Question 1

⭐ Přehlášení energií

Accepted Answer

Dobrý den,
při změně odběratele i dodavatele energií je nejjednodušší na sebe nejprve přepsat odběrné místo u původního dodavatele, uzavřít zde smlouvu na dobu neurčitou a tu obratem vypovědět (výpovědní lhůta činí 3 měsíce od konce měsíce, ve kterém byla výpověď podána). Následně uzavřete novou smlouvu s novým dodavatelem. Bohužel Vám nejsem schopen potvrdit, kteří dodavatelé energií své klienty lustrují v registrech dlužníků.

Question 2

⭐ Přehlášení energií a insolvence

Accepted Answer

Dobrý den,
dodavatele energií si můžete vybrat zcela svobodně, nemusíte v Praze nutně k PRE/Pražské plynárenské (výrazně levnější je např. 3E). Někteří dodavatelé energií mohou kontrolovat své zákazníky v registrech dlužníků a s negativními záznamy jim odmítnout poskytovat služby.

Question 3

⭐ Jak vymazat zástavní právo

Accepted Answer

Dobrý den,
k výmazu zástavního práva za dluh musí dát souhlas věřitel. Doporučuji prověřit, zda byl dluh uhrazen a případně ho neprodleně uhradit. Poznámka "změna výměry obnovou operátu" Vám sděluje, že dochází k digitalizaci katastrální mapy.

Question 4

⭐ Koupě nemovitosti a zápočet dluhu

Accepted Answer

Dobrý den,
ano, toto je možné. V kupní smlouvě bude uvedeno, že prodejní cena činí 5,7 mil. Kč a že 1 mil. Kč bude hrazen zápočtem dluhu prodávajícího, 300 000 Kč hotově/převodem z Vašeho účtu a 4,4 mil. Kč úvěrem od banky.

Question 5

⭐ Propadne mi rezervační poplatek

Accepted Answer

Dobrý den,
pravidla ČNB o poskytování úvěrů skutečně nedovolují půjčit více než 90% ze zástavní hodnoty nemovitosti. Je třeba mít min. 10% z vlastních zdrojů nebo ručit ještě další nemovitostí. Dofinancování těchto 10% z jiného úvěru je zakázáno. 
Co si o tom myslím?
Možná je to dnes příliš staromódní názor, ale pravidla by se měla respektovat. Pokud jste vědomě porušil pravidla pro poskytování úvěru (byť Vám realitní makléř nasliboval "že se to nějak zařídí"), šel jste do rizika, že to nevyjde. I kdyby to nyní vyšlo, mohlo se na tento podvod přijít kdykoliv později, což by mohlo vést ke zesplatnění úvěru (přišel byste o kupovanou nemovitost). Všechny Vaše úvěry jsou vedené v bankovních i nebankovních registrech (BRKI/NRKI). Každá banka tak přesně ví, kolik a kde máte půjčeno (včetně nebankovních poskytovatelů úvěrů).

Question 6

⭐ Pozemek pod bytovkou má jiného majitele

Accepted Answer

Dobrý den,
pozemek pod bytovkou mající jiného majitele je nepříjemnou záležitostí, ale byt určitě není neprodejný či bezcenný. Jen by tato právní vada měla být reflektována v kupní ceně (a kupující by si měl být dobře vědom této právní vady). Je to stejné jako např. pozemek, přes který vedou dráty vysokého napětí, dům s věcným břemenem dožití majitele, atd. - každou právní vadu lze ohodnotit. Samozřejmě nemá smysl kupovat nemovitost s právní vadou za běžnou cenu v dané lokalitě.

Question 7

⭐ Byt a zvýšení podílu na společných prostorech

Accepted Answer

Dobrý den,
souhlas banky v tomto případě třeba není. Hlavní zástavní hodnotu za poskytnutý úvěr představuje byt, změna podílu na společných prostorech ve výši desetinek procent je zanedbatelná.

Question 8

⭐ Darování zastavené nemovitosti

Accepted Answer

Dobrý den,
zkontrolujte si záznam v katastru nemovitostí. Pokud zde máte zapsané věcné břemeno "zákaz zcizení", nemovitost bez souhlasu banky převést na jinou osobu nelze. V opačném případě byt darovat můžete zcela bez omezení.

Question 9

⭐ Prodej zástavy bankou

Accepted Answer

Dobrý den,
při porušení smluvních podmínek úvěru banky úvěr zesplatňují (požadují navrácení všech peněz do 15 dnů). Jak jste porušil smluvní podmínky, proč Vám banka úvěr zesplatnila? Nejčastěji se tak stává z důvodu opakovaného nesplácení. Pokud jste úvěr řádně nesplácel, není jiné cesty než nemovitost prodat a z výtěžku uspokojit Váš dluh vůči bance. Jestliže se jednalo pouze o omyl a peněz máte dost, zkuste s bankou dojednat jiné řešení.

Question 10

⭐ Nájemníci zničili byt

Accepted Answer

Dobrý den,
prostudujte si pojistné podmínky Vaší smlouvy. Zde se dočtete, co všechno Vaše pojištění kryje a co nikoliv. Pojištění nemovitosti kryje škody na stavbě (např. střecha poničená vichřicí či fasáda kroupami). Vybavení domácnosti kryje pojištění domácnosti (zařízení, štuky, výmalba, podlahové krytiny, atd.). K pojištění domácnosti lze sjednat i krytí škod způsobených nájemníky.

Question 11

⭐ Vlastním cestu zatíženou věcným břemenem

Accepted Answer

Dobrý den,
nájem požadovat nemůžete, neboť cestu zahrádkářům nepronajímáte (oni k ní mají pouze zapsané věcné břemeno ve svůj prospěch, které nabyli úplatně). Ani na příspěvek na údržbu nemáte právní nárok, ale zde bych spíše zkusil apelovat na sousedskou solidaritu a společný zájem ("když mi přispějete na údržbu, cestu opravím").

Question 12

⭐ Rekonstrukce obecní cesty

Accepted Answer

Dobrý den,
v prvé řadě je třeba získat souhlas obce, neboť se chystáte opravit cizí nemovitost (proto potřebujete souhlas majitele této nemovitosti). Obvykle se tyto záležitostí řeší s odborem správy majetku a investic, který Vaši žádost formou návrhu plánovací smlouvy předloží obecní radě/zastupitelstvu. Po odsouhlasení radou/zastupitelstvem s Vámi bude podepsána plánovací smlouva, která přesně specifikuje, za jakých podmínek můžete obecní nemovitost zvelebit. 
Podepsaná plánovací smlouva je jeden z mnoha dokumentů, který budete potřebovat pro získání stavebního povolení (projekt, vyjádření všech zainteresovaných subjektů, zejména provozovatelů sítí, atd.).
Pasportizací se rozumí přehled obecního majetku (např. evidence všech dopravních značek, stromů, atd. podél cest).

Question 13

⭐ Věcné břemeno zákaz zcizení

Accepted Answer

Dobrý den,
takto starou a pravděpodobně neexistující pohledávku doporučuji nechat zrušit soudní cestou. Následně s potvrzením od soudu Vám katastr věcné břemeno "zákaz zcizení" (které převod blokuje) vymaže.

Question 14

⭐ Prodej nemovitosti a zástavní smlouva za úvěr kupujícího

Accepted Answer

Dobrý den,
při koupi nemovitosti na hypotéku podepisuje prodávající zástavní smlouvu bance za úvěr kupujícího. Tato smlouva se obvykle podepisuje dohromady s kupní smlouvu a smlouvu o úschově. Určitě jí nepodepisujte dříve. Na katastr se tato smlouva nese (a o vklad zástavního práva žádá) až po složení části peněz (vlastních zdrojů) ze strany kupujících do úschovy. Následně po podání návrhu na vklad zástavního práva banka do úschovy posílá zbylou část kupní ceny. 
Prodávající je tak v tomto případě vystaven riziku, které by mělo být ošetřeno v kupní smlouvě (např. formou smluvní pokuty, pokud prodej nedopadne, která by měla pokrýt rizika podepsané zástavní smlouvy).

Question 15

⭐ Družstevní byt a insolvence

Accepted Answer

Dobrý den,
přijde na to, jak o Vašem osobním bankrotu rozhodne soud. Budou-li dluhy řešeny zpeněžením majetkové podstaty dlužníka, o byt přijdete a budete se muset vystěhovat.

Question 16

⭐ Koupě pozemku se stavbou bez čísla popisného

Accepted Answer

Dobrý den,
není-li stavba zapsána v katastru, nemá-li majitele a je mizivé či záporné hodnoty, pak bych to bral jako příslušenství pozemku, který kupujete. Nezapomeňte tuto situaci promítnou do kupní ceny, demolice není vůbec laciná záležitost (vysoké poplatky za skládkování suti).

Question 17

⭐ Rekonstrukce cizí nemovitosti

Accepted Answer

Dobrý den,
jestli vše správně chápu, tak Váš přítel vlastní se svou ex dům a Vy jim ho za Vaše peníze opravujete, ano? Zhodnocujete tak za své peníze cizí majetek. Jedna věc je vyvázání z hypotéky a druhá změna majitele nemovitosti. Pokud dům stále vlastní z 50% přítelova ex, nemusí Vám ho vůbec prodat. A pokud by ho byla ochotna prodat (či jste požádali soud o vypořádání podílového spoluvlastnictví), bylo by to za aktuální tržní cenu. Velmi těžko budete obhajovat, jako jste někomu za své peníze zhodnocovala cizí majetek. Soud se totiž zeptá: 1) proč jste tak konala? 2) Jestli majitel vůbec souhlasil s provedenou rekonstrukcí? V nehorším možném případě by majitel (přítelova ex) nemusela s provedenými stavebními pracemi souhlasit a mohla by žádat uvedení do původního stavu. Je to absurdní, ale Vy přece nemůžete někomu zcela cizímu rekonstruovat za své peníze jeho majetek.
Doporučuji nejdříve vyřešit majetkové vypořádání (přepis 50% podílu na Vás) a až následně řešit hypotéku.

Question 18

⭐ Dědictví, exekuce a prodej nemovitosti

Accepted Answer

Dobrý den,
detaily o exekučním příkazu k prodeji zjistíte z plného výpisu LV (vyhotoví Vám ho za úplatu na Czech Pointu/každé poště). Exekuce a nařízený prodej nemovitosti se ale týká pouze dlužníkova podílu. Ostatním se jejich podíly prodávat nebudou, ale samozřejmě to snižuje atraktivitu zbylé nemovitosti (takto můžete kupci prodat jen 7/8 a ne celou nemovitost). Doporučuji v dražbě přikoupit zbývající 1/8 a následně dům prodat jako celek. 
Dědic se po ukončení dědického řízení již dědictví vzdát nemůže (tak mohl učit v průběhu dědického řízení).

Question 19

⭐ Zákaz zcizení a zákaz zatížení

Accepted Answer

Dobrý den,
ano, do katastru nemovitostí lze nechat zapsat jako věcné břemeno zákaz zcizení (znemožňuje prodej) a zákaz zatížení (znemožňuje zápis dalšího břemene, např. zástavního práva).

Question 20

⭐ Půjčí mi banka na zaplacení daně z nabytí nemovitosti?

Accepted Answer

Dobrý den,
výše splátek všech Vašich úvěrů nesmí překročit 45% čistého měsíčního příjmu. Máte-li dostatečný příjem pro pokrytí splátek současné hypotéky i budoucí půjčky ve výši 200 000 Kč, banka Vám peníze na zaplacení daně z nabytí nemovitosti půjčí.

Question 21

⭐ Hypotéka a darování nemovitosti

Accepted Answer

Dobrý den,
pakliže nemáte v katastru nemovitostí zapsané věcné břemeno "zákaz zcizení" (které znemožňuje prodej i bezúplatný převod), může nemovitost změnit majitele. Některé banky toto věcné břemeno u zástavy vyžadují, jiné nikoliv.

Question 22

⭐ Novostavba a daň z nabytí nemovitosti

Accepted Answer

Dobrý den,
od daně z nabytí nemovitosti je osvobozen první úplatný převod novostavby. Pokud byt nekupujete od developera a předchozí majitel v něm již bydlel, platíte daň z nabytí nemovitosti (4%). Není přitom rozhodující, o jak starou stavbu se jedná. Daň zaplatíte třeba i pouhý měsíc po kolaudaci, pakliže se nejedná o první úplatný převod nemovitosti.