Silná poptávka po hypotékách v lednu 2026: sazby, splátky a jak se připravit

17.2.2026

7 min. čtení

Jan Budín
Redaktor Banky.cz

Hypotéka

Leden 2026 potvrdil, že zájem o hypotéky zůstává mimořádně silný – banky a stavební spořitelny poskytly nové úvěry za 27,2 mld. Kč a průměrná hypotéka vyskočila na 4,51 mil. Kč. Rostou jak objemy, tak počty úvěrů, zároveň ale kvůli vyšším částkám stoupají i měsíční splátky. V článku vysvětlujeme, co stojí za návratem poptávky, jak se vyvíjejí sazby a inflace a co to znamená pro dostupnost bydlení. Poradíme také, jak postupovat při nové žádosti o hypotéku i při refinancování a jak se připravit na bankovní stress testy.

Hypoteční kalkulačka

Produkt		Naše hodnocení:		Úrok 70% LTV	Splátka 3 mil. Kč	LTV
Doporučujeme	Online hypotéka Více informací	Naše hodnocení 90 % Velmi dobré	Mám zájem	4,19 %	14 653 Kč	90 %
Doporučujeme	Online refinancování hypotéky Více informací	Naše hodnocení 91 % Velmi dobré	Mám zájem	4,19 %	14 653 Kč	90 %
	Hypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	4,49 %	15 183 Kč	90 %
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 87 % Velmi dobré	Mám zájem	4,59 %	15 361 Kč	90 %
	U hypotéka neúčelová Více informací	Naše hodnocení 84 % Velmi dobré	Mám zájem	4,79 %	-	80 %
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	4,99 %	16 086 Kč	90 %
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 88 % Velmi dobré	Mám zájem	4,99 %	16 086 Kč	90 %
	mHypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 82 % Velmi dobré	Mám zájem	5,09 %	16 270 Kč	90 %
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	5,19 %	16 455 Kč	90 %
	Hypoteční úvěr Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	5,19 %	16 455 Kč	90 %
	Hypotéka na rekonstrukci nebo výstavbu Více informací		Mám zájem	5,89 %	17 775 Kč	90 %
	Standard hypotéka Více informací	Naše hodnocení 79 % Velmi dobré	Mám zájem	6,10 %	18 180 Kč	80 %

Banky a stavební spořitelny vstoupily do roku 2026 ve svižném tempu: podle Hypomonitoru České bankovní asociace poskytly v lednu nové hypotéky za 27,2 mld. Kč. Poptávka hned na startu roku nepolevuje a navazuje na solidní loňské výsledky, kdy objem nových hypoték dosáhl 321 mld. Kč a včetně refinancování dokonce 406 mld. Kč. Nahoru jdou i průměrné částky – lednová hypotéka vyšla v průměru na 4,51 mil. Kč a počet nových úvěrů byl 6 015, meziročně o 26 % více. V článku rozplétáme hlavní důvody, co to znamená pro dostupnost bydlení a jak postupovat, ať už žádáte poprvé, nebo řešíte refinancování.

Co si z článku odnést

Banky a stavební spořitelny poskytly v lednu nové hypotéky za 27,2 mld. Kč; poptávka tak zůstává na začátku roku vysoká.
Rok 2025 skončil s objemem nových hypoték 321 mld. Kč (406 mld. Kč včetně refinancování), počty úvěrů vzrostly na cca 76 tisíc.
Průměrná hypotéka v lednu činila 4,51 mil. Kč a byla meziročně o 15 % vyšší; počet nových úvěrů dosáhl 6 015.
Swiss Life Hypoindex ukazuje aktuální sazby kolem 4,93 %; repo sazba ČNB je 3,50 % a inflace 1,60 %.
Kombinace nižších sazeb a vyšších částek letos v lednu podle ČBA zvýšila průměrnou měsíční splátku oproti průměru 2025 o zhruba 1 400 Kč.
Dostupnost bydlení dál napíná růst cen nemovitostí a vyšší LTV u části žadatelů; důležitá je pečlivá příprava a včasné srovnání nabídek.
Praktický postup zahrnuje kalkulaci splátky, volbu fixace, práci s rezervou a připravenost na bankovní stress testy.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Leden v číslech a proměna trhu v posledních měsících

V lednu banky a stavební spořitelny poskytly podle Hypomonitoru ČBA nové hypotéky za 27,2 mld. Kč. Počet nově sjednaných úvěrů dosáhl 6 015, což je meziročně o 26 % více. Průměrná výše hypotéky vystoupala na 4,51 mil. Kč, meziměsíčně o 1 % a meziročně o 15 % více. Naopak nejnižší průměr jsme v posledních letech viděli v lednu 2023, kdy spadl až k 2,83 mil. Kč. Tato data potvrzují, že se trh po utlumení v roce 2023 stabilizoval a vrátil se k vyšším objemům i k vyšším počtům úvěrů.

Za celý loňský rok dosáhly nové hypotéky objemu 321 mld. Kč, což je meziročně o 41 % více. Pokud započteme i refinancování, trh loni dosáhl 406 mld. Kč. Po rekordním roce 2021 šlo o druhý nejvyšší objem v historii. Růst táhlo hlavně oživení poptávky, částečné zlevnění peněz a také vyšší ceny nemovitostí, které zvedají průměrnou výši úvěrů.

Růst objemu hypoték jde ruku v ruce s vyššími cenami nemovitostí, což zvyšuje průměrnou výši úvěrů i celkovou zátěž rodinných rozpočtů.

Specifikem ledna je, že i přes pokles sazeb oproti vrcholům minulých let vzrostla podle ČBA průměrná měsíční splátka proti průměru roku 2025 zhruba o 1 400 Kč. Důvod? Především vyšší průměrná částka úvěru, která efekt nižší sazby jednoduše přebila. Pro domácnosti to znamená jediné: hlídat rozpočet, počítat s rezervou a nepodcenit, co se může stát po konci fixace.

Hypotéka není automaticky dostupnější

,,Silný leden je výsledkem odložené poptávky, obměny bydlení a poklesu sazeb z maxim, ale zlepšení sentimentu neznamená automaticky lepší dostupnost bydlení. Banky stále velmi pečlivě prověřují bonitu i stabilitu příjmů.”

Petr Jermář

Hlavní analytik Banky.cz

„Silný leden není náhoda. Do poptávky se promítá odložené rozhodování z minulých let, přirozená obměna bydlení i pokles sazeb z maxim. Klíčové je ale nezaměnit zlepšení sentimentu s automatickou dostupností – banky i nadále pečlivě prověřují bonitu a stabilitu příjmů,“ říká Petr Jermář, odborník portálu Banky.cz.

Co žene poptávku a jak do ní promlouvají sazby a inflace

Trh v lednu pracoval s průměrnými nabídkami kolem 4,93 % dle Swiss Life Hypoindexu. V pozadí je kombinace nižších inflačních tlaků, kdy inflace dosahuje 1,60 %, a základního nastavení měnové politiky – repo sazba ČNB je 3,50 %. Tenhle mix zvedá důvěru a spolu s růstem mezd posiluje ochotu domácností řešit bydlení, které ještě nedávno odkládaly „na potom“.

Poptávku podporují i očekávání na realitním trhu. Ceny bytů v jádrových lokalitách znovu rostou a podle nedávných tržních pozorování se starší byty v Praze na konci loňského roku prodávaly za medián kolem 143 tisíc Kč/m². Když je nová výstavba omezená, povolování se táhne a investoři se vracejí k nemovitostem jako k pojistce proti inflaci, trh se „napíná“ jako guma – a kupující pak častěji kývnou na vyšší cenu i vyšší úvěr. Má to háček: o to důležitější je mít čísla pod kontrolou.

Na dopad do rodinných rozpočtů je potřeba dívat se hlavně přes splátku, ne jen přes sazbu. Při ilustračním úvěru 4,51 mil. Kč na 25 let s úrokem 4,93 % vychází orientační splátka zhruba na 26 000–26 300 Kč měsíčně. Splátku si můžete přesně spočítat v hypoteční kalkulačce, kde snadno porovnáte různé délky fixace i modelové scénáře vývoje sazeb. A teď ta praktická pointa: i změna úroku o pár desetin procentního bodu může v peněžence znamenat tisíce korun měsíčně. Co z toho plyne pro vás? Nechte si vždy ukázat víc variant, nejen „tu jednu nejlepší“.

Porovnat aktuální nabídky hypoték

„Bytů v atraktivních lokalitách je stále nedostatek a dobré nabídky se rychle točí. Kupující si zvykli, že slevy z covidové éry se nevrátí, a při rozumném financování raději jednou zaplatí více za kvalitní nemovitost, než aby roky čekali a hradili nájemné,“ dodává Jiří Krejčí, odborník na reality portálu realingo.cz.

Dostupnost bydlení, vyšší průměrné úvěry a přísnější pohled bank

Růst průměrné hypotéky na 4,51 mil. Kč má dvě strany. Na jedné straně odráží vyšší kupní sílu domácností a ochotu bank financovat, na druhé straně je to jasný signál, že dostupnost vlastního bydlení se bez vyšších úspor zhoršuje. Žadatelé tak častěji balancují na hraně poměru LTV a banky důsledněji pracují s interními limity zadlužení i s tzv. stress testy, ve kterých ověřují, zda klient unese splátku i při vyšší sazbě po skončení fixace.

Pro lepší sazby i podmínky je zásadní držet LTV do 80 %, případně použít kombinaci vlastních úspor, zástavy další nemovitosti nebo odložit koupi a cílit na příznivější cenovku. Banky se dívají na stabilitu příjmu, historii na účtu a celkové závazky – kreditní karty či kontokorenty snižují bonitu i tehdy, když je reálně nečerpáte. Za mě je tohle jedna z nejčastěji přehlížených drobností. Rozumné je proto před žádostí nepoužívané limity snížit, nebo je rovnou zrušit.

Banky dnes více než kdy dřív sledují nejen výši příjmů, ale i celkovou strukturu zadlužení, včetně nečerpaných kreditních limitů a kontokorentů.

Fixace zůstává praktickým nástrojem, jak si řídit riziko. V prostředí klesajících či stabilních sazeb dávají smysl střední fixace (3–5 let), které kombinují jistotu s určitou flexibilitou. Dlouhé fixace mohou sedět domácnostem, které chtějí mít výdaje co nejvíc „pod čarou“ a předvídatelné, i kdyby to znamenalo o něco vyšší sazbu. Rozhodnutí by mělo vždy vycházet z rodinného cash flow a rezervy alespoň na 6–12 měsíců životních nákladů.

Připravený klient dostane lepší nabídku

,,Banky jsou dnes vstřícnější v ceně peněz než v době vrcholu sazeb, ale zároveň pečlivější v posuzování udržitelnosti. Klient, který zná své LTV, má stabilní příjem, omezené limity a realistický plán splácení, získává lepší podmínky i rychlejší schválení hypotéky.”

Miroslav Majer

CEO Banky.cz

„Banky jsou dnes vstřícnější v ceně peněz než v době vrcholu sazeb, ale o to pečlivější v posuzování udržitelnosti. Klient, který přijde připravený – má přehled o LTV, stabilní příjem, zkrocené limity a realistický plán – dostává lepší nabídky i rychlejší schválení,“ říká Miroslav Majer, CEO portálu Banky.cz.

Praktický postup pro žadatele v roce 2026

Na načasování a přípravě záleží víc než dřív. Čísla ukazují, že i když sazby mírně klesly, průměrné částky úvěrů rostou – a s nimi i měsíční splátky. Pokud chcete snížit rizika a zvýšit šanci na férové financování, vyplatí se jít na to systematicky. Začněte orientačním výpočtem v hypoteční kalkulačce a pak porovnejte reálné nabídky bank včetně všech poplatků a pojištění schopnosti splácet. Zní to banálně, ale právě „detaily v poznámkách pod čarou“ často udělají největší rozdíl.

Předběžná kalkulace a rozpočet: Spočítejte si splátku pro různé fixace a držte bezpečnou rezervu minimálně 10–15 % nad vypočtenou splátkou.
Práce s LTV: Cílte na LTV do 80 %; vyšší LTV zvyšuje sazbu i nároky na bonitu.
Kontrola závazků: Omezte kreditní limity a konsolidujte drobné půjčky ještě před žádostí, ideálně 2–3 měsíce předem.
Doklady a přehled příjmů: Připravte si potvrzení o příjmech, daňová přiznání (OSVČ), nájemní smlouvy a výpisy z účtů – urychlí to schvalování.
Volba fixace: V prostředí sazeb okolo 4,9–5,2 % bývají atraktivní tří až pětileté fixace; dlouhá fixace dává smysl pro konzervativní rozpočty.
Nemovitost a lokalita: Zvažte nejen cenu, ale i dlouhodobou likviditu.
Vyjednávání: Přineste konkurenční nabídku; banky často dorovnají sazbu nebo upraví poplatky.

Refinancování a vyjednávání v čase končící fixace

Refinancování je znovu velké téma. Pokud vám v příštích měsících končí fixace, dává smysl oslovit vlastní banku i konkurenci ideálně 3–6 měsíců předem. Připravte si kompletní podklady stejně jako u nové žádosti – a chtějte jasnou kalkulaci celkové ceny: nejen sazbu, ale i poplatky, pojištění a případné podmínky čerpání. Nechte si poslat nabídku s různými délkami fixace a spočítejte přínos každé varianty jak na měsíční splátce, tak na celkově zaplacených úrocích.

Pomoci může i technické snížení LTV: pokud se hodnota vaší nemovitosti zvýšila, přecenění vás může posunout do nižšího pásma a otevřít prostor pro lepší sazbu. Banky navíc oceňují klienty s bezproblémovou platební morálkou a stabilními příjmy – i tohle jsou argumenty, které při vyjednávání fungují. V době, kdy Swiss Life Hypoindex ukazuje sazby kolem 4,93 %, je dobré nedívat se jen na jednu cifru, ale na celkový ekonomický efekt vybrané nabídky v horizontu celé fixace. Někdy vyhraje zdánlivě „o chlup“ horší sazba, protože má méně podmínek nebo levnější doplňkové služby.

Při refinancování je klíčové nesledovat pouze samotnou sazbu, ale celkovou cenu úvěru včetně poplatků, pojištění a podmínek čerpání v průběhu celé fixace.

Pro žadatele i refinancující platí, že rozhodnutí by se nemělo lámat jen podle krátkodobých výhledů sazeb. Měsíční splátka musí být komfortní a dlouhodobě udržitelná. Pokud dnes dosáhnete na vysněnou nemovitost jen s minimální rezervou, stojí za zvážení navýšení vlastního kapitálu, úprava požadované ceny nebo delší příprava, aby budoucí změna sazby po fixaci nerozhodila rodinný rozpočet. Právě kombinace uvážlivé částky úvěru, realistické fixace a disciplíny v rozpočtu rozhoduje, jestli hypotéka zůstane zdravým závazkem i za několik let. A teď otázka na závěr: máte v rozpočtu opravdu prostor i na „horší“ scénář, nebo počítáte jen s tím ideálním?