Question 1

⭐ Koupě nemovitosti s bankovní zástavou

Accepted Answer

Dobrý den,
Vaše vnučka si koupila pozemek na hypotéku. To znamená, že ji banka na koupi půjčila peníze a majitelem pozemku je nyní Vaše vnučka (ne banka). Banka má na katastru pouze zapsané zástavní právo (pokud by vnučka přestala splácet, banka může pozemek prodat a z výtěžku umořit její dluh). 
Pozemek či jeho libovolnou část si můžete od vnučky kdykoliv koupit. Toto jde zcela mimo banku. Nicméně byste si kupovali pozemek včetně onoho zástavního práva (banka by Vám ho mohla kdykoliv prodat). Koupi tak nemohu v žádném případě doporučit.

Question 2

⭐ Zástavní právo

Accepted Answer

Dobrý den,
paradoxně zástava na dům manželovy matky za Váš úvěr spíše prodeji domu zabrání. Kupec by totiž dům musel koupit i se zástavním právem, což většinu zájemců odradí. Cena nemovitosti s právní vadou v podobě zástavního práva je velmi snížená.

Question 3

⭐ Hypotéka a kupní smlouva

Accepted Answer

Dobrý den,
ano, Vy můžete ručit svým majetkem za úvěr komukoliv. Přepis majitele na katastru můžete také provést kdykoliv (to bance nevadí, nezávisle na majiteli má na nemovitosti stále zástavní právo). Problém bude v rozdílných jménech (kupní smlouva a smlouva o úvěru). Standardně totiž účelovou hypotékou na bydlení můžete financovat jen své bydlení. Řešením by byla americká hypotéka (zhruba o procento vyšší úrok), kterou lze použít na cokoliv.

Question 4

⭐ Nákup nemovitosti v Africe

Accepted Answer

Dobrý den,
jednorázová vyšší odchozí platba z Evropy do Afriky může působit podezřele. České banky jsou povinny podezřelé platby hlásit Analytickému útvaru MF, který může Vaši platbu pozdržet a přezkoumat (několik pracovních dní). Více potenciálních komplikací s platbou mít nebudete. Limity pro platbu do Afriky nejsou (naopak může být velmi komplikovaný převod peněz z Afriky zpět do Evropy - proto platbu velmi dobře rozvažte). 
Peníze mějte určitě až do momentu nákupu nemovitosti uloženy v ČR. Afrika má oproti Evropě zcela jiné standardy vymahatelnosti práva a ochrany majetku (tuniská banka může zkrachovat, vyšší riziko, že Vám peníze z účtu někdo podvodem vybere, atd.). Přestože je Tunisko v rámci Afriky jedním z pokrokovějších států, stále se jedná o islámskou zemi, což znamená specifická pravidla pro svět financí. Úrok je zapovězen. Islámské banky mají rady duchovních, které posuzují, nakolik jsou transakce v souladu s právem šaría (u jedné banky může být transakce akceptovatelná, u jiné nikoliv). Ženy mají nulová práva. Toto všechno před převodem peněz zvažte.

Question 5

⭐ Podílové vlastnictví

Accepted Answer

Dobrý den,
ze zákona nemůže být nikdo nucen setrvávat v podílovém vlastnictví nemovitosti. Manžel může svou polovinu kdykoliv prodat. Taktéž může požádat soud o vypořádání podílu. Soud by Vám pak dal možnost manžela vyplatit. Pokud byste nesouhlasila, soud by nařídil prodej celé nemovitosti. 
Nejlepší je se s manželem domluvit a vyplatit ho přímo. Požaduje-li méně než tržní hodnotu, pak to berte jako laskavost (není se čeho obávat). 
Toto vše platí jen pro podílové vlastnictví (Vy i manžel máte na katastru zapsanou svou polovinu). Je-li RD ve společném jmění manželů (SJM), pak ho nelze bez souhlasu obou manželů prodat. Muselo by dojít k rozvodu, kde by soud řešil vypořádání SJM.

Question 6

⭐ Chyba na katastru

Accepted Answer

Dobrý den,
v tomto případě se obávám, že byla špatně sepsána smlouva na směnu pozemků. Toto měl určitě lépe ošetřit právník, který Vám smlouvu připravoval. Taktéž je problematické, že jste si této vady všimla až se zpožděním 10 let (všeobecná promlčecí lhůta činí 3 roky). Bohužel Vám tedy nezbývá než poprosit banku o výmaz zástavy. Snad Vám vyjde vstříc.

Question 7

⭐ Chyba na katastru

Accepted Answer

Dobrý den,
neznám všechny podrobnosti smlouvy o směně pozemků, kterou jste podepsala. Ale stále se mi to spíše jeví jako chyba katastru. Sousedova banka určitě nemá právo uvalit na Váš pozemek zástavu. A katastr může povolit jen takový zápis zástavy, na který existuje právní nárok.

Question 8

⭐ Chybný zápis zástavního práva

Accepted Answer

Dobrý den,
požadujte nápravu po katastru nemovitostí (KN), který chybu způsobil. KN může provádět zápisy jen na základě dokumentů, které změny umožňují. V tomto případě KN zcela určitě nemá žádný validní dokument, který by zástavu Vašeho pozemku ve prospěch banky autorizoval.

Question 9

⭐ Zápis do katastru nemovitostí

Accepted Answer

Dobrý den,
katastr nemovitostí nemá zákonem pevně stanovenou lhůtu, do kdy musí provést vklad. Po přijetí návrhu na vklad běží ochranná lhůta 20 kalendářních dní, kdy katastr obeznámí se situací majitele nemovitosti. Pokud v této lhůtě nikdo nepodá námitku, pokračuje katastrální úřad se zápisem změny v katastru. To může trvat pár dní (u méně vytíženého úřadu) nebo měsíce (např. Praha).

Question 10

⭐ Spoluvlastnictví pozemku

Accepted Answer

Dobrý den,
svoji třetinu samozřejmě můžete kdykoliv prodat, ale protože byste prodával jen třetinový podíl (s komplikovanými spoluvlastnickými vztahy), bylo by to pravděpodobně pod cenou. Lepší by byla žaloba na vypořádání spoluvlastnictví. Nikdo nemůže být nucen setrvávat ve spoluvlastnickém podílu. Jestliže nikdo nebude mít vůli vyplatit ostatní, soud nařídí prodej celé nemovitosti.

Question 11

⭐ Spoluvlastnictví

Accepted Answer

Dobrý den,
dle NOZ nemůže být nikdo nucen setrvávat ve spoluvlastnickém vztahu. Nejjednodušší je domluvit se s rodiči (prodej domu nebo vyplacení podílu). Pokud domluva není možná, lze se obrátit na soud, který může nařídit prodej. Určitě nedoporučuji přestat bance splácet. Dostali byste se do registru dlužníků a nikdo by vám dalších 4-5 let nepůjčil.

Question 12

⭐ Prodej nemovitosti

Accepted Answer

Dobrý den,
Váš bratr mohl podepsat pouze smlouvu na výhradní prodej jeho části nemovitosti (vlastníte-li každý 50%, pak realitka může prodávat jen jeho polovinu). S Vaší polovinou nemovitosti jste oprávněná nakládat samozřejmě jen Vy. Chcete-li nemovitost prodávat jako celek společně, každá smlouva musí být vždy podepsána Vámi oběma (jinak je neplatná).

Question 13

⭐ Byt nebo dům?

Accepted Answer

Dobrý den,
banka Vám půjčí max. 90% z hodnoty nemovitosti (pro lepší úrok 80%). Zbylých 10-20% je tedy třeba dofinancovat vlastními úsporami nebo lze dát bance do zástavy další nemovitost, čímž snížíte LTV pod max. povolených 90%. Nicméně bytem budete již ručit za hypotéku na byt, takže s ním nebude možné ručit za novou hypotéku na dům (i když něco splatíte a LTV poklesne třeba na 80% - to by musel být výraznější pokles třeba na 50% a ještě byste musel banku přesvědčit svým šarmem). 
Investice do nemovitostí rozumné jsou. Zejména pořízení vlastní střechy nad hlavou je určitě cílem, kterého by každý v aktivním životě (než odejde do penze) měl dosáhnout. Do výpočtu ale nezapomeňte zahrnout očekávaný růst cen nemovitostí (a případnou krizi/korekci cen v horizontu 3 let), odchod partnerky na mateřskou (2 děti = min. 4 roky doma za 11 500 Kč měsíčně místo jejího současného platu 23 000 Kč) a pokles Vaší bonity (budete mít vyživovací povinnost vůči 3 osobám => banka Vám bude ochotna půjčit výrazně méně než nyní). Zvažte, jestli by nebylo lepší šetřit třeba ještě rok a koupit rovnou RD (nebo nyní pozemek a stavět později - pozemky zdražují nejvíce a je jich v nabídce nejméně).

Question 14

⭐ Převod družstevního bytu do OV

Accepted Answer

Dobrý den,
podmínky převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví (OV) stanovuje vždy družstvo. Obvykle je třeba doplatit tzv. anuitu. Ani po té však družstvo nemusí s převodem bytů do OV souhlasit.

Question 15

⭐ Prodej nemovitosti

Accepted Answer

Dobrý den,
jakmile budete mít kupce, stačí zajít společně k notáři, který Vám připraví kupní smlouvu a smlouvu o úschově peněz (pro nemovitost v hodnotě 3 mil. Kč poplatek cca 10 000 Kč). Doporučuji náš článek Prodej nemovitosti 2, kde jsou zmíněné smluvní náležitosti a detailní postup.

Question 16

⭐ Reverzní hypotéka

Accepted Answer

Dobrý den,
cena se vypočte ze současné hodnoty nemovitosti, obvyklého nájmu, a očekávané doby dožití. Příklad: Kdybyste dnes prodávala svou nemovitost bez věcného břemena dožití, měla by hodnotu 3 mil. Kč. Kdybyste svou nemovitost pronajímala, mohla byste si říct o 10 000 Kč měsíčně. Průměrná délka života v ČR je 80 let, tedy pokud je Vám např. 60 let, uvažujeme dobu dožití 20 let. 
Hodnota věcného břemene dožití by byla 10 000 Kč měsíčně x 12 měsíců x 20 let =  2,4 mil. Kč. Za prodej své nemovitosti s právem dožití byste tak dnes inkasovala 0,6 mil. Kč. 
Na trhu je několik nebankovních společností, které se na tento typ transakcí specializují (tzv. reverzní hypotéka). Výslednou cenu může ovlivnit mnoho dalších parametrů: lokalita, očekávaný růst/pokles cen realit, výplata peněz (jednorázově nebo měsíční renta) atd. Za byt v Praze při výplatě měsíční rentou získáte více než za byt v Ostravě s jednorázovým vyrovnáním. 
Reverzní hypotéka má smysl především pro bezdětné páry, které nemají komu odkázat svůj majetek (nebo díky špatným vztahům ho nechtějí odkázat svým dětem). Všem ostatním se jinak vyplatí spíše domluva v rámci rodiny ("milé děti, přispívejte mi k důchodu měsíčně pár tisíc korun, a já na vás přepíšu nemovitost"). V rámci principu "vyšší spravedlnosti" by pak rodič vždy měl odkázat/darovat dětem aspoň stejnou hodnotu majetku, jakou sám dostal od svých rodičů.

Question 17

⭐ Koupě nemovitosti s bankovní zástavou

Accepted Answer

Dobrý den,
neboť je dnes většina nákupů nemovitostí financována hypotéčním úvěrem, není bankovní zástava ničím výjimečným. Důležité je vše právně ošetřit ve smlouvě o úschově peněz tak, aby oněch 500 000 Kč (+ potenciální příslušenství v podobě poplatků za předčasné splacení úvěru) dostala přímo banka a ne kupující. Podobné to bylo dříve s daní z prodeje nemovitosti, kdy uschovatel (notář, advokát, atd.) posílal část peněz ve výši daně přímo finančnímu úřadu a ne prodávajícímu.

Question 18

⭐ Jistotní účet - úročení KB

Accepted Answer

Dobrý den,
Komerční banka jistotní účty (které nazývá "Dohoda o správě kupní ceny") neúročí. Většina ostatních bank nabízí pouze symbolických 0,01% (výjimkou je Expobank s úrokem 0,65%).

Question 19

⭐ Advokátní úschova peněz

Accepted Answer

Dobrý den,
každý advokát a notář má vlastní znění smlouvy o úschově. Pokud se Vám nelíbí znění smlouvy vašeho advokáta (a advokát ho není ochoten na Vaše přání upravit), pak doporučuji se obrátit na jiného advokáta či notáře. Advokát výrokem výše říká, že v případě krachu banky se musíte náhrady (u Fondu pojištění vkladů či v konkurzním řízení) domáhat Vy. Získat náhradu z Fondu pojištění vkladů (FPV) je jednoduché - FPV určí ihned po krachu banky jinou banku, která zprostředkuje výplatu náhrad. Pak jen stačí navštívit nejbližší pobočku dané banky, která Vám náhradu vyplatí (otázka minut). Získat náhradu v rámci konkurzního řízení je složitější (musíte přihlásit pohledávku), ale obvykle také zbytečné (reálná výtěžnost pohledávek bývá téměř nulová).

Question 20

⭐ Úschova peněz

Accepted Answer

Dobrý den,
banku skutečně není možno k čemukoliv zavázat, neboť ona není účastníkem Vaší smlouvy (té se účastní pouze advokát, kupující a prodávající). Na druhou stranu, banka vždy nese odpovědnost za uložené peníze klientů. V případě krachu banky Vám prvních 100 000 EUR (cca 2,5 mil. Kč) vyplácí Fond pojištění vkladů a zbytek musíte přihlásit jako pohledávku do konkurzního řízení (ze kterého pravděpodobně nic nezískáte). Z výše uvedeného plyne, že výrok o odpovědnosti banky má spíše povahu obecné informace (banka za vklad ručí tak jako tak a advokát naopak vůbec). Pojistka odpovědnosti kryje profesní pochybení advokáta (nekryje krach banky ale ani např. zpronevěru ze strany advokáta).

Question 21

⭐ Jistotní účet a advokátní úschova

Accepted Answer

Dobrý den,
s ručením bank za vklady máte pravdu. Na jednu PO je to 100 000 EUR (cca. 2,5 mil. Kč), tedy pokud by banka zkrachovala zrovna v době, kdy by u ní byly uloženy Vaše peníze na jistotním účtu, pravděpodobně byste dostali jen velmi malou náhradu (ani ne celých 2,5 mil. Kč), neboť každý advokát/notář má mnoho účtů pro úschovu peněz od více klientů (na těchto účtech může být souběžně uloženo i několik desítek mil. Kč - limit 100 000 EUR se vztahuje na všechny účty u jedné banky na jednu FO/PO). Od roku 2016 je zvýšen limit pojištěných vkladů při zvláštních životních událostech na 200 000 EUR (tedy cca 5 mil. Kč), ale jen pro FO a jen pro zvláštní životní události (mezi které Garanční systém pojištění vkladů řadí i úhradu kupní ceny nemovitosti). 
Osobně bych se krachu UniCredit Bank (ani ostatních velkých bank, kde mají advokáti a notáři své účty pro úschovu) v době úschovy peněz (pár měsíců) nebál. Statisticky je mnohem vyšší riziko zpronevěry na straně advokáta. Jistotní účet od banky má 2 výhody. Limit pojištění jen pro Vás coby FO 200 000 EUR a riziko zpronevěry nulové. Na druhou stranu může být složitější papírování, neboť kupní smlouvu budete muset sepsat u notáře či advokáta. A je vždy jednodušší sepisovat smlouvu o úschově dohromady spolu s kupní smlouvou.

Question 22

⭐ Daň z příjmu, prodej nemovitosti

Accepted Answer

Dobrý den,
přestože se mi osobně daňová politika státu ohledně nemovitostí nelíbí (trestá zodpovědné lidi, kteří chtějí investovat do své vlastní střechy nad hlavou či si pořídit větší rodinu), je třeba zisk z prodeje nemovitosti řádně zdanit nehledě na to, jak s penězi v budoucnu naložíte.