Získat hypotéku bude letos mnohem těžší. I kvůli přísnějším podmínkám ČNB

O zpřísnění podmínek pro získání hypotéky rozhodla Česká národní banka už koncem loňského listopadu. Platit ale začnou až od letošního dubna. Konkrétně se změní:

• LTV – tedy poměr výše půjčky vůči hodnotě nemovitosti. V současnosti je 90 %. Znamená to, že si prostřednictvím hypotéky půjčíte až 90 % z hodnoty nemovitosti. Od dubna tato hodnota klesne na 80 %. Na 90% hypotéku dosáhnou pouze lidé do 36 let, pro které platí mírnější podmínky.
• DTI – tento pojem určuje poměr celkového zadlužení žadatele vůči jeho příjmu. Od dubna bude jeho hodnota 8,5. Znamená to, že výše hypotéky nesmí přesáhnout 8,5násobek čistého ročního příjmu žadatele. Lidé do 36 let si pak smí půjčit až 9násobek. Do tohoto ukazatele se počítá nejen hypotéka, ale i veškeré další dluhy.
• DSTI – poměr výše splátek všech úvěrů v porovnání s čistými měsíčními příjmy žadatele. Od dubna bude tato hodnota 45 % a u lidí do 36 let pak 50 %. Znamená to, že měsíční splátky všech vašich úvěrů nesmí překročit 45 % z vašeho čistého měsíčního příjmu.

Situace jako před epidemií

Dosud byly zmíněné limity výrazně mírnější. Nebo je Česká národní banka nenařizovala vůbec – jako v případě DTI a DSTI.

Zpřísněním pravidel se tak situace vrátí zpět do doby před vypuknutím koronavirové pandemie. Tehdy mělo být podle pokynů centrální banky maximální:

• LTV – 80 %,
• DTI – 9,
• DSTI – 45 %.

Poté, co vláda přijala první protiepidemická opatření, ale Česká národní banka zmírnila ukazatele LTV a DSTI a zrušila DTI. Později zcela ustoupila také od DSTI.

Problém: riskantnější chování bank

Centrální banku ke zpřísnění vedl nejen rekordní zájem o hypoteční úvěry, pomocí kterých si lidé loni půjčili víc než 400 miliard korun, ale také riskantnější chování některých bank.

Upozornil na to guvernér České národní banky Jiří Rusnok. „Bankovní sektor jako celek se v průběhu letošního roku při poskytování hypotečních úvěrů vrátil ke značně uvolněným standardům. Takto uvolněné standardy jsme naposledy pozorovali v roce 2018, než byly poprvé zavedeny limity příjmových ukazatelů. S ohledem na tuto skutečnost i na přetrvávající nadhodnocení cen bydlení považujeme za nezbytné nastavit přísnější parametry pro poskytování hypoték, to jest nastavit limity ukazatelů LTV, DTI a DSTI na obdobných úrovních jako před počátkem pandemie,“ uvedl Rusnok.

Podle jeho slov mají nová pravidla zabránit dalšímu růst zranitelnosti bankovního sektoru.

Představitelé centrální banky zároveň upozornili, že se rizikové chování netýká všech poskytovatelů. „Poskytování úvěrů s velmi vysokými hodnotami DTI a DSTI jsme nepozorovali u všech bank. Hrozilo však, že dosud opatrnější banky budou na možnou ztrátu svého tržního podílu reagovat uvolněním standardů podobných těm u jejich agresivnějších konkurentů,“ poznamenal ředitel sekce finanční stability České národní banky Jan Frait.

Dalším důvodem, který ke zpřísnění pravidel vedl, je i současný růst nákladů u domácností. Projevuje se na něm jak zvyšování cen běžného zboží, tak skokové zdražování energií.

Překročit limit? Jen v 5 % hypoték

Z informací zveřejněných Českou národní bankou vyplývá, že poskytovatelé mohou zmíněné limity překročit. Ovšem pouze při splnění následujících podmínek:

• Celkový objem nadlimitních půjček nesmí překročit 5 % z objemu všech hypoték poskytnutých danou bankou v předchozím kalendářním čtvrtletí.
• Limity smí poskytovatelé překročit jen v případě, že jsou přesvědčení o tom, že si dlužník se splácením bez potíží poradí.

Potřebujete vyšší úspory i příjmy

Pro žadatele o hypotéku zpřísňování podmínek znamená, že potřebují daleko větší úspory než dosud. Zatímco ještě do konce března jim stačí, když mají naspořeno 10 % z hodnoty nemovitosti, od dubna už musí mít dvojnásobek.

Zároveň se zvyšují požadavky na jejich čisté příjmy. Téměř dva roky totiž mohly banky posuzovat rizikovou hranici příjmů, splátek a celkového zadlužení podle svého uvážení. Nyní ale budou limitované požadavky centrální banky.

A zatímco ještě loni jste mohli dosáhnout na hypotéku i s příjmem, který uvedené limity nesplňoval, nově to nepůjde.

Výhodnější hypotéka? Máte poslední šanci

K přísnějším podmínkám se navíc přidává rostoucí úroková sazba u hypotečních úvěrů. Zatímco ještě před rokem byl průměrný úrok u nových půjček na bydlení pod 2 %, nyní se blíží k 3 % hranici.

Žadatelé tak hypotéku přeplatí mnohem výrazněji.

Přispěla k tomu zejména:

• loňská rekordní poptávka po hypotékách,
• růst sazeb na mezibankovních trzích
• a zvyšování úroků ze strany České národní banky.

V nejbližší době se proto žádné zlevnění půjček na bydlení čekat nedá. Spíš naopak – někteří analytici dokonce čekají útok na 5% hranici. Inflace přitom během prvního kvartálu 2022 vystoupá až k 9%.

U většiny bank přitom už nyní začínají úroky u hypoték nad 4 %. Získat úvěr na bydlení tak bude v příštích měsících jen a jen obtížnější.

Pokud tedy o hypotéce také uvažujete, sáhněte po ní, dokud ještě platí mírnější podmínky. Pomocí hypoteční kalkulačky snadno vyberete tu nejvýhodnější nabídku. A na splátkách ušetříte i tisíce korun za měsíc.