Hypotéka 2026: trh se probouzí, ale pravidla hry se změnila

Produkt		Naše hodnocení:		Úrok 70% LTV	Splátka 1 mil. Kč	Fixace
Doporučujeme	Online hypotéka Více informací	Naše hodnocení 90 % Velmi dobré	Mám zájem	4,09 %	7 442 Kč	10 let
	Hypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	4,49 %	7 645 Kč	15 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 87 % Velmi dobré	Mám zájem	4,59 %	7 696 Kč	10 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 88 % Velmi dobré	Mám zájem	4,99 %	7 903 Kč	7 let
	mHypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 82 % Velmi dobré	Mám zájem	5,09 %	7 955 Kč	7 let
	Hypoteční úvěr Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	5,19 %	8 007 Kč	15 let

Co si z článku odnést

• Trh ožívá, ale jinak než dřív. Objemy hypoték rostou, velkou část ale tvoří refinancování z boomu roku 2021. Průměrná sazba se ustálila kolem 4,46 %, návrat pod 2 % se nečeká.
• Banky hodnotí žadatele přísněji. Nestačí splnit příjmové limity – banky zkoumají stabilitu a udržitelnost příjmu, typ pracovního poměru i historii účtu. OSVČ a lidé s nepravidelným příjmem mají výrazně těžší pozici.
• Vlastní úspory rozhodují čím dál víc. Vyšší vlastní vklad přináší lepší sazbu i podmínky. Rozdíly mezi žadateli s minimálním a vyšším kapitálem jsou dnes citelné, nikoli jen kosmetické.
• Žadatelé preferují jistotu splátky před spekulací. Delší fixace se vrací do módy, coby nástroj ke stabilizaci rodinného rozpočtu. Zároveň roste zájem o strategii „nízká splátka + investice rozdílu", namísto co nejrychlejšího splácení.
• Podmínky smlouvy jsou stejně důležité jako sazba. Flexibilita mimořádných splátek, snadnost refinancování nebo možnost úpravy splátkového kalendáře mohou v dlouhodobém horizontu ušetřit statisíce. Čím dál více lidí proto sahá po nezávislém hypotečním poradci, který se dopodrobna vyzná v podmínkách hypoték.

V jakém rytmu se nese začátek roku 2026 v hypotékách

Tip od banky.cz

,,Začátek roku 2026 přinesl na hypoteční trh znatelné oživení. Jen v lednu poskytly banky a stavební spořitelny nové a refinancované hypotéky v celkovém objemu 35,5 miliardy korun – meziročně o 57 procent více než v prosinci. A únor se zařadil mezi pět historicky nejsilnější hypotečních měsíců: celkově banky poskytly nové a refinancované hypotéky v objemu 40,5 mld. Kč, což je o 14,5 % více než v lednu”

Petr Jermář

Hlavní analytik Banky.cz

Ale přitom nejde o boom srovnatelný s rokem 2021, kdy se úrokové sazby hypotéky pohybovaly kolem dvou procent. Značné slovo si letos bere refinancování, právě z období posledního velkého boomu. Tisícům domácností končí fixace a musejí refixovat nebo refinancovat.

Průměrná realizovaná úroková sazba hypotéky 2026 nepatrně klesla: na 4,46 procenta, průměrná výše nově poskytnutého úvěru pak dosáhla 4,63 milionu korun. Průměrná měsíční splátka přitom dosahuje na 24 700 korun, tempo růstu průměrné splátky převyšuje růst průměrné nominální mzdy. Na koupi velkého bytu tak nedosáhne stále více domácností.

Ceny nemovitostí rostly v roce 2025 výrazně: byty zdražily meziročně o 13,6 procenta, rodinné domy o 9,5 procenta a pozemky o 7,2 procenta. Letos se podle odborníků tempo růstu cen zmírní a trh přejde do stabilnější fáze. Návrat k levným sazbám se ale nečeká. Nejen kvůli situaci na českém trhu, ale i kvůli mezinárodnímu dění.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Odebírat

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Komu banka půjčí – a za jakých podmínek

Ještě před rokem 2020 bylo žádat o úvěr relativně přímočaré: stačilo splnit příjmové limity a dodat potřebné dokumenty. Dnes je posouzení bonity hypotéky podstatně složitější. Banky nezkoumají jen to, kolik žadatel vydělává, ale hlavně jak stabilní a dlouhodobě udržitelný jeho příjem je. Sleduje se délka zaměstnání, typ pracovního poměru i obor, ve kterém žadatel pracuje.

U podnikatelů a lidí s nepravidelnými příjmy je posuzování ještě důkladnější. Důvod je prostý: při vyšších splátkách má jakýkoli výpadek příjmu mnohem rychlejší dopad na schopnost splácet. Banky proto chtějí mít ještě větší jistotu, že klient zvládne i případná méně příznivá období.

LTV, DTI a DSTI: tři zkratky, které o hypotéce rozhodují

U úvěrů na bydlení teď ČNB ponechává v platnosti jen limit pro LTV. U investičních hypoték nově aktivovala limit pro DTI. Banky nicméně stále drží své interní limity pro LTV, DTI i DTSI. Připomeňme jejich obsah:

• LTV hypotéky (Loan to Value) vyjadřuje poměr výše půjčky k hodnotě nemovitosti. Čím nižší LTV, tím méně rizika pro banku – a zpravidla tím lepší podmínky pro žadatele. Pokud například nemovitost stojí 5 milionů a žadatel chce půjčit 4 miliony, LTV je 80 procent. Česká národní banka nastavila horní hranici LTV pro většinu žadatelů na 80 procent, pro žadatele do 36 let je dovoleno dostat se až k 90 %. U investičních hypoték se od dubna 2026 nedostane nad 70 %
• DTI hypotéky (Debt to Income) porovnává celkovou výši všech dluhů žadatele s jeho ročním čistým příjmem. Limit je zpravidla osminásobek ročního čistého příjmu, ale není závazný. Od dubna 2026 platí u hypoték limit 7násobku u DTI.
• DSTI hypotéky (Debt Service to Income) říká, jakou část měsíčního čistého příjmu spolknou splátky všech úvěrů dohromady. Zaužívaný limit je 45 procent, ale banky s ním mohou pracovat individuálně a v odůvodněných případech jej i překročit.

Tyto tři ukazatele dnes tvoří základ každého schvalovacího procesu. Kdo je předem zná a přizpůsobí jim svůj finanční plán, má výrazně větší šanci na úspěch.

Vlastní úspory: argument, který dnes rozhoduje

Kolik vlastních peněz žadatel do nemovitosti vloží, zásadně ovlivňuje nejen schválení hypotéky 2026, ale i její výslednou cenu. Vyšší podíl vlastních zdrojů snižuje riziko pro banku, a ta to odměňuje lepšími podmínkami. Dřív byly rozdíly mezi žadateli s minimálními úsporami a těmi s vyšším kapitálem spíše kosmetické – dnes jsou citelné. A zásadně ovlivňují vyjednávání o podmínkách úvěru.

Pro mnoho domácností tak stojí za to zvážit, zda se nevyplatí s žádostí o úvěr chvíli počkat a více naspořit. Vyšší vlastní vklad totiž může snížit nejen měsíční splátku, ale i celkové náklady úvěru o desítky tisíc korun. Proti tomuto trendu ale stojí rychlé zdražování nemovitostí.

Tip od banky.cz

,,Co si z toho ve výsledku vzít? Kdo chce někdy pořizovat vlastní bydlení, na úspory a finanční rezervu musí myslet léta předem. Nebo do hypotéky zapojit spolužadatele, případně další nemovitost”

Miroslav Majer

CEO Banky.cz

Fixace hypotéky: jistota splátky vítězí nad spekulací

Léta, kdy byla krátká fixace hypotéky jasnou volbou, jsou za námi. Řada domácností se dnes vrací k delším fixacím – ne proto, že by věřily v jejich tržní výhodnost, ale proto, že chtějí jistotu splátky a na roky dopředu předvídatelné výdaje v rodinném rozpočtu. Hypotéka se tak opět stává nástrojem stability, nikoli spekulace na vývoj sazeb.

Odborníci se shodují: pro rok 2026 je stabilita splátky důležitější než sázka na rychlý pokles úrokových sazeb. Správná délka fixace by vždy měla vycházet z osobní situace a plánů rodiny – nikoli z momentální nálady na trhu.

Spočítejte si hypotéku online

Dlouhá splatnost už není jen závazek, ale i investiční příležitost

U délky splatnosti hypotéky se dnes začíná uvažovat ve dvou směrech. Tradičně se lidé chtějí zbavit dluhu z hypotéky co nejdříve. Často tahle strategie odpovídá i doporučením odborníků a zprostředkovatelů z hypotečního trhu:

“Kvůli dražším nemovitostem a vyšším sazbám dnes mnoho žadatelů sahá po maximální možné délce splatnosti. Delší splatnost sice sníží měsíční splátku, ale zároveň výrazně prodraží celý úvěr a prodlouží zadlužení do vyššího věku. Rozhodování pouze podle toho, „co dnes vyjde“, může být v dlouhodobém horizontu rizikové. Banky sice delší splatnosti umožňují, ale odpovědnost za budoucí dopady zůstává na klientovi,” říká Pavel Janeček z Royal Bridge Partners.

Ale stále častěji se ke slovu dostává druhý přístup: nastavení co nejdelší splatnosti hypotéky tak, aby splátky byly co nejnižší. A zároveň nastavení odpovídající investiční strategie, kdy se investuje rozdíl mezi splátkou hypotéky s co nejdelší splatností a tím, co by si domácnost mohla dovolit splácet navíc. Ale místo pasivního umořování dluhu bude domácnost aktivně vydělávat na výnosech z investic.

Proč se stále více prosazuje druhá cesta? Investice mají potenciál vydělávat víc, než kolik stojí hypotéka. A výnosy buď v budoucnu pomohou s dřívějším doplacením hypotéky, nebo je domácnost použije jako dobrý finanční základ k zajištění se na stáří nebo na další větší výdaje v budoucnu.

Refinancování hypotéky: velká příležitost i velká vlna

Letos čeká na konec fixace nevídaně velký počet klientů. Podle dat České národní banky jde o hypotéky v celkovém objemu zhruba 460 miliard korun, tedy řádově 150 tisíc úvěrů. U mnohých z nich se úroková sazba více než zdvojnásobí, což v řadě rodin způsobí znatelné problémy.

Konec fixace je zároveň okamžikem, kdy se refinancování hypotéky stává velmi aktuální volbou. Klienti mohou přejít k jiné bance a získat lepší podmínky. Banky to dobře vědí – budou se snažit stávající klienty udržet. Ale už tolik nebudou potřebovat klienty nové. Proto se nechme překvapit, jak se cenově postaví k novým hypotékám.

Flexibilita: parametr, který není vidět v reklamě

Když se porovnávají nabídky bank, většina lidí sleduje úrokovou sazbu. Ta je ale jen část příběhu. Se stejnou sazbou mohou banky nabízet úvěry s velmi odlišnými podmínkami – a právě odlišnosti v dalších parametrech hypotéky se projeví až v průběhu let.

„U hypotéky podmínky v roce 2026 zahrnují i to, jak snadno lze provést mimořádnou splátku, co stojí předčasné splacení, zda je možné upravit splátkový kalendář (a za kolik) nebo jestli banka pružně reaguje na velké poklesy sazeb i již běžících hypoték. Poslední zmíněné se stalo hypotečním fenoménem až v letech 2023 a 2024,“ vyjmenovává Jiří Krejčí, odborník na reality z portálu realingo.cz.

Flexibilní smlouva může v dlouhodobém horizontu ušetřit desítky až stovky tisíc korun – jenže tyto parametry nejsou vždy viditelné na první pohled. Stále více lidí se ale už však smiřuje s tím, že výběr hypotéky se neobejde bez důkladného „šťourání se“ v obchodních podmínkách. A stále více lidí oceňuje, že to za ně udělá zkušený a nezávislý hypoteční poradce.

Energetická náročnost nemovitosti: téma, které banky berou vážně

Do posuzování hypotéky stále častěji vstupuje i energetická náročnost kupované nebo z hypotéky stavěné nemovitosti. Energeticky úsporný dům či byt znamená nižší provozní náklady, menší zátěž pro rodinný rozpočet – a tedy i nižší riziko, že domácnost přestane splácet. Nejde jen o ekologii, ale o především o dlouhodobou finanční udržitelnost.

Banky tento faktor při posuzování žádostí zohledňují a některé již roky nabízejí výhodnější podmínky pro financování energeticky šetrných nemovitostí. Při výběru bytu nebo domu se proto vyplatí energetický štítek (PENB) nepřehlížet.

Investiční hypotéka: spotřebitel a drobný investor už nejsou totéž

Hypoteční trh neslouží jen lidem hledajícím vlastní bydlení. Část poptávky tvoří u spotřebitelského úvěru i drobní investoři kupující nemovitosti za účelem pronájmu. Tady je ale důležité rozlišovat: hypotéka pro vlastní bydlení a investiční hypotéka se liší podmínkami, způsobem posuzování příjmů i regulatorním rámcem.

Banky u investičních hypoték posuzují nejen příjmy žadatele, ale i realistický výnos z plánovaného pronájmu. Pokud někdo kupuje byt jako investici a předpokládá, že nájem pokryje splátku, měl by tento předpoklad bankám doložit – a zároveň počítat s tím, že banka bude opatrnější než u úvěru na vlastní bydlení.

Od dubna 2026 ji k tomu dokonce nutí i regulace ČNB: hypotéky na pronájem budou mít DTI sníženo na 7 a LTV se nebude smět dostat nad 70 %. Podobnou regulaci jsme měli i před několika lety, kde se LTV dokonce nesmělo dostat nad 60 %. Současný zákrok ČNB do trhu s byty na pronájem je tedy zatím mírný. Návratnost investice do bytu na pronájem to ale přece jen prodlouží.

Pojištění splátek: nejlépe celkovým a dlouholetým životkem

Stále více lidí už ví, že běžně nabízené pojištění schopnosti splácet zdaleka nedosahuje takové výhodnosti jako klasické rizikové životní pojištění. Zatímco pojištění schopnosti splácet se uzavírá jen na dobu trvání fixace hypotéky, jen na některá rizika a se spoustou výluk, plnohodnotné životko se dá nastavit na celá desetiletí splácení hypotéky a s plnou škálou pojistných rizik.

Přitom si po celou dobu trvání životka zachováte původní cenu pojištění. Naopak u pojištění schopnosti splácet se bude cena pojistky zvedat spolu s tím, jak budete u každé refixace o několik let starší (a nezřídka nemocnější, tedy s více a více výlukami).

Nejčastější chyby při výběru hypotéky a v podání žádosti

Informovanost žadatelů roste, ale chyb se stále děje dost – především u žádostí, které lidé podávají sami za sebe, bez hypotečního specialisty. Tady jsou ty nejčastější:

• srovnávání jen podle úrokové sazby – výsledná cena hypotéky závisí i na poplatcích, podmínkách mimořádných splátek a flexibilitě smlouvy
• nevhodný postoj k délce fixace – dnes už se s poklesem úrokových sazeb zpět pod dvě procenta příliš počítat nedá. Proto ani nemá smysl spekulovat s extrémně krátkými fixacemi
• podcenění vlastních úspor – čím více vlastních peněz žadatel vloží, tím lepší podmínky obvykle dostane; čekání a spoření se vyplatí
• nepřipravenost podkladů – banky dnes sledují stabilitu příjmů do hloubky; kdo pracuje jako OSVČ nebo má nepravidelné příjmy, musí počítat s přísnějším posuzováním a potřebnými doklady. V posuzování se berou v úvahu i druhy výdajů, které ukáže historie vašeho účtu
• ignorování životního pojištění – pojištění schopnosti splácet vám nikdy neposkytne tak kvalitní krytí, jaké se dá nastavit u životního pojištění. A v těžkých časech může být rozdíl mezi nimi tím, co rozhodne o tom, zda vám nemovitost zůstane (zvládnete splácení), nebo o ni přijdete
• přehlížení podmínek refinancování – smlouva, která dnes vypadá výhodně, může při změně životní situace svazovat ruce; změna parametrů hypotéky, případně i její refinancování by mělo být snadné, ne běh přes překážky

Zdroje

• hypoindex.cz: [Chcete v roce 2026 získat hypotéku? Co se změnilo v přístupu bank] (13.03.2026)
• cnb.cz: [ČNB doporučuje přísnější limity pro investiční hypotéky. Kapitálové rezervy se nemění] (13.03.2026)
• cbamonitor.cz: [ČBA Hypomonitor: Začátek roku 2026 přinesl silný objem hypoték] (13.03.2026)
• cbamonitor.cz: [ČBA Hypomonitor: Únor pokračoval s dočasným boomem hypoték, při sazbě 4,46 %] (13.03.2026)
• idnes.cz: [Hypotéky a refinancování 2026: Co musí Češi brát kvůli vlastnímu bydlení v úvahu?] (13.03.2026)