Question 1

⭐ Prodej bytu

Accepted Answer

Dobrý den,
podílové vlastnictví bytu se řeší stejně jako by byt měl pouze jednoho vlastníka (jde o to, že vlastníte podíl na bytové jednotce a ne podíl na celém domu). Naopak trochu jiné řešení by se použilo v případě, kdy byste vlastnila podíl na celém domu s právem užívat bytovou jednotku. V obou případech se však nejedná o běžnou či jednoduchou operaci, na kterou by Vám stačilo sepsat jednodušší smlouvu typu "prohlašuji že vlastním byt a prodávám sousedovi pokoj". Doporučuji vyhledat odbornou právní asistenci, kdy s Vámi právník specializující se na reality vše probere a navrhne nejvhodnější řešení. Každé podání návrhu na katastr stojí 2 000 Kč. Je určitě lepší zaplatit notáři či advokátovi např. 10 000 Kč za přípravu smlouvy než riskovat zamítnutí žádosti o vklad na katastr a znovuplacení poplatků.

Question 2

⭐ Formální chyba v návrhu na vklad

Accepted Answer

Dobrý den,
pokud Katastrální úřad objevil v návrhu na vklad chybu (formální či materiální) a usoudil, že nelze provést vklad, je na místě oprava či stažení a znovupodání návrhu.

Question 3

⭐ Jak zasíťovat pozemek

Accepted Answer

Dobrý den,
elektřina (ČEZ) je ještě to nejjednodušší, máte-li přípojku do 50 m (stačí zaplatit poplatek za rezervovaný příkon, např. 3x20A = 10 000 Kč, postavíte elektroměrný sloupek (cca 10 000 Kč) a distributor Vás musí do 12 měsíců připojit (o nic dalšího se nestaráte). Kanalizace, voda a plyn jsou daleko výživnější, neb je řešíte zcela ve své režii a nejsou zde žádné pevné lhůty, do kdy Vás musí distributor připojit. Do hry mimo stavebního úřadu (který musí dodržovat platné zákony a nemůže Vás při splnění podmínek odmítnout) vstupuje Rada města, která Vám musí schválit věcné břemeno na vaše přípojky v obecním pozemku (před žádostí o územní souhlas). U vstřícné obce resp. rozumných místních politiků není problém, ale taktéž můžete narazit na neochotu nebo žádosti o úplatek, a pak Vám pod různými záminkami mohou stavbu blokovat třeba roky. Taktéž je rozdíl mezi stavbou samotných přípojek (stačí územní souhlas) a prodlužováním páteřních sítí (nutné stavební povolení/více razítek - kanalizace je pak vodním dílem, které neschvaluje stavební úřad ale vodoprávní úřad). 
Máte-li hlavní řády vedeny přímo kolem pozemku (ve vzdálenosti pár metrů) a vstřícnou Radu města, pak spíše přípojky realizovat do 24 měsíců stihnete. V případě chybějících hlavních řádů a neochotné Rady města bych raději počítal více let. 
Stavba (RD) je nedílnou součástí pozemku (nemůžete ručit pozemkem jedné bance a stavbou druhé bance). Budou-li obě hypotéky u stejné banky (na pozemek a na stavbu), pak není problém (na stavbu se čerpá překlenovací úvěr, který se po kolaudaci mění v řádnou hypotéku).
Doporučuji náš článek Jak na zasíťování pozemku: Elektrická přípojka

Question 4

⭐ Daň z nabytí nemovitosti a znalecký odhad

Accepted Answer

Dobrý den,
FÚ nemůže při vyměřování daně z nabytí nemovitosti postupovat čistě dle kupní smlouvy, jinak by si lidé začali přeprodávat nemovitosti za nižší ceny a vyrovnávali se bokem (aby ušetřili na dani). Pro kontrolu kupní ceny (jestli není zcela mimo realitu) se používá směrná hodnota nebo znalecký posudek. Nelze-li určit směrnou hodnotu (např. protože kupovaná zemědělská půda nemá BPEJ), je třeba jít cestou posudku. Mně osobně se výše ani princip daně z nabytí nemovitosti nelíbí, ale s tím nic nenaděláme. Je třeba respektovat platnou legislativu.

Question 5

⭐ Prodej části bytu

Accepted Answer

Dobrý den,
prodej pokoje sousedovi má mnoho různých řešení a spíše bych zde doporučil vyhledat odbornou právní pomoc. Je-li byt vymezen a zapsán v katastru jako samostatná jednotka, pak můžete prodat sousedovi podíl na této jednotce nebo tento pokoj přičlenit k sousednímu bytu sepsáním prohlášení vlastníka, kde by došlo k novému vymezení bytových jednotek.

Question 6

⭐ Prodej a koupě bytu a daně

Accepted Answer

Dobrý den,
není stanovena žádná lhůta pro ohlášení této změny, nicméně v zájmu kupujícího je toto ohlásit katastru neprodleně (neboť majitelem se kupující stává až zápisem na katastru - se zpětnými účinky k datu podpisu smlouvy). 
Katastru je třeba doložit kupní smlouvu s ověřenými podpis a návrh na vklad (za každý návrh se platí 2 000 Kč). Daň z nemovitosti se platí dle stavu na katastru k 1/1 (za rok 2020 tak budete ještě platit daň Vy, za rok 2021 kupující - který má povinnost podat přiznání k dani z nemovitosti do 31/1/2021). Kupující platí daň z nabytí nemovitosti (4%), prodávají neplatí daň z příjmu (15% ze zisku), pakliže v bytě bydlel min. 2 roky nebo ho vlastnil min. 5 let.

Question 7

⭐ Dědictví a prodej bytu

Accepted Answer

Dobrý den,
dohodněte se na ceně a sepište kupní smlouvu. Pokud jste v součtu Vy a Vaše maminka byt vlastnili déle než 5 let, neplatíte při prodeji daň z příjmu (15% ze zisku).

Question 8

⭐ Darování nemovitosti a daň z nemovitosti

Accepted Answer

Dobrý den,
ano, je to tak jak píšete (katastr po podání návrhu vyznačí plombu na 20 dní a vklad tak reálně provede zhruba za měsíc). Darovací daň, resp. daň z příjmu, v rámci darování nemovitosti v rodině neplatíte. 
Daň z nemovitosti se platí dle stavu katastru k 1/1 každého roku (kdo k tomu datu nemovitost vlastní, ten platí). Přiznání k dani může podat (a daň zaplatit) každý vlastník sám za svou část, nebo jeden vlastník za všechny.

Question 9

⭐ Prodej nemovitosti a DPH

Accepted Answer

Dobrý den,
prodej nemovitosti, u které uběhlo od kolaudace 5 let, je od placení DPH osvobozen. Máte-li podnikatelskou činnost s obratem nad 1 mil. Kč, pak se stáváte plátcem DPH (vedení účetnictví je ještě tou menší komplikací - hlavně byste ale k fakturaci svých činností musela přidávat a státu odvádět DPH).

Question 10

⭐ Dostavba rodinného domu

Accepted Answer

Dobrý den,
u přístavku RD bych doporučil nemovitost rozdělit na více bytových jednotek a následně přiřadit vlastníky ke každé bytové jednotce (Vy budete majitelem Vaší bytové jednotky a tchyně své). Pak byste mohl ručit za hypotéku pouze svou bytovou jednotkou (na jejíž rekonstrukci a dostavbu byste čerpal úvěr), ale hlavně byste byl skutečným vlastníkem svého bytu. Převod 1% podílu nic fakticky neřeší - v případě jakéhokoliv sporu v rodině nic nevlastníte a ještě byste splácel úvěr za zvelebení cizí nemovitosti. 
Přiznání k dani z nemovitosti se podává po změně dispozice do 31/1 (dojde-li k dokončení stavby v roce 2022, pak do 31/1/2023). Budete-li každý vlastnit svou bytovou jednotku, budete každý podávat své daňové přiznání (a platit svou daň) za svůj byt. V případě společného vlastnictví celého domu může každý řešit daň z nemovitosti sám za svůj podíl nebo jeden za všechny.
Každé podání návrhu na katastr (darovací smlouva, zástavní právo ve prospěch banky, výmaz zástavy, jiné zápisy, atd.) je zpoplatněno částkou 2 000 Kč a příslušné dokumenty musí mít ověřené podpisy (30 Kč/podpis na Czech Pointu).

Question 11

⭐ Prodej bytu a stanovení ceny

Accepted Answer

Dobrý den,
toto možné není a navíc to postrádá logiku. Vy chcete svůj byt prodat za nejvyšší možnou cenu (maximum), banka nemovitost pro účel zástavy ohodnocuje na tržní hodnotu v místě a čase obvyklou (průměr). Prodávaná nemovitost má pro každého potenciálního kupce jinou subjektivní hodnotu (někomu se byt líbí více a je ochoten zaplatit více, někomu se byt líbí méně a je ochoten zaplatit méně). Přece nebudete prodávat nemovitost pod cenou jen proto, aby kupující měl vyšší šance na získání hypotéky.
Stanovení prodejní ceny závisí na mnoha parametrech (jak na prodej spěcháte, jak lukrativní nemovitost máte, atd.). Spěcháte-li na prodej nelukrativní nemovitosti, pak bude prodejní cena (inzerovaná i realizovaná) nižší než v případě lukrativní nemovitosti, na jejíž prodej nespěcháte.

Question 12

⭐ Mohu vlastnit více bytů?

Accepted Answer

Dobrý den,
můžete vlastnit zcela neomezený počet bytů, domů, pozemků a jiných nemovitostí. Již zde naštěstí nemáme komunismus a osobní vlastnictví majetku tak není hříchem :)

Question 13

⭐ Pronájem bytu

Accepted Answer

Dobrý den,
příjem z pronájmu musí danit osoba, která tento příjem měla (tedy na koho je napsána nájemní smlouva). Pronajímat, resp. nabízet k podnájmu, můžete i cizí byt, ale musíte to mít smluvně ošetřeno s majitelem (např. majitel pronajme byt Vám a Vy ho na základě jeho souhlasu můžete třeba dále nabízet k podnájmu).

Question 14

⭐ Půjčka na rekonstrukci bytu

Accepted Answer

Dobrý den,
za takto vysoký úvěr bude banka požadovat do zástavy nemovitost, s čímž by museli souhlasit i ostatní vlastníci domu. Proto by bylo vhodnější dům rozdělit na 3 bytové jednotky, kdy by každý byl 100% vlastníkem svého bytu. Pak by získání hypotéky na rekonstrukci nebylo problém. Ale nejde jen o hypotéku, toto rozvržení má mnoho dalších výhod (každý by mohl volně nakládat se svým majetkem, dědictví, atd.).

Question 15

⭐ SVJ a platba z účtu

Accepted Answer

Dobrý den,
blokace peněz na výpise z účtu běžně označuje platbu kartou. Ani při nejlepší vůli Vám nejsme schopni říci, za co váš předseda SVJ utratil tyto peníze - zeptejte se přímo jeho.

Question 16

⭐ Darovací smlouva na byt a exekuce

Accepted Answer

Dobrý den,
máte-li dluhy vymáhané exekučně, pak Vám exekutor může zabavit movitý i nemovitý majetek získaný darem (samozřejmě s ohledem na výši dluhů - pro 10 000 Kč Vám byt v hodnotě milionů korun dražit nebudou).

Question 17

⭐ Prodej podílu na bytu

Accepted Answer

Dobrý den,
kupní smlouvu musí bezpodmínečně podepsat všichni majitelé bytu, jinak by byla neplatná (nebo samozřejmě můžete prodat jen část svého podílu na nemovitosti). Pro sepsání kupní smlouvy doporučuji vyhledat odbornou právní pomoc, notáře či advokáta. Prodej podílu na bytu cizí osobě velmi pečlivě zvažte, má to mnoho právních důsledků. Kupující se k Vám může obratem nastěhovat, nechat soudní cestou vypořádat spoluvlastnictví a "nepřátelsky" převzít celý byt a Vás vyplatit, atd. Při prodeji pokoje a jeho vyčlenění z Vaší bytové jednotky do jiné je záhodno mít vše velmi pečlivě právně zajištěno. Upřímně mi prodej 15m2 s ohledem na všechny možné komplikace a rizika nedává smysl (netopíte-li se v dluzích, které potřebujete urgentně řešit). Hodnota nemovitosti Vám poroste, peníze se znehodnocují velmi rychle a přizvat si do podílového vlastnictví rodinného bytu cizí osobu není nejlepší nápad.

Question 18

⭐ Prodej části bytu

Accepted Answer

Dobrý den,
neb prodáváte část bytu, který vlastníte se se sestrou dohromady v poměru 25%/75%, bude se i příjem z prodeje dělit mezi Vás v tomto poměru. Daň z prodeje bytu (resp. daň z příjmu ve výši 15% ze zisku) platit nebudete ani jedna, neboť nemovitost vlastníte déle než 5 let a sestře se do této lhůty počítá i doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel.

Question 19

⭐ Nákup nemovitosti přes RK, provize a hypotéka

Accepted Answer

Dobrý den,
banka Vám může půjčit na hypotéku max. 90% z hodnoty nemovitosti (pro lepší úrok max. 80%). Cena nemovitosti = hodnota nemovitosti + provize RK. Provize RK bývá ve výši rezervačního poplatku. Za úvěr 4 mil. Kč budete ručit nemovitostí v hodnotě 4,75 mil. Kč, LTV 84%. Pro lepší úrok (do 80% LTV) tak budete pravděpodobně potřebovat další vlastní zdroje.

Question 20

⭐ Převod bytu do OV a hypotéka

Accepted Answer

Dobrý den,
určitě to možné je. Abyste se stala spoluvlastníkem bytu, je třeba byt od družstva s přítelem koupit společně (kupní smlouva musí být psaná na oba) - nebo Vám později musí část bytu darovat. O hypotéku můžete nezávisle na vlastnické struktuře žádat dohromady.

Question 21

⭐ Vystěhování z bytu

Accepted Answer

Dobrý den,
svých práv se je třeba vždy domáhat soudní cestou. Nelze 3 roky čekat a doufat, že se něco samo spraví. Naopak nyní, pokud byste s tímto zpožděním řešil nevydání věcí soudní cestou, budete mít výrazně slabší pozici. Budete muset nevydání věcí dokázat a dokazovat co se stalo před lety, kdy je vše slovo proti slovu (už pravděpodobně neseženete svědeckou výpověď např. souseda) bude nesmírně obtížné.

Question 22

⭐ Neplatil jsem nájem, majitel mě vystěhoval

Accepted Answer

Dobrý den,
s částkou 18 000 Kč bohužel nic nenaděláte, neboť podepsáním směnky jste uznal dluh v této výši (není to moc jak právně rozporovat). Zaplaťte neprodleně 18 000 Kč a požadujete své věci zpět (třeba i soudní cestou). Berte onen rozdíl (4 500 Kč) jako penále/úrok za zpoždění 3 roky. Pokud nezaplatíte, bude po Vás dluh vymáhán exekučně a k dluhu se připočtou i náklady na exekuční řízení (částka se pak může snadno zdvojnásobit).