Question 1

⭐ Chyba na katastru

Accepted Answer

Dobrý den,
neznám všechny podrobnosti smlouvy o směně pozemků, kterou jste podepsala. Ale stále se mi to spíše jeví jako chyba katastru. Sousedova banka určitě nemá právo uvalit na Váš pozemek zástavu. A katastr může povolit jen takový zápis zástavy, na který existuje právní nárok.

Question 2

⭐ Chybný zápis zástavního práva

Accepted Answer

Dobrý den,
požadujte nápravu po katastru nemovitostí (KN), který chybu způsobil. KN může provádět zápisy jen na základě dokumentů, které změny umožňují. V tomto případě KN zcela určitě nemá žádný validní dokument, který by zástavu Vašeho pozemku ve prospěch banky autorizoval.

Question 3

⭐ Zápis do katastru nemovitostí

Accepted Answer

Dobrý den,
katastr nemovitostí nemá zákonem pevně stanovenou lhůtu, do kdy musí provést vklad. Po přijetí návrhu na vklad běží ochranná lhůta 20 kalendářních dní, kdy katastr obeznámí se situací majitele nemovitosti. Pokud v této lhůtě nikdo nepodá námitku, pokračuje katastrální úřad se zápisem změny v katastru. To může trvat pár dní (u méně vytíženého úřadu) nebo měsíce (např. Praha).

Question 4

⭐ Spoluvlastnictví pozemku

Accepted Answer

Dobrý den,
svoji třetinu samozřejmě můžete kdykoliv prodat, ale protože byste prodával jen třetinový podíl (s komplikovanými spoluvlastnickými vztahy), bylo by to pravděpodobně pod cenou. Lepší by byla žaloba na vypořádání spoluvlastnictví. Nikdo nemůže být nucen setrvávat ve spoluvlastnickém podílu. Jestliže nikdo nebude mít vůli vyplatit ostatní, soud nařídí prodej celé nemovitosti.

Question 5

⭐ Spoluvlastnictví

Accepted Answer

Dobrý den,
dle NOZ nemůže být nikdo nucen setrvávat ve spoluvlastnickém vztahu. Nejjednodušší je domluvit se s rodiči (prodej domu nebo vyplacení podílu). Pokud domluva není možná, lze se obrátit na soud, který může nařídit prodej. Určitě nedoporučuji přestat bance splácet. Dostali byste se do registru dlužníků a nikdo by vám dalších 4-5 let nepůjčil.

Question 6

⭐ Prodej nemovitosti

Accepted Answer

Dobrý den,
Váš bratr mohl podepsat pouze smlouvu na výhradní prodej jeho části nemovitosti (vlastníte-li každý 50%, pak realitka může prodávat jen jeho polovinu). S Vaší polovinou nemovitosti jste oprávněná nakládat samozřejmě jen Vy. Chcete-li nemovitost prodávat jako celek společně, každá smlouva musí být vždy podepsána Vámi oběma (jinak je neplatná).

Question 7

⭐ Byt nebo dům?

Accepted Answer

Dobrý den,
banka Vám půjčí max. 90% z hodnoty nemovitosti (pro lepší úrok 80%). Zbylých 10-20% je tedy třeba dofinancovat vlastními úsporami nebo lze dát bance do zástavy další nemovitost, čímž snížíte LTV pod max. povolených 90%. Nicméně bytem budete již ručit za hypotéku na byt, takže s ním nebude možné ručit za novou hypotéku na dům (i když něco splatíte a LTV poklesne třeba na 80% - to by musel být výraznější pokles třeba na 50% a ještě byste musel banku přesvědčit svým šarmem). 
Investice do nemovitostí rozumné jsou. Zejména pořízení vlastní střechy nad hlavou je určitě cílem, kterého by každý v aktivním životě (než odejde do penze) měl dosáhnout. Do výpočtu ale nezapomeňte zahrnout očekávaný růst cen nemovitostí (a případnou krizi/korekci cen v horizontu 3 let), odchod partnerky na mateřskou (2 děti = min. 4 roky doma za 11 500 Kč měsíčně místo jejího současného platu 23 000 Kč) a pokles Vaší bonity (budete mít vyživovací povinnost vůči 3 osobám => banka Vám bude ochotna půjčit výrazně méně než nyní). Zvažte, jestli by nebylo lepší šetřit třeba ještě rok a koupit rovnou RD (nebo nyní pozemek a stavět později - pozemky zdražují nejvíce a je jich v nabídce nejméně).

Question 8

⭐ Převod družstevního bytu do OV

Accepted Answer

Dobrý den,
podmínky převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví (OV) stanovuje vždy družstvo. Obvykle je třeba doplatit tzv. anuitu. Ani po té však družstvo nemusí s převodem bytů do OV souhlasit.

Question 9

⭐ Prodej nemovitosti

Accepted Answer

Dobrý den,
jakmile budete mít kupce, stačí zajít společně k notáři, který Vám připraví kupní smlouvu a smlouvu o úschově peněz (pro nemovitost v hodnotě 3 mil. Kč poplatek cca 10 000 Kč). Doporučuji náš článek Prodej nemovitosti 2, kde jsou zmíněné smluvní náležitosti a detailní postup.

Question 10

⭐ Reverzní hypotéka

Accepted Answer

Dobrý den,
cena se vypočte ze současné hodnoty nemovitosti, obvyklého nájmu, a očekávané doby dožití. Příklad: Kdybyste dnes prodávala svou nemovitost bez věcného břemena dožití, měla by hodnotu 3 mil. Kč. Kdybyste svou nemovitost pronajímala, mohla byste si říct o 10 000 Kč měsíčně. Průměrná délka života v ČR je 80 let, tedy pokud je Vám např. 60 let, uvažujeme dobu dožití 20 let. 
Hodnota věcného břemene dožití by byla 10 000 Kč měsíčně x 12 měsíců x 20 let =  2,4 mil. Kč. Za prodej své nemovitosti s právem dožití byste tak dnes inkasovala 0,6 mil. Kč. 
Na trhu je několik nebankovních společností, které se na tento typ transakcí specializují (tzv. reverzní hypotéka). Výslednou cenu může ovlivnit mnoho dalších parametrů: lokalita, očekávaný růst/pokles cen realit, výplata peněz (jednorázově nebo měsíční renta) atd. Za byt v Praze při výplatě měsíční rentou získáte více než za byt v Ostravě s jednorázovým vyrovnáním. 
Reverzní hypotéka má smysl především pro bezdětné páry, které nemají komu odkázat svůj majetek (nebo díky špatným vztahům ho nechtějí odkázat svým dětem). Všem ostatním se jinak vyplatí spíše domluva v rámci rodiny ("milé děti, přispívejte mi k důchodu měsíčně pár tisíc korun, a já na vás přepíšu nemovitost"). V rámci principu "vyšší spravedlnosti" by pak rodič vždy měl odkázat/darovat dětem aspoň stejnou hodnotu majetku, jakou sám dostal od svých rodičů.

Question 11

⭐ Koupě nemovitosti s bankovní zástavou

Accepted Answer

Dobrý den,
neboť je dnes většina nákupů nemovitostí financována hypotéčním úvěrem, není bankovní zástava ničím výjimečným. Důležité je vše právně ošetřit ve smlouvě o úschově peněz tak, aby oněch 500 000 Kč (+ potenciální příslušenství v podobě poplatků za předčasné splacení úvěru) dostala přímo banka a ne kupující. Podobné to bylo dříve s daní z prodeje nemovitosti, kdy uschovatel (notář, advokát, atd.) posílal část peněz ve výši daně přímo finančnímu úřadu a ne prodávajícímu.

Question 12

⭐ Jistotní účet - úročení KB

Accepted Answer

Dobrý den,
Komerční banka jistotní účty (které nazývá "Dohoda o správě kupní ceny") neúročí. Většina ostatních bank nabízí pouze symbolických 0,01% (výjimkou je Expobank s úrokem 0,65%).

Question 13

⭐ Advokátní úschova peněz

Accepted Answer

Dobrý den,
každý advokát a notář má vlastní znění smlouvy o úschově. Pokud se Vám nelíbí znění smlouvy vašeho advokáta (a advokát ho není ochoten na Vaše přání upravit), pak doporučuji se obrátit na jiného advokáta či notáře. Advokát výrokem výše říká, že v případě krachu banky se musíte náhrady (u Fondu pojištění vkladů či v konkurzním řízení) domáhat Vy. Získat náhradu z Fondu pojištění vkladů (FPV) je jednoduché - FPV určí ihned po krachu banky jinou banku, která zprostředkuje výplatu náhrad. Pak jen stačí navštívit nejbližší pobočku dané banky, která Vám náhradu vyplatí (otázka minut). Získat náhradu v rámci konkurzního řízení je složitější (musíte přihlásit pohledávku), ale obvykle také zbytečné (reálná výtěžnost pohledávek bývá téměř nulová).

Question 14

⭐ Úschova peněz

Accepted Answer

Dobrý den,
banku skutečně není možno k čemukoliv zavázat, neboť ona není účastníkem Vaší smlouvy (té se účastní pouze advokát, kupující a prodávající). Na druhou stranu, banka vždy nese odpovědnost za uložené peníze klientů. V případě krachu banky Vám prvních 100 000 EUR (cca 2,5 mil. Kč) vyplácí Fond pojištění vkladů a zbytek musíte přihlásit jako pohledávku do konkurzního řízení (ze kterého pravděpodobně nic nezískáte). Z výše uvedeného plyne, že výrok o odpovědnosti banky má spíše povahu obecné informace (banka za vklad ručí tak jako tak a advokát naopak vůbec). Pojistka odpovědnosti kryje profesní pochybení advokáta (nekryje krach banky ale ani např. zpronevěru ze strany advokáta).

Question 15

⭐ Jistotní účet a advokátní úschova

Accepted Answer

Dobrý den,
s ručením bank za vklady máte pravdu. Na jednu PO je to 100 000 EUR (cca. 2,5 mil. Kč), tedy pokud by banka zkrachovala zrovna v době, kdy by u ní byly uloženy Vaše peníze na jistotním účtu, pravděpodobně byste dostali jen velmi malou náhradu (ani ne celých 2,5 mil. Kč), neboť každý advokát/notář má mnoho účtů pro úschovu peněz od více klientů (na těchto účtech může být souběžně uloženo i několik desítek mil. Kč - limit 100 000 EUR se vztahuje na všechny účty u jedné banky na jednu FO/PO). Od roku 2016 je zvýšen limit pojištěných vkladů při zvláštních životních událostech na 200 000 EUR (tedy cca 5 mil. Kč), ale jen pro FO a jen pro zvláštní životní události (mezi které Garanční systém pojištění vkladů řadí i úhradu kupní ceny nemovitosti). 
Osobně bych se krachu UniCredit Bank (ani ostatních velkých bank, kde mají advokáti a notáři své účty pro úschovu) v době úschovy peněz (pár měsíců) nebál. Statisticky je mnohem vyšší riziko zpronevěry na straně advokáta. Jistotní účet od banky má 2 výhody. Limit pojištění jen pro Vás coby FO 200 000 EUR a riziko zpronevěry nulové. Na druhou stranu může být složitější papírování, neboť kupní smlouvu budete muset sepsat u notáře či advokáta. A je vždy jednodušší sepisovat smlouvu o úschově dohromady spolu s kupní smlouvou.

Question 16

⭐ Daň z příjmu, prodej nemovitosti

Accepted Answer

Dobrý den,
přestože se mi osobně daňová politika státu ohledně nemovitostí nelíbí (trestá zodpovědné lidi, kteří chtějí investovat do své vlastní střechy nad hlavou či si pořídit větší rodinu), je třeba zisk z prodeje nemovitosti řádně zdanit nehledě na to, jak s penězi v budoucnu naložíte.

Question 17

⭐ Daň z příjmu při prodeji nemovitosti

Accepted Answer

Dobrý den,
1) nová legislativa umožňující bez sankce ročně splatit 25% (a při prodeji nemovitosti doplatit celý úvěr) platí pro všechny nově uzavřené hypotéky a refinancování od 1/12/2016. Pro dříve uzavřené úvěry platí předchozí právní úprava, která bankám umožňovala klientům účtovat sankční poplatky. Více info v našem článku Hypotéky mírně zdražují.
2) Daň z příjmu se platí pouze tehdy, když mezi datem koupě a prodeje nemovitosti je méně než 5 let (pokud jste měli v bytě trvalé bydliště, lhůta se zkracuje na 2 roky).

Question 18

⭐ Ocenění nemovitosti

Accepted Answer

Dobrý den,
každá nemovitost má hodnotu (lze ji prodat), ať už je obyvatelná či nikoliv. Kvůli neobložené koupelně určitě nelze tvrdit, že nemovitost má nulovou zástavní hodnotu. Potřebujete-li si půjčit jen třetinu či polovinu hodnoty nemovitosti, s hypotékou by neměl být problém. Banky vyžadují ručení trvale obytnou nemovitostí, čímž se ale myslí, že nemůžete ručit např. malou chatou bez čísla popisného a napojení na infrastrukturu či stodolou. Naopak lze ručit i zcela vybydleným bytem v centru města, který je momentálně neobyvatelný (na totální rekonstrukci), neboť i přes současný stav má tato nemovitost potenciál být velmi dobře trvale obytnou. 
Vyplňte prosím formulář zde a kolegové se Vás pokusí oslovit s konkrétní nabídkou.

Question 19

⭐ Prodej nebo pronájem RD?

Accepted Answer

Dobrý den,
v jakém městě se RD nachází, za kolik by ho šlo prodat a za kolik pronajmout? Pokud je RD omezen jen zástavním právem banky za hypotéku, lze ho dobře prodat. Pokud by na něm vázly i exekuce, jeho prodejnost by byla výrazně horší (okruh potenciálních kupců by se zmenšil).

Question 20

⭐ Úmrtí předsedy SVJ

Accepted Answer

Dobrý den,
SVJ se zakládá povinně od 5 bytových jednotek v bytovém domě, kdy aspoň 3 bytové jednotky jsou ve vlastnictví 3 různých osob. Jinak je založení SVJ dobrovolné, resp. s tím musí souhlasit všichni vlastníci. SVJ je právnická osoba, má bankovní účet pro právnické osoby a k účtu má přístup dle stanov obvykle předseda i místopředseda (v případě indispozice/úmrtí předsedy s penězi nadále může disponovat jiný člen výboru či si SVJ může obratem navolit nového předsedu). 
Není-li založeno SVJ, je věc v případě indispozice/úmrtí správce komplikovanější. Jeho účet coby fyzické osoby je zablokován a k penězům se ostatní vlastníci jednotek nedostanou dříve než po ukončení dědického řízení.

Question 21

⭐ Zástavní právo a zákaz zcizení

Accepted Answer

Dobrý den,
pro prodej nemovitosti potřebujete na katastru nechat zrušit "zákaz zatížení a zcizení" a taktéž zástavní právo (souhlas banky se zatížením a zcizením kupujícímu Vaší nemovitosti nijak nepomůže). Na druhou stranu, banka nemá povinnost toto nechat zrušit až do momentu uhrazení dluhu (dokud svůj dluh nesplatíte, banka se právě tímto jistí). Poplatek za vyčíslení dluhu je v souladu s obchodními podmínkami/sazebníkem banky, to je v pořádku (přestože se mi třeba osobně takovýto poplatek nelíbí). Ohledně rušení zástavy a zákazu zatížení a zcizení: doporučuji se snažit přesvědčit banku, aby Vám v tomto dobrovolně vyhověla, protože ona nemusí. Stížností dohledovému orgánu nad bankami (ČNB) dosáhnete přesně opačného efektu (ČNB vyhodnotí, že postup banky byl v pořádku a banka bude mít o důvod méně Vám dobrovolně vyhovět).

Question 22

⭐ Vývoj cen nemovitostí

Accepted Answer

Dobrý den,
ceny nemovitostí vycházejí z nabídky a poptávky. Nabídku výrazně ovlivňuje výstavba nových bytů, která je legislativně velmi náročná (získání územního souhlasu a stavebního povolení je během na dlouhou trať - v Praze čekají developeři na bytové domy i 5-10 let). Bytů se tedy staví výrazně méně, než je potřeba, poptávka vysoce převyšuje nabídku (v Praze by ročně bylo třeba 5-6 000 nových bytů vzhledem k neustále rostoucí populaci hlavního města, nestaví se ale ani třetina). 
Na straně poptávky hraje podstatnou roli Vámi zmíněná dostupnost hypoték, která bude horší (LTV max. 90%, úvěry v pásmu 80-90% jsou možné, ale výrazně dražší). Druhým faktorem poptávky je každým rokem rostoucí populace Prahy. 
Je otázkou, který faktor převáží. Nejenom ČNB si myslí, že ceny nemovitostí jsou již dnes o 10% nadhodnocené a mělo by dojít ke korekci. Tomu odpovídá i přístup bank, resp. jejich odhadců, kteří v posledním roce stanovují hodnoty nemovitostí 5-10% pod kupními cenami. Meziroční růst cen nemovitostí v Praze o 20% kopíruje předkrizový vývoj v letech 2007-2008 (po té přišla výrazná korekce cen). 
Sháníte-li vlastní střechu nad hlavou a platíte-li měsíčně vysoký nájem, spíše nemovitost kupte i nyní (byť ji třeba lehce přeplatíte, ale zase než dojde k propadu cen, ušetříte na nájemném a vyděláte na nízkých úrokových sazbách u hypoték). Pokud byste poptával nemovitost na investici/pronájem, pak bych doporučil vyčkat do další krize.