Banky.cz Články Hypotéka Výpočet výše hypotéky podle příjmu: Víte, kolik si můžete půjčit?

Výpočet výše hypotéky podle příjmu: Víte, kolik si můžete půjčit?

5.2.2024 Hypotéka

Získat jeden nebo třeba sedm milionů korun, to už je velký rozdíl. Zvlášť, pokud potřebujete peníze na pořízení domu či bytu. Banky přitom výši hypotéky často stanovují podle příjmu a dalších faktorů, které s ním souvisí. Podívejte se, na co musíte myslet a jak získat co nejvyšší půjčku.

REKLAMA
REKLAMA

Právě váš příjem je pro schválení hypotéky zásadní.

„Nezáleží ale pouze na jeho výši – i když můžeme zjednodušeně říct, že čím vyšší máte plat, tím vyšší můžete získat hypotéku. Důležité ale je, aby vaše příjmy byly pravidelné. Významnou roli navíc hrají i další aspekty, jako jsou například vaše výdaje nebo dluhová historie,“ upozorňuje Miroslav Majer, CEO portálu Banky.cz.

Zajímá vás, jaké typy příjmů banky akceptují? Přečtěte si článek Pravidelný příjem pro účely vyřízení půjčky. Kdo akceptuje jaké typy příjmů?

Ukazatele DTI a DSTI

určení maximální výše hypotéky podle příjmu žadatele dlouho sloužily ukazatele DTIa DSTI.

  • DTI (debt to income): Určuje maximální možné zadlužení žadatele o půjčku v poměru k jeho čistému ročnímu příjmu. Pracuje přitom s veškerými dluhy.
  • DSTI (debt service to income): Říká, jaký je maximální možný poměr mezi měsíčními splátkami všech úvěrů a čistým měsíčním příjmem žadatele.

Oba ukazatele stanovovala Česká národní banka a patřily k základním podmínkám, které musel splnit každý žadatel o hypoteční úvěr. V současnosti s nimi centrální banka nepracuje. Řada poskytovatelů z nich ale dál vychází.

Limity DTI a DSTI

Limity DTI a DSTI

Poslední platné limity DTI a DSTI byly následující:

  • DTI – 8,5: Celkové zadlužení daného člověka smělo být maximálně 8,5× vyšší než jeho čisté roční příjmy. U žadatelů o hypotéku do 36 let byl tento limit 9,5.

  • DSTI – 45 %: Měsíční splátky všech úvěrů žadatele nesměly přesáhnout 45 % z jeho čistého měsíčního příjmu. Do těchto výdajů se počítaly i budoucí splátky hypotečního úvěru. U lidí do 36 let byl tento limit 50 %.

Jak už jsme zmínili, některé banky tyto hodnoty využívají i nadále. Česká národní banka navíc může oba ukazatele kdykoliv znovu aktivovat.

Ukazatel LTV

Pro stanovení maximální výše hypotéky je v současnosti zásadní LTV. Určuje, jak vysoká smí být půjčka v poměru k zástavní hodnotě nemovitosti.

Aktuálně existují 2 limity:

  • 80 % – lidé starší 36 let mohou získat maximálně 80% hypotéku.

  • 90 % – žadatelé do 36 let dosáhnou i na 90% hypotéku – banka jim tedy půjčí až 90 % z ceny nemovitosti.

Zbývající částku musí žadatelé doplatit ze svého. Často jsou to přitom miliony korun.

Nejlepší hypotéka online

Jak získat vyšší hypotéku

Existují způsoby, jak zmíněné pravidlo „obejít“ a získat vyšší částku. Tím nejjednodušším je ručit za půjčku jinou – dražší – nemovitostí. Třeba domem rodičů.

Pokud za byt v hodnotě 3 000 000 korun ručíte domem v ceně 4 500 000 korun, můžete si půjčit až 3 600 000 korun.

Nebo můžete ručit více nemovitostmi, například bytem i domem. Hodnota zástavy se tak opět zvýší.

„Také můžete přizvat spolužadatele. Hypotéku budete mít společně a banka bude vycházet ze součtu vašich příjmů. Pamatujte však, že sečte i vaše výdaje a prozkoumá úvěrovou historii všech žadatelů,“ zdůrazňuje Miroslav Majer.

Další ukazatele ovlivňující výši hypotéky

Výše příjmu ovlivňuje výši hypotéky i jiným způsobem. Je totiž klíčová pro výpočet bonity klienta.

Tento ukazatel bance říká, jak jste pro ni bezpečný nebo rizikový klient. Čím je vaše bonita vyšší, tím lepší podmínky získáte.

Důležitá je také už zmíněná úvěrová historie. Pokud banka vidí, že už za sebou máte jiné půjčky, které jste bez problémů splatili, je to pro ni dobré znamení.

Když však zjistí, že máte se splácením svých závazků potíže, může vaši žádost o hypotéku zamítnout.

Hypoteční kalkulačka

Výpočet výše hypotéky v praxi

Podívejme se, jak v praxi vypadá výpočet výše hypotéky podle výše příjmů a hodnoty zástavy. A to v situaci, kdy žadatel chce koupit byt v hodnotě 5 000 000 korun.

Zaměříme se na 3 typy žadatelů:

  1. Třicetiletý člověk s čistým příjmem 30 000 korun a úsporami ze stavebního spoření 300 000 korun.

  2. Čtyřicetiletý člověk s čistým příjmem 50 000 korun a úsporami 1 000 000 korun

  3. Manželé, kterým je 37 let a jejich celkový čistý příjem je 100 000 korun. Mají naspořeno 500 000 korun.

1. Žadatel s příjmem 30 000 korun

V prvním případě může žadatel teoreticky získat nejvíc peněz – až 4 500 000 korun. LTV žadatelů do 36 let je 90 %.

Nejlepší hypotéka online

Stále však musí ze svého doplatit 500 000 korun – našetřeno má ale jen 300 000 korun. Aby získal dostatečnou půjčku, musí tedy ručit ještě další nemovitostí.

I tak bude mít problém – při úroku přibližně 4,5 % a splatnosti 30 let se totiž splátky budou pohybovat okolo 23 000 korun. A to je víc než 75 % čistého příjmu žadatele.

Žádná banka proto podobnou hypotéku nepovolí.

Aby splnil podmínku DSTI, smí si půjčit nanejvýš 3 000 000 korun.

2. Žadatel s příjmem 50 000 korun

Druhému žadateli je 40 let, dosáhne tedy maximálně na 80% hypotéku. V tomto případě si smí půjčit maximálně 4 000 000 korun.

Sám má našetřený 1 000 000 korun, a tak je zmíněný úvěr dostatečný.

Splňuje i podmínku DSTI. Splátka čtyřmilionové hypotéky se splatností 30 let a úrokem 4,5 % vyjde zhruba na 20 000 korun, což je 40 % z jeho čistého příjmu.

Povolené DTI pak u něj vychází na 5 100 000 korun. Hypotéce tak nic nebrání.

Výpočet výše hypotéky

3. Manželé s příjmem 100 000 korun

Díky společnému příjmu 100 000 korun měsíčně si mohou manžele půjčit i víc než 10 000 000 korun, aniž by porušili podmínku DTI.

Podle ukazatele DSTI si navíc můžou dovolit splátky až 45 000 korun měsíčně.

Problém je, že mají naspořeno pouze 500 000 korun. Potřebují si tedy půjčit 4 500 000 korun. Banka jim však nabídne pouze 80% hypotéku – to je 4 000 000 korun.

Aby získali potřebnou částku, musí ručit ještě další nemovitostí.

Jak také financovat nemovitost

Poslední zmíněný příklad může mít ještě další řešení. Manželé můžou k dofinancování použít půjčku ze stavebního spoření nebo jiný úvěr.

Díky jejich příjmům nebude problém takovou půjčku splatit.

Při pořízení první nemovitosti můžete využít také státní půjčku. Ověřte si ale, že ji stát aktuálně opravdu nabízí. A že vám poskytne dostatečnou částku.

ANKETA k článku Výpočet výše hypotéky podle příjmu: Víte, kolik si můžete půjčit?

Máte dostatečný příjem pro schválení hypotéky?

Počet odpovědí: 140

KOMENTÁŘE k článku Výpočet výše hypotéky podle příjmu: Víte, kolik si můžete půjčit?

Zatím nejsou přidány žádné komentáře. Podělte se s námi o Váš názor.

Přidejte nový komentář

Mohlo by vás zajímat

Předčasné splacení hypotéky aneb Co se změní od 1. 9. 2024?

27.2.2024 Hypotéka

Hypoteční turistika se od letošního roku už tolik nevyplatí. Existuje celá řada důvodů, kvůli kterým se člověk může rozhodnout svoji nemovitost prodat a hypotéku předčasně splatit. Ať už k tomuto rozhodnutí vede nutnost přestěhovat se, rozvod, smrt partnera nebo jen možnost ušetřit na splátkách, pro banku bylo takové řešení nevýhodné. 

Vše, co potřebujete vědět o stavbě domu na pozemku typu zahrada

23.2.2024 Hypotéka

Máte prostornou zahradu nebo se prodává zahrada ve vašem okolí a vy byste si na ní rádi postavili dům nebo třeba chatu? V našem článku se dozvíte vše potřebné o tom, za jakých podmínek je možné změnit zahradu na stavební pozemek a začít s výstavbou vysněné nemovitosti.

Vývoj úrokových sazeb hypoték

21.2.2024 Hypotéka

Úrokové sazby hypoték prožívají poměrně turbulentní období. Poté, co se v roce 2020 přiblížily k historickým minimům, začaly opět růst. A to k téměř rekordním výškám. V roce 2023 vyskočily skoro k  6 %. Aktuálně ale znovu klesají. Podívejte se, co vývoj úrokových sazeb hypoték ovlivnilo a jak se úroky v posledních letech měnily.

4 možnosti, jak na prodej domu nebo bytu s hypotékou

20.2.2024 Hypotéka

Změna práce, rozvod nebo třeba příliš vysoké náklady spojené s bydlením. To jsou některé důvody k prodeji nemovitosti. Jenže co když jste si na ni vzali hypoteční úvěr? Nebojte se, prodej domu nebo bytu s hypotékou není žádný problém. Administrativně je jen o málo složitější než prodej jakékoliv jiné nemovitosti.

Zjistěte, jak se počítá a splácí hypotéka a jestli na ni dosáhnete

16.2.2024 Hypotéka

Připravili jsme si pro vás přehledného průvodce, díky kterému se dozvíte, jakým způsobem banky počítají výši hypotéky, jak se hypotéka splácí i to, na jakou maximální výši hypotéky dosáhnete vzhledem ke svým příjmům.

Z naší bankovní poradny

Pojmy ve slovníku

100% Hypotéka

Půjčka, která pokryje celou koupi. Taková je 100% hypotéka. LTV této hypotéky je 100 %, což znamená, že vám banka půjčí peníze na celou odhadní cenu nemovitosti, kterou ručíte.

Díky 100% hypotéce tak získáte dost peněz na nákup domu či bytu nebo například na výstavbu. Zároveň ale musíte počítat s vyšším úrokem než u menších půjček. Pro banky je totiž úvěr bez spoluúčasti klienta rizikovější, a proto jsou jeho podmínky přísnější.

V současnosti navíc čeští poskytovatelé 100% hypotéky neposkytují. Česká národní banka totiž v roce 2016 zpřísnila podmínky pro získání hypotéky a jejich součástí bylo také ukončení 100% hypoték. Banky tak nabízí maximálně 90% hypotéky. Pouze u 5 % objemu poskytnutých půjček smí být LTV vyšší než 90 %.

Přesto existuje možnost, jak pomocí půjčky na bydlení získat dost peněz na úhradu celé kupní ceny nemovitosti. V podstatě tedy můžete dosáhnout na 100% hypotéku.

Jak na to? Musíte ručit více nemovitostmi. Kromě kupovaného bytu či domu to může být například nemovitost rodičů. Samozřejmě ale platí, že majitel této nemovitosti musí s ručením souhlasit.

Díky ručení více nemovitostmi se zvýší hodnota zástavy. I při 90% či menším LTV tak získáte peníze na nákup vybraného domu či bytu.

Banky navíc obvykle umožňují druhou nemovitost z hypotéky vyvázat, jakmile splatíte potřebnou část úvěru. Dál tedy ručíte pouze kupovaným domem či bytem.

Další možností je dofinancovat hypotéku dalším úvěrem. Například úvěrem ze stavebního spoření.

ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAM

90% Hypotéka

Až 90 procent z ceny nemovitosti, kterou ručíte. Přesně tolik si můžete půjčit na hypoteční úvěr. Abyste ale 90% hypotéku dostali, musíte splnit několik požadavků.

Jsou to zejména základní podmínky pro získání hypotéky – tedy například:

věk,příjemči bonita.

Oproti nižším půjčkám ale musíte u 90% hypotéky počítat s méně výhodnými podmínkami. Protože má hypotéka pokrýt 90 procent z ceny nemovitosti, je pro banku riskantnější než menší úvěry. A proto poskytovatelé toto riziko obvykle kompenzují vyšším úrokem.

Pro většinu lidí je přitom 90% hypotéka nejvyšší možná. Podle pokynů České národní banky mohou poskytovatelé víc peněz půjčit jen v 5 procentech případů. Potřebujete tak mít naspořeno alespoň 10 procent z kupní ceny.

V praxi to vypadá tak, že u bytu za 3 000 000 korun získáte maximálně 2 700 000 korun. Zbytek doplatíte vy.

Pokud si chcete pomocí hypotéky půjčit víc než 90 procent z ceny domu či bytu, musíte ručit více nemovitostmi. V takovém případě stoupne hodnota zástavy, ze které se půjčka počítá.

Výhodou je, že se tím pádem můžete dostat na nižší LTV (obvykle do 80 %) a získáte tak nižší úrok než u 90% hypotéky.

Pokud jste například původně ručili bytem za 2 500 000 korun a nyní k němu přidáte další byt ve stejné ceně, stoupne hodnota zástavy na 5 000 000 korun. U hypotéky na zmíněných 2 500 000 tak bude LTV 50 %.

ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAM

Srovnáváme hypotéky od

© Banky.cz 2023, všechna práva vyhrazena