Nekonečné zdražování? Ceny nemovitostí loni rostly i navzdory covidu

Že zdražování nemovitostí stále nekončí vyplývá z údajů HB indexu. Vydává ho Hypoteční banka a vychází v něm z odhadů tržních cen nemovitostí.

Podle jeho dat se už tradičně výrazně zvedla cena u bytů. V roce 2020 zdražily v porovnání s předchozím rokem o 12,9 %.

Ke konci roku ale začalo zdražování zpomalovat. Zatímco ve 3. čtvrtletí roku 2020 byl mezikvartální růst 3,6 %, od října do konce prosince stoupla cena bytů „jen” o 2,9 %.

Nejrychleji se zdražuje na jihu republiky

Na vysokém tempu zdražování se nejvýrazněji podílely byty v Jihomoravském a Jihočeském kraji. Naopak v Praze rostly ceny pomaleji, než jaký byl celorepublikový průměr.

Je to dané zejména tím, že v hlavním městě se už v minulých letech přiblížily ceny nemovitostí ke svému stropu. Prostor pro zdražování tak není veliký.

Nejvýrazněji pak zdražují byty typu 3+1 či 3+kk. Tedy takové, které často využívají mladé rodiny.

Pozemky zdražily o víc než 13 %

Podle HB indexu stoupla od roku 2010 průměrná cena bytů už o 71 %. Rychleji zdražovaly pouze pozemky, které nyní pořídíte v průměru o 85 % dráž než v roce 2010.

Loni byl přitom cenový vývoj pozemků podobný jako u bytů. Meziročně stoupla jejich cena o 13,3 % a koncem roku začal růst zpomalovat. Zatímco ve 3. čtvrtletí zdražily mezikvartálně o 3,7 %, v následujícím období to bylo o 0,5 procentního bodu méně.

Nejpomaleji stoupaly ceny domů

Výrazně zdražovaly také domy. V porovnání s byty a pozemky u nich ale nebyl růst tržních cen tak strmý.

Loni se jejich cena zvedla o 9,9 % a od roku 2010 pak o 54 %.

Oproti dalším zmíněným nemovitostem ale jejich zdražování koncem roku zrychlilo. Ve 3. čtvrtletí jejich tržní hodnota mezikvartálně stoupla o 2,2 % a v následujících měsících tato hodnota stoupla na 2,8 %.

Tedy na podobné tempo, jaké měly ceny bytů.

Chybí dělníci i materiál

Na zdražení domů se projevilo mimo jiné zvyšování cen materiálu a stavebních prací. Právě na těchto věcech se přitom citelně podepsala koronavirová krize.

Na stavbách totiž často pracovali cizinci, kteří se spokojili s menší mzdou než čeští pracovníci. Jenže řada z nich se (alespoň na čas) vrátila do své vlasti. Cena dostupných pracovních sil tak stoupla.

Podobné je to také s materiálem.

Řada developerů odebírala stavební prvky ze zahraničí. Jenže v mnoha zemích byl kvůli koronaviru utlumený provoz a výroba tedy nebyla tak vysoká, jako v předešlých letech. Také cena materiálu proto logicky roste.

Odborníci čekají, že zdražování zvolní

Dá se čekat, že ani letos se situace příliš nezmění. A ceny nemovitostí dál porostou.

Přestože odborníci, podobně jako loni, mluví o pomalejším zdražování. Podle nich tomu můžou pomoci zejména různé slevy.

Na druhé straně ale stále platí, že poptávka výrazně převyšuje nabídku. Zejména u bytů a stavebních pozemků. Prodejci proto zpravidla nemají k velkému zlevňování důvod.

Růstu cen navíc nahrávají levné hypotéky. Přestože úrokové sazby u jednotlivých poskytovatelů už začínají stoupat, průměrný úrok se stále pohybuje pod 2 %. Koncem února byl dokonce 1,93 % – tedy nejméně za poslední čtyři roky.

I díky tomu je zájem o hypotéky (a tedy i o nemovitosti) v posledních měsících rekordní.

To vše tedy nasvědčuje spíš tomu, že byty, domy i pozemky budou dál zdražovat poměrně rychle.

Nadhodnocení vs. hypotéky

Najdou se ale také nemovitosti, u kterých bude zdražování pomalejší. Nebo které dokonce zlevní.

Týká se to zejména starších panelákových bytů a bytů na okrajích měst nebo v méně atraktivních lokalitách. Podle některých odhadů může jejich hodnota letos klesnout až o 10–15 %.

Podle České národní banky jsou přitom nemovitosti nadhodnocené v průměru o 17 %. Propad o zmíněných 10–15 % by je tedy přiblížil k jejich skutečné hodnotě.

Právě toto předražení domů a bytů přitom může být poměrně výrazný problém pro řadu žadatelů o hypotéku. Banky totiž stále častěji tlačí na odhadce, aby se při stanovení tržních cen drželi při zemi.

Z těchto odhadů pak vychází maximální výše hypotéky – může být nanejvýš 90 % z hodnoty nemovitosti.

Kvůli nadhodnocení bytů a domů přitom může kupní cena výrazně přesáhnout odhadní hodnotu nemovitosti. Žadatelé tím pádem nezískají dost peněz na nákup.

A nezbývá jim než si půjčit zbývající částku například od příbuzných, dát do zástavy další nemovitost (pokud takovou mají) nebo od nákupu odstoupit.