Question 1

⭐ Pojištění nemovitosti a vinkulace

Accepted Answer

Dobrý den,
tento postup banky skutečně hraničí s úřední šikanou, kdy pracovník banky slepě následuje interní předpisy bez použití selského rozumu. Jedinou sankcí banky za porušení podmínek úvěrové smlouvy může být zesplatnění úvěru (tedy že Vám banka úvěr vypoví a bude chtít vrátit zbylou dlužnou částku 16 000 Kč ihned). Může Vám pak také dát záznam do registru dlužníků. Asi nejjednodušší by bylo úvěr zcela doplatit ihned (umožňují-li Vám to podmínky banky bez sankcí). Případně zkuste kontaktovat ombudsmana banky a domluvit se na přijatelném řešení pro obě strany.

Question 2

⭐ Hypotéka se záznamem v registrech

Accepted Answer

Dobrý den,
Equa bank toleruje drobné prohřešky v registru, ovšem připlatíte si na úrokové sazbě (3,89%). Čistý příjem domácnosti nad 30 000 Kč je plně postačující pro měsíční splátku 4 500 Kč. Před-schválené kalkulace počítají jen s obratem na účtu (kolik Vám banka může půjčit s ohledem na Váš příjem). Teprve po podání žádosti o úvěr banka nahlíží do registrů a v případě záznamů úvěr zamítá.

Question 3

⭐ Zástavní právo na parcelu

Accepted Answer

Dobrý den,
toto bude problém, neboť za hypotéku musíte ručit nějakou nemovitostí. Družstevním bytem ručit nelze, neboť není Váš - Vy vlastníte pouze členský podíl v družstvu s právem nájmu bytu. Nemáte-li jinou vhodnou nemovitost do zástavy, pak budete muset ručit stavěným RD včetně pozemku (stavba a pozemek jsou dohromady jedna nemovitost). A banka do zástavy nemůže přijmout pozemek, kterým již ručíte za jiný úvěr.
Doporučuji rozdělit parcelu na dva samostatné pozemky a pokusit se s bankou dojednat stažení zástavního práva z Vašeho nového stavebního pozemku.

Question 4

⭐ Na stavební pozemek

Accepted Answer

Dobrý den,
při současné průměrné úrokové sazbě 2% s fixací na 5 let, splatností 25 let, hodnotě pozemku 1 mil. Kč a půjčovaných 800 000 Kč vychází měsíční splátka na 3 400 Kč. Varianty s 30% vlastních zdrojů či fixací na 7 let se budou lišit dle volby banky (některé dávají úrokovou slevu 0,1-0,15% za 70% LTV, jiné nikoliv). Ještě před koncem letošního roku se očekává mírné zdražení hypoték zhruba o 0,2%. V dalším roce porostou úrokové sazby více, pravděpodobně blíže ke 3%. 
Příjem máte určitě dostatečný, ale banky mohou mít problém se smlouvou na dobu určitou. Doporučuji případně v mezičase přesvědčit zaměstnavatele, aby s Vámi pracovní smlouvu prodloužil na dobu neurčitou.

Question 5

⭐ Koupě nemovitosti od bratra

Accepted Answer

Dobrý den,
1) Ano, banky toto akceptují - ve Vašem případě bude LTV pouze 56% (půjčovaných 2 mil. Kč vůči hodnotě nemovitosti 3,6 mil. Kč). Do nákupu nemovitosti nemusíte investovat ani korunu z vlastních zdrojů. Banky Vám jen nemohou půjčit více než 90% hodnoty kupované nemovitosti.
2) Daň z nabytí nemovitosti (4%, platí kupující) se počítá ze skutečné hodnoty nemovitosti, ne z kupní ceny. Proto bych doporučil 44% z nemovitosti pojmout jako dar (zde jste coby příbuzný osvobozen o daně) a "koupit" jen 56%. Vše lze stále řešit pouze jednou "darovací a kupní smlouvou".
3) Fio banka, mBank, Air Bank, Equa bank, Wüstenrot - případně vyplňte formulář hypoteční kalkulačka, a kolegové Vás osloví s nejlepší nabídkou na míru.

Question 6

⭐ Bez vlastních úspor

Accepted Answer

Dobrý den,
přesun z nájmu do vlastního bydlení je určitě krok správným směrem, ale bez vlastních úspor je to dnes prakticky nemožné. Přitom u hypotéky 3 mil. Kč na 30 let s úrokem 2% vychází měsíční splátka právě na 12 000 Kč (výše Vašeho současného nájmu). Dofinancování chybějících vlastních úspor ze spotřebitelského úvěru by bylo obcházení pravidel ČNB pro poskytování hypoték, což si žádná banka nemůže dovolit. Navíc bychom se pravděpodobně s novou půjčkou ve výši 300 000 Kč a Vašimi současnými splátkami za auto a notebook nevešli  do Vašeho čistého měsíčního příjmu. Hypotéka 2,7 mil. Kč na 30 let vychází na zhruba 10 000 Kč měsíčně, 300 000 Kč na 8 let dalších 4 000 Kč, současné splátky 3 500 Kč - to by Vám měsíčně na živobytí zůstalo pouze 7 500 Kč. Přitom jen za energie, vodu a příspěvky do fondu oprav vydáte měsíčně přinejlepším 2 500 Kč. 
Doporučuji se co nejdříve zbavit spotřebitelských úvěrů (notebook doplatit mimořádnými splátkami) a dále si již nikdy žádné půjčky nesjednávat. Naopak penzijní připojištění i stavební spoření určitě smysl mají - přestat platit můžete bez sankce kdykoliv (pokud by Vám to v budoucnu některý měsíc se splátkou hypotéky nevyšlo). 90% hypotéky mají přirážku k úroku průměrně 50% (na rozdíl od 80% hypoték platíte úrok 3% místo 2%), tedy by bylo optimální našetřit 600 000 Kč (ale lepší asi vyšší úrok za cenu rychlejšího se zbavení nájmu).

Question 7

⭐ Konsolidace půjčky a kontokorentu

Accepted Answer

Dobrý den,
konsolidaci spotřebitelských úvěrů k hypotéce nabízí např. Moneta Money Bank, ale úrok je velmi vysoký (téměř 10%). Což se příliš nevyplatí, neboť konsolidaci spotřebitelských úvěrů do nové půjčky (bez hypotéky/zástavy nemovitosti) lze dnes pořídit za 5-8%. Samotná americká hypotéka (peníze na cokoliv se zástavou nemovitosti) přijde na 3-5%. Kolik dlužíte na hypotéce, kontokorentu a půjčce a jakou hodnotu má nemovitost v zástavě?

Question 8

⭐ Mám pozemek, chci si půjčit na stavbu RD

Accepted Answer

Dobrý den,
ano, pozemkem budete ručit stejně jako postaveným RD (pozemek i stavba jsou dohromady jedna nemovitost, RD je nedílnou součástí pozemku). Bude záležet na hodnotě pozemku (ocenění provede znalec banky před schválením hypotéky), ale 5 000 m2 stavební parcely by mělo mít dostatečnou hodnotu. 
Příklad: Hodnota pozemku 1 000 000 Kč, vlastní úspory 120 000 Kč, cena stavby 2 620 000 Kč, úvěr 2 500 000. LTV bude 69% (půjčených 2,5 mil. Kč z celkové hodnoty nemovitosti 3,62 mil. Kč).

Question 9

⭐ Rekonstrukce

Accepted Answer

Dobrý den,
ano, umíme sjednat i hypotéku, kdy lze část z úvěru použít na rekonstrukci. Jedinou podmínkou je dodržení max. LTV 90% (celková výše úvěru nesmí překročit 90% hodnoty kupované nemovitosti, kterou stanoví znalec banky). O hypotéku je možné zažádat přes kalkulačku hypoték.

Question 10

⭐ Ocenění nemovitosti

Accepted Answer

Dobrý den,
odhad banky je nezávislý na kupní ceně - stanovuje tržní cenu kupované nemovitosti (za kolik by šel RD prodat v případě nesplácení úvěru). Kupující může svou šikovností (či nešikovností) koupit dráže či levněji. % LTV se každopádně bude počítat o původního odhadu banky, ne z kupní ceny (což pro Vás bude příznivé).

Question 11

⭐ Konec fixace a nové sazby

Accepted Answer

Dobrý den,
slušné banky o nové úrokové sazbě obvykle klienty informují 1 měsíc před datem výročí fixace. 2-3 měsíce předem je příliš brzy, podmínky na trhu se mohou do data výročí fixace ještě výrazně změnit (k lepšímu i k horšímu). Doporučuji poptat refinancování hypotéky u konkurence zhruba 6 týdnů před datem výročí fixace. Budete mít přinejmenším dobrou páku na svou současnou banku při vyjednávání o nové sazbě ("vaše nabídka se mi nezdá, konkurence mi nabídla nižší úrok, atd."). Třeba pak ani nebude nutné přecházet ke konkurenci a vaše banka (ve snaze si Vás udržet) sama sleví.

Question 12

⭐ Reverzní hypotéka

Accepted Answer

Dobrý den,
přestože dala legislativa zelenou reverzním hypotékám již před dvěma lety, doposud žádná tuzemská banka v nabídce tento produkt nemá. Banky se obávají ztráty reputace, neboť většinový názor společnosti na reverzní hypotéky je bohužel zatím negativní. Přitom jde reálně o stejný princip, jaký využívají životní pojištění a penzijní připojištění (u doživotních rent také vydělá buď senior nebo pojišťovna podle toho, kdy nastane úmrtí). Prozatím je možné v tuzemsku reverzní hypotéku sjednat pouze u nebankovních společností.

Question 13

⭐ LTV max. 90%

Accepted Answer

Dobrý den,
od 4/2017 banky dle doporučení ČNB poskytují hypotéky max. do 90% LTV, tedy musíte mít našetřeno z vlastních zdrojů min. 10%. Banky mohou mít v portfoliu jen 15% hypoték s LTV 80-90%, tedy tyto úvěry jsou dražší (obvykle úrok +1%). Proto je optimální mít našetřeno z vlastních zdrojů min. 20%. 
Peníze nemusíte mít fyzicky na účtu, můžete-li (jako ve Vašem případě) ručit další nemovitostí. Př. vlastníte-li pozemek v hodnotě 1 mil. Kč a chcete-li půjčit na výstavbu RD 2 mil. Kč (100% hodnoty), pak budete ručit pozemkem a RD a celkové LTV bude 67% (jako byste měla 33% z vlastních zdrojů).

Question 14

⭐ Penzion

Accepted Answer

Dobrý den,
Vámi navrhované řešení je velmi dobré, bance určitě vadit nebude, spíše naopak. Půjčit si 1 mil. Kč na hypotéku pro výstavbu RD nebude problém, když z vlastích zdrojů dodáte dalších 3,5 mil. Kč. Naopak by v budoucnu mohlo být více komplikované získat od bank 1 mil. Kč na penzion, neboť banky raději půjčují na vlastní bydlení než na podnikatelské záměry.

Question 15

⭐ Dokládání příjmu ze zahraničí

Accepted Answer

Dobrý den,
je možné získat hypotéční příslib na budoucí nákup nemovitosti (kolik Vám banka půjčí za jakých podmínek), ale peníze Vám banka fyzicky uvolní až po předložení kupní smlouvy na nemovitost. Banky obvykle tyto podmínky nabízejí max. na několik měsíců dopředu, garance na 1 rok je příliš dlouhá (podmínky se na trhu mění). Úvěr ve výši 2/3 hodnoty nemovitosti, resp. vlastní úspory ve výši 33%, je Vaší silnou stránkou. Dnes je na trhu přebytek žadatelů o 80-90% hypotéky a naopak nedostatek zájemců s nižším LTV - dosáhnete na lepší podmínky. Příjem ze zahraničí bude problematický, neboť úvěr bude v korunách a současný příjem je v cizí měně, výsledkem čehož je kurzové riziko, před kterým Vás banka ze zákona na ochranu spotřebitele musí chránit. S budoucím příjmem z ČR v korunách nyní kalkulovat nelze. Vyplňte prosím formulář hypoteční kalkulačka a kolegové se Vás pokusí oslovit s konkrétní nabídkou.

Question 16

⭐ Překlenovací úvěr 2 mil. Kč před důchodem

Accepted Answer

Dobrý den,
navýšení hypotéky by jistě bylo nejlepším řešením, ale ne všechny banky Vám budou ochotny půjčit 2 mil. Kč 3 roky před důchodem. Banky totiž musí důkladně prošetřit Vaši schopnost hradit měsíční splátky z Vašeho pravidelného příjmu a nemohou počítat s tím, že se jednou nemovitost prodá.
Vyplňte prosím hypoteční kalkulačku a kolegové se Vás pokusí oslovit s konkrétní nabídkou (bude-li to možné). 
Pokud by se úvěr nepodařilo sjednat, možným řešením by bylo dočasné bydlení v nájmu po dobu rekonstrukce.

Question 17

⭐ Na stavbu RD jen 80% LTV?

Accepted Answer

Dobrý den,
pro získání hypotéky je třeba mít dostatečný příjem a nemovitost, kterou budete ručit. Počet žadatelů ovlivňuje výši příjmů. Když žádáte sám, banka započítá pouze Váš příjem. Když žádáte dva, banka bude počítat se dvěma příjmy, což může pomoci v situaci, kdy je Váš příjem nedostatečný. 
Pokud Vám banka nabízí hypotéku na výstavbu RD jen do 80% LTV, pak se obávám, že další spolužadatel nepomůže. Naopak by pomohla další nemovitost, kterou byste mohl dát bance do zástavy (např. trvale obyvatelná chata). Pokud již vlastníte pozemek a půjčujete si jen na stavbu, můžete zástavní hodnotu pozemku zvýšit jeho zasíťováním a po té o hypotéku požádat znovu. Doporučuji náš článek Jak na zasíťování pozemku: Elektrická přípojka
V současné době mohou mít banky v úvěrovém portfoliu pouze 15% hypoték v rozmezí 80-90% LTV. Třeba se tato banka blíží vyčerpání svých limitů a pomohlo by oslovit jinou banku, která může být vstřícnější. Taktéž můžete vyplnit naši hypoteční kalkulačku a kolegové se pro Vás pokusí najít vhodné řešení.

Question 18

⭐ Vlastní úspory

Accepted Answer

Dobrý den,
ano - bance dáte do zástavy nemovitost i budovanou dřevostavbu. Budete-li si půjčovat jen na dřevostavbu (a pozemek již vlastníte), samotný pozemek bude mít jistě vyšší hodnotu než 20% z celkové hodnoty "nemovitost + pozemek".

Question 19

⭐ Mám šanci získat hypotéku?

Accepted Answer

Dobrý den,
obávám se, že za těchto okolností na hypotéku bohužel nedosáhnete. Od 4/2017 banky nemohou půjčit více než 90% z hodnoty kupovaného bytu, tedy zájemce o hypotéku musí z vlastních úspor uhradit min. 10% z ceny nemovitosti (ve Vašem případě 135 000 Kč + další 4%/54 000 Kč na úhradu daně z nabytí nemovitosti, splatné do 3 měsíců od vkladu na katastru). 
Druhou komplikací je Váš současný spotřebitelský úvěr 350 000 Kč s měsíčními splátkami 5 100 Kč (přesně tolik byste měsíčně splácela na hypotéku ve výši 1,35 mil. Kč na 30 let). Při čistém příjmu 21 000 Kč Vám na živobytí zbývá jen 15 900 Kč, což při velmi skromném živobytí jen tak tak vystačí na dvě děti. Prostor pro další splátku ve výši 5 000 Kč zde bohužel není. Zbylo by Vám jen 10 900 Kč a z toho byste sebe a dvě děti neuživila (jen na měsíční provoz bytu počítejte cca 5 000 Kč za fond oprav, správu domu, energie, vodu, teplo a internet).

Question 20

⭐ Předčasné splacení a prodej nemovitosti

Accepted Answer

Dobrý den,
záleží na detailech kupní smlouvy, ale obecně Vy coby prodávající nemovitosti zatížené zástavním právem máte mnohem lepší pozici než kupující, který podpisem kupní smlouvy, resp. zaplacením rezervačního poplatku, vstupuje do rizika (nemovitost v této chvíli stále tíží zástavní právo a zákaz zcizení). 
Vy skutečně dostanete peníze do 20 dní od přepisu vlastníka na katastru, ale než k tomuto přepisu dojde, zbývá ujít ještě pořádný kus cesty (který se může protáhnout i na několik měsíců).

Question 21

⭐ Předčasné splacení

Accepted Answer

Dobrý den,
více než samotná pokuta za předčasné splacení hypotéky Vás bude tížit organizační náročnost celé akce. Nejprve bude třeba z katastru vymazat "zákaz zatížení a zcizení" (bez toho nelze přepsat nemovitost na kupujícího) a zástavní právo (bez toho nepůjčí banka kupujícímu). Následně půjde nemovitost prodat, banka kupujícího na to půjčí peníze, které Vám budou vyplaceny po dokončeném převodu nemovitosti na kupujícího. S těmito penězi splatíte bance svou hypotéku. V průběhu celé akce bude velká prodleva mezi momentem, kdy vaše banka nechá vymazat zákaz zcizení a zástavní právo, a doplacením hypotéky (i několik měsíců). Během této doby stále bance dlužíte na hypotéce, ale banka již nedisponuje zástavou. Proto bude pravděpodobně nutné sáhnout po překlenovacím úvěru (cca za 4-5%) nebo šikovném právním řešení.

Question 22

⭐ Výměna bytu

Accepted Answer

Dobrý den,
byt s hypotékou vyměnit (nebo prodat) lze, jen je to komplikovanější. Banka musí zrušit zástavní právo na současném bytě 2kk a akceptovat do zástavy novou nemovitost (což by neměl být z pohledu LTV problém, neboť nová nemovitost bude dražší a Vy už jistě máte něco splaceno - spíše je to náročnější organizačně). Kupující (nebo nabyvatel při směně) Vašeho současného bytu ho bude akceptovat do svého vlastnictví až po zrušení zástavního práva banky. Banka tak bude chvíli bez zástavy. Doporučuji kontaktovat svou banku a informovat se o přesném postupu a podmínkách (poplatky, atd.). Pokud by Vám vaše současná banka nevyhověla, zkuste poptat refinancování hypotéky u konkurence (která by směnu bytu akceptovala). Můžete taktéž vyplnit hypoteční kalkulačku a kolegové se Vás pokusí oslovit s konkrétní nabídkou.

Hypoteční poradna - strana 92

Hypoteční poradna vám pomáhá

Proč si vzít hypotéku?

Než požádáte o hypotéku

Jak na hypotéku?

Pojištění nemovitosti a vinkulace

Hypotéka se záznamem v registrech

Zástavní právo na parcelu

Na stavební pozemek

Koupě nemovitosti od bratra

Bez vlastních úspor

Konsolidace půjčky a kontokorentu

Mám pozemek, chci si půjčit na stavbu RD

Rekonstrukce

Ocenění nemovitosti

Konec fixace a nové sazby

Reverzní hypotéka

LTV max. 90%

Penzion

Dokládání příjmu ze zahraničí

Překlenovací úvěr 2 mil. Kč před důchodem

Na stavbu RD jen 80% LTV?

Vlastní úspory

Mám šanci získat hypotéku?

Předčasné splacení a prodej nemovitosti

Předčasné splacení

Výměna bytu