Question 1

⭐ Jistotní účet

Accepted Answer

Dobrý den,

	při prodeji nemovitostí je standardem platba přes notáře či jistotní účet u banky. Peníze kupující k notáři či na tento účet složí, na katastr se podá žádost k převodu a po zapsané změně vlastníka dojde k vyplacení peněz (notářem či bankou) prodejci. Pokud katastr návrh na vklad změny vlastnického práva zamítne, peníze se vrátí zpět kupujícímu. Toto je férový přístup jak pro prodávajícího tak pro kupujícího. 

	Více info v našem článku: Prodej nemovitosti 1 a Prodej nemovitosti 2.

Question 2

⭐ Koupě bytu od města za speciálních podmínek

Accepted Answer

Dobrý den,

	myslíte úvěr 250 000 Kč nebo 2,5 mil. Kč?

	Při koupi nemovitosti obecně kupující platí až v momentě, kdy je dokončen převod na katastru (do té doby leží peníze v úschově). Tedy si neumím moc představit situaci, že dnes uzavřete kupní smlouvu, dnes zaplatíte a až za 4 roky se Vás byt přepíše. Této situaci by spíše více pasovala rezervační smlouva či smlouva a smlouvě budoucí - podepíšete dnes a platba/převod nemovitosti proběhnou v roce 2020.

	Nicméně pokud přesto chcete zaplatit dnes a máte jinou nemovitost do zástavy, není problém - půjčí Vám každá banka (a ráda - na trhu je přebytek peněz). Kompletní přehled hypoték zde, doporučuji Fio banku, Wüstenrot hypotéční banku či Equa bank.

Question 3

⭐ Změna předsedy SVJ

Accepted Answer

Dobrý den,

	ano, potřebujete OP a zápis ze schůze bytového domu, kterým doložíte své jmenování. Zápis by měl ideálně obsahovat plnou Vaši identifikaci, tedy nejen jméno, ale i rodné číslo (nebo datum narození a adresu).

	Kolik nyní platíte za vedení účtu a všechny platby? Asi to nebude málo. Doporučuji prozkoumat nabídku Fio banky, která vede účty SVJ zcela zdarma.

Question 4

⭐ Podíl bytu na společném prostoru

Accepted Answer

Dobrý den,

	jestli jsem to pochopil správně, tak v roce 2013-2014 se postavil bytový dům, bytové jednotky byly zapsány do katastru a všichni vlastníci podepsali dohodu a rozdělení společných prostor. Následně v roce 2015-2016 se přistavilo několik dalších bytů (třeba půdní vestavba), čímž se změnil formálně podíl starých bytových jednotek na společných prostorech ve prospěch nových bytů. A majitel starého bytu nechce podepsat toto nové rozdělení, ano?

	Na hypotéční úvěr ani na nic jiného to vliv nemá, je to pouze formalita (pakliže společné prostory nejsou extrémně velké či nejsou předmětem výrazné ziskové činnosti - př.: pokud by v přízemí domu byly tři obchody, jejíchž pronájem by generoval desítky tisíc korun měsíčně, pak by hodnota bytů s nových menším podílem na společných prostorách byla malinko nižší).

Question 5

⭐ Úschova peněz při koupi nemovitosti

Accepted Answer

Dobrý den,

	nejsme banka, ale poradenský portál.

	Prostudujte naše články Prodej nemovitosti 1 a Prodej nemovitosti 2, kde podrobně popisujeme celý proces a možnosti úschovy. Máte tři možnosti - sjednat úschovu peněz u banky, advokáta nebo notáře (určitě se vyhněte realitce). Optimální je při prodeji/koupi nemovitosti sepsat kupní smlouvu spolu se smlouvou o úschově peněz u notáře (př.: oboje vyjde pro nemovitost v hodnotě 3 mil. Kč zhruba na 10-12 000 Kč). Vyřeší se tím přesně onen Vámi zmíněný problém, kdy potřebujete do kupní smlouvy zanést detaily ze smlouvy o úschově peněz. Navíc již nebudete potřebovat žádné další právní služby (nabízené často realitkami ve velmi pochybné kvalitě). 

	Pokud chcete peníze přesto uschovat u banky, přehled všech tzv. jistotních účtů je k dispozici zde (včetně poplatků za sjednání - obvykle % z ukládané částky). Účet je samozřejmě možné otevřít i měsíc předem, neplatí se nic navíc.

Question 6

⭐ Úschova peněz

Accepted Answer

Dobrý den,

	doporučuji prostudovat naše články Prodej nemovitosti 1 a Prodej nemovitosti 2, kde podrobně popisujeme celý proces a možnosti úschovy.

	Peníze lze uschovat u notáře, advokáta nebo banky (nikdy ne u realitky!). Notář si účtuje poplatek dle státem regulovaného tarifu (tedy to bude u všech notářů stát stejně - může se lišit o max. sazbu DPH, kdy někdo je plátce a jiný nikoliv). Uschovaných 407 000 Kč vychází na 3-4 000 Kč. Tento způsob úschovy je nejbezpečnější. 

	Advokát si může cenu stanovit zcela libovolnou, obvykle to bývá pro takovéto částky také do 5 000 Kč.

	Banky (jistotní účet) mají obvykle jako minimální poplatek 6 000 Kč.

	Tedy nejlépe vychází notář (nejlevnější + nejbezpečnější).

Question 7

⭐ Přípojky na inženýrské sítě

Accepted Answer

Dobrý den,

	ohledně přípojek na inženýrské sítě, elektřina a plyn jsou ve vlastnictví distribučních společností (ČEZ, RWE, atd.), které s připojením obvykle nedělají vůbec žádný problém (není-li kapacitní omezení v daném místě). Naproti tomu voda a kanalizace bývají obvykle ve vlastnictví obce, kde o každé přípojce rozhoduje obecní rada - a zde může být komplikací nespočetně (od drobnějších poplatků v řádu desetitisíců coby příspěvek na infrastrukturu obci, přes méně či více otevřené žádosti o úplatek až po zlomyslné "prostě Vás nepřipojíme a máte smůlu"). Zatímco elektřina a plyn jsou plně transparentní (podáte žádost a PDS Vám obratem sdělí závazné podmínky připojení), voda a kanalizace mohou být velkou loterií (obec má mnoho odborů, jednou se nechce schvalovat stavebnímu úřadu, podruhé odboru majetku a investic, potřetí to neprojde obecní radou, počtvrté rada obce padne v důsledku neshody politické koalice, atd.).

	Věcné břemeno na přípojky se vkládá po realizaci přípojek a naopak ve prospěch provozovatele distribuční soustavy (PDS). Tady po Vás banka chce ne úplně logickou věc. Jinak obecně smlouvy o připojení nestačí - je třeba mít platný územní souhlas (bez něho má pozemek menší hodnotu, a proto se banka zdráhá hypotéku poskytnout). Ve vlastním zájmu doporučuji realizovat přípojky co nejdříve.

Question 8

⭐ Výmaz omezení dispozičních práv

Accepted Answer

Dobrý den,

	nejsme Česká spořitelna, ale poradenský portál. Byl-li úvěr řádně doplacen, tak důvod pro omezení dispozic pominul a není důvod ho nevymazat - kontaktujte ČS, která Vám jistě vyjde vstříc.

Question 9

⭐ Jak zrušit trvalý pobyt

Accepted Answer

Dobrý den,

	právo je plně na Vaší straně - škoda, že jste se neozvala dříve - problém mohl být již roky vyřešen.

	Zajděte na obecní úřad a jednoduše podejte návrh na zrušení trvalého pobytu Vašemu ex-příteli. Obecní úřad mu následně trvalý pobyt zruší a dnem zrušení trvalého pobytu můžete volat Policii, která ho vyvede ven třeba za použití donucovacích prostředků.

	Je naprosto nezpochybnitelné, že Váš dům patří Vám a Vy máte plné právo si rozhodnout, kdo ho bude s Vámi obývat a kdo nikoliv.

Question 10

⭐ Úschova peněz při prodeji

Accepted Answer

Dobrý den,

	první pravidlo při koupi/prodeji nemovitosti zní - vyvarujte se realitních makléřů. Stejně byste musela všechny smlouvy a návrhy (jako třeba nyní) konzultovat s právníkem. Realitní makléř může odborně zabezpečit prohlídky nemovitostí (že bude v danou chvíli na daném místě a provede bytem zájemce) a inzerci na realitních serverech (pro jednotlivce je to drahé, realitky mají hromadné slevy), ale to je asi tak vše. Sepsání smluv (aby byly výhodné pro všechny zúčastněné) je úkol pro notáře či advokáta (jinak bude smlouva výhodná leda tak pro realitku). Navíc ušetříte nemalé peníze za provizi realitce. 

	Prostudujte naše články Prodej nemovitosti 1 a Prodej nemovitosti 2. 

	Sepsání kupní smlouvy včetně smlouvy o úschově peněz (včetně samotné úschovy peněz) vyjde u notáře pro částku 1,7 mil. Kč do 9 000 Kč all inclusive (všichni notáři se řídí obecným tarifem, tedy u všech to bude stát podobně). To je rozdíl oproti provizi realitce, kterou si Váš makléř stanovil na 80 000 Kč.

Question 11

⭐ Přepis na katastru

Accepted Answer

Dobrý den,

	hypotéka i katastr jsou velmi individuální. U hypotéky záleží na složitosti každého konkrétního případu - bonitní klient s kvalitní zástavou a připravenými všemi dokumenty (potvrzení o příjmu, podklady pro ocenění nemovitosti, návrh kupní smlouvy) může být odbaven i během týdne až dvou. Složitější případy mohou trvat déle. 

	Přepis vlastníka na katastru se odvíjí kraj od kraje. Praha má nejvytíženější katastrální úřad a lhůta přepisu se pohybuje okolo 45-60 dní. Ostatní kraje jsou méně vytížené a celý proces se může stihnout i za méně než 30 dnů. V každém případě to nebude nikdy méně než 20 dnů, kdy běží zákonná lhůta plomby (při každé změně vlastníka musí katastr na 20 dní nemovitost zaplombovat a obeslat všechny majitele s oznámením o změně vlastníka).

Question 12

⭐ Složení kupní ceny

Accepted Answer

Dobrý den,

	doporučuji prostudovat náš článek Prodej nemovitosti 2, kde podrobně popisujeme jednotlivé možnosti úschovy kupní ceny. Přehled a porovnání jistotních účtů zde. U bank počítejte s poplatkem cca 10 000 Kč (při využití standardizované smlouvy o úschově + 6 000 Kč na případnou modifikaci smlouvy). Notář Vám sepíše smlouvu o úschově přímo na míru a i s úschovou to vychází na zhruba 13 000 - 15 000 Kč. 

	Ohledně podmínek složení a výplaty - toto je čistě na Vás a prodávajícím, jak se dohodnete. Co si dohodnete, to banka/notář nechají vepsat do podmínek smlouvy o úschově a tak bude se složenými penězi nakládáno. Toto je třeba velmi dobře rozvážit a podmínkami popsat všechny možné situace, které mohou nastat (katastr odmítne provést vklad, formální chyba v kupní smlouvě, možnost korekcí a počet pokusů o nový vklad, atd.). Obecně by měly být peníze poukázány prodávajícímu až po úspěšně provedeném zápisu nového majitele na katastru. A naopak peníze by měly být vráceny kupujícímu po druhém/třetím neúspěšném pokusu o zápis na katastru či po uplynutí 6 měsíců od podpisu smlouvy o úschově.

	Může se Vám hodit i náš článek Prodej nemovitosti 1.

Question 13

⭐ Vlastní bydlení

Accepted Answer

Dobrý den,

	pro získání hypotéky se slušným úrokem (1,99%) je třeba mít naspořeno min. 10% z hodnoty bytu (a půjčovat si max. zbylých 90%) - počítejme se střední hodnotou úvěru 700 000 Kč (a investicí vlastních úspor 70 000 Kč - pokud tolik nemáte naspořeno, s žádostí o hypotéku počkejte, než to naspoříte - s příjmem 25 000 Kč/měsíc je otázka max. půl roku).

	Při splatnosti 20 let vychází měsíční splátka 3 500 Kč. S Vaším příjmem bych osobně volil splatnost max. 10 let s měsíční splátkou 6 400 Kč (18 600 Kč je královský měsíční rozpočet pro jednotlivce s vlastním bytem, vyžije z toho pohodlně i rodina s malým dítětem). Není důvod splácet déle a zbytečně tak úvěr přeplácet na úrocích.

	Nájem bych zavrhl, z toho nemáte nic a dotujete cizího (ať už jsou Vaše budoucí plány jakékoliv - RD/atd.). Naopak byt lze kdykoliv prodat či pronajmout. Když se trochu uskromníte (dokud nemáte závazky a zdraví slouží), spořte měsíčně ze zbylých 18 600 Kč ještě 6 000 Kč stranou. Pokud se Vám to podaří, tak zhruba za pět let budete moci z takto naspořených peněz doplatit zbytek hypotéky (bez sankcí - mimořádná splátka je možná při výročí fixace, což je právě těch 5 let). To Vám bude 33 let, budete bez dluhů a s majetkem v hodnotě 800 000 Kč - ideální start pro plánování RD.

	Z bank pro hypotéku doporučuji např. Fio banku či Equa Bank.

Question 14

⭐ Prodej nemovitosti a doplacení hypotéky

Accepted Answer

Dobrý den,

	bance je jedno, kdo nemovitost vlastní či komu ji prodáváte. Banka se stará pouze o doplacení úvěru a v případě problémů přikračuje k prodeji nemovitosti (v katastru má ve svůj prospěch zřízené zástavní právo). Pokud byste tedy teoreticky nemovitost prodala a úvěr nedoplatila, banka by nemovitost zpeněžila a tratil by kupující. I proto je nemovitost se zástavním právem hůře prodejná, neboť je to pro kupujícího riziko.  

	Máte dvě možnosti:

	
		nemovitost prodat i s převzetím hypotéky kupujícím (o zůstatek dluhu budu nižší prodejní cena)
	
		hypotéku nejdříve doplatit z vlastních zdrojů a až potom nemovitost očištěnou o zástavní právo prodat


	Druhou možností určitě docílíte vyšší prodejní ceny, neboť je to pro kupujícího méně starostí.

Question 15

⭐ Výměna bytu

Accepted Answer

Dobrý den,

	toto vše je vysoce individuální a lze to s bankou za určitých podmínek dohodnout (v sazebníku najdete např. u položky doplacení úvěru mimo fixaci místo konkrétní výše poplatku "individuálně"). Převést hypotéku na někoho jiného je také možné, pokud k tomu banka svolí (není na to nárok a bude to něco stát).

	Nejlepším (a nejlevnějším) řešením je vždy doplacení úvěru (hotově či refinancováním) v momentu výročí fixace, kdy je to u všech bank zcela bez poplatku. Za doplacení úvěru mimo výročí fixace si banky obvykle řeknou 1% z dlužné částky (tedy ve Vašem případě 9 0000 Kč) nebo dostanete jinak méně výhodné podmínky.

	U výměny nemovitosti ale bude mnohem dražší daň z převodu nemovitosti (4% z hodnoty celého bytu) - stát bohužel i přes všechny oficiální prohlášení o podpoře vlastního bydlení např. touto daní koná přesně opak.

Question 16

⭐ Daň z prodeje nemovitosti

Accepted Answer

Dobrý den,

	při každém převodu nemovitosti se platí daň z převodu nemovitosti (4%). Zatím ji stále platí prodávající (a kupující je ručitelem) není-li dohodnuto v kupní smlouvě jinak, ale v Poslanecké sněmovně jde do finálního kola zákon, který toto změní na "daň z nabytí nemovitosti", kterou bude platit kupující (bude platit pravděpodobně od března/dubna 2016). Tedy na to pozor, kupní cena by mělo být o 4% nově nižší (protože pak budete muset platit daň Vy coby kupující). Tato 4% se platí pouze z hodnoty nemovitosti (tedy ve Vašem případě 1,5 mil. K), nikoliv z prodeje movitých věcí (0,55 mil. Kč).

	Další záležitostí je srážková daň z příjmu (15%), kterou platí prodávající v případě, že byt nevlastnil min. 5 let nebo v něm neměl min. 2 roky trvalé bydliště nebo do 1 roku od prodeje bytu si za utržené peníze nekoupí novou nemovitost. Těchto 15% se počítá pouze z rozdílu "prodejní cena - původní kupní cena" (daní se jen čistý zisk nabytý z držení nemovitosti) - tedy pokud si částky budou rovny, neplatí se daň žádná. Tato daň z příjmu se nevztahuje u fyzických osob na věci movité.

	Vás tedy coby kupujícího trápí pouze 4% daň z převodu nemovitosti. Zbytek je věcí prodávajícího (který třeba plánuje peníze použít na koupi jiné nemovitosti a pak nic platit nebude tak jako tak...ale to je čistě jeho věc).

Question 17

⭐ Zástavní hodnota nemovitosti

Accepted Answer

Dobrý den,

	drobné rozdíly mezi odhady jsou běžné, neboť každý odhadce mohl použít jinou oceňovací metodu - pro zjištění tržní hodnoty mohl první odhadce použít porovnávací metodu a druhý třeba výnosovou metodu. Nebo oba použili porovnávací či výnosovou metodu, ale počítali s malinko odlišnými vstupními parametry (porovnávané nemovitosti, obvyklý výnos z pronajmu v daném místě a čase, atd). Každý vyhotovený odhad by měl mít jasně popsané tyto předpoklady/vstupní parametry a více platný by měl být odhad pracující s předpoklady více vystihujícími realitu.

	Obecně se dá říci, že se vždy určuje spíše interval hodnoty než jen jedno konkrétní finální číslo. Zejména o větších nemovitostních celků či podniků pak rozptyl může být i několik milionů či desítek milionů korun. Ale u standardní obytné nemovitosti (byt/RD) s hodnotou v řádu milionů korun by se odhady neměly lišit o více než pár set tisíc korun (rozhodně ne milion Kč).

	Typicky se stává, že odhadce banky je přísnější a jeho posudek indikuje nižší hodnotu (než by indikoval posudek někoho jiného, třeba vašeho odhadce). S opačnou situací, kdy odhadce banky stanovil hodnoty o 1 mil. Kč vyšší než odhadce kupujícího, jsem se ještě nesetkal.

Question 18

⭐ Složení kupní ceny

Accepted Answer

Dobrý den,

	nejsme banka, ale poradenský portál. Na složení kupní ceny u bank se používá tzv. jistotní účet - přehled bank nabízejících tento produkt zde (včetně podmínek).

	Složení kupní ceny u banky má své výhody i nevýhody (nulové riziko zpronevěry & složitější sladění kupní smlouvy a smlouvy o úschově). Doporučuji případně prostudovat náš článek Prodej nemovitosti 2.

Question 19

⭐ Hypotéka na nemovitost s právní vadou

Accepted Answer

Dobrý den,

	pro banky obecně spoluvlastnictví ani právní vady problém nejsou - vše lze ocenit. Odhadce banky tedy poníží zástavní hodnotu nemovitosti o veškeré právní vady a o případný diskont za spoluvlastnictví - uvidíte na kolik to vyjde a zda-li bude % LTV pro úvěr dostatečné (mělo by být, neboť nechcete půjčit na celou nemovitost, ale jen na její část).

	Doporučuji Hypotéční banku, která je ochotná řešit i méně standardní situace.

Question 20

⭐ Spoluvlastnictví - vypořádání soudem

Accepted Answer

Dobrý den,

	moc děkuji za doplnění a omlouvám se za mystifikaci...které se dopouštím maximálně jednou za 10 let :)

	Ponechám zde pro ostatní návštěvníky i Váš odkaz, který velmi dobře celou problematiku dle aplikace NOZ a posledních judikatur ÚS popisuje.

	https://www.epravo.cz/top/clanky/zpusoby-vyporadani-podiloveho-spoluvlastnictvi-pri-jeho-zruseni-soudnim-rozhodnutim-97367.html

Question 21

⭐ Vypořádání spoluvlastnictví

Accepted Answer

Dobrý den,

	teď je situace taková, že dům vlastníte se strýcem dohromady - Vy máte 3/4, on má 1/4. Buď se spolu na prodeji domluvíte (svobodně, bez advokátů, bez soudů) a jeden druhému svou část prodáte nebo dům nadále zůstane ve spoluvlastnictví vás obou. Je to jednoduché - Váš strýc vlastní 1/4 - buď Vám ji prodá za cenu, kterou akceptuje, nebo Vám tu 1/4 neprodá a zůstane jeho. Soud mu nemůže nakázat Vám něco prodávat. Stejně tak Vy nemáte povinnost strýce vyplácet/odkupovat od něj jeho podíl na RD a soud Vám to nemůže nakázat. 

	K soudu se podávají žaloby ve stylu "on mě poškodil takto, a proto požaduji tuto náhradu/nápravu". Vy nemůžete žalovat pana strýce, protože Vás nijak nepoškodil (že Vám nechce prodat něco za Vaši cenu není poškození, na takovýto prodej/cenu nemáte právní nárok). Stejně tak on nemůže žalovat Vás, protože jste pana strýce nikterak nepoškodila (že ho nechcete vyplatit/odkoupit od něj 1/4 RD, tím ho nijak nepoškozujete, na to on nemá právní nárok).

	Spoluvlastnictví nemovitosti není z mého pohledu ideální, ale přesto spousta nemovitostí ve spoluvlastnictví je. Zejména tehdy, když příbuzní podědí každý nějaký podíl na RD a nemohou se dohodnout, kdo koho vyplatí. Pak je tato nemovitost vlastněna všemi vlastníky, všichni se musí dle výše svého podílu podílet na společných nákladech (energie, daně, atd.) a nemovitosti si moc nikdo neužije.

Question 22

⭐ Smlouva o úschově

Accepted Answer

Dobrý den,

	doporučuji prostudovat náš článek Prodej nemovitosti 2. Nejdůležitější je správné sladění kupní smlouvy a smlouvy o úschově - optimálním řešením se tedy zdá být notář, který může obě smlouvy připravit a který zajišťuje i úschovu peněz. Banky v základní ceně jistotního účtu (zhruba 6 000 Kč) mají připravenou pouze základní verzi smlouvy a každá modifikace stojí poplatek navíc. Výhodou banky zase je, že Vám nemůže peníze zpronevěřit (u notáře to teoreticky možné je, ale prakticky se tak neděje - na rozdíl od advokátní úschovy, kde se čas od času najde nepoctivý advokát, který peníze z úschovy zpronevěří).

	Nejste-li právník a nechcete-li platit za právníka, doporučuji si sehnat třeba 3 verze smluv o úschově, porovnat je a selským rozumem posoudit, jestli něco klíčového nechybí právě v té Vaší smlouvě. Smlouva musí mít velmi přesně popsané podmínky, kdy má schovatel peníze vyplatit prodávajícímu či vrátit kupujícímu. Je třeba uvažovat a popsat všechny myslitelné stavy, které mohou nastat (ne jen očekávaný průběh). Pro schovatele (banka či notář) je smlouva o úschově souborem pravidel, podle kterých se musí řídit po složení peněz. Schovatel nezkoumá, zda je něco správné či morální - pouze následuje doslova popsaná pravidla hry ve smlouvě.