Question 1

⭐ Záznam v registrech

Accepted Answer

Dobrý den,

	banky do registrů zanášejí veškeré negativní a pozitivní záznamy (placení včas stejně jako zpoždění pouhých pár dnů). Příliš nerozumím "složení zálohy ve výši 93 000 Kč pro případ neschopnosti splácet". Jako že jste bance na speciální účet složili 93 000 Kč a řekli jí, aby si v případě neplacení řádných splátek dluh strhla z této úložky? A následně jste neplatili včas, banka si z této úložky strhávala splátky a zároveň vám dala záznam do registrů (zpozdné pár dnů)?

	Pokud to bylo takto, bude záležet na smluvních podmínkách této speciální úložky, která je poměrně nestandardní. Bylo-li sjednáno např. "v případě prodlení splátky 6 pracovních dní" se peníze srazí ze zálohy", Vy jste několikráte včas nezaplatili a banka si to vždy po 6 dnech strhla ze zálohy, pak se mi zdá vše v pořádku. Reálně došlo k prodlení se splacením (o těch 6 dnů), a proto dala banka záznam do registrů. Následně místo vypovězení smlouvy, zesplatnění úvěru či exekuce byla dle dohody použita záloha.

	Nebylo případně jednodušší ponechat o 93 000 Kč více na svém účtu, ze kterého se splácela hypotéka, a na splátky zadat trvalý příkaz k platbě? Takto byste měl vždy jistotu, že splátka bude zaplacena včas a efekt rezervy by byl stejný.

Question 2

⭐ Potvrzení o bezdlužnosti

Accepted Answer

Dobrý den,

	platila jste vždy včas nebo nikoliv? Jestli jste se někdy v minulosti s platbou opozdila, banka Vám potvrzení o bezproblémovém průběhu splácení nevydá. Pravděpodobně díky tomu máte záznam v registrech dlužníků, a proto se nová banka zdráhá s refinancováním a chce další potvrzení. Máte-li všechny své minulé zpožděné platby vyrovnány, banka by Vám potvrzení o současné bezdlužnosti vydat měla.

Question 3

⭐ Refinancování

Accepted Answer

Dobrý den, 

	děkujeme za Váš zájem - vyplňte prosím formulář hypoteční kalkulačka a kolegové Vás osloví s konkrétní nabídkou. Bude-li pro Vás tato nabídka zajímavá, domluví se s Vámi náš hypotéční poradce na dalším postupu (bude třeba doložit potvrzení o výši příjmu).

Question 4

⭐ Podmínky získání úvěru

Accepted Answer

Dobrý den,

	podmínky pro získání hypotéky jsou dvě:

	1) mít dostatečný příjem (dle výše úvěru/výše měsíční splátky) a nemít záznamy v registrech dlužníků

	2) mít našetřeno min. 5% z hodnoty kupované nemovitosti (od dubna to bude min. 10%), ale pro získání lepší úrokové sazby min 15-20%

	Ručitele netřeba, u hypotéky se ručí kupovanou nemovitostí. Kdybyste byla v manželství, pak by se počítal příjem celé domácnosti a s manželem byste o hypotéku žádali společně.

Question 5

⭐ Firemní financování

Accepted Answer

Dobrý den,

	hypotéční kalkulačky dostupné na internetu jsou pouze pro fyzické osoby. Komerční výstavba, resp. větší investiční celky, jsou obvykle řízeny firmou, tedy ve Vašem případě budete potřebovat firemní financování, které má vždy individuální parametry závislé na podnikatelském záměru, bonitě firmy/žadatele a hodnotě zástavy. Financování nákupu pozemku v centru Prahy velmi bonitní firmou s historií bude mít jiné parametry než nákup pozemku v pohraničí čerstvě založenou firmou bez historie. Velmi hrubým odhadem bych počítal úrok 6-10% při LTV max. 70-85%.

Question 6

⭐ Zesplatněný úvěr

Accepted Answer

Dobrý den,

	ve smluvních podmínkách všech úvěrů je uvedeno, že dlužník nesmí být v exekuci či osobním bankrotu. Třetí spoludlužník svým bankrotem porušil smluvní podmínky. Za porušení smluvních podmínek následuje obvykle zesplatnění úvěru - banka s vámi končí spolupráci (pro porušení smluvních podmínek) a chce vrátit ihned celou zbylou dlužnou částku. Nedojde-li k navrácení peněz, banka přikročí k prodeji vašeho RD.

	Doporučuji neprodleně jednat o refinancování úvěru u jiné banky, které postačí pouze dva spolu-žadatelé o úvěr. Máte-li i ve dvou dostatečný příjem (proč jste přibírali třetího?), neměl by být problém s historií bezproblémového splácení refinancování sjednat. Pokud se Vám refinancování hypotéky sjednat nepodaří, přijdete o svůj dům (banka ho prodá, umoří zbytek dluhu a zbylé peníze z prodeje Vám vrátí). Doporučuji tedy této situaci věnovat maximální možné úsilí.

Question 7

⭐ Rekonstrukce

Accepted Answer

Dobrý den,

	na výběr máte mezi spotřebitelským úvěrem (úrok 7-10%, bez ručení nemovitostí) a hypotékou (úrok 1,5-2,5%, je třeba ručit nemovitostí). Vřele doporučuji hypotéku - na úrocích zaplatíte 4x méně. S měsíční splátkou 2 500 Kč byste úvěr 800 000 Kč splácel zhruba 35 let, doporučuji volit vyšší splátku a splácet kratší dobu - třeba 15 let měsíčně po cca 5 000 Kč. Vyplňte prosím formulář hypoteční kalkulačka a kolegové Vás osloví s konkrétní nabídkou.

Question 8

⭐ Vypořádání spoluvlastnictví

Accepted Answer

Dobrý den,

	ať už to bude jedna nebo dvě hypotéky, je to jedno (technický detail). Důležité je mí dostatečný příjem a hodnotnou nemovitost pro zástavu. Banky dnes půjčují na max. 95% hodnoty nemovitosti (od jara to bude max. 90%), přičemž pro lepší úrok pod 2% je nutné mít vlastní zdroje ve výši 10-20%. Doporučuji Wüstenrot hypotéční banku (od 1,49% do 90% LTV), Fio banku (od 1,68% do 85% LTV) či MONETA Money Bank (od 1,69% do 90% LTV). Nebo vyplňte formulář hypoteční kalkulačka a kolegové Vás osloví s konkrétní nabídkou.

Question 9

⭐ Mateřská

Accepted Answer

Dobrý den,

	mateřská není překážkou, za manžele se posuzuje celkový příjem rodiny (manželova výplata + Vaše mateřská), který musí být dostatečný pro měsíční splátky. 20% vlastních zdrojů je optimální situace pro získání lepší úrokové sazby pod 2%. Budete-li druhý byt po přestěhování do nového pronajímat, je možné do výše rodinného příjmu započíst i výnos z pronájmu. Vyplňte prosím formulář hypoteční kalkulačka a kolegové Vás osloví s konkrétní nabídkou.

Question 10

⭐ Koupě staré půdy pro výstavbu bytů

Accepted Answer

Dobrý den,

	doporučuji hypotéku pro výstavbu, kterou by bylo možné financovat jak nákup samotné půdy, tak následně stavební práce. Je nutné mít min. 5% vlastních zdrojů z celkové hodnoty projektu (od dubna to bude 10%), pro lepší úrok pod 2% min. 20-30%. Vyplňte prosím hypoteční kalkulačku a kolegové Vás osloví s konkrétní nabídkou.

Question 11

⭐ Zvýšení úroků v průběhu fixace

Accepted Answer

Dobrý den,

	v průběhu fixace banka nemůže měnit úrokovou sazbu, takové právo má až v momentě výročí fixace (a Vy pak máte zase právo přejít k jiné bance). Jednostranné zvýšení úroku v průběhu fixace by mohlo být pouze důsledkem porušení smluvních podmínek (pozdní placení, zrušení životního pojištění, za které byla udělena sleva z úrokové sazby).

	Pokud jste neporušil smluvní podmínky a banka neuznává Vaši reklamaci, doporučuji podat podnět dohledovému orgánu nad bankami (ČNB).

Question 12

⭐ Potvrzení o příjmu

Accepted Answer

Dobrý den,

	ať už bude banka požadovat potvrzení o příjmu na svém formuláři či se spokojí s formulářem vaší mzdové účtárny, bude razítko vaší firmy plně postačující (to garantuje platnost dat ve formuláři).

Question 13

⭐ Nový zákon a mimořádné splátky

Accepted Answer

Dobrý den,

	1) ano, mimořádná splátka 25% dána novou legislativou platí pro všechny nové smlouvy a refixace - neplatí tedy jen pro stávající běžící hypotéky do momentu skončení fixace (pro Vás za 3,5 roku)

	2) do skončení fixace platí pravidla hry ujednaná ve smlouvě - není žádná možnost, jak se jim vyhnout

	Upřímně, nová legislativa přinášející bezplatnou mimořádnou splátku 25% nemusí být vždy a pro všechny výhodná. Banky si tuto novou povinnost (která je bude něco stát) kompenzovaly zdražením, průměrně o 0,2-0,3%. Budete mít "větší práva", ale řádně si za to připlatíte. Přitom možnost mimořádné splátky využije dle odhadů ani ne polovina klientů - ale platit budou vyšší úrok všichni.

Question 14

⭐ Stavební spoření - úvěr

Accepted Answer

Dobrý den,

	databázi produktů aktualizujeme nejméně 1x měsíčně, na naše data se můžete 100% spolehnout. U Stavební spořitelny ČS začíná každé stavební spoření tarifem 1%/3,99% (spoření/úvěr) - v této fázi spoříte. Po splnění podmínek se tarif přepne do 0,05%/2,99% - v této fázi se úspory už téměř neúročí a je naopak možné čerpat úvěr.

	Obecně bych dnes doporučil využívat stavebního spoření pouze pro spoření. Díky dlouhodobě nízkým úrokovým sazbám jsou hypotéky mnohem výhodnější než sebelepší úvěr ze stavebního spoření (lze je aktuálně pořídit již od 1,39%).

Question 15

⭐ Předčasné doplacení úvěru

Accepted Answer

Dobrý den,

	o jakou banku se jedná? Chcete provést mimořádnou splátku (předčasné doplacení úvěru) k datu výročí fixace úrokové sazby nebo jindy?

	Nejlepší by bylo osobně navštívit pobočku své banky a domluvit se na konkrétním postupu (přesné vyčíslení dluhu bankou k Vámi stanovenému datu a kalkulace případných sankcí, nemáte-li bezplatné mimořádné splátky sjednané ve smlouvě či nedojde-li k doplacení v momentu výročí fixace).

Question 16

⭐ Pro občany EU

Accepted Answer

Dobrý den,

	u občanů EU banky dnes již obvykle nevyžadují trvalý pobyt a postačí pouze přechodný pobyt. Vyplňte prosím hypoteční kalkulačku a kolegové Vás osloví s konkrétní nabídkou.

Question 17

⭐ Garance úrokových sazeb

Accepted Answer

Dobrý den,

	žádná banka negarantuje úrokovou sazbu déle než 30 dní od podání nabídky klientovi. Úrokové sazby vždy reflektují aktuální situaci na trhu. Většina bank mění své sazby každý měsíc. Právě proto nemůže být garance delší. Účelem garance je nechat klientovi dostatek času na rozmyšlení konkrétní nabídky, aby nemusel činit rozhodnutí ve spěchu - banky obvykle nabízejí 2-4 týdny. Dva roky jsou bohužel zcela mimo realitu. Při refinancování je dobré začít jednat o nové úrokové sazbě se svou současnou bankou a s konkurencí zhruba měsíc až dva před výročím fixace. Dříve to nemá smysl.

Question 18

⭐ 100% LTV

Accepted Answer

Dobrý den,

	díky nařízení ČNB banky již od září nemohou poskytovat hypotéky na více než 95% hodnoty zástavy. Od jara příštího roku bude strop max. 90%. Tedy dnes si je možné půjčit na hypotéku při zástavní hodnotě nemovitosti 400 000 Kč max. 380 000 Kč, příští rok to bude max. 360 000 Kč. Dobrý úrok (pod 2%) dnes dostanete pouze do hodnoty zástavy cca 80-85%, jinak je nutné počítat s přirážkou až +1%.

	Kupujete-li si starší nemovitost v hodnotě 400 000 Kč a zbylých 600 000 Kč plánujete na rekonstrukci či dostavbu, pak by bylo možné získat více než je aktuální hodnota nemovitosti - hypotéka na výstavbu. Ta se čerpá postupně dle dokončených stavebních prací a je k mání stále za velmi rozumný úrok oproti spotřebitelskému úvěru.

	Potřebujete-li oněch 600 000 Kč na jiný účel, pak v případě dostatečného příjmu je možné si půjčit na spotřebitelský úvěr s úrokem od 7%.

Question 19

⭐ Úvěr ze stavebního spoření

Accepted Answer

Dobrý den,

	4,8% je opravdu hodně, dnes stavební spořitelny nabízejí 1,99-2,99% (konkrétně ČMSS 2,95%). Zkuste si vyjednat novou sazbu přímo s ČMSS a můžete zkusit pohrozit odchodem jinam. Reálně ovšem bez ručení nemovitostí na hypotéku bohužel nedosáhnete a spotřebitelské úvěry jsou ještě dražší (začínají na RPSN 7,13%).

Question 20

⭐ Propadnutí rezervační zálohy

Accepted Answer

Dobrý den,

	předběžné schválení je bohužel nezávazné a nevymahatelné. Kdyby Vám banka vystavila závazný příslib hypotéky za konkrétních podmínek, dala by se vymáhat škoda vzniklá z neudělení hypotéky a z toho plynoucí ztráty zálohy. 

	Nechat Vás čekat 2 měsíce je vysoce neseriózní přístup ze strany banky - standardně celý proces přidělení hypotéky nezabere déle než dva týdny. Kolik dní zbývá do propadnutí zálohy? Můžete zkusit oslovit jiné banky - doporučuji UniCredit Bank 1,29%, Wüstenrot 1,49%, Fio banku 1,68% nebo mírně dražší Hypotéční banku za 1,89%, která umí rychle řešit i méně standardní situace. Nebo dále tlačit na MONETA Money Bank.

Question 21

⭐ Zástavní právo na katastru

Accepted Answer

Dobrý den,

	nejsme vaše banka, ale poradenský portál. Doporučuji vyčkat cca 1 měsíc od momentu zápisu zástavy na novou nemovitost a vše průběžně kontrolovat přes online náhled do katastru. Pokud ani po měsíci neuvidíte u staré nemovitosti zahájení řízení o výmaz zástavy/vyznačenou plombu, kontaktujte svoji banku a připomeňte se. Banka by měla co nejdříve podat na katastr návrh na výmaz zástavy u staré nemovitosti.

Question 22

⭐ Lze započítat diety jako část příjmu?

Accepted Answer

Dobrý den,

	diety kryjí zvýšené náklady na živobytí na služebních cestách, nepočítají se do mzdy. Pokud byste přešel k nové bance, bude po Vás požadováno potvrzení o výši příjmů (to by bylo zcela bez diet). Současná banka Vás zná, a proto při refinancování pravděpodobně nebude vyžadovat potvrzení od zaměstnavatele, ale spokojí se se znalostí vašeho obratu na účtu (k Vašemu dobru Vám systém započítá diety zaslané na účet jako další část příjmu). Diety placené hotově Vám jako část mzdy nezapočítá bohužel žádná banka.

	I tak ale zvažte, zda-li se Vám případně vyplatí zůstávat u mBank - má téměř nejdražší hypotéky, viz porovnání zde.

Hypoteční poradna - strana 95

Hypoteční poradna vám pomáhá

Proč si vzít hypotéku?

Než požádáte o hypotéku

Jak na hypotéku?

Záznam v registrech

Potvrzení o bezdlužnosti

Refinancování

Podmínky získání úvěru

Firemní financování

Zesplatněný úvěr

Rekonstrukce

Vypořádání spoluvlastnictví

Mateřská

Koupě staré půdy pro výstavbu bytů

Zvýšení úroků v průběhu fixace

Potvrzení o příjmu

Nový zákon a mimořádné splátky

Stavební spoření - úvěr

Předčasné doplacení úvěru

Pro občany EU

Garance úrokových sazeb

100% LTV

Úvěr ze stavebního spoření

Propadnutí rezervační zálohy

Zástavní právo na katastru

Lze započítat diety jako část příjmu?