Question 1

⭐ Prodej nemovitosti a nájemní smlouva

Accepted Answer

Dobrý den,
majitelem bytu se stal nový vlastník "dnem zápisu na katastru (11/11) se zpětným efektem k datu podepsání kupní smlouvy (1/10 nebo dříve)". Skutečně jste tak od 1/10 (nebo dříve) dlužníky nového majitele bytu. Do katastru se zapisují pouze věcná břemena, nikoliv nájemní smlouvy. Nájemní smlouva přechází automaticky z původního vlastníka na nového.

Question 2

⭐ Zpětný leasing nemovitosti

Accepted Answer

Dobrý den,
bohužel nikoliv, s žádnou nemám osobním zkušenost.

Question 3

⭐ Rozdělení domu na bytové jednotky

Accepted Answer

Dobrý den,
ručit bance za hypotéku lze pouze celým pozemkem/stavbou (přestože má pozemek/stavba více spoluvlastníků). Nejen kvůli hypotéce, ale i z mnoha jiných praktických důvodů bych doporučil následující:
1) stavěný RD nechte v katastru zapsat jako 2 samostatné bytové jednotky
2) pozemek rozdělte na poloviny
Každý z vás bude majitelem své bytové jednotky, poloviny pozemku a pouze pozemek přímo pod domem zůstane ve spoluvlastnictví.

Question 4

⭐ Koupě nemovitosti v záplavové zóně

Accepted Answer

Dobrý den,
4. zóna dle povodňových map je velmi problematická, téměř nepojistitelná, riziko vysoké, nedají se zde stavět žádné nové stavby a osobně bych doporučil se takové nemovitosti raději vyhnout. Vodoprávní úřady vymezují záplavové zóny, o jejichž úpravu můžete požádat. Nicméně se jedná o řízení, které může trvat mnoho měsíců, třeba i rok (vyjmutí území by muselo být řádně podloženy, nestačil by argument "za posledních 20 let ze zde nic nestalo"). Vyjmutí nemovitosti ze záplavové zóny se nutně nemusí promítnout do úpravy povodňových map pojišťoven, které rizika záplav počítají trochu jinak (uvažují např. i přívalové deště, zpětné vzedmutí vody přes kanalizaci, atd.).

Question 5

⭐ Rozdělení bytového domu na byty

Accepted Answer

Dobrý den,
máte-li byty v podílovém vlastnictví (6 majitelů vlastní dohromady 6 bytů, resp. podíl na bytovém domě), pak se jedná pravděpodobně o osobní vlastnictví a byty není třeba převádět do OV - stačí pouze vymezit bytové jednotky a nechat vše zapsat na katastru (doposud měl každý 1/6 podíl na bytovém domě, nově bude každý 100% vlastníkem svého bytu). S tímto by měl souhlasit každý aspoň trochu rozumný soused, protože tím zhodnotí svůj majetek a hlavně získá větší jistotu vlastního bytu. 
Nikdo nemůže být ze zákona nucen setrvávat v podílovém vlastnictví nemovitosti. Pokud by s vypořádáním bytů někdo nesouhlasil (potřebujete souhlas všech spoluvlastníků, nestačí např. prostá většina), můžete požádat o vypořádání podílového spoluvlastnictví soud, který to nařídí. Jakmile budou byty vymezeny a zapsány na katastru, máte zákonnou povinnost zřídit SVJ (tomu se sousedi nemohou bránit). 
Postup notáře byl správný, peníze vedené na Vaší vkladní knížce jsou na první pohled ve Vašem majetku. Vy samozřejmě víte, že se nejde o Vaše peníze ale o společné peníze z fondu oprav, ale pokud byste se zachovala nečestně a peníze si ponechala, měli by ostatní s vymáháním peněz od Vás poměrně dost komplikací (museli by na Vás podat žalobu pro bezdůvodné obohacení se a vše prokázat - což by nebylo vůbec snadné, když jste peníze oficiálně zdědila a vše bylo stvrzeno notářem - a další komplikací by byly hotovostní vklady na knížku, u nichž by se na rozdíl od bezhotovostních převodů nedokázalo, že peníze vkládané Vaší matkou patřily ve skutečnosti někomu jinému). 
Samotnou kapitolou je vkladní knížka psaná na 2 majitele, což přináší mnoho právních komplikací (těžko se určuje, kdo vlastní jakou část peněz - dnes se takové knížky vůbec nezakládají). 
V případě úmrtí druhého spolumajitele vkladní knížky si vše zopakujete ještě jednou a navíc riskujete, že se dědic může zachovat nečestně a peníze si ponechat. I proto je zcela nezbytné společné peníze z fondu oprav nemít na vkladní knížce psané na fyzickou osobu.

Question 6

⭐ Fond oprav a SVJ

Accepted Answer

Dobrý den,
nejlepší by bylo založit SVJ (Společenství vlastníků bytových jednotek) a pro toto SVJ pak běžný účet (bezplatně nabízí Fio banka). Peníze by pak byly bezpečně uloženy na účtu SVJ a nehrozily by nynější komplikace, kdy mimo úmrtí a dědictví riskujete např. zabavení společných peněz exekutorem v případě dluhů jednotlivce či zpronevěru. Peníze uložené na vkladní knížce či účtu psaném na konkrétní fyzickou osobu (např. Vaši matku či sousedku) totiž mohou být považovány za majetek dané osoby (a nikoliv za společné peníze fondu oprav). 
Poplatek notáři za vyřízení dědictví (2 300 Kč) byste měli rozúčtovat mezi všechny rovným dílem.

Question 7

⭐ Demolice domu v zástavě banky

Accepted Answer

Dobrý den,
neboť je dům v bankovní zástavě, budete potřebovat k jeho demolici mimo demoličního výměru i souhlas banky.

Question 8

⭐ Prodávající má finanční potíže

Accepted Answer

Dobrý den,
obchodovat s někým kdo má finanční potíže je vždy rizikové. Nemusí jít jen o vyhlášenou exekuci či insolvenci, ale i o prosté předlužení či jiné situace, které brání vašemu obchodnímu partnerovi dostát svým závazkům. Při nákupu od firmy je navíc problém, že se s případnou náhradou škody nemusíte mít kam obrátit (nemajetná firma může zaniknout). Může to být dobrý obchod, ale taktéž můžete přijít o vše. Pokud byste se pro obchod rozhodli, určitě doporučuji najmout velmi dobrého právníka.

Question 9

⭐ Můžeme průběžně měnit výši spoluvlastnického podílu?

Accepted Answer

Dobrý den,
toto bohužel možné není. Kupní smlouva musí jasně specifikovat, v jakém spoluvlastnickém podílu nemovitost nabýváte. Následně můžete tento podíl sice měnit, ale bylo by to velmi komplikované. Pro každou změnu podílu byste mezi sebou museli uzavřít kupní nebo darovací smlouvu (jeden druhému část podílu daruje/prodává) a z každé transakce byste platili nemalé výdaje (daň z nabytí nemovitosti 4%, daň z příjmu 15%, poplatek za vklad na katastr 1 000 Kč). Neumím si v praxi něco takového představit. 
Budete-li kupovanou nemovitostí bance za hypotéku ručit, pravděpodobně Vám banka nechá zapsat do katastru věcné břemeno "zákaz zcizení", které Vám nedovolí jakkoliv měnit vlastníka.

Question 10

⭐ Družstevní byt a daň z příjmu

Accepted Answer

Dobrý den,
zatímco v případě bytu v osobním vlastnictví by se do lhůty 5 let započítala i doba vlastnictví zemřelého, u družstevního bytu se počítá pouze doba, po kterou jste byt vlastnil Vy (ode dne, kdy jste nabyl podíl v družstvu do svého majetku).

Question 11

⭐ Zvýšení poplatku za vklad na katastru

Accepted Answer

Dobrý den,
které paní doporučujeme počkat s prodejem jakého bytu? Ministerstvo financí skutečně navrhlo zvýšit poplatek za vklad na katastru na 2 000 Kč, ale novela zákona ještě nebyla plně schválena. Je nicméně pravděpodobné, že se to do konce roku schválit podaří.

Question 12

⭐ Vypořádání spolupodílového vlastnictví

Accepted Answer

Dobrý den,
doporučuji vám oběma se spolu raději domluvit, soudem nic nezískáte (bude Vás to stát poplatky, čas a výsledek je víceméně předem znám - soud nabídne Vám oběma možnost vyplatit druhého, pokud oba odmítnene, nařídí prodej nemovitosti). V případě prodeje organizovaného soudem jsou majitelé vypláceni defaultně dle výše svého podílu. Pokud by s tím někdo nesouhlasil, je na něm prokázat soudu, proč by to mělo být jinak. 
Nevím, jak vysokou jste si brali hypotéku a kolik jste stihli doposud splatit, ale pokud by např. hodnota nemovitosti byla 3 mil. Kč a zbývající hypotéka 2,8 mil. Kč, dostal by každý pouze 100 000 Kč. Od této částky je však třeba odečíst režijní náklady za prodej, soudní poplatky, atd., takže reálně můžete skončit na nule. Taktéž nucený prodej nemovitosti s právními vadami dosáhne pravděpodobně nižší částky, než kdybyste nemovitost prodávali osobně a bez spěchu.

Question 13

⭐ Prodej nemovitosti v exekuci

Accepted Answer

Dobrý den,
váš klient dlužil úřadu, úřad vymáháním pověřil exekutora. Váším partnerem pro případné jednání je tak nyní místo úřadu exekutor. Teoreticky se s ním můžete pokusit domluvit na prodeji pozemku ve Vaší režii (s tím že už máte kupce). Nicméně je pravděpodobné, že exekutor bude chtít řešit prodej pozemku ve své režii formou dražby. Je to pro něj nejčistší řešení, aby nebyl později případně obviněn z nevýhodného prodeje přímému zájemci, kde kupní cena vznikla dohodou a ne veřejnou dražbou.

Question 14

⭐ Prodej nemovitosti a exekuce

Accepted Answer

Dobrý den,
ona 20 denní vyčkávací lhůta na katastru je tam právě z důvodu, aby se případně ozvali všichni, komu se přepis vlastnického práva nelíbí. Máte-li dluhy které neplatíte a jsou po Vás vymáhány exekučně, pak se nesmíte divit, že Vám exekutor obstaví nemovitost a zablokuje její prodej. Jak by k tomu přišel věřitel, když byste všechen majetek prodal? To by se dluh vymáhal hůře. Částka 48 000 Kč naštěstí není nesplatitelná - doporučuji dluh uhradit co nejdříve. Pak Vám bude nemovitost odblokována.

Question 15

⭐ Účet pro SVJ

Accepted Answer

Dobrý den,
má-li bytový dům více majitelů, bylo by jednodušší založit pro tyto účely účet pro SVJ, kde majitelem účtu bude SVJ a s penězi bude nakládat předseda SVJ volený členy SVJ. Doporučuji účet pro SVJ od Fio banky, který je kompletně bez poplatků.

Question 16

⭐ Žaloba o vyklizení

Accepted Answer

Dobrý den,
nevyklidí-li nezvaný nájemník nemovitost ani na příkaz soudu, lze požádat o asistenci Policii ČR, která dotyčného donutí objekt opustit. Pro úspěšné ukončení insolvence je třeba uhradit min. 30% dluhů. Bude-li výdělek z prodeje nemovitosti min. v této výši, měla by být insolvence úspěšně ukončena.

Question 17

⭐ Katastr nemovitostí a zamítnutý žádost o vklad

Accepted Answer

Dobrý den,
v případě nedostatků katastr obvykle vyzývá účastníky řízení k jejich odstranění (např. doplnění správné textace, atd.). Odstraněním nedostatků řízení o vkladu pokračuje a neopakuje se vyznačení plomby (20ti denní lhůta). Teprve v případě neodstranění nedostatků a zastavení řízení by se celý proces včetně oněch blokačních 20 dnů opakoval znovu.

Question 18

⭐ Doklad o placení nájmu

Accepted Answer

Dobrý den,
popište svou situaci insolvenčnímu správci a zeptejte se ho, co přesně za doklad vyžaduje (nájemní smlouva, výpis z účtu - ze kterého je placen nájem, atd.).

Question 19

⭐ Zástavní právo zákaz zcizení

Accepted Answer

Dobrý den,
se zástavním právem "zákaz zcizení" nelze dům prodat ani jakkoliv jinak převést na jinou osobu (darem, atd.). Nejdříve musíte svůj podnikatelský úvěr doplatit a teprve potom dojde k výmazu zástavního práva.

Question 20

⭐ Zadlužená nemovitost

Accepted Answer

Dobrý den,
co přesně myslíte zadluženou nemovitostí? Je-li nemovitost ve Vašem vlastnictví a na katastru je pouze zapsané věcné břemeno "zástavní právo ve prospěch nebankovní společnosti za úvěr", stačí Vám tento dluh uhradit a následně dojde k výmazu zástavního práva. Je jen na Vás, jak si peníze na úhradu dluhu opatříte (z vlastních úspor, půjčka u známých, bankovní úvěr). Dluh se v tomto případě hradí přímo věřiteli (nejde přes notáře či jinou úschovu - ta se používá v případě koupi nemovitosti, kdy peníze leží u notáře do momentu přepsání nemovitosti na KN na nového majitele).

Question 21

⭐ Prodej nemotosti zatížené hypotékou

Accepted Answer

Dobrý den,
možných řešení je několik. Můžete byt zatížený hypotékou prodat a hypotéku převést na kupujícího či ji jednorázově doplatit z utržených peněz. Nebo můžete byt pronajímat, z nájmu splácet hypotéku na byt a vzít si novou hypotéku na RD. Doporučuji kontaktovat naše specialisty prostřednictvím hypoteční kalkulačky, kteří Vám všechny varianty propočítají a doporučí nejvhodnější řešení.

Question 22

⭐ Vypořádání podílového spoluvlastnictví

Accepted Answer

Dobrý den,
nikdo nemůže být nucen setrvávat v podílovém spoluvlastnictví. Jsou 2 možnosti. Buď se s ex-přítelem domluvíte na podmínkách odkoupení Vašeho podílu nebo můžete požádat soud o vypořádání spoluvlastnictví (ten ohodnotí spoluvlastnické podíly a nebude-li ani jeden z vás ochoten vyplatit druhého, nařídí prodej celého domu).