Co udělá se splátkou hypotéky změna úrokové sazby?

Připomeňme základní vlastnosti hypotéky (i americké hypotéky)

Ve světě spotřebitelských úvěrů má své místo jak účelový hypoteční úvěr na bydlení (nejčastěji nazývaný jen hypotéka), tak i neúčelový hypoteční úvěr (americká hypotéka). Od běžných půjček se liší dvěma hlavními vlastnostmi: jsou zajištěny nemovitostí a úroková sazba se během let u hypotéky mění. Mění se podle vývoje situace na trhu - buď průběžně, nebo k datu ukončení smluvené doby fixace. 

Fixuje se úroková sazba - ale vždy jen na pár let. Během hypotéky, která trvá i třicet let, může být mnoho období fixace, tedy i mnoho úrokových měr. Čím vyšší úroková míra, tím vyšší měsíční splátka - a naopak. Jinými slovy: splátka hypotéky (většinou) nezůstává po dobu trvání hypotéky stejná. V čase se mění -  roste, ale také se snižuje. 

V současnosti zažíváme období i téměř násobného navyšování měsíčních splátek hypotéky těm, komu letos končí fixace úvěrů sjednaných (nebo nově fixovaných) před několika lety, v období minimálních úrokových měr. Připomeňme, že bylo možné se dostat i pod 1,6 % p.a. 

Porovnejme splátky hypotéky vloni a dnes

Dnešní hypotéky se dostávají i na násobně vyšší úrokové sazby, než panovaly ještě před rokem (jaro 2021) nebo před třemi či pěti lety - což jsou fixační doby, které bývají uzavírány nejčastěji. Nové splátky v novém fixačním období tak domácnostem narostou i o tisíce korun, u hypotéky na 6 milionů jde o nárůst i o více než 10 000 Kč měsíčně. Abychom ale nezůstávali jen u slovního popisu a jednoho modelu, podívejme se do tabulky na konkrétní příklady ve více variantách. 

Ukažme si loňskou a letošní splátku modelových hypoték ve výši 1 milion, 2,5 milionu, 4 miliony 6 milionů Kč. V tomto rozmezí se pohybuje většina nových hypoték braných na rekonstrukci nebo na pořízení bydlení. Podle databáze časových řad ARAD byla v roce 2021 průměrná výše nově vzaté hypotéky 3,5 milionu korun. Výpočet bude proveden pro 2 délky fixace hypoték: jednak do 5 let a jednak s fixací nad 5 a do 10 let, protože s rozdílnou fixací přicházejí rozdílné úrokové míry.

Tabulka 1: Výše měsíční splátky různě vysokých hypoték sjednaných s fixací nad 1 rok a do 5 let, sjednaných v březnu 2021 a v dubnu 2022, ukončeno čerpání, splácí se anuitně, doba trvání hypotéky 30 let.

Zdroj: ARAD databáze časových řad, Fincentrum Hypoindex, výpočet: redakce

Hypoteční kalkulačka

Tabulka 2: Výše měsíční splátky různě vysokých hypoték sjednaných s fixací nad 5 let a do 10 let, sjednaných v březnu 2021 a v dubnu 2022, ukončeno čerpání, splácí se anuitně, doba trvání hypotéky 30 let.

výše hypotéky v Kč	1 000 000	2 500 000	4 000 000	6 000 000
měsíční splátka v Kč (březen 2021: úrok 1,99 %)	3 691	9 228	14 765	22 147
měsíční splátka v Kč (duben 2022: úrok: 4,62 %)	5 138	12 846	20 554	30 830
nárůst měsíční splátky hypotéky rok 2022 proti 2021	1 447	3 618	5 789	8 683

Zdroj: ARAD databáze časových řad, Fincentrum Hypoindex, výpočet: redakce

O zvyšování sazeb se vědělo dlouho předem - a potkalo se s nepříjemnou inflací

Že letos porostou úrokové sazby a že bude v hypotečním světě brzy horko, o tom se vědělo poměrně dlouho dopředu. Současné události na východ od nás se sice nikdo neodvážil předpovědět, ale k růstu úroků směřovala ekonomika i z dalších důvodů - ten postcovidový patřil k hlavním. 

Kdo neposlechl varování ekonomů a včas si nesjednal výhodnější cenu hypotéky (formou včasné refixace), ten se teď chytá za hlavu. Připomeňme, že banky umějí smluvně zaručit úrokovou sazbu na další období fixace dokonce až dva roky před koncem fixace současné.

K nárůstu splátek hypotéky připočtěme růst nákladů na provoz domácnosti, na stravu, na dopravu, zkrátka inflaci u všeho. Současné zvýšení splátek přišlo v ten nejnevhodnější moment. Přesto jsou domácnosti zatím ještě schopné pravidelně splácet, jak ukazuje úvěrový barometr publikovaným správcem Bankovního registru klientských informací (registr dlužníků).

ČNB vrátila omezení v podobě ukazatelů DTI a DSTI 

U hypoték už automaticky počítáme s LTV, které málokdy překročí 80 %. A zatímco v roce 2021 nebylo po DTI a DSTI v pokynech ČNB ani vidu, ani slechu, od dubna 2022 se s nimi zase setkáváme. Banky se na ně sice ohlížely i vloni, ale zcela dobrovolně. Letos ČNB poprvé bankám závazně nastavuje omezení v posuzování bonity, a to díky novele zákona o bankách. Ta stejná novela však dovoluje při posuzování úvěruschopnosti žadatelů ve věku do 36 let zvýšit LTV, DTI a DSTI o definované hodnoty (tzv. hypotéka pro mladé).

V současnosti mohou banky poskytnout hypotéku s těmito maximálními parametry:

• LTV 80 % (resp. 90 % u žadatelů do 36 let a za podmínky, že jde o vlastní bydlení)

• DSTI 45 % žadatelova čistého měsíčního příjmu (resp. 50 % u lidí do 36 let)

• DTI 8,5 násobek čistého ročního příjmu (resp. 9,5 násobek u žadatelů do 36 let)

Schválení hypotéky vloni a dnes - aneb o kolik by musel stoupnout příjem domácnosti, aby na stejnou hypotéku dosáhla i letos?

Lidé, kteří ještě loni na hypotéku dosáhli, i když hraničně, by ji letos získali jen za podmínky, že by navýšili svůj příjem o více než dvojnásobek částky, o niž se zvyšuje splátka loňské hypotéky (vliv DSTI). Ukažme si konkrétní čísla, aby bylo jasnější, co je zde myšleno:

Tabulka 3: O kolik by musel stoupnout příjem žadatele, aby „tak tak“ schválenou hypotéku v roce 2021 získal i v dubnu roku 2022.

Zdroj: zákon o bankách, výpočet redakce

Není proto divu, že objem hypoték v březnu 2022 klesl o 50 %. A jak říkají analytici: bude hůř. Kdo naopak slaví úspěchy, jsou stavební spořitelny poskytující překlenovací úvěr nebo úvěr ze stavebního spoření s úrokovou sazbou fixovanou na celou dobu trvání této půjčky. Objem úvěrů v roce 2021 narostl o 68 %. Proč? Nejistota z budoucího vývoje úrokových sazeb se tady (pro klienta) zcela eliminuje, což dnes hraje ve prospěch právě stavebním spořitelnám.

V horších časech se poskytují bezpečnější hypotéky. V dobrých dobách se na potíže nemyslí

Paradoxně v dobách vyšších úrokových sazeb se poskytují mnohem bezpečnější hypotéky, jejich žadatelé jsou posuzování přísněji, a tím klesá i riziko předlužení domácnosti. Je tedy přinejmenším zvláštní, že v době, kdy jsou hypotéky nejlevnější, se omezovací ukazatele nenastavují, přestože se dá očekávat zvyšování měsíčních splátek. Omezení ve schvalování přicházejí až v době významně zvýšených úroků, kdy se do budoucna dá počítat spíše s jejich snižováním. Proto by u nízkých úrokových sazeb dávalo omezení DTI a DSTI mnohem větší smysl než nyní. Tabulky s čísly hovoří samy za sebe.