Úvěr ze stavebního spoření nebo hypotéka? Tři (a půl) situace, kdy volit stavebko

Co si z článku odnést

Hypotéka má obvykle nejnižší úroky na trhu, ale vyžaduje vlastní zdroje (10-20% hodnoty nemovitosti) a zástavní právo k nemovitosti. Stavební spoření nabídne pevnou úrokovou sazbu po celou dobu splácení, nevyžaduje vlastní zdroje a ani zástavu. Po stavebku se může vyplatit sáhnout v následujících 4 situacích

• Rekonstrukce a modernizace vlastního bydlení. U energeticky úsporných řešení navíc lze získat státní dotace a dotovaný úvěr, kde stát uhradí polovinu úroků.
• Pořízení a/nebo rekonstrukce družstevního bydlení. U družstevních bytů nelze zřídit zástavní právo, takže hypotéka není možná.
• Cenově dostupné bydlení bez vlastních zdrojů: Překlenovací úvěr umožňuje koupit nemovitost ihned vlastních úspor, což klasická hypotéka nedokáže. Později lze refinancovat na výhodnější hypotéku.
• Kombinace stavebka s hypotékou jako "vlastní zdroje". Stavebko může pokrýt zbývajících 20 % hodnoty nemovitosti. A vy si tím zajistíte levnější hypotéku do 80 % LTV.

	Online hypotéka	Online refinancování hypotéky	Hypotéka	Hypotéka na bydlení	Hypotéka	Hypotéka	Hypoteční úvěr	Hypoúvěr	mHypotéka na bydlení	U hypotéka neúčelová	Hypotéka	Hypoúvěr od Buřinky	Hypotéka na rekonstrukci nebo výstavbu	Standard hypotéka
	Doporučujeme	Doporučujeme
	Naše hodnocení 90 % Velmi dobré	Naše hodnocení 91 % Velmi dobré	Naše hodnocení 87 % Velmi dobré	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Naše hodnocení 88 % Velmi dobré	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Naše hodnocení 82 % Velmi dobré	Naše hodnocení 82 % Velmi dobré	Naše hodnocení 84 % Velmi dobré	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré			Naše hodnocení 79 % Velmi dobré
Sjednání úvěru	0 Kč	0 Kč	0 Kč	0 Kč	0 Kč	0 Kč	0 Kč	0 Kč	0 Kč	2 900 Kč	0 Kč	0 Kč	0 Kč	0,70 %
Vedení úvěru	0 Kč	0 Kč	0 Kč	0 Kč	150 Kč	150 Kč	0 Kč	0 Kč	0 Kč	0 Kč	150 Kč	0 Kč	0 Kč	0 Kč
Povinný účet			Ne	Ne		Ne	Ano	Ne	Ne	Ano	Ano	Ne	Ano	Ne
Refinancování		Ano	Ne	Ano		Ne	Ne	Ano	Ne	Ne	Ano	Ne	Ne	Ano
LTV	90 %	90 %	90 %	90 %	90 %	90 %	90 %	90 %	90 %	70 %	90 %	90 %	90 %	80 %
Min. výše úvěru	0,2 mil. Kč	0,2 mil. Kč	0,2 mil. Kč	0,3 mil. Kč	0,2 mil. Kč	0,3 mil. Kč	0,2 mil. Kč	0,2 mil. Kč	0,2 mil. Kč	0,2 mil. Kč	0,3 mil. Kč	0,4 mil. Kč	0,30 mil. Kč	0,25 mil. Kč
Max. výše úvěru	bez omezení	bez omezení	bez omezení	20 mil. Kč	bez omezení	bez omezení	bez omezení	50 mil. Kč	bez omezení	10 mil. Kč	bez omezení	5 mil. Kč	30 mil. Kč	10 mil. Kč
Fixace	10 let	10 let	10 let	15 let	7 let	7 let	15 let	N/A	7 let	5 let	7 let	10 let	10 let	5 let
Úrok 70% LTV	4,29 %	4,29 %	4,59 %	4,59 %	4,99 %	4,99 %	4,99 %	4,99 %	5,09 %	5,09 %	5,19 %	5,39 %	5,89 %	6,10 %
Úrok 80% LTV	4,29 %	4,29 %	4,59 %	4,79 %	5,14 %	5,14 %	4,99 %	4,99 %	5,09 %	-	5,64 %	5,39 %	5,89 %	6,10 %
Úrok 90% LTV	4,29 %	4,29 %	4,59 %	4,79 %	5,44 %	5,44 %	5,49 %	5,49 %	5,39 %	-	5,64 %	5,39 %	6,29 %	-
Splátka 1 mil. Kč	7 543 Kč	7 543 Kč	7 696 Kč	7 696 Kč	7 903 Kč	7 903 Kč	7 903 Kč	7 903 Kč	7 955 Kč	7 955 Kč	8 007 Kč	8 113 Kč	8 379 Kč	8 493 Kč
Splátka 3 mil. Kč	14 829 Kč	14 829 Kč	15 361 Kč	15 361 Kč	16 086 Kč	16 086 Kč	16 086 Kč	16 086 Kč	16 270 Kč	-	16 455 Kč	16 827 Kč	17 775 Kč	18 180 Kč
Bez pojištění	+ 0,10 %	+ 0,10 %	+ 0,20 %	+ 0,20 %	+ 0,20 %	+ 0,20 %	N/A	N/A	+ 0,25 %	+ 0,20 %	+ 0,20 %	N/A	+ 0,00 %	-
Min. doba splácení	1 rok	1 rok	1 rok	5 let	5 let	5 let	5 let	Ne	1 rok	2 roky	5 let	5 let	3 roky	5 let
Max. doba splácení	35 let	35 let	30 let	30 let	40 let	40 let	30 let	30 let	40 let	20 let	30 let	30 let	30 let	30 let
Ostatní	-	-	bez běžného účtu +0,5%, bez PENB A/B +0,2%	do 2 mil. Kč + 0,10%, varianty: Klasik, Naruby, Se zápočtem úspor, Kontokorentní	bez příjmu min. 60 000 Kč +0,1%, nemovitosti energetické třídy C a horší +0,2%	bez příjmu min. 60 000 Kč +0,1%, nemovitosti energetické třídy C a horší +0,2%	PENB C a horší +0,1%, varianty: Hypotéka bez nemovitosti, Štafetová hypotéka, Hypotéka dozadu, Hypotéka 2 v 1, Flexibilní hypotéka	kombinace hypotéky a úvěru ze stavebního spoření	+ 0,65 % bez vedení účtu 3 měsíce před hypo (příjem min. 15 000 Kč, min. 5 plateb kartou)	-	bez příjmu min. 60 000 Kč +0,1%, nemovitosti energetické třídy C a horší +0,2%	prodej ukončen 30/9/2024	banka tento produkt již nenabízí	-
Přeprodej	-	-	-	-	Hypoteční banka	-	-	-	-	-	Hypoteční banka	-	-	-
	Mám zájem	Mám zájem	Mám zájem	Mám zájem	Mám zájem	Mám zájem	Mám zájem	Mám zájem	Mám zájem	Mám zájem	Mám zájem	Mám zájem	Mám zájem	Mám zájem

Stavební spoření: jak funguje a jaké nabízí úvěry

Stavební spoření kombinuje spořicí a úvěrovou fázi. Nejprve si naspoříte určitou částku (obvykle 40-50 % z cílové sumy), pak můžete získat úvěr ze stavebního spoření. V takovém případě nese půjčka označení řádný úvěr ze stavebního spoření a úrok se u něj pohybuje podobně jako u hypoték, většinou bývá jen drobně vyšší.

Významnou jistotou u úvěru ze stavebního spoření je pevná sazba stavebka po celou dobu splácení. Splatnost může být až 20 let.

Odrazuje vás spořicí fáze? I s tím stavební spořitelny počítají a poskytují tzv. překlenovací úvěr. Ten je určen právě klientům, kteří ještě nespořili a kteří si stavebko třeba i čerstvě zakládají. Překlenovací úvěr (meziúvěr) je sice o dost dražší než hypotéka, ale obejdete se bez jakékoliv předem naspořené částky.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Odebírat

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Pozor, u meziúvěru se splácejí jen úroky. Jistina (samotná půjčka) se začne splácet, až přejdete na řádný úvěr ze stavebního spoření. Spolu se splácením úroků si totiž musíte i spořit na své smlouvě o stavebném spoření (včetně získávání státní podpory). A až naspoříte dohodnutou částku, přechází se automaticky na řádný úvěr, tím pádem i na nižší úrok a na klasické anuitní splácení. Meziúvěr lze většinou předčasně splatit bez sankcí.

Státní podporu můžete na své stavebko dostávat i když splácíte úvěr. Stačí, abyste vedle splátek posílali též úložky na stavební spoření. V současnosti stát připisuje 5 % z naspořené částky ročně, maximálně z 20 tisíc Kč (tedy max. 1 000 Kč ročně). Stavební spořitelny připisují klientům bonusy za aktivní využívání stavebka nebo jiných produktů stejné finanční skupiny (například běžný účet).

V čem se liší úvěr ze stavebního spoření od běžné půjčky

„Hlavní rozdíl spočívá v účelovosti a podmínkách - úvěr ze stavebního spoření je vždy účelově vázán na bydlení (stavba, koupě, rekonstrukce, modernizace), zatímco běžná půjčka je obvykle neúčelová a můžete ji použít na cokoliv. Úvěr ze stavebního spoření můžete získat buď jako meziúvěr ihned po uzavření smlouvy (za vyšší úrok), nebo jako řádný úvěr po naspoření určité částky (za výhodnější úrok), navíc můžete čerpat státní podporu.

Běžné půjčky jsou k dispozici okamžitě po schválení, ale mají obvykle vyšší úrokové sazby, kratší dobu splatnosti a nevztahuje se na ně žádná státní podpora. Úvěr ze stavebního spoření má je díky své účelovosti levnější než standardní spotřebitelský úvěr,“ vysvětluje Petr Jermář, hlavní analytik Banky.cz.

Hypotéka: jak funguje a jaké nabízí formy úvěru

Hypotéka je dlouhodobý úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti. Jak se pohybují u hypotéky 2025 sazby? S nejlepší bonitou se dokážete dostat pod 5 % ročně. Úročení se vyvíjí také v závislosti na délce fixace, výši úvěru a celkovému poměru půjčky vůči hodnotě nemovitosti (LTV).

Po skončení fixace ale může úroková sazba hypotéky výrazně vzrůst (nebo klesnout), a tím se změnit splátka třeba i o tisíce korun měsíčně. V tom je prvek nejistoty, na který lidé často zapomínají. Hypotéku lze předčasně splatit zdarma (i když jen v zákonem daných případech), nebo s poplatkem, který je dnes jasně vymezen takzvanou referenční sazbou ČNB.

Abyste hypotéku dokázali získat, musíte splnit poměrně hodně podmínek, rozhodně víc než u stavebního spoření. Banka vyžaduje vlastní zdroje (obvykle 10-20 % hodnoty pořizované nemovitosti) a nechá si zpracovat odhad nemovitosti. Součástí podmínek bývá i pojištění nemovitosti, na zvážení klientovi dává banka též životní pojištění. Hypotéka se neobejde bez založení zástavního práva k financované nemovitosti a zápisu tohoto práva do katastru.

Online hypoteční kalkulačka - zjistěte své možnosti

V čem se liší úvěr ze stavebního spoření od hypotéky?

Rozdíly shrnul Marek Pavlík, majitel portálu hypotecnikalkulacka.cz: „Oba úvěry jsou účelově vázané na bydlení, ale liší se především výškou půjčované částky a zajištěním. Hypotéka umožňuje půjčit si mnohem vyšší částky (i několik milionů korun) s delší dobou splatnosti (až 35 let) a je vždy zajištěna zástavním právem k financované nemovitosti. Určitou část hypotéky lze získat jako neúčelovou.

Úvěr ze stavebního spoření má nižší limit (typicky do 2-3 milionů korun) s kratší dobou splatnosti a není zajištěn nemovitostí. Můžete získat buď meziúvěr ihned po uzavření smlouvy (ale za vyšší úrok), nebo řádný úvěr po naspoření určité částky za výhodnější úrok. Neúčelovou část neobsahuje.

A zatímco hypotéka slouží především na koupi nemovitosti, úvěr ze stavebního spoření je vhodnější na rekonstrukce, modernizace nebo pořízení cenově dostupného bydlení. Když úvěr ze stavebního spoření spojíte s tzv. „zelenými technologiemi“, získáte k němu jednak dotaci, jednak za vás polovinu úroku uhradí stát.“

1. příklad situace, kdy volit stavebko: rekonstrukce vlastního bydlení

Ideální volbou je při rekonstrukci úvěr ze stavebka. Dobře poslouží na úpravy vlastního bytu nebo domu, na přístavbu nebo třeba jen na technologické vylepšení. A právě u energeticky úsporných řešení si ještě můžete načerpat dotace od státu a sáhnout si na dotovaný úvěr, kde vám stát uhradí polovinu úroků.

Stejně tak je tomu při úpravách okolo nemovitosti. Stavební spořitelna úvěr nezajišťuje zástavou, takže nemusíte řešit odhad ceny nemovitosti, ale ani vklad zástavního práva do katastru (což nejsou zrovna malé výdaje).

Hypotéka na rekonstrukci je levnější jen tehdy, když nevyužijete dotaci a dotovaný úvěr. Navíc vyžaduje odhad nemovitosti a založení zástavního práva. To prodlužuje proces a zvyšuje náklady. Navíc, pokud už máte hypotéku na nemovitost, další zástava, byť jen malou hypotékou, může být problematická.

Klady

• možnost získat splatnost až 35 let u Hypotéky pro budoucnost
• fixace úrokové sazby až na 20 let
• vysoká flexibilita v uznávání příjmů (včetně DPP/DPČ)

Zápory

Hypotéka od Česká spořitelna

Úrok 70% LTV

4,59 %

Splátka 3 mil. Kč

15 361 Kč

LTV

90 %

Bez pojištění

+ 0,20 %

2. příklad situace, kdy volit stavebko: družstevní bydlení

U družstevních bytů nemůžete zřídit zástavní právo, protože nákupem družstevního bytu se nestanete jeho majitelem. Kupujete si jen právo k užívání bytu, nikoliv nemovitost jako takovou. Hypotéka tedy není možná (s výjimkou tzv. předhypotéky, když víte, že družstvo bude končit a byty odprodávat do osobního vlastnictví).

Když družstvo plánuje fungovat i do budoucna, úvěr ze stavebního spoření je prakticky jedinou možností, jak financovat nákup družstevního podílu, ale i rekonstrukci bytu.

Stavební spořitelny akceptují družstevní podíl jako dostatečné zajištění a nevyžadují další zástavy. Úrok sice bude vyšší než u hypotéky, ale získáte pevnou sazbu stavebka a jistotu stále stejného splácení. Alternativou je pouze nezajištěný spotřebitelský úvěr, který je ještě dražší, nebo americká hypotéka, když máte jinou nemovitost do zástavy. Ale i ta bývá o něco dražší než úvěr ze stavebka.

3. příklad situace, kdy volit stavebko: Cenově dostupné bydlení bez vlastních zdrojů

Klasická hypotéka vyžaduje vlastní zdroje – obvykle 10-20 % hodnoty nemovitosti. Úvěr ze stavebního spoření můžete získat i bez vlastních prostředků, stačí mít dostatečný a pravidelný příjem. Ale omezena je maximální částka, kterou vám stavební spořitelna půjčí.

Překlenovací úvěr umožňuje koupit nemovitost ihned, bez čekání na naspořenou částku. Nevýhodou je vyšší úrok, který ale můžete později vyřešit refinancováním (viz níže).

A ještě kombinace úvěrů, aneb kdy a jak využít oba produkty současně

A co ta slíbená polovina situace? Tohle je ona: využít hypotéku i stavebko najednou. Hypotéku jako hlavní úvěr a stavebko jako zdroj tzv. vlastních prostředků k získání hypotéky (částka nad LTV).

Dofinancování hypotéky stavebkem je strategie, kterou vám spořitelna schválí, jakmile se přesvědčí o tom, že máte jednak dostatečné příjmy, jednak že jde o příjmy stabilní, s dobrým výhledem do budoucna.

Kombinace úvěrů je nejvýhodnější u LTV okolo 80 %. Hypotéku získáte na 80 % hodnoty nemovitosti a zbývajících 20 % pokryjete stavebním spořením. Tím se vyhnete vyšším úrokům za hypotéku nad 80 % LTV, ale i nutnosti si předem naspořit nebo dávat do zástavy další nemovitost.

Pro LTV 90 % kombinace úvěrů také ještě dává smysl, ale přece jen už se tu s cenou hypotéky posunete zbytečně nahoru. Vždycky si propočítejte, jaká podoba kombinace půjček vás vyjde levněji.

Kdy refinancovat meziúvěr na hypotéku?

Překlenovací úvěr má vyšší úrok než hypotéka, proto se vyplatí jej později refinancovat, nejčastěji po jednom roce až dvou letech splácení. Refinancování (tedy předčasné splacení a přechod s úvěrem jinam) vám spořitelna umožní po splnění těchto podmínek:

• nemovitost je ve vašem vlastnictví
• má dostatečnou hodnotu pro zástavu
• splňujete podmínky banky pro hypotéku
• uplynula minimální doba od poskytnutí meziúvěru (obvykle 6-12 měsíců).

Díky přechodu na hypotéku začnete splácet jistinu (dluh) ihned od první následující splátky. Připomeňme, že u meziúvěru se splácejí jen úroky a spoří se na stavebním spoření tak, abyste dostáli podmínkám získání řádného úvěru ze stavebního spoření.