Swiss Life Hypoindex únor 2026: nový normál hypoték kolem 5 %

Produkt		Naše hodnocení:		Úrok 70% LTV	Splátka 3 mil. Kč	LTV
Doporučujeme	Online hypotéka Více informací	Naše hodnocení 90 % Velmi dobré	Mám zájem	4,19 %	14 653 Kč	90 %
Doporučujeme	Online refinancování hypotéky Více informací	Naše hodnocení 91 % Velmi dobré	Mám zájem	4,19 %	14 653 Kč	90 %
	Hypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	4,49 %	15 183 Kč	90 %
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 87 % Velmi dobré	Mám zájem	4,59 %	15 361 Kč	90 %
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	4,99 %	16 086 Kč	90 %
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 88 % Velmi dobré	Mám zájem	4,99 %	16 086 Kč	90 %
	U hypotéka neúčelová Více informací	Naše hodnocení 84 % Velmi dobré	Mám zájem	4,99 %	-	80 %
	mHypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 82 % Velmi dobré	Mám zájem	5,09 %	16 270 Kč	90 %
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	5,19 %	16 455 Kč	90 %
	Hypoteční úvěr Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	5,19 %	16 455 Kč	90 %
	Hypoúvěr Více informací	Naše hodnocení 82 % Velmi dobré	Mám zájem	5,19 %	16 455 Kč	90 %
	Hypotéka na rekonstrukci nebo výstavbu Více informací		Mám zájem	5,89 %	17 775 Kč	90 %
	Standard hypotéka Více informací	Naše hodnocení 79 % Velmi dobré	Mám zájem	6,10 %	18 180 Kč	80 %

Co si z článku odnést

• Swiss Life Hypoindex v únoru 2026 činí 4,93 % p. a.; trh se stabilizoval a prudké výkyvy jsou méně pravděpodobné.
• Krátké fixace (1–3 roky) mírně zlevnily, delší (5–10 let) zdražily; tříletá fixace okolo 4,54 %, desetiletá až 5,52 %.
• Repo sazba ČNB je 3,50 % a inflace 1,60 %; trh zaceňuje možnost dvou snížení sazeb v roce 2026.
• Rozdíly mezi bankami rostou, průměr ztrácí vypovídací hodnotu; vyplatí se individuální srovnání a vyjednávání.
• Modelová splátka 3,5 mil. Kč na 25 let při 4,93 % vychází na 20 314 Kč měsíčně.
• Úspěch dnes stojí na správné fixaci, volbě banky a načasování – nikoli na pasivním vyčkávání.
• Krátká fixace je vhodná pro ty, kdo plánují brzké refinancování; delší fixace chrání rozpočet před kolísáním.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Odebírat

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Hypoteční trh se uklidňuje, plošné zlevnění ale není na pořadu dne

Únorová hodnota Swiss Life Hypoindexu 4,93 % potvrzuje, že se hypoteční trh po bouřlivých letech usadil ve vyváženějším režimu. Banky už ve velkém nepřepisují sazebníky každý měsíc, místo toho pracují selektivněji s akčními nabídkami – nejčastěji u kratších fixací. A protože repo sazba ČNB je 3,50 % a inflace se drží kolem 1,60 %, prostor pro postupné zlevňování tu je. Jenže zároveň platí, že marže bank, jejich náklady na zdroje i chuť jít do cenové války se banku od banky liší. Právě proto se průměr drží poblíž pěti procent – a další vývoj bude s největší pravděpodobností spíš pozvolný než skokový.

Stabilizace hypotečního trhu snižuje riziko prudkých výkyvů sazeb, ale prostor pro individuální vyjednávání zůstává velmi významný.

„Stabilizace trhu je dobrou zprávou pro plánování rozpočtu domácností. Neznamená to ale rezignaci na vyjednávání – naopak. Při stejné bonitě dnes mohou dvě banky nabídnout rozdíl v sazbě i v řádu několika desetin procentního bodu, což už je u vyšších úvěrů částka znát,“ říká Petr Jermář, odborník portálu Banky.cz.

Vyjednávejte podmínky hypotéky

,,Stabilizace trhu je dobrou zprávou pro plánování rodinného rozpočtu, ale není důvod vzdát se vyjednávání. Při stejné bonitě dnes mohou dvě banky nabídnout rozdíl v sazbě v řádu několika desetin procentního bodu, což je u vyšších úvěrů výrazně znát.”

Petr Jermář

Hlavní analytik Banky.cz

Krátké a dlouhé fixace se rozcházejí

Únor přinesl rozevření nůžek mezi krátkými a dlouhými fixacemi. Banky často používají 1–3leté fixace jako „návnadu“ pro aktivnější klienty, a proto jejich sazby klesly, zatímco delší fixace zdražily. Podle aktuálních dat se tříletá fixace pohybuje okolo 4,54 %, kdežto desetiletá fixace vystoupala až k 5,52 %. Dává to smysl: do delších fixací se promítá nejistota ohledně budoucích sazeb i rozdílné strategie bank – některé chtějí rychle nabrat objemy, jiné raději drží opatrnost a stabilní marži. Trh v tomhle připomíná počasí: krátkodobě se může vyjasnit, ale dlouhodobá předpověď je pořád dražší.

Dilema domácností je dnes celkem jasné. Krátká fixace dává šanci refinancovat za lepších podmínek už za 12–36 měsíců, jenže nese i riziko: když se vývoj otočí, budoucí splátka může vyskočit. Dlouhá fixace stojí víc hned na začátku, ale zajišťuje rozpočtovou jistotu. Ocení ji hlavně rodiny s jedním příjmem, ti, kdo plánují jiné velké výdaje (např. rekonstrukci), nebo lidé, kteří jsou citlivější na riziko. Co je pro vás důležitější: ušetřit dnes, nebo mít klid na pár let dopředu?

„Krátká fixace je funkční strategie, pokud máte plán B – tedy finanční rezervu, průběžné sledování trhu a připravenost refinancovat, jakmile se objeví zajímavá okna. Bez disciplíny a s minimální rezervou je lepší volit delší fixaci a klidnější spaní,“ doplňuje Miroslav Majer, CEO portálu Banky.cz.

Krátká fixace jen s finančním plánem B

,,Krátká fixace je dobrá strategie, pokud máte finanční rezervu, průběžně sledujete trh a jste připraveni refinancovat, jakmile se objeví zajímavá příležitost. Bez disciplíny a s minimální rezervou je lepší zvolit delší fixaci a klidnější spaní.”

Miroslav Majer

CEO Banky.cz

Spočítat si hypotéku a výši splátky

Co to dělá se splátkou a rodinným rozpočtem

Praktický dopad ukazuje modelový příklad Swiss Life Hypoindexu: hypotéka 3,5 mil. Kč na 25 let při 4,93 % p. a. znamená měsíční splátku 20 314 Kč. I když jde „jen“ o průměr, rozdíly mezi bankami, typem fixace nebo slevami za doplňkové produkty dokážou výslednou částku posunout níž i výš. Malé rozdíly v procentech vytvářejí velké rozdíly v korunách, zvlášť u delších splatností. Proto prostor pro vyjednávání nepodceňujte – ať už jde o sazbu, poplatky, nebo možnosti mimořádných splátek. Tohle je přesně ten typ detailu, který v praxi dělá rozdíl (a který si člověk obvykle uvědomí až při prvním srovnání dvou reálných nabídek vedle sebe).

I malý rozdíl v úrokové sazbě znamená u dlouhých hypoték v součtu statisíce korun, proto se vyplatí řešit i zdánlivé detaily v nabídce banky.

K porovnání nabídek a simulaci dopadu změn můžete využít hypoteční kalkulačku. Umožní porovnat různé fixace, splatnosti a varianty LTV a vyčíslit si, o kolik se splátka může snížit či zvýšit, pokud se sazba změní o několik desetin procentního bodu. Kalkulace navíc přehledně ukážou, že LTV do 80 % typicky znamená lepší sazbu než vyšší úvěry, kde banka nese větší riziko.

Na co si dát pozor v akčních nabídkách

Protože průměrná sazba je čím dál méně vypovídající a banky jdou různými cestami, vyplatí se rozpitvat konkrétní podmínky. Akční vstupní sazba u krátké fixace umí vypadat skvěle, ale čtěte pečlivě, co se stane po „promo“ období a jaké další závazky tím na sebe berete. Zároveň hlídejte, jestli sleva není podmíněná nákladnými doplňky (účty, karty, pojištění, investice), které se v součtu snadno prodraží. Má to háček skoro vždy – jen není hned vidět na první pohled.

• Vstupní sazba a její platnost; způsob přecenění po fixaci a možnost včasného refinancování bez sankce.
• Podmínky slev za účet, životní či majetkové pojištění a jejich reálné měsíční náklady.
• Poplatky za poskytnutí, vedení úvěru a po odhadu banky; sleva při online procesu či přesun běžného účtu.
• Mimořádné splátky zdarma, jejich limity a frekvence; sankce při předčasném splacení.
• Skutečné LTV po odhadu banky; rozdíl mezi kupní a zástavní hodnotou může zásadně ovlivnit sazbu.

Akční hypoteční nabídky často skrývají podmínky v podobě drahých doplňkových produktů, proto je nutné sledovat celkovou cenu úvěru, ne jen úrok.

Strategie pro nové úvěry a refinancování

Pro nové žadatele dnes dává smysl kombinovat cenovou nabídku se stabilitou rozpočtu. Pokud čekáte, že v horizontu 1–3 let budete refinancovat (např. s vyšším příjmem, po splacení jiných úvěrů, nebo při poklesu sazeb), může být kratší fixace rozumná volba. Pokud naopak potřebujete jistotu a máte delší investiční horizont, připlatit si za 5–10letou fixaci je obhajitelné. Rozhodnutí vždy postavte na reálném cash-flow plánu domácnosti a na rezervě alespoň na 3–6 měsíců výdajů. Bez rezervy je to totiž spíš hazard než strategie.

Refinancující klienti by měli začít řešit sazbu s předstihem 3–6 měsíců před koncem fixace. Banky často umožňují předsjednat novou sazbu dopředu, případně využít konkurenční nabídku jako hebel k vyjednání slevy. Aktuální prostředí přeje individuálnímu pricingu – sežeňte si proto minimálně tři srovnatelné nabídky a zkuste i menší banky nebo stavební spořitelny, které umí být v určitých segmentech překvapivě ostré.

„Na trhu vidíme silnější segmentaci i u nemovitostí. Kvalitní byty v dobře dostupných lokalitách a energeticky úsporné domy si drží cenu a zájem – a hypoteční financování tam běží plynule. U horších lokalit nebo méně efektivních staveb je tlak kupujících na cenu výraznější, což dává větší prostor pro vyjednávání,“ dodává Jiří Krejčí, odborník na reality portálu realingo.cz.

Kvalitní nemovitosti v dobrých lokalitách a s nízkou energetickou náročností si drží zájem kupujících i v prostředí vyšších sazeb, zatímco u horších lokalit roste prostor pro vyjednávání o ceně.

Role makra a co sledovat v roce 2026

Pro výhled je klíčová kombinace inflace, repo sazby ČNB a konkurenční dynamiky bank. Repo 3,50 % a nízká inflace 1,60 % vytvářejí fundament pro opatrné zlevňování, jenže trh je „na vážkách“, pokud jde o tempo. Scénář, s nímž banky pracují, počítá pro letošek s jedním až dvěma sníženími sazeb ČNB, ale bez jistoty, že se to rychle a plošně přelije do hypoték. Vyšší sazby u dlouhých fixací navíc odrážejí rizikovou přirážku za delší horizont a nejistotu ohledně budoucí inflace či regulace. A tady přichází zlom: i když makro vypadá „příznivě“, koncová nabídka se může mezi bankami lišit víc, než by člověk čekal.

Zároveň platí, že v prostředí stabilnějších sazeb se bankám lépe plánuje a do cen se výrazněji promítá bonita klienta (poměr příjmu a splátky, stabilita zaměstnání, externí závazky), typ nemovitosti (lokalita, stav, energetická náročnost) i LTV. Klient s LTV do 70–80 % a dobrou bonitou dnes často získá citelně lepší sazbu než průměr Hypoindexu. Naopak vyšší LTV, krátká pracovní historie nebo vyšší zadlužení mohou sazbu posunout nahoru, případně zúžit výběr bank.

Jak si říct o lepší sazbu a neudělat chybu

Při jednání s bankou si připravte argumenty i podklady. Silná bonita, stabilní příjem, nižší LTV a dobrá platební historie jsou věcné trumfy. Získejte konkurenční nabídku v „podobných parametrech“ (výše, LTV, fixace) a požádejte o dorovnání nebo překonání. Ptejte se na celkovou cenu úvěru, nejen na procento: hlídejte poplatky, podmínky slev a doplňková pojištění. Ujasněte si také, jaké mimořádné splátky jsou zdarma a jaké sankce hrozí při předčasném splacení, například při prodeji nemovitosti. Za mě je nejčastější chyba právě ta „procentní slepota“: dobrá sazba na plakátu ještě neznamená dobrý úvěr na papíře.

Pomoci může i načasování koupě. V segmentech, kde je nabídka bytů či domů vyšší, se dá uspět s výraznějším vyjednáváním o ceně. Vyšší sleva z kupní ceny se promítne do nižšího LTV a často i do lepší sazby.

Jestliže se v následujících čtvrtletích opravdu naplní scénář postupného snižování sazeb centrální banky, dá se čekat další rozvolnění u krátkých fixací a částečný přesun klientů do refinancování. U delších fixací bude zlevňování opatrnější a tempo ovlivní i vývoj dlouhých tržních sazeb a bankovních marží. Právě proto dnes nový normál blízko 5 % dává smysl jako pracovní rámec – a rozdíl mezi dobrou a průměrnou nabídkou se hledá v detailech, které můžete mít při správné přípravě pod kontrolou. A co je na tom vlastně nejlepší? Že v tomhle trhu často vyhrává ten, kdo se ptá a porovnává, ne ten, kdo jen čeká.

Zdroje

• hypoindex.cz: Swiss Life Hypoindex: Úrokové sazby hypoték v lednu mírně vzrostly (07.01.2026)
• hypoindex.cz: Hypoindex.cz – přehled vývoje Hypoindexu (přehled vývoje Hypoindexu; obecná referenční stránka k indikátorům Hypoindex) (přístup současně)
• Swiss Life Hypoindex (Swiss Life Select): Swiss Life Hypoindex leden 2026: Hypotéky mírně zdražily. Sen čekání na nízké sazby končí (01/2026)
• Swiss Life Hypoindex (Swiss Life Select): Swiss Life Hypoindex prosinec 2025: Hypotéky dál přešlapují na místě (12/2025)
• Byznys Noviny: Hypoindex: Úrokové sazby hypoték v lednu vzrostly. Průměrná sazba dosáhla 4,94 % (08.01.2026)
• hypoindex.cz: Interaktivní graf Swiss Life Hypoindexu (k datům o vývoji sazeb; uvedeno na začátku měsíce)
• Swiss Life Reality (portál): Swiss Life Reality (k porovnání nabídek a doprovodné informace)