Trh nových bytů v Brně se mění ve prospěch výběru

22.7.2026

6 min. čtení

Jan Budín
Redaktor Banky.cz

Reality

Trh nových bytů v Brně ve 2. čtvrtletí 2026 dál rostl a ukazuje změnu, která je pro kupující opravdu podstatná. Nejde už jen o to, že se prodává více bytů než před rokem. Zároveň je jich na trhu výrazně víc k dispozici. Právě souběh silnější poptávky a rostoucí nabídky naznačuje, že se brněnský trh novostaveb posouvá do nové fáze.

Hypoteční kalkulačka

Produkt		Naše hodnocení:		Úrok 70% LTV	Splátka 1 mil. Kč	Fixace
Doporučujeme	Online hypotéka Více informací	Naše hodnocení 90 % Velmi dobré	Mám zájem	4,84 %	7 825 Kč	10 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 87 % Velmi dobré	Mám zájem	5,14 %	7 981 Kč	10 let
	Hypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	5,19 %	8 007 Kč	15 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 88 % Velmi dobré	Mám zájem	5,29 %	8 060 Kč	7 let
	mHypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 82 % Velmi dobré	Mám zájem	5,49 %	8 166 Kč	7 let
	Hypoteční úvěr Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	5,54 %	8 192 Kč	15 let

Co si z článku odnést

Podle dat společnosti Trikaya, která citoval server Kurzy.cz, se ve 2. čtvrtletí 2026 v Brně prodalo 416 nových bytů.
Meziročně by to znamenalo růst prodejů o 40 %.
Současně vzrostla nabídka novostaveb na 2 551 bytů, což představuje přibližně 85% nárůst oproti stejnému období loňského roku.
Brno tak už nepůsobí jen jako trh chronického nedostatku, ale stále víc jako trh s širší volbou pro kupující.
Vyšší počet bytů v nabídce ale automaticky neznamená dostupnější bydlení, protože cenová hladina zůstává vysoká.
Vývoj poptávky dál úzce souvisí s hypotékami, úrokovými sazbami i odloženými nákupy z předchozích let.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Data za druhé čtvrtletí ukazují výrazné oživení

Podle dat společnosti Trikaya citovaných serverem Kurzy.cz se v Brně od dubna do června prodalo 416 nových bytů, což by znamenalo meziroční růst o 40 %. Už samotné tohle číslo je důležité, protože potvrzuje pokračující návrat kupujících na trh novostaveb. Ještě zajímavější je ale druhá část stejné zprávy. Vedle růstu prodejů totiž vzrostl i počet bytů, z nichž mohou zájemci vybírat.

Na trhu bylo podle stejného zdroje 2 551 nových bytů v nabídce, meziročně zhruba o 85 % více. Na brněnské poměry je to výrazný posun. V minulých letech bylo běžné, že poptávka narážela na omezený počet projektů, malé množství volných jednotek a rychlé rozebrání atraktivnějších dispozic. Letos už trh působí jinak. Nabídka se rozšířila a kupující mají větší šanci porovnávat lokalitu, standard i cenu.

Brněnské novostavby podle dostupných dat nevstupují do útlumu, ale do aktivnější fáze trhu s širší nabídkou pro kupující.

Je potřeba dodat, že čtvrtletní čísla jsou veřejně dohledatelná hlavně jako citace dat Trikaya v sekundárním zdroji, a proto je namístě pracovat s nimi věcně a bez přehnaných závěrů. I tak ale dávají poměrně jasný obrázek: brněnské novostavby rozhodně nejsou ve fázi útlumu.

Rozhoduje celková měsíční zátěž

,,U nemovitostí dnes nehraje roli jen samotná cena bytu. Kupující stále častěji řeší, jak bude vypadat celkové měsíční zatížení domácnosti po započtení hypotéky, energií i dalších provozních nákladů.”

Petr Jermář

Hlavní analytik Banky.cz

Proč je důležité, že rostou prodeje i nabídka zároveň

Na realitním trhu často platí, že růst nabídky může být známkou ochlazení. Když bytů přibývá, ale kupující nepřicházejí, začne se časem tlačit na slevy nebo na marketingové pobídky. V Brně však podle dostupných dat sledujeme jinou situaci. Nabídka se rozšiřuje a současně roste i objem prodejů. To naznačuje, že trh není přebytkový, ale spíš se vrací do vyváženějšího režimu.

Pro kupující je to podstatná změna. V prostředí chronického nedostatku se rozhoduje pod tlakem a často bez větší možnosti porovnání. Jakmile se nabídka rozšíří, roste význam detailů, které dřív zůstávaly v pozadí. Více se sleduje orientace bytu, dispozice, velikost balkonu, energetická náročnost domu, dopravní dostupnost i reálná občanská vybavenost v okolí. Samotný fakt, že jde o novostavbu, přestává být automatickou výhodou.

Srovnejte si hypotéky k novému bydlení

Tento posun může proměnit i chování developerů. Když má zákazník širší výběr, bývá náročnější a déle porovnává. To vytváří tlak na kvalitnější produkt, čitelnější ceníky, lepší klientský servis i promyšlenější skladbu bytů. Brněnský trh tak může být z hlediska fungování zdravější než v době, kdy se prakticky všechno prodávalo už v raných fázích projektu.

Silný rok 2025 nebyl výjimkou, ale spíš začátkem trendu

Současná čísla nepůsobí jako náhodný výkyv. Brno totiž navazuje na velmi úspěšný rok 2025, kdy se podle analýz Trikaya prodalo celkem 1 405 novostaveb. Šlo o jeden z nejsilnějších výsledků od roku 2016. Druhé čtvrtletí letošního roku tak spíš potvrzuje, že trh se odrazil od slabšího období a vstoupil do růstové fáze.

Když se na trhu objeví širší nabídka, neznamená to automaticky pokles cen. Často to spíš vede k tomu, že kupující více porovnávají a pečlivěji vybírají projekt, který jim dává ekonomický i uživatelský smysl.

Důležité je i to, že tento růst nepřichází po nějakém dramatickém zlevnění. Na konci roku 2025 se průměrná nabídková cena novostaveb v Brně pohybovala kolem 145 600 Kč za m². Trh tedy ožívá i při vysoké cenové základně. A to je zásadní informace pro každého, kdo čekal, že vyšší prodeje budou nutně spojené s výrazným cenovým ústupem developerů.

Brno tím potvrzuje svou dlouhodobě specifickou pozici. Jde o město s univerzitním, technologickým i investičním potenciálem, kde poptávku netvoří jen místní domácnosti hledající vlastní bydlení. Přítomni jsou i investoři, lidé vracející se k odloženému nákupu a domácnosti, které chtějí přesun z menšího nebo staršího bytu do kvalitnější novostavby.

„Když se na trhu objeví širší nabídka, neznamená to automaticky pokles cen. Často to spíš vede k tomu, že kupující více porovnávají a pečlivěji vybírají projekt, který jim dává ekonomický i uživatelský smysl,“ uvádí Jiří Krejčí, odborník na reality portálu realingo.cz.

Co dnes drží poptávku po nových bytech v Brně

Za růstem prodejů nestojí jediný důvod. Jedním z hlavních faktorů zůstává hypoteční prostředí. Vývoj na hypotečním trhu i komunikace ze strany ČNB dlouhodobě potvrzují, že sazby a dostupnost financování mají na rezidenční poptávku zásadní vliv. Když se podmínky stabilizují nebo se zlepší očekávání domácností, část odložené poptávky se vrací zpět na trh.

Vedle financování hraje roli i psychologie trhu. Mnozí zájemci v předchozích letech nákup odkládali a čekali, zda ceny nezačnou citelněji klesat. To se ve větším měřítku nestalo. Naopak se ukázalo, že kvalitní novostavby v atraktivních lokalitách si cenu drží. Jakmile se tedy hypotéka stane o něco lépe zvládnutelnou a na trhu je z čeho vybírat, část domácností přestane čekat. A tady přichází zlom.

Poptávka po nových bytech v Brně je strukturální, nikoli jen krátkodobě spekulativní.

Význam má také samotná atraktivita Brna. Město dlouhodobě přitahuje studenty, odborníky i firmy a v širší metropolitní oblasti zůstává silným tématem dostupnost bydlení. Nové byty tak nevstupují na prázdný trh, ale do prostředí, kde existuje stabilní tlak na rezidenční výstavbu. Poptávka je proto strukturální, nikoli jen krátkodobě spekulativní.

Proč nabídka tak rychle narostla

Skokový nárůst nabídky může mít víc příčin zároveň. Část vysvětlení pravděpodobně spočívá v tom, že developeři uvedli na trh další etapy rozpracovaných projektů nebo nově otevřeli prodeje v lokalitách, které se připravovaly delší dobu. V brněnském prostředí, kde bývá povolovací proces zdlouhavý, se pak větší objem nabídky může projevit skokově, ne plynule.

Druhou rovinou je obchodní strategie. Pokud se trh vrací k vyšší aktivitě kupujících, dává developerům smysl rozšiřovat prodejní pipeline a nečekat s uvedením bytů na později. Vyšší nabídka navíc nemusí znamenat, že by všechny byty byly okamžitě dokončené a připravené k nastěhování. Často jde o širší soubor jednotek v různých fázích výstavby a prodeje.

Pro kupující je ale důležitý hlavně praktický dopad. Větší nabídka vytváří prostor pro srovnávání a snižuje tlak na unáhlené rozhodnutí. To neznamená, že lze automaticky čekat plošné zlevnění, ale spíš to, že roste význam kvality projektu a skutečné hodnoty za požadovanou cenu.

Více bytů v nabídce ještě neznamená dostupnější bydlení

Jedna z nejčastějších chyb při čtení podobných statistik spočívá v záměně dvou různých věcí. Vyšší nabídka totiž znamená více možností na výběr, ale sama o sobě neříká, zda je bydlení finančně dosažitelnější. Pokud zůstávají vysoké ceny za metr čtvereční a domácnosti dál narážejí na limity rozpočtu, problém dostupnosti nezmizel. Má to háček.

Právě v Brně je ten rozdíl vidět docela názorně. Nabídka je sice širší, jenže cenová hladina novostaveb zůstává velmi vysoko. Pro řadu domácností tak bude zásadní nejen cena bytu, ale i výše vlastních úspor, bonita a schopnost dlouhodobě zvládat splátku hypotéky. V praxi proto mohou být některé projekty dostupnější spíš díky rozumnější skladbě menších bytů nebo promyšlenému standardu než kvůli samotné ceně za metr čtvereční.

Co samo o sobě neřeší dostupnost bydlení

Počet bytů v nabídce neříká nic o tom, zda domácnost dosáhne na hypotéku.
Nabídková cena není totéž co konečná transakční cena.
Skutečnou dostupnost ovlivňuje kombinace ceny, úrokové sazby, vlastních úspor a provozních nákladů.

Větší výběr navíc může zvýraznit rozdíly mezi jednotlivými projekty. Teprve teď se ukáže, které byty odpovídají tomu, co dnešní kupující opravdu hledají, a které jsou cenově nebo dispozičně nastavené až příliš ambiciózně.

Dostupnost posuzujte podle rozpočtu

,,Z pohledu domácností je klíčové nepodlehnout dojmu, že širší nabídka sama vyřeší problém dostupnosti. Rozhodující je, zda rodinný rozpočet unese financování i s dostatečnou rezervou pro běžný život.”

Miroslav Majer

CEO Banky.cz

Co bude rozhodovat ve druhé polovině roku 2026

Další vývoj brněnského trhu novostaveb bude stát hlavně na tom, zda vydrží současná kombinace širší nabídky a aktivní poptávky. Pokud budou developeři dál uvádět nové etapy a hypoteční prostředí zůstane pro kupující přijatelné, může být druhá polovina roku silná. Stejně důležité ale bude sledovat, jak rychle se budou prodávat konkrétní typy bytů a zda se zájem soustředí jen na nejatraktivnější projekty.

Další měsíce ukážou, zda růst nabídky znamená dlouhodobější obrat, nebo jen dočasné nahromadění bytů po uvedení více projektů najednou.

Právě selektivita může být dalším velkým tématem. Ve chvíli, kdy už kupující nemusejí brát téměř cokoli, co se objeví na trhu, začíná víc rozhodovat lokalita, dispozice, energetická úspornost i pověst developera. Brněnský trh tak může být v dalších měsících zajímavý nejen objemem prodejů, ale i tím, které projekty budou úspěšné a které naopak zůstanou v nabídce déle.

Pro realitní trh v Brně bude zároveň důležité, zda růst nabídky představuje dlouhodobější obrat, nebo jen dočasné nahromadění bytů po uvedení více projektů najednou. Právě to ukáže, jestli se město skutečně posouvá od trhu permanentního nedostatku k prostředí, kde má kupující větší prostor vybírat, porovnávat a rozhodovat se s menším časovým tlakem.