání RD (bydlení) je vyžadováno:
- „Jednoduchý RD“: oznámení stavebnímu úřadu o zahájení užívání stavby
- „Složitý RD“: kolaudace
Územní řízení, resp. zejména stavební povolení, je řádově komplikovanější a nákladnější oproti pouhému souhlasu a ohlášce. Ke „složitému RD“ se vyjadřují např. i hasiči ohledně požární bezpečnosti a stavbu nemůžeme provádět svépomocí. Rozdíl mezi kolaudací (co úředník to jiný výklad technických norem) a pouhým oznámením stavebnímu úřadu o zahájení užívání stavby je více než zřejmý.
Současný stavební zákon, resp. dělicí čára definovaná zastavěnou plochou 150m2, logiku nemá, neboť za jednoduchou stavbu považuje např. 12m vysokou čtyřpodlažní vilu s podlahovou plochou nad 500m2. Komplikovanou stavbu pak představuje třeba přízemní bungalov se zastavěnou plochou 151m2.
Z technologického pohledu projektování a výstavby je jednoduchou stavbou jakýkoliv RD nezávisle na zastavěné ploše, oproti např. bytovým domům, kancelářskému komplexu či výrobní hale. Lidově řečeno, dokud stavba není vyšší než zhruba 12m a neobývají ji více než 3 rodiny, tak je stavební řešení nosných konstrukcí i vnitřního technologického celku (elektřina, voda, plyn, odpad, topení, klimatizace, atd.) natolik identické, že není potřeba pro každý jednotlivý případ množství razítek navíc ze stavebního a jiných úřadů.
Z hlediska územního plánování, resp. dopadů na sousedy, je podstatné, zdali je stavba v souladu s územním plánem a upřesňujícími stavebními předpisy pro danou lokalitu (zastavitelnost území, výška zástavby, odstupy od kraje parcely, atd.). Ale aby měl soused možnost automaticky obstruovat u stavby se zastavěnou plochou nad 150m2 je nesmyslné.
Co se změní?
Novela stavebního zákona je nyní v mezirezortním připomínkovém řízení a do PS by měla být předložena koncem roku. Platit by tedy mohla od poloviny roku 2016, nejpozději začátkem roku 2017. Co všechno se tedy změní?
- RD bude vždy považován za „jednoduchou stavbu“ (nezávisle na zastavěné ploše), tedy bude na vše stačit: územní souhlas, stavební ohláška, stavba svépomocí a oznámení o užívání stavby
- Drobné zahradní stavby (skleník, bazén, pergola, atd.) budou moci být stavěny zcela bez jakéhokoliv kontaktu s úřady (dnes je v jistých případech potřeba ohláška/stavební povolení a územní souhlas/rozhodnutí dle velikosti stavby)
- Plot do výšky 1,8m bude moci být realizován bez územního souhlasu
- Územní plán bude mít každá obec povinně vyvěšený na internetu
- Zavede se tzv. koordinovaného řízení, které v sobě bude kombinovat územní a stavební řízení
Hlavní myšlenkou novely stavebního zákona je omezení byrokracie. Každá obec má jasně definovaný územní plán a pro konkrétní oblasti, čtvrtě a ulice případné další stavební podmínky. Pokud toto vše splním (tedy hlavně účel využití parcely, zastavitelnost, výška stavby, odstupy od kraje parcely, specifické požadavky na stavbu – vše od podlažnosti a sklonu střechy až po výšku podezdívky plotu), není důvod žádat o souhlas sousedy ani úředníka (u takto jednoduchých staveb jako RD či skleník). Úředník totiž stále občas čeká na všimné, aby věc nekomplikoval/nezdržoval. A sousedovi se často nelíbí, že nový RD zastíní jeho zahradu (přestože jeho vlastní RD zastiňuje recipročně sousední parcelu).
Přístup stavebních úřadů
Stavební úřady velmi často poměrně detailně specifikují, jak přesně má stavba vypadat. Sklon střechy, barva střechy, typ střechy, výška podezdívky plotu, typ plotu, atd. Jistě, výstavba v historickém centru města by měla tzv. zapadat, ale organizovat takto nové vilové čtvrti či satelity? Asi má smysl pro zachování rázu ulice se ještě snažit držet uliční čáru, ale předepisovat všem RD v jedné ulici stejnou střechu či plot? Pak vznikají unifikované satelity, které na rýsovacím prkně architekta možná vypadaly spořádaně, ale v reálu tomu prostě chybí jiskra rozmanitosti.
Hypoteční kalkulačka - snadno a rychle si spočítejte svoji hypotéku!
Mohlo by vás zajímat
Výstavba nemovitosti – jaké dokumenty si připravit
S výstavbou rodinného domu můžete začít až poté, co získáte povolení od stavebního úřadu. Připravte se na to, že k vyřízení ohlášení stavby nebo stavebního povolení je třeba řada dokumentů a papírování zabere několik měsíců. Přečtěte si našeho praktického průvodce, který vás seznámí s celým procesem povolení stavby.
Investice do nemovitosti se i v dnešní době vyplatí. Na co si dát pozor?
O něco horší podmínky, ale stále jisté zhodnocení peněz. Investice do nemovitostí se i v současné době vyplatí. A to přesto, že růst cen realit začíná zpomalovat a úroky u hypoték každý měsíc stoupají. Nyní dosahují dokonce víc než 6 %.
Pozemky dvojnásobně zdražily. Podobně jsou na tom i byty a domy
Vysoká poptávka a omezená nabídka. Dva
faktory, které tlačí ceny nemovitostí do rekordních výšin. Podle aktuálních
výsledků HB Indexu rostly v letošním druhém čtvrtletí ceny pozemků, bytů i domů
nejvíc za posledních 10 let.
Jak na zasíťování pozemku: Vodovodní a kanalizační přípojka
Koupili jste si
nezasíťovaný pozemek pro stavbu RD a nyní Vás čeká budování přípojek? Poradíme,
jak k pozemku přivést vodu a kanalizaci. Krok po kroku od projektové
dokumentace, přes územní souhlas až po realizaci a předání stavby.
Stavební řízení bude rychlejší. Poslanci schválili nový stavební zákon
Rychlejší a bez nutnosti chodit na úřad.
Takové má být zanedlouho vyřizování stavebního povolení. Poslanci totiž v
polovině července schválili nový stavební zákon, který stanovuje přísnější
lhůty na vydání stavebního povolení a počítá i s digitalizací celého řízení.
Platit má od července 2023.
Z naší bankovní poradny
Jsou reality součástí SJM?
Dobrý den, bývalý přítel neplatí dětské přídavky. Bere na dceru dětské přídavky v Anglii a nic neposílá. Znovu se oženil a vše je napsáno na novou manželku, aby mi nemusel splácet dluh. Oba žijí v ČR. Jeho manželka o všem ví. Mohu tento dluh vymáhat po ní? Jsou jejich nové nemovitosti součástí SJM, i když jsou napsány jen na ni?
Dobrý den,
součástí SJM jsou jen takové nemovitosti, u kterých je v katastru jako vlastník uvedeno SJM. Nemovitosti ve výhradním vlastnictví jednoho z manželů součástí SJM nejsou.
Reality a dědictví
Dobrý den, máme zúžené SJM a vlastním rodinný dům. Má nárok dědit i můj nynější manžel a nebo jen děti z mého předchozího manželství? Díky!
Dobrý den,
zúžené SJM nikterak neomezuje právo vašeho manžela na zákonný podíl v dědictví. Není-li sepsána závěť, dělí se majetek zůstavitele rovným dílem mezi zákonné dědice (manžel, děti).
Prodej domu
Dobrý den, chci prodat rodinný dům, novostavba (začátek stavby 2020). Co vše se dá odečíst z daně z příjmu? Nemám žádné účty. Mám hypotéku a půjčené peníze od bratra. Po prodeji bych chtěl rekonstruovat nemovitost po rodičích. Děkuji za odpověď
Dobrý den,
při prodeji nemovitosti se daní zisk (rozdíl mezi prodejní cenou a nabývací hodnotou). Jako náklady byste mohl uplatnit např. transakční výdaje spojené s prodejem. Pokud byste ale peníze do 1 roku použil na řešení vlastních bytových potřeb (doplacení hypotéky, rekonstrukce jiného objektu pro vlastní bydlení, atd.), byl byste od placení daní osvobozen. Taktéž se nedaní první úplatný převod (pokud jste např. RD stavěl coby developer a chcete ho prodat jako novostavbu). Doporučuji kontaktovat naše realitní makléře, kteří s Vámi vše proberou a doporučí nejlepší možné řešení.
Prodej bytu po 10 letech
Dobrý den, prosím, jaké daně budu platit já a sourozenci, pokud nyní prodám svůj byt (získaný v rámci privatizace obecních bytů před 10 lety) a získané peníze rozdělím mezi sourozence (pošlu na jejich účet)? Děkuji.
Dobrý den,
neboť jste nemovitost vlastnil déle než 5 let, nebudete platit žádné daně. Taktéž darování peněz mezi sourozenci nepodléhá zdanění. Pro více info kontaktujte naše realitní makléře.
Pojmy ve slovníku
Inflace
Inflace je statistická veličina, která vyjadřuje všeobecný růst spotřebitelských cen. Průměrná roční míra inflace tedy vyjadřuje procentní změnu průměrné cenové hladiny za posledních 12 měsíců oproti průměru 12 předchozích měsíců.
Roční průměrná inflace je trochu umělá veličina. Vypočítává se na roční bázi s pomocí tzv. spotřebního koše, kde se sleduje změna cen podle průměrného nákupu zboží, služeb a dalšího. Může se vám tak stát, že vaše náklady na bydlení, energie, benzín, či stravu se zvýší o 10% a úřad bude reportovat inflaci 1%. Prostě "nejste průměrní".
Jaká je v ČR průměrná roční míra inflace?Inflace 2022 = 15,1 % (skutečnost zveřejněná Českým statistickým úřadem)Inflace 2021 = 3,8 % (skutečnost zveřejněná Českým statistickým úřadem) Inflace 2020 = 3,2 % (skutečnost zveřejněná Českým statistickým úřadem)Inflace 2019 = 2,8 % (skutečnost zveřejněná Českým statistickým úřadem)Oficiální průměrnou roční míru inflace zjišťuje a zveřejňuje Český statistický úřad. Aktuální průměrná roční míra inflace je zveřejněna na webu ČSÚ. Průměrná roční míra inflace v r.2022 činí 15,1%Český statistický úřad zveřejňuje vždy po skončení roku výpis ze zjišťování průměrné inflace. Dopis ČSÚ se zjištěnou inflací roku 2022 ze dne 11.1.2023 si můžete stáhnout z www.banky.cz. Nejčastěji se tento výpočet ČSÚ využívá při obchodních jednáních o výši nájemného k nebytovým prostorám či bytům. Rovněž při meziročních jednáních o ceně dodávek mezi podnikateli. Nelze ovšem automaticky říct, že statistickou míru inflace mají strany obchodu automaticky respektovat. Inflace může zvýšit náklady podnikatele na suroviny či služby, ale každý podnikatel musí přemýšlet jak snížit jiné náklady. O cenách mezi podnikateli tedy rozhoduje trh - nabídka a poptávka.
Pojďme se ale ještě podívat na detaily statistické míry inflace v roce 2022. Průměry jsou vždy ošidné! Meziroční inflace spotřebitelských cen se v průběhu prvního pololetí držela v rozmezí 4,5 % až 9,4 %. V červenci 2022 ale začala postupně růst od 10,6% až do prosince 2022 do 15,1 %. V roce 2023 ekonomové očekávají ještě další růst spotřebitelských cen, který snad od druhého pololetí utlumí zásahy České národní banky.
Dopad inflace na vaše peníze zmírní spoření nebo investicePokud nechcete, aby vaše prostředky na běžných účtech u bank ztrácely na hodnotě přesně ve stejné % výši jako inflace, tak musíte aktivně jednat!
Konzervativní možností částečné ochrany před inflací je převedení prostředků na spořicí účty, nebo termínované vklady:
úroky ze spořicích účtů a porovnání produktů bank pravidelně aktualizujeme. Peníze ze spořicích účtů můžete kdykoliv vybrat, pokud naleznete lepší příležitost k ochraně úspor před inflací.úroky z termínovaných vkladů bank a družstevních záložen vám pomohou zmírnit následky inflace, aniž byste riskovali. TV jsou pojištěné tak že i v případě krachu banky získáte sto procent vkladu i úroků.Pokud zvažujete dynamicky chránit své úspory před inflací, je potřeba si vždy uvědomit do jakého rizika můžete vstoupit? Nabízí se mnoho variant investování nebo zúročení peněz, z nichž vybíráme:
půjčka známému nebo v rodině, za vyšší úrok než poskytují termínované vklady? Pokud nemáte rozsáhlé zkušenosti s půjčováním peněz, nelze tuto ochranu před inflací doporučit. Většina takových půjček se změní v "černý sen věřitele" a v lepším případě dostanete zpět jistinu. V horším případě se budete peněz domáhat jen složit v právních sporech, nebo si zajistíte že s vámi příbuzní již ani nepromluví.investice do akcií s očekáváním, že trhy rostly, tak se to v roce 2022 nemůže změnit? Nejhorší je předvídat vývoj podle minulosti! Stačí se podívat na náš přehled a srovnání výkonů dynamických penzijních fondů a musí vám být jasné, že zisky nerostou do nebes. Po dobrých letech přichází pád. Ale nikdy není jisté, že po pádu už zrovna teď přichází růst.... Více otázek souvisejících s investování do akcií můžete nastudovat v našem článku. Pokud jste informovaný investor a nezainvestujete v tu nejhorší dobu, tak investice do akcií je prokazatelně dlouhodobě nejlepším způsobem zhodnocení peněz. Pak podle stoletých tržních statistik lze prokázat, že nákup akciového indexu je nejlepší ochranou před inflací. (Např. v této době ETF SP500 - mix největších společností obchodovaných na burze USA) investice do kryptoměn zavání očekáváním, že přece váš výnos musí inflaci překonat?! Logika těžby kryptoměny měřená spotřebou energie říká, že když rostou ceny energií, musí automaticky růst i kurzy kryptoměn. Ale pak přichází ke slovu racionální složka uvažování. Váš mozek se vás ptá čím jsou kryptoměny podloženy, jestli nebude jejich používání zakázáno vládami, apod? Všechny otázky zde nevyřešíme - jen je jisté, že kryptoměny mohou být tou nejvíce rizikovou složkou vašich investic. Myslete proto na to a pokud již chcete investovat, musí to být částka, kterou vás "nebude bolet", když ji ztratíte.investice do nemovitostí - tak to je většinové cesta, kterou volí řada čechů. Než by si nechali znehodnotit své finance inflací, tak raději zakoupí dům, stavební parcelu, nebo pole, louky, lesy. Není našim cílem teď na pár řádcích pokrýt všechna pozitiva a negativa investice do nemovitostí. Tudíž je konstatujeme, že investujte do nemovitostí, pokud máte opravdu dlouhodobé volné prostředky a zároveň máte čas se o nakoupené nemovitosti starat.Ochrana před inflací nebo před podvody? Přemýšlejte než investujete!
Protože si náš portál zakládá na nestrannosti a podpoře finanční gramotnosti, musíme vás i na tomto místě upozornit, že nelze bezhlavě věřit jakékoliv reklamě! Vedou nás k tomu zkušenosti z bankovní poradny, kde již většinou řešíme "následky" špatných rozhodnutí vlivem reklamy.
Často tak můžete vidět reklamy uvádějící jako problém inflaci a jako řešení investice. Abyste se nestali "smutnými klienty naší bankovní Poradny" je nutné každou reklamní nabídku podrobit důkladnému zkoumání! Reklama často pod záminkou "musíte investovat, jinak vám úspory požere inflace" předvádí spokojené klienty, kteří nakoupili kryptoměny, nebo protiinflační dluhopisy.
Zkušený investor dokáže falešné nabídky odfiltrovat. Buďte prosím i vy takovými investory! Nebo se věnujte realitám, či místo investování ukládejte peníze do spořicích účtů a termínovaných vkladů.
Při vysoké inflaci si raději půjčte od bankyTak jako jsme výše popisovali znehodnocující vliv inflace na úspory, lze podobnou logiku aplikovat i na půjčky a hypotéky.
Přichází vysoká inflace? Rychle si půjčte co nejvíce peněz. Splácet budete v příštích letech již znehodnocenými korunami.
Nechceme vás nabádat k nezodpovědnému zadlužování, ale vysoká inflace, znamená pokles reálné budoucí hodnoty vašich dluhů. Pokud tedy investujete do nemovitosti, nebo jiného aktiva s budoucím cash-flow, tak vyšší půjčka či hypotéka může být výhodná. Pokud ale budete chtít půjčit bez zajištění, nebo s nízkou mírou vlastních zdrojů, pravděpodobně narazíte na limity DSTI, nebo DTI.
Na co se používá míra inflace?Využití je skutečně rozmanité:
Česká národní banka si stanovuje inflační cíl a podle jeho (ne)plnění je schopna snižovat nebo zvyšovat úrokové sazby. Inflační cíl většiny centrálních bank (včetně ČNB) je 2%Většina nájemních smluv na komerční nemovitosti obsahuje inflační doložku. Tedy při růstu cen dochází automaticky k růstu nájemného. Někdy se podobná situace s růstem ceny nájmu podle výše inflace týká i pronájmu bytů. Tato praxe se nazývá indexace nájemného.Politická reprezentace obecně využívá informaci o dosažené míře inflace ke zdůvodnění změny mezd (např. stanovení minimální mzdy), platů ve státní správě, či důchodů a sociálních příjmů.Investoři a střadatelé poměřují výnos z investice nebo spoření vůči inflaci. Zjednodušeně lze pak říct, zda vaše prostředky ztratily nebo získaly na hodnotě.Graf míry inflace v České republice 2011 - 2021:Variantou inflace je stagflace. Pojmem ukazujícím na pohyb inflace je dezinflace. Extrémně vysoká a trvalá inflace se nazývá hyperinflace.
Opakem inflace je deflace (pokles cenové hladiny).
Průběžný graf míry inflace v Eurozóně 2012 - 2022:Na přelomu roku 2021 a 2022 dochází ke zlomu v inflaci
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAM
KOMENTÁŘE k článku Novela stavebního zákona
Hledání informací, Komentoval(a): Zdeny
1) Všechny rodinné domy se kolaudují oznámením záměru o užívání dokončené stavby podle § 120
2) Rodinné domy do 150 m2 zastavěné plochy jsou definovány v § 104 odst. 1 písm a). Takže vámi uváděná 4 patra je lež.
3) zastavěná plocha je definovaná v § 7, tzn. o tom, jak se určuje nemůže být pochyb
4) 12 m výška není stavebním zákonem nikde určována, to si pletete v souvislostí s požární bezpečností staveb
5) bylo by dobré si zjistit, co vše může územní plán regulovat (prakticky se jedná pouze o výšku stavby), ostatní co píšete je opět zavádějící
6) vlastníci sousedních pozemků jsou většinou automaticky i účastníci stavebního řízení, nebo je potřeba jejich souhlas při ohlášení, tzn. pokud budou chtít "obstruovat", nic na tom nezmění ani novela zákona
7) rodinný dům bude vždy podléhat nějako formě povolení stavebního úřadu
8) stavební úřady mohou specifikovat pouze to, co říká stavební zákon nebo územní plán, případně regulační plán. Váš poslední odstavec je opět zavádějící
9) Mimochodem územní plány jsou už dnes veřejně přístupné. Prosím napište seznam obcí, které mají zpracovaný územní plán a nemají ho veřejně přístupný
Re:, Komentoval(a): Petr Jermář