Novela stavebního zákona: co se změnilo a co je teď jednodušší

Co si z článku odnést 

• územní a stavební řízení se sjednotilo do jednoho nového: do řízení o povolení záměru 
• stavební řízení u rodinných domů, chat, chalup a menších bytových domů se výrazně zjednodušilo, navíc odpadla povinnost kolaudace (kolaudace je teď jen na vyžádání) 
• rozšířila se kategorie tzv. drobných staveb, které nevyžadují stavební povolení, dokonce ani ohlášení 
• zpřísnilo se zpětné povolování černých staveb 
• Portál stavebníka je dobrovolný, nikoliv povinný kanál ke komunikaci se stavebním úřadem

Konec dvojího kolečka po úřadech 

Ještě donedávna platilo, že před stavbou musíte absolvovat dvě samostatná řízení. Nejdřív územní, pak stavební. Každé mělo vlastní dokumenty, lhůty i úředníky. Nový stavební zákon tohle celé ruší a slučuje obě řízení do jediného – takzvaného řízení o povolení záměru. 

Tip od banky.cz

,,V praxi to znamená, že na úřad zajdete jednou (můžete si online rezervovat termín), podáte jednu žádost a čekáte na jedno rozhodnutí. Pro běžného člověka jde o zásadní úlevu – méně dokumentů, méně cest a méně příležitostí, kdy vám úřad může žádost vrátit s tím, že něco chybí.”

Petr Jermář

Hlavní analytik Banky.cz

Zákon také zavádí takzvaný apelační princip: pokud se odvoláte proti rozhodnutí musí sám rovnou rozhodnout. Nemůže věc vracet zpátky na první stupeň a prodlužovat tak celý proces o další měsíce. 

Jak dlouho se čeká na povolení? Zákon nově stanovuje pevné lhůty 

Dřív mohlo stavební řízení trvat klidně rok i déle. Stavební zákon 2026 (resp. jeho plná účinnost) to mění tím, že úřadu stanovuje konkrétní časový limit: 

• jednoduché stavby – jako je rodinný dům – musí úřad vyřídit do 30 dnů
• ostatní stavby mají lhůtu 60 dnů
• když se posuzuje vliv na životní prostředí, lhůta se prodlužuje na 120 dnů. 

Zákon navíc zavádí takzvanou fikci souhlasu. Ta říká, že když úřad nestihne rozhodnout v zákonné lhůtě, souhlas se považuje za udělený automaticky. To úředníky motivuje k tomu, aby věci skutečně řešili včas. 

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Odebírat

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Portál stavebníka: papírování (dobrovolně) přechází do počítače 

Jednou z největších novinek je vznikPortálu stavebníka. Jde o online systém, přes který se podávají žádosti o povolení, sleduje průběh řízení a komunikuje s úřadem – vše online a z pohodlí domova. 

Funguje podobně jako Portál občana, jen se zaměřuje výhradně na stavební věci. Stačí běžný internetový prohlížeč a elektronická identita – konkrétně identita občana. Bankovní identitu nebo datovou schránku tu k přihlášení využít nelze. Přes portál můžete: 

• podat žádost o povolení záměru 
• sledovat, v jaké fázi řízení se zrovna nacházíte 
• nahlížet do spisu 
• doplňovat chybějící dokumenty. 

Pokud přesto dáváte přednost osobnímu vyřízení, zákon listinné podání stále umožňuje – digitalizace tedy není povinností, ale příjemnou možností. 

Co jsou kategorie staveb a proč záleží na jejich zařazení 

Nový stavební zákon rozděluje všechny stavby do čtyř kategorií: drobné, jednoduché, vyhrazené a ostatní. Pro většinu lidí jsou nejdůležitější první dvě. 

Zařazení stavby do správné kategorie není jen formalita – rozhoduje o tom, jak rychle a jak složitě celé řízení proběhne. A zda vůbec k nějakému řízení musí dojít. Nejste-li si jistí, zeptejte se na stavebním úřadě nebo u projektanta. 

Jednoduché stavby  

Jsou to typicky rodinné domy nebo stavby pro rekreaci, které mají nejvýše dvě nadzemní podlaží a jedno podzemní. Do této kategorie patří i bytové domy do určité velikosti. Právě pro ně platí zkrácená lhůta30 dní (podrobnosti v dalších kapitolách). 

Drobné stavby 

Drobnými stavbami jsou malé konstrukce do 40 m² zastavěné plochy a do 5 metrů výšky, s nejvýše jedním nadzemním podlažím. Patří sem zahradní domky, pergoly, skleníky, bazény nebo kůlny. Nevyžadují stavební povolení, ani kolaudaci. 

Vyhrazené stavby  

Tuhle skupinu tvoří velké infrastrukturní projekty strategického významu – typicky dálnice, železniční dráhy, letecké stavby nebo stavby jaderných zařízení. O těchto stavbách nerozhodují běžné stavební úřady, ale specializovaný Dopravní a energetický stavební úřad (DESÚ). 

Ostatní stavby  

A tzv. „ostatní“ jsou všechny stavby, které nespadají do žádné z předchozích tří kategorií – zákon je nijak konkrétně nevyjmenovává, definuje je tedy spíš tím, čím nejsou. Patří sem například větší bytové domy, obchodní centra nebo průmyslové haly. Na jejich povolení se vztahuje základní lhůta 60 dnů. 

Spočítejte si hypotéku na nové bydlení

Rodinný dům a stavební povolení: co konkrétně se změnilo  

Jestli plánujete stavbu rodinného domu, novela stavebního zákona vám dost ulevuje (v porovnání s těmi, kdo stavěli dříve). Rodinný dům stavební povolení sice stále vyžaduje – to se nezměnilo – ale celý proces je teď výrazně jednodušší a rychlejší. 

Co se konkrétně změnilo:

• místo dvou řízení absolvujetejedno
• úřad si sám vyžádá závazná stanoviska dotčených orgánů, nemusíte je shánět sami 
• platí nové pravidlo odstupů: dům musí stát alespoň 2 metry od hranice pozemku (dřívější podmínka 7 metrů mezi domy se zrušila) 
• stavební povolení z roku 2026 platí 2 roky od nabytí právní moci, přičemž úřad může lhůtu prodloužit až na 5 let. Když stavbu zahájíte v době platnosti povolení, jeho platnost se automaticky prodlužuje na 10 let. 

Kolaudace už se u rodinných domů dělat nemusí 

Možná jste zvyklí, že po dostavění domu přichází kolaudace – tedy závěrečná kontrola, při které úřad prověří, zda stavba odpovídá povolení. U rodinných domů nový zákon kolaudaci stavby zrušil. 

Tip od banky.cz

,,Pokud ale kolaudaci přece jen potřebujete(třeba kvůli hypotéce nebo prodeji), zákon ji stále umožňuje, jen si o ni musíte na stavebním úřadu požádat. U složitějších staveb nebo u staveb jiného účelu požadavek na kolaudaci samozřejmě zůstává.”

Miroslav Majer

CEO Banky.cz

Přečtěte si, jak na kolaudaci: Jak probíhá, kdy ji potřebujete a co dělat, když ji nezískáte. 

Drobné stavby (altán, bazén nebo kůlna) teď bez jediného razítka 

Tady je novinka, která potěší snad každého majitele domu s pozemkem: kategorie drobných staveb bez povolení se výrazně rozšířila. Za drobnou stavbu se nově považuje vše, co má: 

• zastavěnou plochu do 40 m² (dříve byl limit 25 m²) 
• výšku do 5 metrů
• nejvýše jedno nadzemní podlaží (podsklepení je přípustné). 

Do této kategorie patří například zahradní domky, pergoly, kůlny, skleníky, bazény nebo altány. Tyto stavby nevyžadují stavební povolení, ohlášení ani kolaudaci. Prostě je jen postavíte, a hotovo. Pozor ale na dvě podmínky, které platí vždy: 

• stavba musí respektovat územní plán vaší obce 
• musí stát alespoň 2 metry od hranice pozemku (pakliže se se sousedem nedohodnete jinak – a nejlépe písemně). 

Jednotné environmentální stanovisko 

Dřív platilo, že u stavby, která se jakkoliv dotýká životního prostředí, bylo potřeba shánět stanoviska z různých úřadů – od ochrany přírody, přes vodní hospodářství, až po ochranu ovzduší. Každý úřad měl svůj formulář, svou lhůtu a své podmínky. 

Jednotné environmentální stanovisko (zkráceně JES) vše sjednocuje do jediného dokumentu, který nahrazuje až 26 různých správních úkonů z celkem 9 zákonů. Vydává se ještě před samotným řízením o povolení a stavebník jej obdrží jako jeden celek. 

Výjimkou jsou zvláště chráněná území, evropsky významné lokality a ptačí oblasti – tam se stanoviska vydávají stále samostatně. 

Přísnější pravidla pro černé stavby a jejich dodatečné povolení 

Kdo postavil bez povolení a doufal, že stavební úřad stavbu dodatečně povolí, musí počítat s tím, že nový zákon přitvrdil. Dodatečné povolení takzvané černé stavby je sice stále možné, ale podmínky jsou po novelizaci přísnější. 

Stavba se dá zpětně legalizovat jen tehdy, když:

• splňuje odstupové vzdálenosti nebo s ní souhlas udělí sousedé 
• nepřekračuje koeficient zastavění pozemku 
• stavebník uhradil pokutu za přestupek 
• stavba nevyžaduje výjimky ze zákazů podle jiných zákonů. 

Pokud některá z podmínek splněna není, úřad stavbu dodatečně nepovolí a může nařídit její odstranění. 

Zdroje 

• mmr.gov.cz: [Portál stavebníka] (15.4.2026)   
• allianz.cz: [Co se změní s novým stavebním zákonem] (15.4.2026) 
• mmr.gov.cz: [Stavební zákon] (15.4.2026)   
• dostupnyadvokat.cz: [Co přinesl nový stavební zákon?] (15.4.2026)