Vývoj úrokových sazeb hypoték

Úroková sazba je jeden ze základních parametrů hypotéky (spolu s její výší, fixací a dobou splatnosti). Říká totiž, kolik bance za půjčku zaplatíte.

Proto je také hlavním faktorem pro srovnání hypoték.

Právě pomocí úroků si snadno porovnáte cenu půjčky u jednotlivých poskytovatelů. A najdete takové banky, u kterých zaplatíte za hypoteční úvěr nejméně.

Produkt		Naše hodnocení:		Úrok 70% LTV	Splátka 1 mil. Kč	Fixace
Doporučujeme	Online hypotéka Více informací	Naše hodnocení 90 % Velmi dobré	Mám zájem	4,09 %	7 442 Kč	10 let
	Hypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	4,49 %	7 645 Kč	15 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 87 % Velmi dobré	Mám zájem	4,59 %	7 696 Kč	10 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 88 % Velmi dobré	Mám zájem	4,99 %	7 903 Kč	7 let
	mHypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 82 % Velmi dobré	Mám zájem	5,09 %	7 955 Kč	7 let
	Hypoteční úvěr Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	5,19 %	8 007 Kč	15 let

Zajímají vás aktuální sazby konkrétních bank? Připravili jsme pro vás aktuální přehled úrokových sazeb hypoték pro fixace 1, 3 a 5 let. Pravidelně ho pro vás aktualizujeme.

Vývoj úrokových sazeb v roce 2026

Odborníci očekávají, že v roce 2026 dojde ke stabilizaci úrokových sazeb hypoték, případně k jejich mírnému růstu. Setrvalý pokles, který trval poslední tři roky a stáhl sazby z téměř 6 % na současných přibližně 4,48 %, pravděpodobně končí.

Konec poklesu

,,Průměrná úroková sazba hypotéky sice klesala posledních 36 měsíců, z 5,97 % na současných 4,47 %, ale setrvalý pokles pravděpodobně končí. V následujících měsících čekáme pozvolný růst. Nepůjde o dramatický skok, ale o postupné zdražování o několik desetin procenta. V optimistickém scénáři by sazby mohly stagnovat.”

Miroslav Majer

CEO Banky.cz

Důvodů pro stagnaci či mírný růst je hned několik. Úrokové swapy rostou již několik měsíců a Česká národní banka nepředpokládá výraznější pokles krátkodobých tržních sazeb. Banky navíc budou ve velkém refinancovat hypotéky poskytnuté v letech 2021 až 2023, kdy byl zájem o úvěry rekordní. A právě silná vlna refinancování jim zajistí dostatečný objem obchodů i bez nutnosti lákat nové klienty nižšími sazbami.

Pokud by přece jen nastaly příznivější podmínky – například při výraznějším poklesu mezibankovních sazeb  – mohl by se případný pokles cen hypoték pohybovat v řádu několika desetin procenta. Výraznější zlevnění hypoték, jak ho trh zažíval v předchozích dvou letech, se v roce 2026 nečeká.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Odebírat

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Vývoj úrokových sazeb hypoték v lednu 2026

Leden 2026 přinesl další nepatrný pokles průměrné úrokové sazby hypoték. Po prosinci se sazba mírně snížila na 4,48 % z předchozích 4,49 %. V meziročním srovnání oproti lednu 2025 pak vidíme pokles o 0,30 procentního bodu. Úroky tak zůstávají víceméně stabilní od října loňského roku a setrvávají na nejnižších hodnotách od léta 2022.

Průměrná výše nové hypotéky v lednu mírně vzrostla na 4,51 mil. Kč (růst o téměř 1 % meziměsíčně a o 15 % meziročně). Průměrná měsíční splátka nové hypotéky se tak pohybuje kolem 24,2 tis. Kč, přičemž mediánová splátka se odhaduje na 19 tis. Kč.

Zájem o nové hypoteční úvěry v lednu mírně zpomalil. Jejich objem se oproti prosinci snížil o 5 % na 27,2 mld. Kč. Po sezónním očištění ovšem lednová čísla ukazují velmi silný měsíc, s odhadovaným objemem přes 35 miliard korun, což se přibližuje historickému maximu z konce roku 2021. Silné výsledky přitom částečně odrážejí snahu klientů využít stávající podmínky před zpřísněním pravidel ČNB pro tzv. investiční hypotéky, které nabude účinnosti v dubnu 2026.

Objem refinancovaných hypoték v lednu poklesl na 8,3 mld. Kč. Refinancování i přesto tvořilo téměř čtvrtinu všech sjednaných hypoték (23,4 %). Celkový objem hypoték (nových i refinancovaných) dosáhl 35,5 mld. Kč, tedy o 4,4 % méně než v prosinci.

V následujících měsících bude hypoteční trh formovat zejména přísnější opatření ČNB ohledně investičních hypoték platné od dubna 2026, které omezí LTV na 70 % a DTI na sedminásobek příjmů. Spolu s pokračujícím růstem cen nemovitostí, jež ve třetím čtvrtletí 2025 vzrostly meziročně o téměř 11 %, to bude na trh spíše tlumivý vliv. Hypoteční sazby by přitom měly zůstat stabilní, neboť ČNB svou politiku zatím drží bez výraznějšího uvolnění.

Jak se vyvíjely úrokové sazby hypoték během roku 2025

Rok 2025 byl pro český hypoteční trh výjimečně úspěšným rokem. Celkový objem nových hypoték dosáhl 321 miliard korun, což představuje meziroční nárůst o 41 % a druhý nejsilnější výsledek v celé historii tuzemského hypotečního trhu, překonaný pouze rekordním rokem 2021.

Hlavním motorem tohoto růstu bylo postupné zlevňování hypoték, které trvalo prakticky celý rok. Průměrná úroková sazba se z lednových 4,78 % snížila až na 4,48 % v říjnu, kde se pak stabilizovala a do konce roku se prakticky nehýbala. Za celý rok tak sazby klesly přibližně o 0,3 procentního bodu, přičemž největší pohyb nastal v první polovině roku. Sazby přitom po celou dobu zůstávaly na nejnižších hodnotách od jara 2022.

Ke konci roku nabíralo na síle refinancování, které ke čtvrtému čtvrtletí tvořilo téměř čtvrtinu veškerých sjednaných hypoték. Do období změny fixace totiž vstupovala silná vlna úvěrů sjednaných v rekordním roce 2021, a tento trend bude hypoteční trh formovat i v roce 2026.Spolu s klesajícími sazbami rostla i průměrná výše hypotéky – z necelých 3,9 milionu korun na začátku roku na více než 4,5 milionu ke konci roku, tedy o přibližně 15 %. Rostoucí ceny nemovitostí a uvolněnější makroobezřetnostní podmínky tak tlačily splátky nahoru i přes úrokovou úlevu.

Hypoteční kalkulačka

Vývoj úrokových sazeb hypoték v roce 2024

V roce 2024 hypotéky pokračovaly ve zlevňování, když v průběhu roku klesla průměrná úroková sazba nových hypotečních úvěrů z 5,55 % na 4,8 %.

Vedlo to k mnohem vyššímu zájmu o tyto půjčky. Lidé si totiž nově půjčili 228 miliard korun a dalších 47 miliard korun využili k refinancování starších půjček. V roce 2023 to přitom bylo o 83 % méně – pouze 150 miliard korun.

„Ke zlevnění hypoték přispěl zejména pokles inflace, která se dostala k hodnotám určeným Českou národní bankou. Ta proto loni začala snižovat své sazby. Právě ty jsou jedním z faktorů, které ovlivňují úroky hypoték,“ říká Miroslav Majer, CEO portálu Banky.cz.

Jen v roce 2024 klesla základní sazba stanovená centrální bankou ze 6,75 % na 4 %.

Vývoj úrokových sazeb hypoték v roce 2023

Z hlediska vývoje hypoték se většina roku 2023 nesla ve znamení klidu. Průměrné sazby se měnily jen mírně a většinu roku se pohybovaly v rozmezí 5,87–5,57 %.

Největší pokles přišel až v poslední třetině roku. Tehdy průměrný úrok postupně propadl z hodnoty 5,82 % až na 5,57 %.

Některé banky totiž ke konci roku reagovaly na pokles inflace a očekávané snížení sazeb na mezibankovních trzích. Zároveň se snažily získat konkurenční výhodu a přilákat nové klienty.

Aktuální vývoj hypotečních sazeb

V současnosti je situace na hypotečním trhu stabilizovaná. Potvrzují to i experti.

„Situace kolem sazeb v roce 2023 by se dala specifikovat jako ustálení vysoké cenové hladiny, za kterou jsou lidé ještě ochotni hypotéky brát. Cílem zvýšených sazeb bylo snížit „pumpování“ peněz do společnosti. Roztáčely totiž inflační spirálu. Teď to vypadá, že inflaci zvládáme a trh s nemovitostmi výrazně ochladl. Proto se snad můžeme těšit na lepší zítřky, jelikož Q3 začal první slevou na hypotéky. Nejnižší teď začíná na úrovni 4,49 %,“ říká Miroslav Majer, CEO portálu banky.cz.

Vývoj úrokových sazeb hypoték v roce 2022

Rok 2022 přinesl pro vývoj hypotečních úvěrů v ČR 2 špatné zprávy:

• úrokové sazby dál prudce rostou,
• lidé ztrácejí zájem o nové půjčky na bydlení.

Oba faktory spolu úzce souvisí. Průměrná úroková sazba hypoték totiž stoupla z lednových 3,76 % až na prosincových 5,93 %. To je růst o víc než 2 procentní body.

Pro řadu lidí se tak staly půjčky na bydlení zcela nedostupné. Logicky proto klesla i poptávka.

Problém roku 2022: vysoká inflace

Na zdražování hypoték v roce 2022 měla výrazný vliv zejména vysoká inflace. Její průměrná míra za celý rok byla 15,1 % – nejvíc od roku 1993.

Právě kvůli ní Česká národní banka pokračovala ve zvyšování repo sazby, která začala růst už v roce 2021. V roce 2022 se přitom vyšplhala až na 7 %.

Od sazeb centrální banky se pak odvíjejí i náklady bank na zajištění úvěrů.

Vývoj úrokových sazeb hypoték v roce 2021

V roce 2021 byla situace na hypotečním trhu poměrně paradoxní. Rostla totiž nejen průměrná úroková sazba hypoték, ale spolu s ní také zájem o tyto půjčky.

Lidé si tak nově půjčili rekordních 386 miliard korun.

A pokud započítáme i refinancování hypotéky, vyšplhal se objem úvěrů na bydlení až na 459 miliard. Teprve v posledních měsících roku začala poptávka slábnout.

Průměrný úrok hypoték přitom vyskočil z lednových 1,86 % na prosincových 3,08 %.

Vývoj úrokových sazeb hypoték v roce 2020

V roce 2020 celý svět vyděsila pandemie nemoci covid-19. Analytici původně čekali, že se to projeví i na nižším zájmu o hypotéky. Nakonec ale byla situace spíš obrácená.

Kvůli řadě restrikcí a zákazům vycházení se lidé začali víc zajímat o nákup chat a chalup,což vedlo i k většímu zájmu o hypotéky. Klienti si tak celkem půjčili 217 miliard korun.

Pomohl tomu i fakt, že Česká národní banka zmírnila podmínky pro získání hypotečního úvěru. Konkrétně:

• zvýšila LTV z 80 % na 90 %
• a zrušila podmínky DTI a DSTI.

Hypotéky v roce 2020: úroky pod 2%

Průměrná úroková sazba hypoték se pak v roce 2020 pohybovala mezi 1,81 % a 1,92 %.

Co ovlivňuje vývoj úrokových sazeb úvěrů

Na vývoj hypotečních úvěrů v ČR má vliv řada parametrů. Jedním z těch nejdůležitějších jsou sazby stanovené Českou národní bankou, která s jejich pomocí mimo jiné reguluje inflaci.

Právě inflace přitom v předchozích letech výrazně stoupla. A spolu s ní vzrostly také sazby centrální banky, což se následně projevilo i na zvyšování úroků u hypoték.

Podle aktuálních prognóz České národní banky bude přitom inflace klesat jen pozvolna. K plánované 2% hranici by se měla přiblížit až v roce 2024.

Dá se proto předpokládat, že také sazby centrální banky se budou dál držet na vysoké úrovni.

Další důležité faktory

Z obecného hlediska mají velký vliv také sazby na světových mezibankovních trzích. Určují, za kolik si banky půjčují prostředky na zajištění hypoték.

Tyto sazby přitom v předchozích letech také výrazně rostly. Zejména kvůli nejistotě na trzích, kterou způsobila pandemie nemoci covid-19 a následná válka na Ukrajině.

U konkrétních žádostí o úvěr pak výši úroků ovlivňují zejména:

• LTV,
• doba fixace hypotéky
• a bonita zájemce o hypotéku.

Na co se u hypotéky soustředit

Při výběru hypotéky ale pamatujte, že úroková sazba není jediným parametrem, který musíte sledovat. Důležité je také RPSN a různé poplatky. Ušetřit můžete při financování energeticky úsporné stavby - více info v článku Zelená hypotéka.

Proto si vše nejdřív porovnejte pomocí naší hypoteční kalkulačky. Snadno tak zjistíte, který poskytovatel nabízí ty nejvýhodnější podmínky. A získáte ten nejlepší úvěr na bydlení!