Question 1

⭐ Prodej bytu

Accepted Answer

Dobrý den,

	prodej nemovitosti je velmi závažná operace v řádech statisíců až milionů korun a Vy bohužel vůbec netušíte, jak by takovýto obchod měl proběhnout. Stačí malá chyba a můžete přijít jak o byt tak o peníze. Pro začátek doporučuji prostudovat naše články, kde najdete nástin celé operace, včetně smluvních detailů (rezervační smlouva, kupní smlouva, smlouva o úschově).

	
		Prodej nemovitosti 1
	
		Prodej nemovitosti 2


	Nebudete-li mít ani po prostudování těchto materiálů ve všem zcela jasno, doporučuji vyhledat odbornou konzultaci/pomoc u advokáta či notáře. Váš právník by měl zkontrolovat smlouvy navržené realitní kanceláří (RK), neboť RK sleduje především své zájmy a navržené smlouvy bývají obvykle ve prospěch RK a ve Váš neprospěch. 

	Dále si neprodleně zřiďte běžný účet u banky, která Vám bude schopna podat informace o stavu na účtu kdykoliv. Česká pošta není vůbec ideální volbou pro milionové realitní obchody. Bezplatný běžný účet nabízí např. Equa bank, Air Bank či Fio banka.

	Prodej družstevní nemovitosti probíhá takto (jakýkoliv jiný postup je v neprospěch prodávajícího nebo kupujícího):

	
		kupující složí plnou kupní cenu do notářské úschovy (nikoliv pouze zálohu)
	
		podepíše se kupní smlouva (byt změní majitele)
	
		notář vyplatí prodávajícímu peníze z úschovy (pokud nedojde k podepsání kupní smlouvy, vrátí notář peníze kupujícímu)


	Převod peněz z banky do banky trvá 2 pracovní dny.

Question 2

⭐ Elektřina inkaso

Accepted Answer

Dobrý den,

	inkaso = Váš souhlas, že si dodavatel služeb (v tomto případě elektřiny) může z Vašeho účtu strhávat sám peníze. Po přepsání odběrného místa na jinou osobu by dodavatel sám měl přestat strhávat peníze z Vašeho účtu, ale určitě doporučuji Váš souhlas s inkasem přes internetbanking zrušit. Mělo by Vám také přijít konečné vyúčtování s vyčíslením přeplatku/nedoplatku.

Question 3

⭐ Refinancování úvěru úro SVJ

Accepted Answer

Dobrý den,

	děkuji za doplnění, které si dovolím zveřejnit - určitě dobře poslouží i ostatním čtenářům, neboť není nad osobní zkušenost.

	Hypotéky jsou jištěny zástavním právem k nemovitosti (nesplácíte, banka Vám zpeněží střechu nad hlavou - téměř bezrizikové), proto je u nich extrémně nízký úrok (2%). Spotřebitelské úvěry jsou na opačné straně spektra rizikovosti (a tedy nákladnosti) - nejsou jištěny žádnou zástavou, tedy pokud dlužník nesplácí a nemá majetek ani příjem, banka může dluh rovnou odepsat jako nedobytnou pohledávku. Proto jsou půjčky dražší (7-10%). Úvěry pro SVJ jsou někde uprostřed - půjčené peníze nejsou kryty zástavním právem k nemovitosti, ale každý člen SVJ nějakým majetkem disponuje (byt) a obvykle podepisuje ručitelský závazek do adekvátní výše jeho části na společném dluhu. Úrok by se tak měl nacházet mezi 2-7%. 

	Mimo stavební spořitelny (kterých máme na trhu 5) téměř žádná banka financování pro SVJ nenabízí, tedy konkurence není na nejvyšší úrovni. I proto, že všechny stavební spořitelny mají téměř identické podmínky - vysoký úrok pro překlenovací část, kterým se úročí celá původně půjčená částka (a ne jen aktuální zůstatek dluhu, protože splátky SS v překlenovací fázi počítá jako spoření úročené 0,5-1%), a až v následující fázi přijatelnější podmínky (nižší úrok počítaný jen z aktuálně dlužné částky). 

	Pro SVJ tak bývá nejjednodušší se dohodnout na mimořádném příspěvku do fondu oprav (třeba 100 000 Kč na bytovou jednotku) a financovat rekonstrukci z toho.

Question 4

⭐ Refinancování úvěru úrok pro SVJ

Accepted Answer

Dobrý den,

	každý úvěr lze refinancovat u konkurence. Otázkou je cena, kterou byste za porušení úvěrové smlouvy (předčasným splacením úvěru) museli zaplatit. Nechte si od pana poradce vyčíslit poplatek za okamžité doplacení celého úvěru. Kdy přesně vám končí překlenovací fáze? V ten moment budete moci pravděpodobně provést libovolně velkou mimořádnou splátku.

	Úvěry pro SVJ se dnes poskytují obvykle za 2,9-3,9%, tedy se sazbou 4,9% přeplácíte tržní průměr. Ovšem zdaleka nejlepší je se v rámci SVJ domluvit na mimořádném příspěvku do fondu oprav, ze kterého byste dluh naráz doplatili a žádné refinancování již nemuseli řešit. Každý má nějaké úspory, které se mu v bance úročí max. 1%. Jako SVJ platíte za úvěr 4,9%, ale i při refinancování byste se pod 2,9% pravděpodobně nedostali. S aktuálním dluhem tak každý v SVJ tratí na úrokovém rozdílu. Domluvte se a vyberte za každý být třeba 50-100 000 Kč. Vyplatí se to vám všem.

Question 5

⭐ Prodej podílu na nemovitosti v exekuci

Accepted Answer

Dobrý den,

	svůj podíl na nemovitém majetku můžete kdykoliv a komukoliv prodat bez omezení (ostatním podílníkům či zcela cizím lidem). Otázkou zůstává, bude-li vůbec někdo ochoten podíl na majetku, který je v zástavě a exekuci, koupit, resp. jaká bude jeho hodnota. Příklad: Pozemek v ceně 1 mil. Kč, na kterém je realizována exekuce za 0,9 mil. Kč má teoretickou hodnotu 0,1 mil. Kč. V praxi ale ta hodnota může být i nulová, neboť je třeba do kalkulace zahrnout slevu na komplikace s exekucí.

Question 6

⭐ Lze stavět na pozemku v exekuci?

Accepted Answer

Dobrý den,

	na pozemku začít stavět můžete, ale z důvodu exekuce byste přišli o všechno, co na něm postavíte. Stavba je součástí pozemku. I kdyby na pozemek exekuce uvalena nebyla, stále bych stavbu nemohl doporučit kvůli zástavě. Pokud by pan bratr přestal splácet hypotéku, přišli byste spolu s pozemkem i o dům. 

	Exekuce představuje pro většinu bank porušení smlouvy o hypotéčním úvěru. Tedy je možné, že banka hypotéku panu bratrovi zesplatní a bude chtít neprodleně vrátit celou dlužnou částku. Na což mu nikdo jiný díky exekuci nepůjčí. Pozemek pak půjde pravděpodobně do dražby a z výtěžku se uspokojí přednostně pohledávka banky. 

	Pozemek ze zástavy vyjmout nelze, to by bylo proti smyslu samotného principu zástavy. Zastaveným majetkem ručíte za dluh. Když nesplácíte, věřitel zástavu zpěněží a z toho umoří Váš dluh. Vy bohužel dobrovolně ručíte svým majetkem za cizí dluh.

Question 7

⭐ Kdo hradí škody způsobené zateplením?

Accepted Answer

Dobrý den,

	škoda vznikla špatně provedeným zateplením, kde projekt nerespektoval veškeré důsledky takové stavební úpravy. Nápravu škod musí hradit společenství vlastníků, neboť to bylo právě společenství vlastníků, které nechalo zrealizovat zateplení. Na další diskuzi může být, kde přesně se stala chyba (špatný projekt, špatné provedení stavebních prací, společenství trvající na špatném projektu i přes upozornění projektanta), ale to nechť si řeší společenství s projektantem či dodavatelem stavebních prací. 

	I kdyby škoda nevznikla vlivem činnosti společenství, tak podobně jako o střechu a společné prostory se o tyto záležitosti (problém se svislými nosnými konstrukcemi) stará společenství a ne jednotliví vlastníci bytů. 

	Soužití vlastníků bytů v bytovém domě nemusí být vždy ideální a je už jedno, je-li bytový dům zastřešen společenstvím vlastníků či družstvem. Co vlastník bytu, to jiný názor a bohužel ne všichni jednají vždy racionálně či spravedlivě. Domáhání se svých práv a férového jednání není vždy jednoduché. Ve Vašem případě není moc co řešit - opravu musí uhradit společenství, ne Vy. Zkuste se s vedením společenství domluvit, případně snažte se přesvědčit na další schůzi i ostatní vlastníky bytů. Nepůjde-li to po dobrém, můžete se svých práv domáhat i soudně. Nicméně to stojí čas, peníze a nervy a obecně soudit se se sousedy nepřispívá k lepším vztahům (i když někdy jiná možnost bohužel nezbývá).

Question 8

⭐ Rozvod

Accepted Answer

Dobrý den,

	nikoliv, majetek nabytý před manželstvím je pouze jeho a nebude se o něj muset dělit. Stejně tak dary nebo dědictví obdržené během manželství taktéž nespadají do SJM a zůstanou pouze jemu.

Question 9

⭐ Daň z nabytí nemovitosti

Accepted Answer

Dobrý den,

	platí vždy to, co je psáno v zákonu - tedy v tomto případě musíte daň zaplatit Vy coby kupující. Zákon zde bohužel od 1/11/2016 neumožňuje přenést toto břemeno na prodávajícího (takové ujednání ve smlouvě po 1/11/2016 ztrácí platnost).

	Tato změna povinnosti u platby daně byla známa několik měsíců předem, všichni notáři a advokáti s tím počítali a do smluv podepisovaných kolem října-listopadu automaticky zanášeli taková ustanovení, aby k problému s placením daně nedocházelo (povinnost byla přenesena na kupujícího a kupní cena o placenou daň ponížena). Nechce se mi věřit, že by o tomto Váš advokát nevěděl - buď se jedná o úmysl nebo o extra velké lajdáctví.

	Předpokládám, že kupní cena již byla složena do úschovy (když už proběhlo podání na katastr), takže možnost odstoupit od smlouvy není - pokud by ta možnost (bez sankce) byla, určitě bych ji doporučil využít. 

	Můžete zkusit apelovat na slušnost a selský rozum prodávajícího - nebo se svých práv zkusit domoci žalobou (na kolik je zde šance na úspěch Vám bohužel nejsem schopen potvrdit - je to "neznalost zákona neomlouvá" versus "pokus o podvod").

Question 10

⭐ Pořízení vlastního bydlení

Accepted Answer

Dobrý den,

	pořídit si vlastní bydlení je velmi dobrý nápad, jedno z nejlepších životních rozhodnutí. Nejvíce je rozdíl "vlastní byt versus nájem" vidět v důchodu, kdy senioři ve vlastním si žijí velmi slušně oproti seniorům v nájmu, kteří většinu svého důchodu dají právě za nájem. Jít do důchodu s vlastní střechou nad hlavou je mnohem lepší než např. s penzijním připojištěním (ideální je oboje, ale pokud finance nestačí, lepší bydlení) - peníze na hodnotě ztrácí, nemovitost se naopak zhodnocuje a navíc řeší Vaši potřebu bydlet.

	Je dobré si nepůjčovat více než 90% hodnoty bytu - tedy máte-li našetřeno 100 000 Kč, byt by neměl stát více než 1 mil. Kč. Banky občas jsou ochotny půjčit i více, ale za násobně vyšší úrok. Doba splácení nesmí překročit věk 65-70 let, tedy pokud si půjčíte nyní, budete moci splácet max. 26-31 let (déle než 30 let nedoporučuji). Aktuální nejlepší úroková sazba pro novou hypotéku je 1,64-1,68% při fixaci na 5 let. Výdělek 18 000 Kč čistého není vůbec špatný, je to v hrubém mediánová mzda, kterou pobírá polovina lidí - tedy postačující.

	Jak se bude situace s úroky vyvíjet za 5-10 let Vám nikdo bez vlastnictví křišťálové koule 100% nepotvrdí. Jedna skupina analytiků si myslí, že nás čeká dlouhé období nízkých úroků. Druhá skupina analytiků očekává opětovný nárůst sazeb v horizontu 5-10 let. I kdyby úroky narostly, lze očekávat, že za 5-10 let budete mít vyšší plat, tedy bude z čeho splácet. Pokud by navíc došlo k nárůstu cenové hladiny, projevilo by se to i na výrazně vyšším nájmu. Tedy buď platit vyšší splátky za úvěr nebo vyšší nájem.

	Hypotéka 900 000 Kč vychází při délce splácení 25 let a úroku 1,64% na zhruba 4 500 Kč měsíčně. Bude-li se Vám dařit lépe, můžete ročně doplatit bance až 20% z hypotéky zdarma (či při každém výročí fixace - každých 5 let - doplatit libovolnou část úvěru). Ročně na úrocích zaplatíte zhruba 15 000 Kč, o které si můžete snížit daňový základ pro daň z příjmu. Stát Vám tedy na dani vrátí za hypotéku 2 250 Kč - cca 200 Kč z každé měsíční splátky.

	Vyplníte-li formulář na hypotéky zde, kolegové Vás osloví s konkrétní nabídkou.

Question 11

⭐ Jistotní účet

Accepted Answer

Dobrý den,

	po kontrole s Equa bank je jejich oficiální sazba individuální. Bude záležet na složitosti podmínek pro výplatu a velikosti uschované částky, ale obecně běžný případ by měl být zhruba v těchto relacích - 1 mil. Kč = 6 000 Kč, 3 mil. Kč = 11 000 Kč. Pokud by nabízené 1% ze strany Equa bank bylo výrazně mimo tyto relace bez důvodu (komplikovaný případ), doporučuji notáře.

Question 12

⭐ Daň z převodu nemovitosti

Accepted Answer

Dobrý den,

	děkuji za doplnění. V tomto případě budete bohužel muset zaplatit daň z převodu nemovitosti (4% z hodnoty převáděné nemovitosti - tedy z poloviny domu bez pozemku).

Question 13

⭐ Rozvod - vyvázání manželky z hypotéky

Accepted Answer

Dobrý den,

	převody nemovitostí v rámci rodiny jsou osvobozeny od daně, tedy doporučuji převod uskutečnit ještě před rozvodem. Jinak by se musela platit daň 4%.

	Doporučuji si předem nechat potvrdit od banky, že s vyvázáním manželky z hypotéky souhlasí - banka nemá povinnost toto udělat (ani když se rozvádíte) a vyvázáním manželky by přišla o jednoho ručitele.

Question 14

⭐ Prodej nemovitosti - notářská úschova

Accepted Answer

Dobrý den,

	celý postup je dobře popsaný v článku Prodej nemovitosti 1 a Prodej nemovitosti 2. Úschovu přes notáře považuji osobně za vůbec nejlepší cestu. Dobré je tam nechat sepsat rovnou i kupní smlouvu - notářem sepsaná smlouva má statut veřejné listiny (silnější právní postavení) a navíc je to i praktické sepsat obě smlouvy (kupní + úschova) na jednom místě - údaje z jedné smlouvy totiž potřebujete přenést do té druhé. 

	Ručení nemovitostí, resp. přesněji vklad zástavního práva ve prospěch banky, se realizuje až po přepsání vlastníka na katastru na kupujícího, tedy po vyplacení peněz z úschovy. Banka pro poslání peněz do úschovy potřebuje pouze kopii podepsané kupní smlouvy a smlouvy u úschově. Žádná další součinnost z Vaší strany není třeba.

Question 15

⭐ Jistotní účet

Accepted Answer

Dobrý den,

	sjednání tohoto produktu u KB vyjde na 0,2% z ukládané částky, min. 6 000 Kč, max. 20 000 Kč. Ohledně úhrady - záleží na domluvě mezi prodávajícím a kupujícím. Férové je dělit náklady na prodej nemovitosti (tedy náklady na úschovu peněz, případně na sepsání kupní smlouvy) mezi prodávajícího a kupujícího rovným dílem. Ale záleží na dohodě.

Question 16

⭐ Jistotní účet

Accepted Answer

Dobrý den,

	při prodeji nemovitostí je standardem platba přes notáře či jistotní účet u banky. Peníze kupující k notáři či na tento účet složí, na katastr se podá žádost k převodu a po zapsané změně vlastníka dojde k vyplacení peněz (notářem či bankou) prodejci. Pokud katastr návrh na vklad změny vlastnického práva zamítne, peníze se vrátí zpět kupujícímu. Toto je férový přístup jak pro prodávajícího tak pro kupujícího. 

	Více info v našem článku: Prodej nemovitosti 1 a Prodej nemovitosti 2.

Question 17

⭐ Koupě bytu od města za speciálních podmínek

Accepted Answer

Dobrý den,

	myslíte úvěr 250 000 Kč nebo 2,5 mil. Kč?

	Při koupi nemovitosti obecně kupující platí až v momentě, kdy je dokončen převod na katastru (do té doby leží peníze v úschově). Tedy si neumím moc představit situaci, že dnes uzavřete kupní smlouvu, dnes zaplatíte a až za 4 roky se Vás byt přepíše. Této situaci by spíše více pasovala rezervační smlouva či smlouva a smlouvě budoucí - podepíšete dnes a platba/převod nemovitosti proběhnou v roce 2020.

	Nicméně pokud přesto chcete zaplatit dnes a máte jinou nemovitost do zástavy, není problém - půjčí Vám každá banka (a ráda - na trhu je přebytek peněz). Kompletní přehled hypoték zde, doporučuji Fio banku, Wüstenrot hypotéční banku či Equa bank.

Question 18

⭐ Změna předsedy SVJ

Accepted Answer

Dobrý den,

	ano, potřebujete OP a zápis ze schůze bytového domu, kterým doložíte své jmenování. Zápis by měl ideálně obsahovat plnou Vaši identifikaci, tedy nejen jméno, ale i rodné číslo (nebo datum narození a adresu).

	Kolik nyní platíte za vedení účtu a všechny platby? Asi to nebude málo. Doporučuji prozkoumat nabídku Fio banky, která vede účty SVJ zcela zdarma.

Question 19

⭐ Podíl bytu na společném prostoru

Accepted Answer

Dobrý den,

	jestli jsem to pochopil správně, tak v roce 2013-2014 se postavil bytový dům, bytové jednotky byly zapsány do katastru a všichni vlastníci podepsali dohodu a rozdělení společných prostor. Následně v roce 2015-2016 se přistavilo několik dalších bytů (třeba půdní vestavba), čímž se změnil formálně podíl starých bytových jednotek na společných prostorech ve prospěch nových bytů. A majitel starého bytu nechce podepsat toto nové rozdělení, ano?

	Na hypotéční úvěr ani na nic jiného to vliv nemá, je to pouze formalita (pakliže společné prostory nejsou extrémně velké či nejsou předmětem výrazné ziskové činnosti - př.: pokud by v přízemí domu byly tři obchody, jejíchž pronájem by generoval desítky tisíc korun měsíčně, pak by hodnota bytů s nových menším podílem na společných prostorách byla malinko nižší).

Question 20

⭐ Úschova peněz při koupi nemovitosti

Accepted Answer

Dobrý den,

	nejsme banka, ale poradenský portál.

	Prostudujte naše články Prodej nemovitosti 1 a Prodej nemovitosti 2, kde podrobně popisujeme celý proces a možnosti úschovy. Máte tři možnosti - sjednat úschovu peněz u banky, advokáta nebo notáře (určitě se vyhněte realitce). Optimální je při prodeji/koupi nemovitosti sepsat kupní smlouvu spolu se smlouvou o úschově peněz u notáře (př.: oboje vyjde pro nemovitost v hodnotě 3 mil. Kč zhruba na 10-12 000 Kč). Vyřeší se tím přesně onen Vámi zmíněný problém, kdy potřebujete do kupní smlouvy zanést detaily ze smlouvy o úschově peněz. Navíc již nebudete potřebovat žádné další právní služby (nabízené často realitkami ve velmi pochybné kvalitě). 

	Pokud chcete peníze přesto uschovat u banky, přehled všech tzv. jistotních účtů je k dispozici zde (včetně poplatků za sjednání - obvykle % z ukládané částky). Účet je samozřejmě možné otevřít i měsíc předem, neplatí se nic navíc.

Question 21

⭐ Úschova peněz

Accepted Answer

Dobrý den,

	doporučuji prostudovat naše články Prodej nemovitosti 1 a Prodej nemovitosti 2, kde podrobně popisujeme celý proces a možnosti úschovy.

	Peníze lze uschovat u notáře, advokáta nebo banky (nikdy ne u realitky!). Notář si účtuje poplatek dle státem regulovaného tarifu (tedy to bude u všech notářů stát stejně - může se lišit o max. sazbu DPH, kdy někdo je plátce a jiný nikoliv). Uschovaných 407 000 Kč vychází na 3-4 000 Kč. Tento způsob úschovy je nejbezpečnější. 

	Advokát si může cenu stanovit zcela libovolnou, obvykle to bývá pro takovéto částky také do 5 000 Kč.

	Banky (jistotní účet) mají obvykle jako minimální poplatek 6 000 Kč.

	Tedy nejlépe vychází notář (nejlevnější + nejbezpečnější).

Question 22

⭐ Přípojky na inženýrské sítě

Accepted Answer

Dobrý den,

	ohledně přípojek na inženýrské sítě, elektřina a plyn jsou ve vlastnictví distribučních společností (ČEZ, RWE, atd.), které s připojením obvykle nedělají vůbec žádný problém (není-li kapacitní omezení v daném místě). Naproti tomu voda a kanalizace bývají obvykle ve vlastnictví obce, kde o každé přípojce rozhoduje obecní rada - a zde může být komplikací nespočetně (od drobnějších poplatků v řádu desetitisíců coby příspěvek na infrastrukturu obci, přes méně či více otevřené žádosti o úplatek až po zlomyslné "prostě Vás nepřipojíme a máte smůlu"). Zatímco elektřina a plyn jsou plně transparentní (podáte žádost a PDS Vám obratem sdělí závazné podmínky připojení), voda a kanalizace mohou být velkou loterií (obec má mnoho odborů, jednou se nechce schvalovat stavebnímu úřadu, podruhé odboru majetku a investic, potřetí to neprojde obecní radou, počtvrté rada obce padne v důsledku neshody politické koalice, atd.).

	Věcné břemeno na přípojky se vkládá po realizaci přípojek a naopak ve prospěch provozovatele distribuční soustavy (PDS). Tady po Vás banka chce ne úplně logickou věc. Jinak obecně smlouvy o připojení nestačí - je třeba mít platný územní souhlas (bez něho má pozemek menší hodnotu, a proto se banka zdráhá hypotéku poskytnout). Ve vlastním zájmu doporučuji realizovat přípojky co nejdříve.