Question 1

⭐ Konsolidace půjček a hypotéky

Accepted Answer

Dobrý den,
banky mohou půjčit max. 90% z hodnoty nemovitosti. Proto Vám dříve nemohly poskytnout 100%. Rekonstrukcí jistě došlo ke zhodnocení nemovitosti, takže pokud by se udělal nový odhad a hodnota nemovitosti by byla necelé 4 mil. Kč, pak by nebyl problém refinancovat hypotéku 3,5 mil. Kč. Bude-li hodnota nemovitosti nižší než 3,85 mil. Kč, pak konsolidace bohužel možná nebude.

Question 2

⭐ Hypotéka a úvěr na rekonstrukci

Accepted Answer

Dobrý den,
s příjmem 44 000 Kč a měsíčními splátkami současné půjčky ve výši 5 500 Kč byste s přítelkyní na nový úvěr 600 000 Kč měli stále dosáhnout. Banky nemohou na hypotéku půjčit více než 90% zástavní hodnoty nemovitosti, tedy 10% z 350 000 Kč byste museli mít našetřeno z vlastních zdrojů (pro lepší úrok 20%). A zbylých 250 000 Kč na rekonstrukci by bylo formou půjčky. 
V nejhorším případě (600 000 Kč formou půjčky) vychází měsíční splátka při RPSN 5% a splatnosti 8 let na zhruba 7 500 Kč. Dohromady byste tak se současnou půjčku spláceli 13 000 Kč měsíčně a na živobytí by Vám zůstávalo 31 000 Kč, z čehož dvě dospělé osoby a jedno dítě vyžijí.

Question 3

⭐ Insolvence a záznamy v registrech

Accepted Answer

Dobrý den,
sama na hypotéku s příjmem 27 000 Kč, 4 dětmi a záznamy v registrech nedosáhnete, takže žádat o úvěr budete muset dohromady s přítelem. Jenže tomu nikdo nepůjčí dalších 4-5 let od skončení insolvence. O hypotéku tak budete moci požádat společně nejdříve za 5 let. Banka Vám půjčí max. 90% z hodnoty nemovitosti (s lepším úrokem jen 80%), takže 10-20% je třeba našetřit z vlastních zdrojů. Banky vyžadují pracovní smlouvu na dobu neurčitou a nebýt ve zkušební ani výpovědní lhůtě.

Question 4

⭐ Mám šanci získat hypotéku?

Accepted Answer

Dobrý den,
úvěrů můžete mít sjednané libovolné množství, ale vždy je musíte být schopen splácet. Kolik chcete půjčit na hypotéku a s jakou dobou splatnosti? Kolik Vám aktuálně zbývá doplatit na půjčce, jak dlouho ještě budete splácet a kolik činí měsíční splátka?
S čistým příjmem 22 000 Kč jste schopen splácet max. 10-11 000 Kč měsíčně. Od toho odečtěte splátku půjčky a dostanete max. možnou splátku hypotéky. Hypotéku můžete splácet max. 38 let (v 65 letech půjdete do důchodu). Z toho Vám banka spočítá, kolik Vám může půjčit.

Question 5

⭐ Kdo platí poplatky na katastru?

Accepted Answer

Dobrý den,
téměř všechny banky mají uvedeno v obchodních podmínkách a sazebnících, že náklady spojené se zápisem a výmazem zástavního práva na katastru (1 000 Kč) platí klient. Proto doporučuji tento poplatek bance uhradit, neboť jste se k němu zavázala podpisem smlouvy o hypotéčním úvěru (podpisem jste souhlasila s obchodními podmínkami a sazebníkem). 
Většina bank dnes neúčtuje poplatky za sjednání a vedení úvěru, kterou jsou přímo integrované do úrokové sazby. To mi přijde správné. S poplatky za katastr je to ale složitější. Někdo splácí celý úvěr u jedné banky, jiný banku mění každých 5 let (a každých 5 let tedy putují na katastr dvě žádosti o výmaz zástavního práva pro starou banku a zápis zástavního práva pro novou banku). Stát navíc občas výši správních poplatků změní. Proto je pro všechny spravedlivější, když si tyto úkony platí klient sám. Jinak byste v plošně účtované vyšší úrokové sazbě třeba dotovala ostatní klienty, kteří častěji refinancují.

Question 6

⭐ Doklady potřebné k vyřízení úvěru

Accepted Answer

Dobrý den,
přestože majitelem nemovitosti je jen jeden z manželů, manželé jsou po finanční a právní stránce velmi provázáni. Za dluhy jednoho ručí automaticky i druhý, exekuce na jednoho z manželů postihuje majetek druhého z manželů, atd. Proto může mít banka zájem i o prověření manželky, které se jinak realitní obchod přímo netýká.

Question 7

⭐ Rekreační objekt bez přístupu

Accepted Answer

Dobrý den, když nakupujete nemovitost musíte především sama důkladně vše prověřit, a to bez ohledu jestli nákup financujete vlastními prostředky či hypotékou. Banka není povinna dělat důkladný průzkum nemovitosti, jen prověří rizikovost financování a hlavně ocení Vaši schopnost splácet.
Reklamovat u banky tedy určitě nic nemůžete. Chcete-li nemovitost prodat levně a výnos nebude stačit na úhradu hypotéky v plné výši, počítejte s tím, že banka bude vymáhat plnění až do výše aktuálního salda jistiny a příslušenství.
Z vašeho dotazu není jasné jestli přístupová cesta patřila uvedené soukromé společnosti již při vašem nákupu rekreačního objektu a není jasná doba vlastnictví nemovitosti? Moje doporučení tedy je, abyste prověřila, jestli se na vás nevztahuje institut "vydržení věcného břemene přístupu"?! Stručně řečeno, pokud 10 let přistupujete na svůj pozemek přes cizí pozemek, vzniklo vám ze zákona právo přístupu.Obdobně jako vlastník stavby můžete zkusit uplatnit "právo nezbytné cesty", když aktuální občanský zákoník umožňuje, abyste požádala soud o přístup ke stavbě i přes cizí pozemek, pokud přístup vlastníka ke stavbě nelze zajistit jinak.V uvedených případech již půjde o složitější a delší řešení, tj. s největší pravděpodobností budete muset najmout právníka.

Question 8

⭐ Úvěr 300 000 Kč na byt

Accepted Answer

Dobrý den,
pořízení vlastního bydlení určitě chválím, ale získat úvěr 250-300 000 Kč může být v důchodovém věku problém. Půjčka 250 000 Kč s RPSN 7% a splatností 8 let vychází na měsíční splátku necelých 3 500 Kč. Z důchodu by Vám tak zbylo jen 10 500 Kč. Poplatky za vlastní byt a energie počítejte cca 4 000 Kč. Vyžijete měsíčně jen za 6 500 Kč? Co budete dělat, když se rozbije pračka? Také byste tím přišla o veškerou naspořenou rezervu na důchod (200 000 Kč). 
V nájmu Vám samozřejmě nebude o moc lépe, nájemné bude pravděpodobně vyšší než splátka půjčky. Nejlepší by byla domluva s dětmi. Třeba aby Vám darovaly oněch chybějících 250 000 Kč a Vy jim za to odkážete byt.

Question 9

⭐ Překlenovací úvěr nebo hypotéka

Accepted Answer

Dobrý den,
hypotéku ve výši 1,5 mil. Kč s fixací na 5 let seženete za 2,3-2,7%. Překlenovací úvěry jsou úročeny více, obvykle 4-5%. Dobře si spočítejte, jestli se Vám vyplatí dvojnásobně vysoký úrok u překlenovacího úvěru. Ne na každou rekonstrukci potřebujete stavební povolení (zejména ne tehdy, pokud nezasahujete do nosné konstrukce a neměníte vzhled stavby). Od 1/2018 je navíc možné provádět stavby a rekonstrukce RD jen na ohlášku. Banky vyžadují stavební povolení (nebo územní souhlas) obvykle jen u novostaveb (ne rekonstrukcí).

Question 10

⭐ Úvěr ze stavebního spoření

Accepted Answer

Dobrý den,
úrok 6,2% je skutečně velmi vysoký. Hypotéku lze pořídit za 2,5% (fix na 5 let) a půjčku 300 000 Kč a více za 5%. Kolik měsíčně splácíte? Budete schopni splácet úvěr i v důchodu? Většina bank požaduje doplacení úvěru nejpozději v 65 letech, výjimečně v 70 letech. Možnost refinancování závisí na podmínkách úvěru, které jste si sjednali s Wüstenrot. Je váš úvěr ze stavebního spoření v překlenovací fázi? (v tomto období bývá refinancování velmi obtížné, resp. za vysoký poplatek/sankci) Naopak nejlepší je úvěr ze stavebního spoření refinancovat v momentě skončení překlenovací fáze (to je obvykle bez sankce).

Question 11

⭐ Refinancování

Accepted Answer

Dobrý den,
nejsme banka, ale poradenský portál. Zde je přehled úrokových sazeb pro refinancování hypoték. Doporučuji Fio banku, Wüstenrot či Equa bank.

Question 12

⭐ Jak doložit výši příjmů

Accepted Answer

Dobrý den,
některé banky vyžadují pouze potvrzení o výši příjmu ze mzdové účtárny, jiné banky chtějí doložit i výpis z účtu za posledních 3-6 měsíců. Důrazně nedoporučuji falšovat výši příjmů - to by byl úvěrový podvod. Banka by následně mohla pro porušení smluvních podmínek úvěrovou smlouvu kdykoliv vypovědět a požadovat po Vás navrácení celé částky zpět a to ihned (což by pravděpodobně vedlo k okamžitému prodeji nemovitosti).

Question 13

⭐ Variabilní úroková sazba

Accepted Answer

Dobrý den,
variabilní úrokovou sazbu nabízí většina bank. Situaci by šlo taktéž řešit kratší fixací (na 1-3 roky). Překlenovací úvěry bývají obvykle dražší, neboť se sjednávají převážně tehdy, kdy dočasně není možné ručit nemovitostí. 
Hypotéka 3 mil. Kč na 30 let vychází na měsíční splátku cca 11 5000 Kč. Máte dostatečný příjem na pokrytí této měsíční splátky? Pokud ano, doporučuji hypotéku s fixací úrokové sazby na 3 roky (tento fix vychází u většiny bank nejvýhodněji). Budete mít dostatek času na prodej domu a nebudete platit zbytečně vysoké úroky z překlenovacího úvěru. Peníze utržené z prodeje domu můžete mít uložené až do výročí fixace na termínovaném vkladu (např. termín 2 roky od J&T Banky za 1,5%).

Question 14

⭐ Ručení nemovitostí

Accepted Answer

Dobrý den,
děkuji za doplnění. Ručení penězi u hypotéky pro snížení LTV nedává smysl, neboť investováním vlastních peněz do koupi nemovitosti klesá LTV samo od sebe. Hypotéka = úvěr s ručením nemovitostí. Hypotéka bez ručení nemovitostí je protimluv. U hypotéky je třeba vždy ručit nemovitostí.

Question 15

⭐ Ručení nemovitostí

Accepted Answer

Dobrý den,
co myslíte oním "ručením jistotou"? U hypotéky je třeba vždy ručit nemovitostí. Banka do zástavy nemůže akceptovat auto ani jiné aktivum.

Question 16

⭐ Mám šanci získat hypotéku?

Accepted Answer

Dobrý den,
pro cizince ze zemí mimo EU (Ukrajina) platí, že musí mít trvalé bydliště v ČR. Pak může požádat o hypotéku. Otázkou je, bude-li celkový příjem rodiny 27 600 Kč dostatečný. Hypotéka 3 mil. Kč na 30 let vychází na měsíční splátku 12 000 Kč. Bude stačit celé rodině na živobytí 15 600 Kč měsíčně? Jen energie a poplatky do fondu oprav vyjdou cca na 5 000 Kč. Jídlo pro 3 počítejte 6 000 Kč. Zbývá Vám 4 200 Kč na vše ostatní, což při nejlepší vůli nemůže stačit. Jednou se porouchá pračka nebo lednice a nemáte za co koupit novou. Pro miminko bude třeba koupit výbavu (kočárek, postýlka, oblečení, plenky, atd. - cca 20 000 Kč). Banka Vám půjčí max. 90% z hodnoty nemovitosti, takže musíte mít z vlastních úspor min. 10% z kupní ceny.

Question 17

⭐ Ručení bytem rodičů

Accepted Answer

Dobrý den,
banky Vám mohou půjčit až 90% z hodnoty zastavovaných nemovitostí, tedy v případě ručení nejen kupovanou nemovitostí ale i bytem rodičů lze získat dodatečné peníze i na provizi RK. Nicméně důrazně doporučuji z toho byt rodičů vynechat. Stane se nečekaná událost a bez střechy nad hlavou skončíte nejen vy, ale i vaši rodiče. Zatímco vy si s nastalou nepříjemnou situací poradíte (jste mladí, ekonomicky aktivní, dobře uplatnitelní na trhu práce), rodičům před odchodem do penze tím zničíte poklidné stáří.

Question 18

⭐ Fixace úrokových sazeb

Accepted Answer

Dobrý den,
současné průměrné úrokové sazby kolem 2,4% vzrostou do konce letošního roku pravděpodobně na 3%. V roce 2019 mohou sazby vzrůst opět o procento na 4%, tedy zafixování současných sazeb na 5-7 let by se určitě vyplatilo. K refixaci sazeb u vaší banky může dojít pouze při výročí fixace nebo při refinancování, takže dnešní nízké sazby se Vás pravděpodobně netýkají (Pokud budete refixovat v prosinci 2019, odhadujeme že to bude za 4%).  Můžete zkusit poptat banku o budoucí refixaci již nyní - menší banky nabízejí řešení 6 měsíců předem, větší to umí 12, výjimečně jsme zaznamenali i 24 měsíců před vypršením fixace. Čekejte že ve výši nabídnuté sazby ale již bude mírně zahrnuto očekávání růstu sazeb. Znamená to pro vás, že se již dopředu uvážete k nyní sjednaným podmínkách, tj. pokud se změní ekonomické podmínky a  úroky neporostou, mohl byste i "prodělat".

Question 19

⭐ Kreditní karty

Accepted Answer

Dobrý den,
před žádostí o hypotéku je žádoucí zrušit všechny kreditní karty, neboť i aktuálně nečerpaná kreditní karta je vedena v registrech. Schválený úvěrový rámec můžete kdykoliv čerpat a banka poskytující hypotéku s tímto musí počítat, tedy Vám půjčí méně. Nejde tedy o zrušení "evidence", ale o zrušení sjednaných aktuálně nevyužívaných produktů (kontokorenty, kreditní karty).

Question 20

⭐ Vlastní úspory

Accepted Answer

Dobrý den,
banka Vám může půjčit maximálně 90% z hodnoty nemovitosti, tedy je třeba mít našetřeno min. 10% (pro lepší úrok 20%). S trvalým pobytem na Slovensku není žádný problém. Bankám stačí, že žijete a pracujete v ČR. Příjem 46 000 Kč je plně postačující pro hypotéku ve výši 3 mil. Kč, kde měsíční splátka při splatnosti 30 let vychází na cca 11 500 Kč. Doporučuji náš článek Velké porovnání hypoték - leden 2018.

Question 21

⭐ Refinancování

Accepted Answer

Dobrý den,
kolik Vám zbývá na úvěru doplatit, jak vysoký úrok máte nyní, jak vysoký úrok Vám Liška nabízí pro další období, kolik chcete měsíčně splácet a jak vysoký je příjem vaší domácnosti? Vyplňte prosím naši hypoteční kalkulačku a kolegové Vás osloví s konkrétní nabídkou.

Question 22

⭐ Bonita žadatele

Accepted Answer

Dobrý den,
banky Vám mohou půjčit max. 90% z hodnoty nemovitosti (pro 80% nabízejí lepší úrok o 0,6-0,8%). Nemáte-li žádné úspory (aspoň 400 000 Kč), bude třeba ručit ještě jinou než kupovanou nemovitostí (družstevním bytem ručit nelze). S ručením domem rodičů doporučuji maximální obezřetnost. V naší poradně máme několik příběhů, kde o střechu nad hlavou přišli naráz děti a jejich rodiče v penzi. 
Do příjmu lze mimo mateřské a výplaty započítat také očekávaný budoucí výnos z nájmu (některé banky ale pak požadují nižší LTV). Hypotéka ve výši 4 mil. Kč, se sazbou 2,49% a splatností 30 let vychází na necelých 16 000 Kč měsíčně. Kolik činí průměrné měsíční výdaje vaší domácnosti? Se započtení nájmu by vám měsíčně zůstávalo 24 000 Kč, bez nájmu jen 19 000 Kč. Zhruba tolik utratí mladá rodina s 2 dětmi, která bydlí ve vlastním a žije úsporně. Bylo by to tedy bez rezervy (jakoukoliv nenadálou životní událost byste musel řešit prodejem družstevního bytu).

Hypoteční poradna - strana 91

Hypoteční poradna vám pomáhá

Proč si vzít hypotéku?

Než požádáte o hypotéku

Jak na hypotéku?

Konsolidace půjček a hypotéky

Hypotéka a úvěr na rekonstrukci

Insolvence a záznamy v registrech

Mám šanci získat hypotéku?

Kdo platí poplatky na katastru?

Doklady potřebné k vyřízení úvěru

Rekreační objekt bez přístupu

Úvěr 300 000 Kč na byt

Překlenovací úvěr nebo hypotéka

Úvěr ze stavebního spoření

Refinancování

Jak doložit výši příjmů

Variabilní úroková sazba

Ručení nemovitostí

Ručení nemovitostí

Mám šanci získat hypotéku?

Ručení bytem rodičů

Fixace úrokových sazeb

Kreditní karty

Vlastní úspory

Refinancování

Bonita žadatele