Banky.cz Články Hypotéka Jak na darování nemovitosti s hypotékou? Existují 3 řešení

Jak na darování nemovitosti s hypotékou? Existují 3 řešení

18.9.2020 Hypotéka

Příliš komplikované. Nebo dokonce nemožné. Tak vnímá darování nemovitosti s hypotékou řada lidí. Ve skutečnosti ale není o moc složitější než darování jakékoliv jiné nemovitosti.

REKLAMA
REKLAMA

O darování domu či bytu nejčastěji uvažují rodiče, kteří chtějí nemovitost předat dětem ještě za svého života. Vyhnou se tak dědickému řízení a relativně vysokým nákladům, které jsou s ním spojené.

Je samozřejmě pravda, že blízcí příbuzní neplatí dědickou daň. To samé ale platí také u daně z příjmu, která souvisí s darováním. U dědictví přitom musíte počítat s poměrně vysokými notářskými poplatky. Podstatně vyššími, než jaké vás čekají u darovací smlouvy.

Na co myslet při darování nemovitosti

Postup při darování nemovitosti s hypotékou je podobný jako v případě, že na domě či bytu žádný úvěr neleží. Pokaždé vás čekají stejné kroky. Jsou to zejména:

  • Sepsání smlouvy (ideálně u notáře či advokáta).
  • Zapsání věcných břemen do katastru.
  • Vyplacení dalších sourozenců.

Sepsání smlouvy

I když se může zdát, že u darování nemovitosti dětem je smlouva zbytečná, není to pravda. Jen písemná smlouva je totiž z hlediska zákona opravdu platná.

Pokud se se svými potomky dohodnete pouze ústně, nemovitost bude po vaší smrti součástí dědického řízení. A to, jak už jsme zmínili, bývá nákladnější.

Smlouvu si můžete sepsat i sami. Obvykle je ale jistější využít služby notáře či advokáta, který dohlédne, aby vše bylo po právní stránce v pořádku.

Ve smlouvě musí být přesně identifikovaný dárce, obdarovaný i předmět daru. U dárce a obdarovaného tedy musíte uvést jejich:

  • jméno,
  • příjmení,
  • trvalé bydliště
  • a datum narození.

Nemovitost pak identifikujete podle údajů zapsaných v katastru nemovitostí.

Následně musí smlouvu podepsat dárce i obdarovaný a podpisy musí být notářsky ověřené.

Zapsání věcných břemen

Pokud chcete v domě či bytě dál bydlet nebo například využívat zahradu, nezapomeňte to do smlouvy zapsat. A to jako věcné břemeno.

Budete tak mít jistotu, že vás nikdo nevystěhuje proti vaší vůli.

Darování nemovitosti s hypotékou: vybavení nemovitosti.

Je to pojistka nejen pro případ, že se v budoucnu zhorší vaše rodinné vztahy, ale také pro situaci, kdy se vaši potomci zadluží a nemovitost musí prodat. Nebo o ni přijdou například v exekuci.

Věcné břemeno související s nemovitostí totiž stačí zapsat na katastru a máte jistotu, že jakýkoliv další majitel nemovitosti ho musí dodržet.

Nejlepší hypotéka online

Při darování nemovitosti, kterou chcete dál využívat, si nechte do smlouvy a následně do katastru zapsat věcné břemeno služebnosti. Zajistí, že můžete i nadále využívat například dům a všechny jeho součásti.

Vyplacení dalších sourozenců

S darováním nemovitosti často souvisí také vyplácení sourozenců obdarovaného. Pokud totiž máte víc dětí a chcete mezi ně svůj majetek spravedlivě rozdělit, bývá často řešením právě vyplacení.

V zásadě funguje jednoduše – podle hodnoty daru se vypočítá podíl jednotlivých sourozenců. A obdarovaný jim poté příslušnou částku vyplatí. Zda to bude jednorázově nebo v pravidelných splátkách, záleží na jejich domluvě.

Často s tím může pomoci například hypotéka. Nový majitel nemovitosti si jednoduše vezme hypoteční úvěr na vypořádání majetkových práv v rodině a z něj podíly ostatních sourozenců zaplatí.

Půjčku pak postupně splácí bance. A protože využívá hypotéku, kdy je v zástavě nemovitost, platí mnohem menší úroky než u jiných úvěrů.

V takovém případě ale nezapomeňte využít hypoteční kalkulačku. Pomůže vám najít hypotéku, která je pro vás nejvýhodnější.

Darování nemovitosti s hypotékou: hypoteční kalkulačka.

V případě darování nemovitosti s hypotékou je to trochu složitější, není to ale neřešitelný problém. Stačí se při převodu hypotéky s bankou dohodnout na jejím navýšení. Vzhledem k tomu, že velká část hodnoty nemovitosti už je obvykle splacená, nebývá zvýšení úvěru problém.

Tím spíš, že ceny nemovitostí vytrvale rostou. Stoupá tedy hodnota zástavy a banka vám nyní stejnou nemovitost může půjčit víc peněz než například před 10 lety.

Darování nemovitosti s hypotékou

Zmíněné kroky jsou v zásadě stejné, ať už řešíte darování nemovitosti s hypotékou nebo bez ní. Přesto je mezi oběma typy darů jeden zásadní rozdíl.

Darování nemovitosti s hypotékou musí schválit banka.

Pokud totiž váš dům či byt slouží jako zástava hypotečního úvěru, banka má v katastru zapsané zástavní právo k této nemovitosti. A často také věcné břemeno zákazu zcizení. Znamená to, že bez jejího souhlasu nesmíte nemovitost nikomu prodat ani darovat.

Před samotným darováním se tedy musíte domluvit s bankou, jak budete situaci řešit. Obvykle máte 3 možnosti:

  • Převést současnou hypotéku na nového majitele.
  • Ponechat si hypotéku a dál se starat o její splácení (i když nemovitost už nevlastníte).
  • Hypoteční úvěr doplatit.

Převedení současné hypotéky na nového majitele

První možnost bývá nejběžnější. Pro banku v podstatě znamená pouze to, že se změní dlužník, který jí posílá splátky úvěru. A vy zároveň neplatíte za nemovitost, která už není vaše.

Má to ale jeden háček. Banka si nového dlužníka musí prověřit a ujistit se, že splňuje její podmínky pro získání hypotéky. A pokud dojde k závěru, že si s úvěrem neporadí, může vaši žádost zamítnout.

Nejlepší hypotéka online

  • nejjednodušší řešení
  • splátky platí majitel nemovitosti
  • banka musí převod hypotéky schválit

Ponechání hypotéky původním majitelům nemovitosti

Při darování nemovitosti s hypotékou si také můžete původní úvěr nechat. Vaši potomci tak dostanou byt či dům, ale splátky posíláte stále vy.

Je to řešení pro případ, že banka neschválí převod hypotéky na nového majitele nemovitosti. Vy se pak můžete s potomkem dohodnout, že vám bude potřebnou částku vždy posílat.

Tato varianta ale bývá riskantnější.

  • pro banku jste ověřený klient, proto je to pro ni přijatelné řešení
  • splácíte majetek, který vám už nepatří
  • nemáte jistotu, že vám vaše děti budou na hypotéku přispívat

Doplacení hypotečního úvěru

Třetí řešení je nejbezpečnější. Při darování nemovitosti s hypotékou můžete úvěr doplatit. Potřebujete k tomu ale mít dost prostředků na splacení půjčky.

Zároveň se vyplatí počkat na dobu, kdy končí fixace hypotéky. Měsíc před jejím skončením vám totiž při doplacení úvěru nehrozí žádné poplatky.

  • nejbezpečnější řešení
  • potřebujete dost prostředků
  • abyste získali nejvýhodnější podmínky, musíte počkat na konec fixace

Ke konci fixace můžete požádat také o refinancování hypotéky. Obvykle díky tomu získáte výhodnější podmínky úvěru.

Navíc vám může tento krok pomoci v případě, že chcete hypotéku převést na svého potomka a původní banka to odmítne. Každý poskytovatel totiž posuzuje bonitu žadatele trochu jinak. Je tedy možné, že nová banka vám dokáže vyjít vstříc. A poté, co si u ní sjednáte refinancování, vám převod hypotéky umožní.

Abyste takovou banku našli, obraťte se na hypotečního poradce. Dokáže zjistit, u kterých poskytovatelů splní váš potomek požadavky na bonitu. A podle toho společně vyberete tu nejvýhodnější hypotéku.

ANKETA k článku Jak na darování nemovitosti s hypotékou? Existují 3 řešení

Plánujete svou nemovitost darovat dětem?

Počet odpovědí: 164

KOMENTÁŘE k článku Jak na darování nemovitosti s hypotékou? Existují 3 řešení

Přidejte nový komentář

Přepis třetiny domu své matce, Komentoval(a): Zuzana

5.10.2021 22:33:42
Dobrý den, máme dům na který platím poctivě hypotéku. Dům byl mých rodičů, před 6 lety můj otec zemřel a já zdědila třetinu protože sourozence nemám. Je možno tu čast darovat mamince ať je celý dům její? Hypotéku budu dál splácet já. Děkuji za odpověď

Re: Darování nemovitosti v zástavě, Komentoval(a): Petr Jermář

6.10.2021 19:01:22

Dobrý den, pokud danou nemovitostí ručíte bance za hypoteční úvěr, pak máte u nemovitosti pravděpodobně zapsané věcné břemeno zákaz zcizení, které znemožňuje převod na třetí osobu bez souhlasu banky.

Darování smlouvy s hypotékou, Komentoval(a): Andrea

13.8.2022 21:21:11
Dobrý den, manžel platí hypotéku na RD, kde jeho matka je majitelkou. Kdyby chtěla matka darovat nemovitost svému vnukovi a manžel by přestal platit hypotéku, co by to pro něho znamenalo ?
A druhý dotaz, pokud by matka darovala nemovitost svému synovi (manželovi, který platí hypotéku), byl by problém u banky?

Dotaz, Komentoval(a): Jirina Wehowska

3.10.2023 19:24:12
Dobrý den, kupujeme s manželem byt - bereme si na něj hypotéku. Šlo by to po koupi prepsat pouze na mě i když budeme platit hypotéku na půl.

Přidejte nový komentář

Mohlo by vás zajímat

4 možnosti, jak na prodej domu nebo bytu s hypotékou

20.2.2024 Hypotéka

Změna práce, rozvod nebo třeba příliš vysoké náklady spojené s bydlením. To jsou některé důvody k prodeji nemovitosti. Jenže co když jste si na ni vzali hypoteční úvěr? Nebojte se, prodej domu nebo bytu s hypotékou není žádný problém. Administrativně je jen o málo složitější než prodej jakékoliv jiné nemovitosti.

Zjistěte, jak se počítá a splácí hypotéka a jestli na ni dosáhnete

16.2.2024 Hypotéka

Připravili jsme si pro vás přehledného průvodce, díky kterému se dozvíte, jakým způsobem banky počítají výši hypotéky, jak se hypotéka splácí i to, na jakou maximální výši hypotéky dosáhnete vzhledem ke svým příjmům.

Hypotéka do 75 let: výhody, nevýhody a jak ji získat

14.2.2024 Hypotéka

Naspořit si dost peněz na získání hypotéky a nákup nemovitosti je rok od roku složitější. Výsledkem je, že věk žadatelů stále roste. Jenže čím později požádáte, tím kratší bude doba splatnosti – a tím vyšší budou splátky. Naštěstí si u některých poskytovatelů můžete hypotéku prodloužit až do 75 let. Díky tomu bude splácení jednodušší.

Jak na předčasné splacení hypotéky? 6 možností, kdy je zdarma

12.2.2024 Hypotéka

Poplatky za předčasné splacení hypotéky straší spoustu lidí, kteří o takovém kroku uvažují. Obvykle se ale žádných závratných částek bát nemusíte. A při správném postupu je mimořádné splacení hypotéky dokonce zcela zdarma.

Důvody, proč se vám nevyplatí hypotéka v eurech

8.2.2024 Hypotéka

Zatímco rok 2023 byl rokem, který hypotékám vůbec nepřál, se začátkem roku 2024 spojeným s poklesem úrokových sazeb pomalu dochází k oživení hypotečního trhu. I když si většina zájemců o hypotéku sjednává půjčku v českých korunách, existují i ti, kteří uvažují o hypotéce v eurech. Nabízí totiž výhodnější úrok, odborníci se ale shodují na tom, že se s hypotékou v eurech můžete spálit.

Z naší bankovní poradny

Zaniklo životní pojištění k hypotéce

Dobrý den, chci se zeptat a pomoci své kamarádce, které právě zemřel manžel. Mají hypotéku na dům u Uniqa. Ona hradila splátky 8 000 Kč měsíčně a manžel 12 000 Kč měsíčně. Měli oba pojištění proti úrazu, trvalým následkům a smrti, kde hradili oba částku 1 800 Kč měsíčně. Pojištění bylo sjednáno do roku 2025. Teď byl u ní finanční poradce a řekl jí, že bohužel to pojištění proti úmrtí skončilo v roce 2020. Vůbec to nevěděla ani ona ani její muž, jinak by to prodloužili samozřejmě. Nedostali ani od toho svého finančního poradce, který smlouvu sjednával ani od pojišťovny, žádný dopis, žádný e-mail, že pojištění v roce 2020 skončilo. A ani se jim o to neponížila ta měsíční platba 1 800 Kč. Kamarádka se z toho zhroutila, protože teď dostane místo milionu a půl jen nějakých 200 000 Kč. Tedy bude muset hradit celou hypotéku i za zesnulého manžela sama. A ten finanční poradce jí ani teď nenabídl, aby tu svojí pojistnou smlouvu pro případ smrti prodloužila. Není v tomto případě chyba na straně pojišťovny nebo poradce, že jí nedali vědět, že to končí a nenabídli jí prodloužení? Chtěla bych jí pomoci, je z toho naprosto zničená. Můžete mi poradit? Děkuji. Soňa

Dobrý den,

Uniqa je pojišťovna, neposkytuje hypotéky. Vaše kamarádka má hypoteční úvěr sjednaný u banky, od Uniqa může mít jen pojištění (životní pojištění, pojištění schopnosti splácet atd.). Dobrým zvykem bývá klienta o ukončení produktu informovat, ale obávám se, že v roce 2024 těžko rozklíčujeme, k čemu došlo či nedošlo v roce 2020. Co se prosím přesně dělo s platbami za pojištění (1 800 Kč/měsíc)? Pokud z účtu platby odcházely a produkt byl již ukončen, měla by kamarádka nárok na vrácení peněz. Nebo došlo v roce 2020 k refixaci úrokové sazby a z důvodu vyššího úroku byla navýšena splátka hypotéky o tuto částku? Za co kamarádka dostane 200 000 Kč? Pokud není pojištěna, neměla by dostat ani korunu. Doporučuji v tomto případě zánik životního/úrazového pojištění ověřit přímo u Uniqa (abychom vyloučili situaci, kdy poradce tahá paní za nos, sám od pojišťovny vyinkasuje 1,5 mil. Kč a paní dá jen 200 000 Kč). 

ZOBRAZIT CELÝ DOTAZ A ODPOVĚĎ

Pojmy ve slovníku

100% Hypotéka

Půjčka, která pokryje celou koupi. Taková je 100% hypotéka. LTV této hypotéky je 100 %, což znamená, že vám banka půjčí peníze na celou odhadní cenu nemovitosti, kterou ručíte.

Díky 100% hypotéce tak získáte dost peněz na nákup domu či bytu nebo například na výstavbu. Zároveň ale musíte počítat s vyšším úrokem než u menších půjček. Pro banky je totiž úvěr bez spoluúčasti klienta rizikovější, a proto jsou jeho podmínky přísnější.

V současnosti navíc čeští poskytovatelé 100% hypotéky neposkytují. Česká národní banka totiž v roce 2016 zpřísnila podmínky pro získání hypotéky a jejich součástí bylo také ukončení 100% hypoték. Banky tak nabízí maximálně 90% hypotéky. Pouze u 5 % objemu poskytnutých půjček smí být LTV vyšší než 90 %.

Přesto existuje možnost, jak pomocí půjčky na bydlení získat dost peněz na úhradu celé kupní ceny nemovitosti. V podstatě tedy můžete dosáhnout na 100% hypotéku.

Jak na to? Musíte ručit více nemovitostmi. Kromě kupovaného bytu či domu to může být například nemovitost rodičů. Samozřejmě ale platí, že majitel této nemovitosti musí s ručením souhlasit.

Díky ručení více nemovitostmi se zvýší hodnota zástavy. I při 90% či menším LTV tak získáte peníze na nákup vybraného domu či bytu.

Banky navíc obvykle umožňují druhou nemovitost z hypotéky vyvázat, jakmile splatíte potřebnou část úvěru. Dál tedy ručíte pouze kupovaným domem či bytem.

Další možností je dofinancovat hypotéku dalším úvěrem. Například úvěrem ze stavebního spoření.

ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAM

90% Hypotéka

Až 90 procent z ceny nemovitosti, kterou ručíte. Přesně tolik si můžete půjčit na hypoteční úvěr. Abyste ale 90% hypotéku dostali, musíte splnit několik požadavků.

Jsou to zejména základní podmínky pro získání hypotéky – tedy například:

věk,příjemči bonita.

Oproti nižším půjčkám ale musíte u 90% hypotéky počítat s méně výhodnými podmínkami. Protože má hypotéka pokrýt 90 procent z ceny nemovitosti, je pro banku riskantnější než menší úvěry. A proto poskytovatelé toto riziko obvykle kompenzují vyšším úrokem.

Pro většinu lidí je přitom 90% hypotéka nejvyšší možná. Podle pokynů České národní banky mohou poskytovatelé víc peněz půjčit jen v 5 procentech případů. Potřebujete tak mít naspořeno alespoň 10 procent z kupní ceny.

V praxi to vypadá tak, že u bytu za 3 000 000 korun získáte maximálně 2 700 000 korun. Zbytek doplatíte vy.

Pokud si chcete pomocí hypotéky půjčit víc než 90 procent z ceny domu či bytu, musíte ručit více nemovitostmi. V takovém případě stoupne hodnota zástavy, ze které se půjčka počítá.

Výhodou je, že se tím pádem můžete dostat na nižší LTV (obvykle do 80 %) a získáte tak nižší úrok než u 90% hypotéky.

Pokud jste například původně ručili bytem za 2 500 000 korun a nyní k němu přidáte další byt ve stejné ceně, stoupne hodnota zástavy na 5 000 000 korun. U hypotéky na zmíněných 2 500 000 tak bude LTV 50 %.

ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAM

Srovnáváme hypotéky od

© Banky.cz 2023, všechna práva vyhrazena