Čerpání hypotéky na koupi, výstavbu i rekonstrukci: podmínky, lhůty a řešení komplikací

Produkt		Naše hodnocení:		Úrok 70% LTV	Splátka 1 mil. Kč	Fixace
Doporučujeme	Online hypotéka Více informací	Naše hodnocení 90 % Velmi dobré	Mám zájem	4,89 %	7 851 Kč	10 let
	Hypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	5,19 %	8 007 Kč	15 let
	mHypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 82 % Velmi dobré	Mám zájem	5,49 %	8 166 Kč	7 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 87 % Velmi dobré	Mám zájem	5,59 %	8 060 Kč	10 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 88 % Velmi dobré	Mám zájem	5,99 %	8 433 Kč	7 let
	Hypoteční úvěr Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	6,04 %	8 460 Kč	15 let

Co si z článku odnést

• Dva typy čerpání – jednorázové (koupě nemovitosti, celá částka najednou) a postupné (výstavba, rekonstrukce, po etapách/tranších).
• Podmínky před prvním čerpáním – návrh na vklad vlastnického i zástavního práva, pojištění nemovitosti, doložení vlastních zdrojů, u stavby a rekonstrukce ještě i stavební povolení.
• Kam jdou peníze při koupi – buď přímo na účet prodávajícího, nebo do advokátní/notářské/bankovní úschovy.
• Lhůty pro vyčerpání – 12 měsíců u jednorázového čerpání (koupě), 24 měsíců u postupného (výstavba/rekonstrukce); lze požádat o prodloužení (obvykle o půl roku až rok, za poplatek).
• Kontrola prostavěnosti – u stavby/rekonstrukce peníze banka uvolňuje buď podle faktur, nebo podle protokolů odhadce (ty potvrdí skutečný stav prací). Každý protokol stojí cca 1 500 Kč.
• Splácení během čerpání – platíte jen úroky z vyčerpané částky, jistina se začne splácet až po dočerpání hypotéky.
• Nedočerpání/nedostatečná částka – nedočerpání do 20 % schválené hypotéky bývá bez postihu. Ukáže-li se hypotéka naopak jako nedostatečná, lze žádat o její navýšení.
• Kolaudace a ukončení – po dočerpání je nutná kolaudace, obvykle do 6 měsíců, jinak hrozí sankce; ukončení čerpání se oznamuje bance písemně.

Na koupi, na výstavbu nebo na rekonstrukci?

Základní rozdělení je na: jednorázové čerpání hypotéky a na postupné čerpání hypotéky. Podle toho se řídí i rytmus čerpání a samozřejmě dokládání různých dokumentů a dalších podkladů. 

Tip od banky.cz

,,Nejprve jednorázové je čerpání hypotéky při koupi nemovitosti. Tady banka pošle celou domluvenou částku najednou. Výjimkou je jen situace, kdy jste si vypůjčili nejen na koupi, ale i na následnou rekonstrukci (například díky zástavě dvou nemovitostí). Pak čerpáte také postupně, nejprve na koupi a následně po etapách rekonstrukce.”

Petr Jermář

Hlavní analytik Banky.cz

Hypotéka na výstavbu domu/bytu a taktéž hypotéka na rekonstrukci se čerpají postupně. Rytmus čerpání je určen rytmem prací na vaší nemovitosti. Banka nastaví limit pro to „nejpomalejší“, ale vy smíte postupovat mnohem rychleji. Banka vždy uvolní část peněz podle toho, jak daleko stavba či rekonstrukce pokročila. Stejný princip postupného čerpání se používá i u koupě bytu od developera, který má dům ještě rozestavěný.

Jaké podmínky musíte splnit před prvním čerpáním hypotéky

I když splníte podmínky pro získání hypotéky a banka vám ji schválí, ještě to neznamená, že peníze hned uvidíte na účtu. Podmínky prvního čerpání hypotéky se vážou na to, aby banka měla jistotu, že úvěr je dostatečně zajištěný a že s penězi naložíte tak, jak jste v žádosti uvedli.

Co je potřeba k čerpání hypotékytéměř vždy:

• kupní smlouva nebo projekt a rozpočet u stavby a rekonstrukce
• u kupované nemovitosti podaný návrh na vklad vlastnického práva na katastru nemovitostí
• u výstavy nebo rekonstrukce pravomocné stavební povolení nebo souhlas stavebního úřadu
• podaný návrh na vklad zástavního práva k nemovitosti ve prospěch banky
• sjednané pojištění nemovitosti a jeho vinkulace ve prospěch banky
• doklad, že jste uhradili tu část ceny, kterou platíte z vlastních úspor
• často i založení běžného účtu u dané banky.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Odebírat

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Jak probíhá čerpání hypotéky na koupi bytu nebo domu

U koupě je to jednodušší – jde o jediné čerpání celé částky najednou. Jak probíhá čerpání hypotéky na koupi bytu v praxi? Nejdřív doložíte bance výše zmíněné dokumenty, banka vklad vlastnického i zástavního práva a další náležitosti zkontroluje, a jakmile je vše v pořádku, peníze pošle podle toho, jak jste se dohodli.

Nabízejí se hned dvě možnosti, kam peníze při čerpání hypotéky při koupi nemovitosti mohou jít:

• přímo na účet prodávajícího uvedený v kupní smlouvě,
• do advokátní, notářské nebo do bankovní úschovy.

Čerpání hypotéky přes advokátní úschovu či jiné typy úschov je v Česku rozšířené řešení, protože chrání obě strany. Kupující má jistotu, že se s penězi nic nestane, dokud nedojde k převodu nemovitosti. Prodávající má zase jistotu, že jsou peníze skutečně připravené k výplatě.

Na vyčerpání celé částky pak obvykle máte 12 měsíců od podpisu úvěrové smlouvy. To většinou platí i pro koupi domu od developera. 

Prakticky stejná pravidla jako pro koupi bytu nebo domu platí i pro další typy jednorázového čerpání:

• hypotéku na vyplacení partnera – peníze v tomto případě putují na účet příbuzného, kterého z nemovitosti vyplácíte (třeba sourozence nebo bývalého manžela)
• pro refinancování hypotéky – tady si banky peníze převádí prakticky mezi sebou, nový poskytovatel doplatí tu původní hypotéku, následně splácíte novému poskytovateli
• hypotéku na pronájem, kdy nemovitost kupujete nikoliv na bydlení, ale proto, abyste ji pronajímali
• americkou hypotéku, kterou smíte použít na pořízení čehokoliv, nejen nemovitosti (ovšem ani tady se neobejdete bez zástavy).

Srovnejte si nabídky hypoték a najděte tu nejvýhodnější

Co se dokládá při čerpání hypotéky na stavbu domu

Jak probíhá čerpání hypotéky na stavbu domu? Banka potřebuje mít po celou dobu jistotu, že peníze skutečně používáte k výstavbě dohodnuté nemovitosti, a k ničemu jinému. Proto čerpání hypotéky na výstavbu, ale i na rekonstrukci, vyžaduje víc papírování než u koupě.

Vedle stavebního povolení budete bance postupně dokládat:

• projektovou dokumentaci a rozpočet stavby,
• smlouvu se stavební firmou, případně smlouvy s jednotlivými dodavateli, pokud stavíte po částech,
• a hlavně doklady o tom, jak stavba postupuje.

Když stavíte svépomocí, tedy bez generálního dodavatele, počítejte s tím, že čerpání hypotéky na stavbu svépomocí bývá administrativně náročnější. Banka se totiž nemůže opřít o smlouvu s firmou, která stavbu zaštiťuje. Takže kontroluje postup prací jinak: přes odhadce a fotodokumentaci. 

Některé banky dokonce nabízíčerpání hypotéky bez dokládání faktur. Tady se banka neohlíží na účtenky a faktury, ale kontroluje procenta hotovosti stavby (podle tzv. prostavěnosti – viz níže). To ocení hlavně lidé, kteří část prací dělají sami nebo nakupují materiál postupně u různých dodavatelů.

Jak probíhá čerpání hypotéky na rekonstrukci

Hypotéka na rekonstrukci se v čerpání chová podobně jako hypotéka na výstavbu – jde o postupné čerpání hypotéky. Stejně jako u výstavby i tady na průběh prací dohlíží odhadce, který zhotovuje protokoly o stavu prací. Podle nich pak banka uvolňuje jednotlivé tranše (dávky peněz). 

U rekonstrukce menšího rozsahu je administrativa obvykle jednodušší než u výstavby domu od základů, protože banka nepotřebuje tak podrobnou dokumentaci. I počet kontrolních protokolů a návštěv odhadce bývá nižší.

Postupné čerpání hypotéky podle prostavěnosti

Postupné čerpání hypotéky podle prostavěnosti znamená, že banka vám peníze neposílá podle toho, kolik jste zaplatili faktur, ale podle toho, kolik procent domu už reálně stojí (nebo jak velkou část rekonstrukce už máte hotovou). Peníze pak jdou buď na účet stavební firmy, nebo přímo na váš účet – záleží na tom, jaký způsob výstavby jste zvolili.

Tomuhle způsobu se říká i čerpání hypotéky po tranších – tranší je právě ta jedna dílčí platba, kterou v rámci jedné etapy stavby od banky dostanete. Většinou jde o tzv. zálohové čerpání hypotéky. Peníze dostanete jako zálohu na budoucí výdaje spojené s výstavbou nebo rekonstrukcí. A v domluveném termínu pak bance prokazujete, že jste zálohu použili správně.

Jak banka kontroluje prostavěnost domu

Aby banka věděla, že peníze používáte, jak je dohodnuto v úvěrové smlouvě, posílá na stavbu odhadce. Ten stavbu pravidelně navštěvuje a pokaždé zhotoví protokol o stavu stavby. V něm popíše, v jaké fázi se výstavba nachází a jestli to odpovídá rozpočtu i harmonogramu, který jste bance na začátku předložili. 

Za každý takový protokol si odhadce účtuje přibližně 1 500 korun, a protože ho obvykle musíte doložit před každým jednotlivým čerpáním, čím víckrát peníze čerpáte, tím víc na posudcích zaplatíte. Proto se vyplatí minimalizovat počet etap.

Vyplatí se také zjistit, kolik čerpání máte u konkrétní banky v ceně zdarma. Rozdíly mezi poskytovateli bývají citelné. Zároveň to ale neznamená, že máte automaticky vybírat banku jen podle počtu bezplatných čerpání. Roli hraje i úroková sazba a celkové podmínky úvěru. 

Nejlépe je probrat volbu banky s hypotečním poradcem, který vám pomůže zvolit variantu, jež bude výhodná jako celek, nikoliv jen v jedné položce.

Co se splácí během čerpání hypotéky a kdy začnete splácet i jistinu

,,Dokud nevyčerpáte celou hypotéku na výstavbu (či na rekonstrukci), platíte bance jen úroky z částky, kterou jste už vyčerpali(nikoliv z celé schválené hypotéky).To je úlevné hlavně pro klienty, kteří sice už stavějí dům, ale stále ještě bydlí v nájmu.”

Miroslav Majer

CEO Banky.cz

Kdy se začne splácet jistina hypotéky? Až v okamžiku, kdy hypotéku dočerpáte (ať už půjde o celou schválenou částku, nebo jen o ukončení čerpání, protože zbytek schválené hypotéky už nevyužijete). Od té chvíle platíte klasickou anuitní splátku, která v sobě kombinuje úrok i splácení jistiny (přesně jak to znáte u klasické hypotéky na koupi bytu/domu).

Jak dlouho lze hypotéku čerpat a co se stane při překročení termínu

Jak dlouho trvá čerpání hypotéky, závisí zase na účelu úvěru:

• u jednorázového čerpání (koupě nemovitosti) máte na vyplacení peněz obvykle 12 měsíců od podpisu úvěrové smlouvy
• u postupného čerpání (výstavba, rekonstrukce) je to zpravidla 24 měsíců
• specifické jsou hypotéky bez nemovitosti, které se sjednávají předem, ještě před tím, než vůbec víte, který byt nebo dům budete kupovat. Peníze máte předem schválené a připravené k rychlému čerpání. Na nalezení nemovitosti vám dá banka od několika měsíců až po několik let.

Co když se hypotéka nestihne vyčerpat

Někdy můžete banku požádat o prodloužení čerpání hypotéky. Když žádosti vyhoví, obvykle vám přidá půl roku až rok navíc. Počítejte ale s tím, že za tuhle výjimku většinou zaplatíte administrativní poplatek. O prodloužení se nedá požádat u hypoték bez nemovitosti, tam je termín většinou závazný a jeho nedodržení se pokutuje. 

Co když nakonec hypotéku nevyčerpáte celou?

Když se vám podaří postavit nebo zrekonstruovat dům levněji, než jste plánovali, a když se úspora (nevyčerpaná suma) vejde řádově do 20 % sjednané částky hypotéky, bývá nedočerpání bez postihu. Proto se vyplatí už při sjednávání hypotéky požádat o vyšší částku – vytvoříte si tím rezervu pro nečekané vícepráce. Následně bance splácíte jen tu částku, kterou jste si skutečně půjčili.

Jakmile ale nevyčerpáte víc než 20 %, počítejte s poplatkem za nedočerpání hypotéky. 

Je tu ještě jedna věc, na kterou si dávat pozor: jakmile čerpání ukončíte, musíte stavbu ve stanoveném termínu i zkolaudovat. Většinou do 6 měsíců od dočerpání úvěru. Když to nestihnete, hrozí vysoké poplatky, v krajním případě až ve výši třetiny úvěru. Proto si dobře spočítejte časovou rezervu.

Co dělat, když schválená výše hypotéky nestačí?

Stavba se mnohdy prodraží a původně schválená částka na dokončení nestačí. Nebývá nouze o vícepráce, ale setkáváme se i s rozhodnutími pro kvalitnější materiály, úspornější technologie aj. 

Tady můžete požádat o navýšení hypotéky. Obvykle jej banky umožňují až po úplném vyčerpání původní částky. Pamatujte ale, že k navýšení musíte míst dostatečnou úvěruschopnost (o navýšení vám pak naroste i celková splátka), nebo si prodloužit dobu splácení.

Co když je odhad nemovitosti od banky nižší než kupní cena

Bankovní odhadce vždycky oceňuje nemovitost nezávisle na tom, na jaké ceně jste se s prodávajícím domluvili. Když odhad vyjde nižší, rozdíl mezi odhadem a kupní cenoumusíte doplatit z vlastních zdrojů (plus musíte mít hotovost i na doplatek do 100 % hypotéky – banky půjčují většinou jen do 80 % odhadní ceny nemovitosti). 

Máte-li k dispozici i jinou nemovitost, třeba dům/byt rodičů, můžete ji do zástavy také zahrnout. Pak už rozdíl mezi kupní a odhadní cenou problémem nebude. Druhou nemovitost můžete z hypotéky vyvázat ihned poté, co splatíte odpovídající část úvěru. 

Čerpání hypotéky ukončujete písemně

Čerpání hypotéky ukončíte tak, že bance písemně oznámíte (obvykle přes formulář v bankovnictví nebo osobně přes pobočku), že už žádné další peníze čerpat nebudete. Banka následně uzavře čerpací fázi a spočítá vám výslednou výši splátky. Do ní se od té chvíle promítá i jistina, nikoliv jen úroky. 

K ukončení musíte do jisté doby doložit i dokončení díla (typicky kolaudační souhlas nebo jiný doklad podle podmínek banky), jinak vám hrozí sankce. Tady už návštěva odhadce nestačí.