Podmínky pro získání hypotéky se změnily. Komu to pomůže?

Co si z článku odnést:

• Jaké jsou podmínky hypotéky v roce 2025? Česká národní banka zrušila závazné limity pro ukazatele DTI (poměr celkového dluhu k ročnímu příjmu) a DSTI (poměr měsíčních splátek k měsíčnímu příjmu). Banky nyní posuzují bonitu klientů individuálně.
• Limit LTV (poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti) zůstává závazný. Pro žadatele do 36 let je stanoven na 90 %, pro starší na 80 %.
• Díky individuálnímu posuzování bonity mají větší šanci získat hypotéku i podnikatelé.
• Zrušení DSTI a DTI pomáhá i těm, kteří mají vyšší měsíční výdaje, například na děti, a dříve nesplňovali přísné limity.
• Při předčasném splacení hypotéky mimo období fixace mohou banky účtovat poplatek až 0,25 % z předčasně splacené částky za každý započatý rok do konce fixace, maximálně však 1 %.

Základní vlastnosti hypotéky

Než začnete vybírat hypotéku, je nutné o ní předem dost vědět. Jaký je to úvěr, jak a u koho se dá získat, ale především: jak s ním můžete zacházet vy a jak s ním bude (v budoucích letech) zacházet banka. Pro hypotéku jsou typické následující vlastnosti:

• účelovost - peníze z úvěru smíte použít jen na bydlení (s výjimkou americké hypotéky a zpětné hypotéky)

• zástava - úvěr je zastaven nemovitostí, kterou financuje, případně ještě další nemovitostí

• proměnlivý úrok - úroková sazba platí jen na několik let: tzv. období fixace. Nikdy na celou dobu trvání hypotéky (na rozdíl od úvěru ze stavebního spoření, který je účelově vázán bydlením)

• proměnlivá splátka - po skončení období fixace nastoupí období nové, s novou úrokovou sazbou, odpovídající situaci na peněžním trhu. To může významně snížit nebo zvýšit měsíční splátku pro celé nové období fixace

• až dvě tempa splácení - hypotéka může mít dvě tempa splácení: nejprve jen úroky (pro postupné čerpání na výstavbu, na rekonstrukci), posléze anuitní splátky (po ukončení čerpání, až do úplného splacení)

• dá se vylepšit - hypotéka se dá refinancovat k jiné bance a předčasně splatit. Poplatky spojené s předčasnou splátkou si určuje banka. Je však několik výjimek, kdy předčasné splacení zpoplatněno být nesmí, především: konec fixace, splátka z pojistného plnění, 25 % jistiny ve výročí hypotéky.

Závazné ukazatele pro posouzení žádosti o hypotéku

Když si sjednáte online schůzku s nezávislým hypotečním poradcem, který má rozhled nad celým hypotečním trhem, bude vás hned na začátku informovat o závazných ukazatelích. Banky je musejí respektovat. Ukazatele vyhlašuje Česká národní banka, a jejich aplikaci také kontroluje - v rámci dohledu nad finančním trhem.

Ukazatele pro rozhodování o poskytnutí (především) hypotečního úvěru mají oporu v zákoně č. 6/1993 Sb., o České národní bance (§45). Ten také dovoluje zvýšit maximální limit ukazatelů pro žadatele mladší 36 let (resp. když alespoň jednomu z manželů žádajících o úvěr ještě nebylo 36 let).

Závazný ukazatel je v současné době jenom jeden, hodnoty DTI a DSTI jsou pouze doporučené. Pro žadatele platí v následujících hodnotách:

• LTV - Loan To Value neboli výše úvěru k hodnotě zastavované nemovitosti. V současnosti je strop nastaven na 90 % u žadatelů do 36 let (hypotéka pro mladé) a u žadatelů nad 36 let na 80 %. To znamená, že zbylých 10 nebo 20 % si žadatel hradí ze svého, nebo zástavou další nemovitosti, čímž se zvýší i maximální schválitelná částka.
• DTI - Debt To Income neboli poměr celkového zadlužení k celkovému ročnímu čistému příjmu žadatele (žadatelů). Tento ukazatel byl deaktivován jako závazný limit od 1. ledna 2024. Jeho doporučená horní hranice činí 8násobek ročního čistého příjmu žadatele.
• DSTI - Debt Service To Income neboli poměr mezi měsíční splátkou veškerých úvěrů žadatele k jeho čistému měsíčnímu příjmu. Tento ukazatel je nezávazný od července 2023. Jeho doporučená horní hranice je 40 % čistého měsíčního příjmu žadatele.

Další požadavky na budoucího dlužníka z hypotéky

Podmínek pro získání hypotéky je samozřejmě mnohem více. Patří k nim další závazky, které žadatel o hypoteční úvěr musí pravidelně platit a s tím spojená čistá historie v registrech. Důležitou roli také může hrát pracovní smlouva. V případě, že žádáte o hypotéku a máte se zaměstnavatelem uzavřenou smlouvu na dobu určitou, můžete narazit na problém s bonitou. a několik dalších prvků. Do detailu rozepsané je najdete v našem přehledovém článku: Podmínky pro získání hypotéky.

Hypoteční kalkulačka

Proč ČNB „zrušila“ DSTI a DTI?

DSTI a DTI ukazatel se mají postarat o to, aby případné zvýšení úrokové sazby v dalších obdobích fixace finančně „nepoložilo“ dlužníka z hypotéky, a s ním i celou jeho domácnost. Deaktivace závazných limitů DSTI a DTI byla reakcí na aktuální ekonomické podmínky, zejména vysoké úrokové sazby a nízkou hypoteční aktivitu.

ČNB tímto krokem přenesla větší zodpovědnost na poskytovatele úvěrů, kteří mají vlastní mechanismy pro hodnocení bonity klientů. Banky jsou tedy opatrné a ve svém vlastním zájmu schvalují hypotéku jen lidem s dostatečně vysokým úvěrovým skóre.

To ostatně dokazuje i minimální podíl nesplácených hypoték na jejich celkovém poskytnutém objemu. Podle dostupných informací se podíl nesplacených hypoték pohybuje jen mezi 0,5 % až 3 % celkového objemu hypotečního úvěru.

Komu pomůže zrušení DSTI a DTI?

Komu pomohou změny hypotéky? DSTI a DTI jsou ukazatele, které do značné míry diskriminují živnostníky, podnikatele, zkrátka OSVČ. Jejich skutečné příjmy jsou často odlišné od těch vykázaných v daňovém přiznání. Proč? Tito lidé mohou být v režimu paušální daně nebo uplatňovat výdajový paušál.

Ovšem u mnoha profesí nedosahují výdaje tak vysoko, jak je jejich výdajový paušál nastaven. V čistém proto OSVČ zůstává víc, než může posléze vykázat finančnímu úřadu. A právě na toto omezení spousta OSVČ naráží, kdykoliv se rozhodnou, že si vyberou půjčku a požádají o ni, včetně té hypoteční. U hypotéky bývá situace až neřešitelná. 

Uvolnění DSTI a DTI tedy dává OSVČ novou naději na získání hypotéky bez toho, aby musely do žádosti zapojit i další osoby (spoludlužníky), které přinesou další příjem k posouzení. Zaměstnancům se situace nijak výrazně nemění. Více o hypotéce pro OSVČ zjistíte zde.

Jak se změnily podmínky pro předčasné splacení hypoték?

,,Od 1. září 2024 platí nové podmínky pro splacení hypotéky. Novela zákona o spotřebitelském úvěru umožňuje bankám účtovat poplatek za předčasné splacení hypotéky mimo období fixace. Tento poplatek může činit až 0,25 % z předčasně splacené částky za každý započatý rok do konce fixace, maximálně však 1 % z této částky.”

Petr Jermář

Hlavní analytik Banky.cz

Jak se změny dotýkají těch, kteří už hypotéku mají?

Deaktivace DTI a DSTI se týká pouze těch, kteří si sjednávají novou hypotéku. Pro ty, kteří už hypotéku mají, se tedy v této oblasti nic nemění. Týkají se jich ale nové podmínky pro předčasné splacení hypoték. Nové podmínky se totiž vztahují i na hypotéky sjednané před 1. zářím 2024, ale až po skončení jejich fixačního období. Do té doby platí původní podmínky, které často umožňují předčasné splacení s minimálními náklady.

Máte představu o výši splátky u současných hypoték?

Mnoho zájemců o koupi vlastního bydlení bývá při prvním jednání s poradcem zaskočeno. Čím? Výší splátky. Hypotéka není malým úvěrem. A přestože se dá rozložit na desítky let, pořád se splátky v průměru šplhají nad 20 tisíc Kč měsíčně. Jak by to vypadalo s vaší hypotékou? Rychlý výpočet vám zprostředkuje naše hypoteční kalkulačka. Vyplatí se též sledovat vývoj úrokových sazeb.