Příliš komplikované. Nebo dokonce nemožné. Tak
vnímá darování nemovitosti s hypotékou řada lidí. Ve skutečnosti ale není o moc
složitější než darování jakékoliv jiné nemovitosti.
O darování domu či bytu nejčastěji uvažují rodiče, kteří chtějí nemovitost předat dětem ještě za svého života. Vyhnou se tak dědickému řízení a relativně vysokým nákladům, které jsou s ním spojené.
Je samozřejmě pravda, že blízcí příbuzní neplatí dědickou daň. To samé ale platí také u daně z příjmu, která souvisí s darováním. U dědictví přitom musíte počítat s poměrně vysokými notářskými poplatky. Podstatně vyššími, než jaké vás čekají u darovací smlouvy.
Postup při darování nemovitosti s hypotékou je podobný jako v případě, že na domě či bytu žádný úvěr neleží. Pokaždé vás čekají stejné kroky. Jsou to zejména:
I když se může zdát, že u darování nemovitosti dětem je smlouva zbytečná, není to pravda. Jen písemná smlouva je totiž z hlediska zákona opravdu platná.
Pokud se se svými potomky dohodnete pouze ústně, nemovitost bude po vaší smrti součástí dědického řízení. A to, jak už jsme zmínili, bývá nákladnější.
Smlouvu si můžete sepsat i sami. Obvykle je ale jistější využít služby notáře či advokáta, který dohlédne, aby vše bylo po právní stránce v pořádku.
Ve smlouvě musí být přesně identifikovaný dárce, obdarovaný i předmět daru. U dárce a obdarovaného tedy musíte uvést jejich:
Nemovitost pak identifikujete podle údajů zapsaných v katastru nemovitostí.
Následně musí smlouvu podepsat dárce i obdarovaný a podpisy musí být notářsky ověřené.
Pokud chcete v domě či bytě dál bydlet nebo například využívat zahradu, nezapomeňte to do smlouvy zapsat. A to jako věcné břemeno.
Budete tak mít jistotu, že vás nikdo nevystěhuje proti vaší vůli.
Je to pojistka nejen pro případ, že se v budoucnu zhorší vaše rodinné vztahy, ale také pro situaci, kdy se vaši potomci zadluží a nemovitost musí prodat. Nebo o ni přijdou například v exekuci.
Věcné břemeno související s nemovitostí totiž stačí zapsat na katastru a máte jistotu, že jakýkoliv další majitel nemovitosti ho musí dodržet.
Při darování nemovitosti, kterou chcete dál využívat, si nechte do smlouvy a následně do katastru zapsat věcné břemeno služebnosti. Zajistí, že můžete i nadále využívat například dům a všechny jeho součásti.
S darováním nemovitosti často souvisí také vyplácení sourozenců obdarovaného. Pokud totiž máte víc dětí a chcete mezi ně svůj majetek spravedlivě rozdělit, bývá často řešením právě vyplacení.
V zásadě funguje jednoduše – podle hodnoty daru se vypočítá podíl jednotlivých sourozenců. A obdarovaný jim poté příslušnou částku vyplatí. Zda to bude jednorázově nebo v pravidelných splátkách, záleží na jejich domluvě.
Často s tím může pomoci například hypotéka. Nový majitel nemovitosti si jednoduše vezme hypoteční úvěr na vypořádání majetkových práv v rodině a z něj podíly ostatních sourozenců zaplatí.
Půjčku pak postupně splácí bance. A protože využívá hypotéku, kdy je v zástavě nemovitost, platí mnohem menší úroky než u jiných úvěrů.
V takovém případě ale nezapomeňte využít hypoteční kalkulačku. Pomůže vám najít hypotéku, která je pro vás nejvýhodnější.
V případě darování nemovitosti s hypotékou je to trochu složitější, není to ale neřešitelný problém. Stačí se při převodu hypotéky s bankou dohodnout na jejím navýšení. Vzhledem k tomu, že velká část hodnoty nemovitosti už je obvykle splacená, nebývá zvýšení úvěru problém.
Tím spíš, že ceny nemovitostí vytrvale rostou. Stoupá tedy hodnota zástavy a banka vám nyní stejnou nemovitost může půjčit víc peněz než například před 10 lety.
Zmíněné kroky jsou v zásadě stejné, ať už řešíte darování nemovitosti s hypotékou nebo bez ní. Přesto je mezi oběma typy darů jeden zásadní rozdíl.
Darování nemovitosti s hypotékou musí schválit banka.
Pokud totiž váš dům či byt slouží jako zástava hypotečního úvěru, banka má v katastru zapsané zástavní právo k této nemovitosti. A často také věcné břemeno zákazu zcizení. Znamená to, že bez jejího souhlasu nesmíte nemovitost nikomu prodat ani darovat.
Před samotným darováním se tedy musíte domluvit s bankou, jak budete situaci řešit. Obvykle máte 3 možnosti:
První možnost bývá nejběžnější. Pro banku v podstatě znamená pouze to, že se změní dlužník, který jí posílá splátky úvěru. A vy zároveň neplatíte za nemovitost, která už není vaše.
Má to ale jeden háček. Banka si nového dlužníka musí prověřit a ujistit se, že splňuje její podmínky pro získání hypotéky. A pokud dojde k závěru, že si s úvěrem neporadí, může vaši žádost zamítnout.
Při darování nemovitosti s hypotékou si také můžete původní úvěr nechat. Vaši potomci tak dostanou byt či dům, ale splátky posíláte stále vy.
Je to řešení pro případ, že banka neschválí převod hypotéky na nového majitele nemovitosti. Vy se pak můžete s potomkem dohodnout, že vám bude potřebnou částku vždy posílat.
Tato varianta ale bývá riskantnější.
Třetí řešení je nejbezpečnější. Při darování nemovitosti s hypotékou můžete úvěr doplatit. Potřebujete k tomu ale mít dost prostředků na splacení půjčky.
Zároveň se vyplatí počkat na dobu, kdy končí fixace hypotéky. Měsíc před jejím skončením vám totiž při doplacení úvěru nehrozí žádné poplatky.
Ke konci fixace můžete požádat také o refinancování hypotéky. Obvykle díky tomu získáte výhodnější podmínky úvěru.
Navíc vám může tento krok pomoci v případě, že chcete hypotéku převést na svého potomka a původní banka to odmítne. Každý poskytovatel totiž posuzuje bonitu žadatele trochu jinak. Je tedy možné, že nová banka vám dokáže vyjít vstříc. A poté, co si u ní sjednáte refinancování, vám převod hypotéky umožní.
Abyste takovou banku našli, obraťte se na hypotečního poradce. Dokáže zjistit, u kterých poskytovatelů splní váš potomek požadavky na bonitu. A podle toho společně vyberete tu nejvýhodnější hypotéku.
Plánujete žádat o hypotéku? Nebo prodáváte či kupujete nemovitost, případně vás čeká dědické řízení? V těchto případech se pravděpodobně neobejdete bez odhadu ceny nemovitosti. Jak odhad probíhá, jaké faktory mají vliv na odhadní cenu a jaká jsou specifika bankovního odhadu nemovitosti?
Potřebujete si udělat pořádek v rodinném rozpočtu a současně snížit celkové výdaje za splátky úvěrů? Vhodným řešením je konsolidace. Sloučením více půjček do jedné ušetříte nemalou částku na poplatcích. A nejen to. Přečtěte si, co obnáší konsolidace úvěrů, jaké půjčky je možné sloučit a jaké výhody konsolidace přináší.
Po dvou letech útlumu se realitní trh chystá na oživení. S klesajícími úrokovými sazbami hypoték se zvyšuje poptávka po bydlení. A ceny nemovitostí pravděpodobně prudce vzrostou. Češi mají hlad po vlastním bydlení, a klesající sazby podněcují poptávku po realitách. To se zákonitě neobejde bez vlivu na nabídkové ceny bytů a domů, až na jedinou výjimku.
Úroky u hypoték blížící se k 6 % a stále dražší nemovitosti. Kombinace, která řadě lidí zkomplikovala plány na pořízení vlastního domu či bytu. A přiměla je k pátrání po alternativním financování bydlení. Možností je přitom několik a každá má své plusy i minusy.
Hypotéka je závazek na dlouho dopředu, ukrajuje každý měsíc velkou část rozpočtu, Když přijde na rozpočet samoživitelů, který je i bez ní dost napjatý, může nastat problém. I přesto se najde řada samoživitelů, kteří mají příjem slušný a o hypotéku žádají. Kdy na ni mají šanci dosáhnout?
Dobrý den, prosím, můžu já jako přistupitel zaplatit mimořádnou splátku hypotéky? Díky za odpověď.
Dobrý den,
ano, mimořádnou splátku hypotéky může provést kterýkoliv účastník úvěrové smlouvy.
Dobrý den, bratr si vzal hypotéku pro svoji stavbu, kterou již nevlastní, na dům v SJM rodičů. Hypotéku splácí moje matka. Jsme schopni jako rodina hypotéku převzít. Bratr pravděpodobně bude muset do insolvence. Mohu se zeptat, zdali je dům mých rodičů, kde bydlím i já se synem, ohrožen insolvenčním řízením bratra? Předem děkuji.
Dobrý den,
vstupem do insolvence by bratr porušil smluvní podmínky hypotéky a banka by mohla úvěr zesplatnit (a v případě neuhrazení dluhu by došlo k prodeji nemovitosti v zástavě). Doporučuji novému majiteli nemovitosti v zástavě hypoteční úvěr po bratrovi převzít.
Dobrý den, nevíte prosím, jak zkoumá Hypoteční banka u refixace bonitu klienta? Příští rok končí fixace a můj zdravotní stav se výrazně zhoršil. Nevím jak by banka případně zhodnotila příjem formou invalidního důchodu a nějakého menšího výdělku na částečný úvazek. Na druhou stranu jsem mladý člověk, kde změnu zdravotního stavu a bonity banka neočekává a se splátkami nebyl nikdy problém, zbývající jistina je už malá (cca 1,2 mil. Kč). Takovouto částku lze již půjčit i jako půjčku na cokoliv a vidím na nich někdy i lepší úroky než u hypoték. Opět ale bude banka požadovat doklad o příjmu, což bude asi příští rok problém, pravděpodobně budu na invalidním důchodu a 0,3 úvazku. I když mi moje banky v internetovém bankovnictví nabízí “výhodné půjčky do 1,2mil do 15 minut na účtu” tak asi stejně člověk musí poslat doklad o příjmu. Konec fixace je vice než za rok, je čas, a úroky klesají. Ale rád bych zvážil všechny možnosti. Děkuji za jakoukoliv radu.
Dobrý den,
při refixaci hypotéky se znovu neověřuje bonita dlužníka, vstup do invalidního důchodu ani snížení příjmů nemůže být důvodem pro zesplatnění úvěru. Banka Vám nabídne úrokovou sazbu pro další období. Přinejhorším bude úrok o pár desetinek vyšší. Refinancování hypotéky u jiné banky nedoporučuji (zde by se již bonita ověřovala). Taktéž nelze doporučit refinancování hypotéky neúčelovou půjčkou. Mimo ověřování bonity je třeba zvážit i maximální splatnost úvěru (hypotéka až 30 let, půjčky obvykle do 10 let). Čím kratší splatnost, tím vyšší měsíční splátka.
Dobrý den, máme hypotéku u Komerční banky. KB aktuálně nutí všechny klienty k migraci běžného účtu, který jsem v minimální míře nucen používat právě s hypotékou. Součástí migrace je navýšení ceny běžného účtu z 0 na 39 Kč/měsíc. Je možné, že nesouhlasem s migrací, tj. nesouhlasem s přechodem na placenou službu, banka vypoví hypoteční smlouvu a bude požadovat zesplatnění úvěru? Dík
Dobrý den,
nepoužívání běžného účtu nemůže vést k zesplatnění hypotéky. Máte-li v úvěrové smlouvě sjednanou slevu z úrokové sazby za využívání účtu u dané banky, nepoužíváním účtu nárok na slevu zanikne.
Půjčka, která pokryje celou koupi. Taková je
100% hypotéka. LTV této hypotéky je 100 %, což znamená, že vám banka půjčí
peníze na celou odhadní cenu nemovitosti, kterou ručíte.
Díky 100% hypotéce tak získáte dost peněz na nákup domu či bytu nebo například na výstavbu. Zároveň ale musíte počítat s vyšším úrokem než u menších půjček. Pro banky je totiž úvěr bez spoluúčasti klienta rizikovější, a proto jsou jeho podmínky přísnější.
V současnosti navíc čeští poskytovatelé 100% hypotéky neposkytují. Česká národní banka totiž v roce 2016 zpřísnila podmínky pro získání hypotéky a jejich součástí bylo také ukončení 100% hypoték. Banky tak nabízí maximálně 90% hypotéky. Pouze u 5 % objemu poskytnutých půjček smí být LTV vyšší než 90 %.
Přesto existuje možnost, jak pomocí půjčky na bydlení získat dost peněz na úhradu celé kupní ceny nemovitosti. V podstatě tedy můžete dosáhnout na 100% hypotéku.
Jak na to? Musíte ručit více nemovitostmi. Kromě kupovaného bytu či domu to může být například nemovitost rodičů. Samozřejmě ale platí, že majitel této nemovitosti musí s ručením souhlasit.
Díky ručení více nemovitostmi se zvýší hodnota zástavy. I při 90% či menším LTV tak získáte peníze na nákup vybraného domu či bytu.
Banky navíc obvykle umožňují druhou nemovitost z hypotéky vyvázat, jakmile splatíte potřebnou část úvěru. Dál tedy ručíte pouze kupovaným domem či bytem.
Další možností je dofinancovat hypotéku dalším úvěrem. Například úvěrem ze stavebního spoření.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMJe nejčastěji sjednávaná hypotéka z více důvodů (ČNB s ohledem na růst ceny nemovitostí a krytí bankovních rizik omezila poskytování 90% hypoték a úplně zakázala poskytovat 100% hypotéky)
Jde o hypotéku s nejvýhodnější úrokovou sazbou na trhu - v tomto segmentu je nejvyšší konkurence mezi bankami poskytujícími hypotéky.
Příklad: pokud máte odhad nemovitosti na 1.000.000,- Kč, tak vám banka poskytne 800.000,- Kč formou hypotečního úvěru za nejvýhodnějších podmínek. Z vlastních prostředků tedy financujete 200.000,- Kč.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMAž 90 procent z ceny nemovitosti, kterou
ručíte. Přesně tolik si můžete půjčit na hypoteční úvěr. Abyste ale 90%
hypotéku dostali, musíte splnit několik požadavků.
Jsou to zejména základní podmínky pro získání hypotéky – tedy například:
věk,příjemči bonita.Oproti nižším půjčkám ale musíte u 90% hypotéky počítat s méně výhodnými podmínkami. Protože má hypotéka pokrýt 90 procent z ceny nemovitosti, je pro banku riskantnější než menší úvěry. A proto poskytovatelé toto riziko obvykle kompenzují vyšším úrokem.
Pro většinu lidí je přitom 90% hypotéka nejvyšší možná. Podle pokynů České národní banky mohou poskytovatelé víc peněz půjčit jen v 5 procentech případů. Potřebujete tak mít naspořeno alespoň 10 procent z kupní ceny.
V praxi to vypadá tak, že u bytu za 3 000 000 korun získáte maximálně 2 700 000 korun. Zbytek doplatíte vy.
Pokud si chcete pomocí hypotéky půjčit víc než 90 procent z ceny domu či bytu, musíte ručit více nemovitostmi. V takovém případě stoupne hodnota zástavy, ze které se půjčka počítá.
Výhodou je, že se tím pádem můžete dostat na nižší LTV (obvykle do 80 %) a získáte tak nižší úrok než u 90% hypotéky.
Pokud jste například původně ručili bytem za 2 500 000 korun a nyní k němu přidáte další byt ve stejné ceně, stoupne hodnota zástavy na 5 000 000 korun. U hypotéky na zmíněných 2 500 000 tak bude LTV 50 %.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMTermín akontace označuje částku, kterou musí kupující uhradit ze svého, jakmile si například bere auto na splátky nebo kupuje dům na hypotéku. Akontace bývá nejčastěji uváděna v procentech z celkové kupní ceny, ale ve smlouvě pak musí být samozřejmě i přesně vyčíslena v korunách. Typickou akontací u hypoték je 10 - 30 %, při pořízení auta se pohybuje od 10 % až do 50 %, ale může být i vyšší.
KOMENTÁŘE k článku Jak na darování nemovitosti s hypotékou? Existují 3 řešení
Přepis třetiny domu své matce, Komentoval(a): Zuzana
Re: Darování nemovitosti v zástavě, Komentoval(a): Petr Jermář
Dobrý den, pokud danou nemovitostí ručíte bance za hypoteční úvěr, pak máte u nemovitosti pravděpodobně zapsané věcné břemeno zákaz zcizení, které znemožňuje převod na třetí osobu bez souhlasu banky.
Darování smlouvy s hypotékou, Komentoval(a): Andrea
A druhý dotaz, pokud by matka darovala nemovitost svému synovi (manželovi, který platí hypotéku), byl by problém u banky?
Dotaz, Komentoval(a): Jirina Wehowska