Question 1

⭐ Vystěhování prodávajícího

Accepted Answer

Dobrý den,
majitelem bytu se stáváte dnem zápisu vlastnického práva na katastru (resp. se zpětným účinkem k datu podání návrhu na vklad), nikoliv až dnem vystěhování předchozího majitele. Od data nabytí majetku byste měl mít nárok na nájemné až do data vystěhování předchozího majitele. Tyto detaily obvykle řeší kupní smlouva, kde je stanovena výše nájemného či jiné vyrovnání (např. sjednaná nižší kupní cena).

Question 2

⭐ Prohlášení prodávajícího

Accepted Answer

Dobrý den,
zde se uvádí nemovitost, která je předmětem "prohlášení". Všechny údaje opište z LV Katastru nemovitostí a nezapomeňte na pozemek (má-li předmětná nemovitost nějaký - i např. spoluvlastnický podíl na společném pozemku pod bytovým domem).

Question 3

⭐ Prodej bytu se zástavním právem

Accepted Answer

Dobrý den, 
ano, i byt koupený na hypotéku (se zástavním právem) lze prodat. Kupující může převzít Vaši stávající hypotéku (nebo ji doplatíte mimořádnou splátkou). Převzetí hypotéky sjednané před 2 lety by mohlo být pro budoucího kupujícího benefitem, neboť dnes jsou úrokové sazby výše.

Question 4

⭐ Společné prostory a zástavní právo

Accepted Answer

Dobrý den,
přijde na to, jsou-li společné prostory zapsané jako samostatná jednotka na katastru. Pokud by se jednalo např. o sklep, který doposud nikde zapsán nebyl, pak by na něj zástavní právo bytových jednotek spíše nepřecházelo. Ve Vašem případě se ale jedná o pozemek, který na katastru zapsán je (vlastníkem pozemku jsou pravděpodobně poměrně všichni vlastníci bytů) a již nyní jsou na tomto pozemku pravděpodobně vedena jednotlivá zástavní práva vlastníků bytových jednotek. Při vyčlenění samostatných garážových stání by tak došlo k zatížení nově vzniklých jednotek současnými zástavními právy. S bankami můžete zkusit vyjednat zrušení zástavního práva pro tyto nové jednotky. Administrativně to však nebude snadné díky množství bank a jednotlivých zástavních práv.

Question 5

⭐ SVJ

Accepted Answer

Dobrý den,
přes internetbanking může platbu autorizovat vždy jen jeden. Z tohoto ohledu je praktičtější umožnit předsedovi či jinému členovi výboru nakládat s penězi samostatně.

Question 6

⭐ Úrok z kauce

Accepted Answer

Dobrý den,
úroky z kauce jsou velmi komplikované. Starý občanský zákoník (OZ platný do konce roku 2013) vyplácení úroků výslovně nenařizoval (ani nezakazoval). Bylo to ponecháno spíše na dohodě (dle podmínek v nájemní smlouvě). Nemáte-li ve smlouvě explicitně uvedeno, jestli se budou (a v jaké výši) úroky platit, pak bych za toto období spíše úroky nepožadoval.
Nový občanský zákoník (NOZ platný od ledna 2014) již výslovně nařizuje pronajímateli navracet kauci včetně "příslušenství" (čímž se rozumí úrok). Bohužel již NOZ nedefinuje, jak vysoký by úrok měl být. Na úrok z kauce 10 700 Kč tedy máte určitě nárok za období 1/1/2014-5/10/2016. Kolik by to mělo být? 
Základní cenu peněz v ekonomice stanovuje centrální banka (ČNB pomocí sazby 2T repo). Tato sazba nyní činí 1,25% a brzy poroste ke 2%, ale v letech 2014-2016 činila pouze 0,05%. Váš úrok za necelé 3 roky by tak činil pouze pár desítek korun. 
Několik právních názorů kalkuluje s "úrokem z prodlení" (2T repo + 8%, tedy 8,05%), nicméně dle mého názoru toto aplikovat nelze (neboť nedochází k žádnému prodlení - kauce je složena dobrovolně, za jasným účelem na předem definované období). Taktéž zaznívají názory propagující Vámi zmíněný běžný úrok z bankovní půjčky. Toto je z mého pohledu zcela mimo realitu (přestože s takovýmto výkladem souhlasí i část právníků). Úrok z půjčky banka stanovuje dle rizikovosti úvěru (výše a délka úvěru, bonita dlužníka, kvalita zajištění, atd.) a je odměnou věřiteli za půjčené peníze a podstoupené riziko. Výše takto stanoveného úroku nemá žádnou souvislost se složenou kaucí. 
Já osobně vidím složenou kauci jako součást ceny za možnost bydlet v nájmu (přestože NOZ Vám úrok přiznává). Kdybyste nesložila kauci pronajímateli, peníze by Vám ležely přinejlepším na spořícím účtu za úrok 0,5-1% (10 700 Kč na 3 roky = po zdanění necelých 300 Kč). A kvůli třem stovkám se dle mého názoru nevyplatí hádat ani soudit (víc pravděpodobně nevysoudíte, přestože v dané věci ještě neexistuje judikát).

Question 7

⭐ Prodej nemovitosti

Accepted Answer

Dobrý den,
prodej nemovitosti trvá obvykle déle než pouhé 2-3 měsíce. Musíte najít zájemce, ten si bude měsíc vyřizovat v bance hypotéku, po podpisu kupní smlouvy a zaplacení kupní ceny trvá přepis na katastru další 1-2 měsíce a teprve potom Vám notář zašle peníze z úschovy. Máte 2 možnosti. Vzít si na zaplacení zálohy překlenovací úvěr (či hypotéku) nebo prodat RD dříve a případně nějaký ten měsíc strávit v nájmu.

Question 8

⭐ Koupě nemovitosti s bankovní zástavou

Accepted Answer

Dobrý den,
Vaše vnučka si koupila pozemek na hypotéku. To znamená, že ji banka na koupi půjčila peníze a majitelem pozemku je nyní Vaše vnučka (ne banka). Banka má na katastru pouze zapsané zástavní právo (pokud by vnučka přestala splácet, banka může pozemek prodat a z výtěžku umořit její dluh). 
Pozemek či jeho libovolnou část si můžete od vnučky kdykoliv koupit. Toto jde zcela mimo banku. Nicméně byste si kupovali pozemek včetně onoho zástavního práva (banka by Vám ho mohla kdykoliv prodat). Koupi tak nemohu v žádném případě doporučit.

Question 9

⭐ Zástavní právo

Accepted Answer

Dobrý den,
paradoxně zástava na dům manželovy matky za Váš úvěr spíše prodeji domu zabrání. Kupec by totiž dům musel koupit i se zástavním právem, což většinu zájemců odradí. Cena nemovitosti s právní vadou v podobě zástavního práva je velmi snížená.

Question 10

⭐ Hypotéka a kupní smlouva

Accepted Answer

Dobrý den,
ano, Vy můžete ručit svým majetkem za úvěr komukoliv. Přepis majitele na katastru můžete také provést kdykoliv (to bance nevadí, nezávisle na majiteli má na nemovitosti stále zástavní právo). Problém bude v rozdílných jménech (kupní smlouva a smlouva o úvěru). Standardně totiž účelovou hypotékou na bydlení můžete financovat jen své bydlení. Řešením by byla americká hypotéka (zhruba o procento vyšší úrok), kterou lze použít na cokoliv.

Question 11

⭐ Nákup nemovitosti v Africe

Accepted Answer

Dobrý den,
jednorázová vyšší odchozí platba z Evropy do Afriky může působit podezřele. České banky jsou povinny podezřelé platby hlásit Analytickému útvaru MF, který může Vaši platbu pozdržet a přezkoumat (několik pracovních dní). Více potenciálních komplikací s platbou mít nebudete. Limity pro platbu do Afriky nejsou (naopak může být velmi komplikovaný převod peněz z Afriky zpět do Evropy - proto platbu velmi dobře rozvažte). 
Peníze mějte určitě až do momentu nákupu nemovitosti uloženy v ČR. Afrika má oproti Evropě zcela jiné standardy vymahatelnosti práva a ochrany majetku (tuniská banka může zkrachovat, vyšší riziko, že Vám peníze z účtu někdo podvodem vybere, atd.). Přestože je Tunisko v rámci Afriky jedním z pokrokovějších států, stále se jedná o islámskou zemi, což znamená specifická pravidla pro svět financí. Úrok je zapovězen. Islámské banky mají rady duchovních, které posuzují, nakolik jsou transakce v souladu s právem šaría (u jedné banky může být transakce akceptovatelná, u jiné nikoliv). Ženy mají nulová práva. Toto všechno před převodem peněz zvažte.

Question 12

⭐ Podílové vlastnictví

Accepted Answer

Dobrý den,
ze zákona nemůže být nikdo nucen setrvávat v podílovém vlastnictví nemovitosti. Manžel může svou polovinu kdykoliv prodat. Taktéž může požádat soud o vypořádání podílu. Soud by Vám pak dal možnost manžela vyplatit. Pokud byste nesouhlasila, soud by nařídil prodej celé nemovitosti. 
Nejlepší je se s manželem domluvit a vyplatit ho přímo. Požaduje-li méně než tržní hodnotu, pak to berte jako laskavost (není se čeho obávat). 
Toto vše platí jen pro podílové vlastnictví (Vy i manžel máte na katastru zapsanou svou polovinu). Je-li RD ve společném jmění manželů (SJM), pak ho nelze bez souhlasu obou manželů prodat. Muselo by dojít k rozvodu, kde by soud řešil vypořádání SJM.

Question 13

⭐ Chyba na katastru

Accepted Answer

Dobrý den,
v tomto případě se obávám, že byla špatně sepsána smlouva na směnu pozemků. Toto měl určitě lépe ošetřit právník, který Vám smlouvu připravoval. Taktéž je problematické, že jste si této vady všimla až se zpožděním 10 let (všeobecná promlčecí lhůta činí 3 roky). Bohužel Vám tedy nezbývá než poprosit banku o výmaz zástavy. Snad Vám vyjde vstříc.

Question 14

⭐ Chyba na katastru

Accepted Answer

Dobrý den,
neznám všechny podrobnosti smlouvy o směně pozemků, kterou jste podepsala. Ale stále se mi to spíše jeví jako chyba katastru. Sousedova banka určitě nemá právo uvalit na Váš pozemek zástavu. A katastr může povolit jen takový zápis zástavy, na který existuje právní nárok.

Question 15

⭐ Chybný zápis zástavního práva

Accepted Answer

Dobrý den,
požadujte nápravu po katastru nemovitostí (KN), který chybu způsobil. KN může provádět zápisy jen na základě dokumentů, které změny umožňují. V tomto případě KN zcela určitě nemá žádný validní dokument, který by zástavu Vašeho pozemku ve prospěch banky autorizoval.

Question 16

⭐ Zápis do katastru nemovitostí

Accepted Answer

Dobrý den,
katastr nemovitostí nemá zákonem pevně stanovenou lhůtu, do kdy musí provést vklad. Po přijetí návrhu na vklad běží ochranná lhůta 20 kalendářních dní, kdy katastr obeznámí se situací majitele nemovitosti. Pokud v této lhůtě nikdo nepodá námitku, pokračuje katastrální úřad se zápisem změny v katastru. To může trvat pár dní (u méně vytíženého úřadu) nebo měsíce (např. Praha).

Question 17

⭐ Spoluvlastnictví pozemku

Accepted Answer

Dobrý den,
svoji třetinu samozřejmě můžete kdykoliv prodat, ale protože byste prodával jen třetinový podíl (s komplikovanými spoluvlastnickými vztahy), bylo by to pravděpodobně pod cenou. Lepší by byla žaloba na vypořádání spoluvlastnictví. Nikdo nemůže být nucen setrvávat ve spoluvlastnickém podílu. Jestliže nikdo nebude mít vůli vyplatit ostatní, soud nařídí prodej celé nemovitosti.

Question 18

⭐ Spoluvlastnictví

Accepted Answer

Dobrý den,
dle NOZ nemůže být nikdo nucen setrvávat ve spoluvlastnickém vztahu. Nejjednodušší je domluvit se s rodiči (prodej domu nebo vyplacení podílu). Pokud domluva není možná, lze se obrátit na soud, který může nařídit prodej. Určitě nedoporučuji přestat bance splácet. Dostali byste se do registru dlužníků a nikdo by vám dalších 4-5 let nepůjčil.

Question 19

⭐ Prodej nemovitosti

Accepted Answer

Dobrý den,
Váš bratr mohl podepsat pouze smlouvu na výhradní prodej jeho části nemovitosti (vlastníte-li každý 50%, pak realitka může prodávat jen jeho polovinu). S Vaší polovinou nemovitosti jste oprávněná nakládat samozřejmě jen Vy. Chcete-li nemovitost prodávat jako celek společně, každá smlouva musí být vždy podepsána Vámi oběma (jinak je neplatná).

Question 20

⭐ Byt nebo dům?

Accepted Answer

Dobrý den,
banka Vám půjčí max. 90% z hodnoty nemovitosti (pro lepší úrok 80%). Zbylých 10-20% je tedy třeba dofinancovat vlastními úsporami nebo lze dát bance do zástavy další nemovitost, čímž snížíte LTV pod max. povolených 90%. Nicméně bytem budete již ručit za hypotéku na byt, takže s ním nebude možné ručit za novou hypotéku na dům (i když něco splatíte a LTV poklesne třeba na 80% - to by musel být výraznější pokles třeba na 50% a ještě byste musel banku přesvědčit svým šarmem). 
Investice do nemovitostí rozumné jsou. Zejména pořízení vlastní střechy nad hlavou je určitě cílem, kterého by každý v aktivním životě (než odejde do penze) měl dosáhnout. Do výpočtu ale nezapomeňte zahrnout očekávaný růst cen nemovitostí (a případnou krizi/korekci cen v horizontu 3 let), odchod partnerky na mateřskou (2 děti = min. 4 roky doma za 11 500 Kč měsíčně místo jejího současného platu 23 000 Kč) a pokles Vaší bonity (budete mít vyživovací povinnost vůči 3 osobám => banka Vám bude ochotna půjčit výrazně méně než nyní). Zvažte, jestli by nebylo lepší šetřit třeba ještě rok a koupit rovnou RD (nebo nyní pozemek a stavět později - pozemky zdražují nejvíce a je jich v nabídce nejméně).

Question 21

⭐ Převod družstevního bytu do OV

Accepted Answer

Dobrý den,
podmínky převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví (OV) stanovuje vždy družstvo. Obvykle je třeba doplatit tzv. anuitu. Ani po té však družstvo nemusí s převodem bytů do OV souhlasit.

Question 22

⭐ Prodej nemovitosti

Accepted Answer

Dobrý den,
jakmile budete mít kupce, stačí zajít společně k notáři, který Vám připraví kupní smlouvu a smlouvu o úschově peněz (pro nemovitost v hodnotě 3 mil. Kč poplatek cca 10 000 Kč). Doporučuji náš článek Prodej nemovitosti 2, kde jsou zmíněné smluvní náležitosti a detailní postup.